Особенности оценки недвижимости на пассивных рынках. Курсовая содержание. 1. Теоретические основы оценки недвижимост 12 Сегментация рынков недвижимости 14

Название	1. Теоретические основы оценки недвижимост 12 Сегментация рынков недвижимости 14
Анкор	Особенности оценки недвижимости на пассивных рынках
Дата	13.06.2020
Размер	70.65 Kb.
Формат файла
Имя файла	Курсовая содержание.docx
Тип	Реферат #129904

Содержание

Введение 10

1. Теоретические основы оценки недвижимост 12

Сегментация рынков недвижимости 14
Факторы, воздействующие на рынок недвижимости 16
1. Факторы, влияющие на функционирование рынка недвижимост 18
Признание рынка активным или неактивным 21
1. Признаки активных рынков недвижимсоти 22
2. Признаки малоактивных и неактивных рынков недвижимости 22
Особенности оценки недвижимости при затратном подходе 25

Заключение 33

Список использованной литературы 34

Введение

Актуальность темы исследования очевидна – сегодня земельные участки как вид вложения капитала пользуются повышенным спросом, стало быть, и вопрос наиболее эффективного использования этих участков приобретает повышенное значение, но не в момент когда рынок пассивен (неактивен), то есть это рынок характерными особенностями которого являются совершение операций на нерегулярной основе, т.е. существенное по сравнению с периодом, когда рынок признавался активным, снижение объемов и уровня активности по операциям с финансовыми инструментами, существенное увеличение разницы между ценами спроса и предложения, существенное изменение цен за короткий период времени, а также отсутствие информации о текущих ценах.

Цель данной работы заключается в том, чтобы используя различные источники, методическую и научную литературу, публикации интернет-сайтов, проанализировать различные варианты пользования земельных участков и выбрать максимально эффективный вариант. Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

Сформировать базу источников, детально проработать приведённую там информацию, критически осмыслить ее;
Систематизировать различные варианты использования земельных участков;
Провести на примере одного земельного участка необходимые расчеты для использования участка разными способами;
Сравнить полученные результаты расчетов с точки зрения экономической эффективности и сделать выводы.

Объектом исследования в настоящей работе будет земельный участок, об эффективном использовании которого будем вести речь, а предметом исследования – варианты использования данного участка, из которых будем выбирать максимально выгодный.

Базу исследования составил широкий круг источников – в теоретической части это учебная, научная и профессиональная литература; в практической – методический и спецматериалы по оценке, интернет-статьи и собственные исследования студента.
1. Теоретические основы оценки недвижимости

Обязательным условием оценки недвижимости является учет специфики функционирования рынка недвижимости, так как состояние рынка недвижимости оказывает существенное влияние на потоки доходов, уровни риска и на возможную цену реализации объекта недвижимости в определенный момент времени в будущем, т.е. на основные данные, используемые при оценке методами доходного подхода. Учет особенностей функционирования рынка недвижимости позволит более обоснованно скорректировать данные ретроспективного периода для оценки недвижимости методами сравнительного подхода. Кроме того, определение инвестиционной привлекательности недвижимости как объекта для инвестирования (если оценка заказывается потенциальным инвестором) требует обязательного учета текущего состояния рынка недвижимости и перспектив его развития в будущем.

Рынок недвижимости – это механизм, обеспечивающий взаимодействие физических или юридических лиц с целью обмена имеющихся прав на недвижимость на деньги либо другие активы. Рынок недвижимости является составной частью рынка инвестиций и представляет его реальный сектор, функционирующий параллельно с сектором финансовых инвестиций.

Недвижимость рассматривается как один из способов помещения капитала, обеспечивающий сохранение (возрастание) стоимости капитала и получение положительной величины текущего дохода. Сделки с недвижимостью содержат все элементы инвестиционного процесса и требуют определения срока вложения, его размера, формы и уровня риска, с которым оно сопряжено. Вложения капитала в недвижимость совершаются на основе рыночной цены, уравновешивающей интересы продавцов и покупателей.

Неотъемлемым условием определения рыночной стоимости недвижимости является анализ особенностей функционирования рынка недвижимости, которые оказывают существенное влияние на поток доходов за период владения, уровень риска инвестирования и возможную цену продажи объекта недвижимости на конкретную дату в будущем, являющихся информационным обеспечением доходного подхода. Учет специфики рынка недвижимости позволит более обоснованно оценить текущее влияние основных ценообразующих параметров на величину стоимости по аналогам и оцениваемому объекту в рамках рыночного подхода. Кроме того, определение инвестиционной привлекательности недвижимости, как объекта для инвестирования (если оценка заказывается потенциальным инвестором), требует обязательного прогнозирования тенденций развития рынка недвижимости. Знание оценщиком сегмента рынка конкретного объекта недвижимости позволяет ему выработать критерии изучения, отбора и интерпретации сопоставимости других объектов недвижимости.

Сравнительный анализ характеристик рынка недвижимости и прочих секторов инвестиционного рынка (финансовый, товарный и др.) позволяет определить ряд наиболее существенных различий. Рынки недвижимости отличаются от других рынков экономическими характеристиками и эффективностью по таким наиболее существенные параметрам, как:

· товар;

· формирование цены;

· способы финансирования сделки;

· степень ликвидности;

· баланс спроса и предложения;

· число потенциальных покупателей;

· информированность участников сделки;

· методы регулирования;

· надежность прогнозирования рыночной ситуации.

2. Сегментация рынков недвижимости

Конкретные сегменты рынка недвижимости характеризуются видом использования имущества, местоположением, потенциалом приносимого дохода, типичными характеристиками арендаторов, инвестиционной мотивацией и другими признаками, признаваемыми в процессе обмена недвижимого имущества. В свою очередь, рынки недвижимости испытывают влияние разнообразных факторов социального, экономического, государственного и экологического характера.
Анализ рыночных тенденций и динамики цен требует сегментациирынка.

Основные сегменты рынка недвижимости:

· в зависимости от объекта(рынок земельных участков, зданий и сооружений);

· в зависимости от назначения и варианта использования объекта недвижимости(рынок офисных зданий, рынок жилой недвижимости, рынок складской недвижимости, рынок многофункциональной недвижимости);

· в зависимости от способности приносить доход (рынок доходной и недоходной недвижимости);

· в зависимости от типа операций (рынок аренды и рынок продажи);

· первичный и вторичный рынок.

Рынок недвижимости подразделяется на сегменты исходя из назначения недвижимости и ее привлекательности для различных участников рынка. Сегменты, в свою очередь, подразделяются на субрынки в соответствии с предпочтениями покупателей и продавцов, на которые влияют социальные, экономические, государственные и экологические факторы. Исследование сегментов рынка недвижимости проводится по таким параметрам, как местоположение, конкуренция, а также спрос и предложения, которые относятся к общим условиям рынка недвижимости.

Разбиение рынка недвижимости на отдельные сегменты проводится в соответствии с преобладающими потребностями участников рынка, инвестиционной мотивацией, местоположением, сроком фактического функционирования объекта, физическими характеристиками, дизайном, особенностями зонирования недвижимости.

В зависимости от экономической активности регионов рынок подразделяется на 2 типа:

1. Активные рынки недвижимости.

2. Пассивные рынки недвижимости.

Реакция рынка на конкретный вид недвижимости зависит от спроса и конкурентного предложения недвижимости на текущий момент и в будущем. Рыночная стоимость недвижимости диктуется конкурентным потенциалом рынка. Изучение характеристик оцениваемой недвижимости позволит оценщику выявить конкурирующие объекты и сравнительные преимущества и недостатки, которые имеются у оцениваемого объекта недвижимости. Понимание влияния экономических условий на состояние рынков позволит оценщику получить важнейшую информацию, необходимую для определения стоимости тремя подходами к оценке недвижимости.

3. Факторы, воздействующие на рынок недвижимости

Рынок недвижимости находится под значительным влиянием факторов, определяющих социально-экономическое развитие как страны в целом, так и отдельных регионов, и факторов, определяющих политическую стабильность. Сложные причинно-следственные взаимосвязи между факторами, воздействующими на рынок недвижимости, можно отразить в виде кривой, получившей название «рыбья кость»^[

Факторы, воздействующие на рынок недвижимости.

1. Факторы государственного регулирования рынка недвижимости.

1.1. нормативные акты, регулирующие сделки купли-продажи недвижимости;

1.2. налоговое законодательство, регулирующее сделки с недвижимостью;

1.3. отдельные нормативные акты, ограничивающие сделки с недвижимостью на региональном уровне.

2. Общеэкономическая ситуация.

2.1. производство национального дохода;

2.2. объем промышленного производства;

2.3. занятость трудоспособного населения;

2.4. ставки доходности финансовых активов;

2.5. платежный баланс страны;

2.6.состояние торгового баланса;

2.7.притоки капитала;

2.8.оттоки капитала;

2.9.рост доходов населения;

2.10.индекс потребительских цен.

3. Микроэкономическая ситуация.

3.1.экономическое развитие региона;

3.2.диверсификация занятости работоспособного населения;

3.3.экономические перспективы развития региона;

3.4.притоки капитала в регион;

3.5.оттоки капитала из региона.

4. Социальное положение в регионе.

4.1. возможность межэтнических и военных столкновений;

4.2. отношение к частному капиталу;

4.3. отношение к иностранному капиталу;

4.4. устойчивость политики администрации региона;

4.5. уровень безработицы в регионе;

4.6. популярность проводимой администрацией региона политики.

5. Природные условия в регионе.

5.1. экологическое положение в регионе;

5.2. наличие развитой инфраструктуры.

Таким образом, рынок недвижимости подвержен многим внешним влияниям, таким как:

· изменения общей социально-экономической ситуации и региональной экономической конъюнктуры;

· изменения в денежной политике правительства и политике коммерческих банков, определяющих доступность средств финансирования сделки купли-продажи недвижимости;

· изменения в законодательстве по регулированию рынка недвижимости и в налоговом законодательстве;

· изменения ситуации на рынке капитала и др.

Цикл рынка недвижимости испытывает влияние краткосрочных и долгосрочных факторов. Долгосрочный цикл зависит от изменений характеристик текущей занятости, численности населения и уровня доходов. Краткосрочный цикл зависит главным образом от доступности альтернативных источников финансирования, уровня незанятой недвижимости и емкости рынка, массовой миграции рабочей силы.

3.1.Факторы, влияющие на функционирование рынка недвижимости

Таблица 2 - Факторы, влияющие на функционирование рынка недвижимости

Эномические факторы	уровень и динамика доходов физических и юридических лиц; дифференциация доходов потенциальных покупателей; состояние предпринимательской активности; возможность привлечения заемных средств; цены на рынке недвижимости; стоимость строительства; цены и тарифы на коммунальные услуги; уровень арендной платы; налогообложение и др.
Социальные факторы	тенденции изменения численности населения; возрастной состав населения; уровень культуры; социальный статус и др.
Административные факторы	различного рода ограничения; контроль; условия получения прав на строительство недвижимости; правовые условия совершения сделок (регистрация, сроки и др.)
Окружающая среда	состояние социальной инфраструктуры; транспортные условия; экология; местонахождение недвижимости.
Физические факторы	Физические качества самой недвижимости

Спрос – это количество земельных участков, зданий, сооружений и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный период времени. При прочих равных условиях спрос на недвижимость изменяется в обратной зависимости от цены. Спрос на недвижимые объекты формируется под влиянием многочисленных факторов.

Экономические факторы: темпы экономического роста и научно-технического прогресса; уровень конкуренции на рынке; уровень, динамика и дифференциация доходов потенциальных покупателей; уровень деловой активности населения; возможность привлечения заемных средств; стоимость строительства и цены на объекты недвижимости; цены и тарифы на коммунальные услуги; уровень арендной платы; налогообложение.

социальные факторы: структура населения; плотность населения; число семей; миграция населения; численность населения и тенденции ее изменения; возрастной и социальный статус населения; образовательный уровень и др.

природно-климатическая среда: климат; продолжительность времен года; водный и тепловой режим; тип почв; запас питательных веществ в почве; экология.

- административные факторы: постоянные и временные ограничения; условия получения прав на строительство недвижимости; правовые условия совершения сделок (регистрация, сроки и др.).

- окружающая среда: состояние социальной инфраструктуры; транспортные условия; местонахождение недвижимости.

- национальные и культурные условия, традиции населения.

- политические факторы: степень совершенства законодательства, уровень стабильности.

Спрос на недвижимость может быть очень изменчивым по регионам, районам и микрорайонам.

Предложение – это количество объектов недвижимости, которое собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый период времени. Основной тенденцией является преобладание предложения существующей недвижимости, что связано с ее долговечностью. Изменение предложения объектов недвижимости на рынке может быть реализовано:

за счет строительства новой или реконструкции существующей недвижимости;

- за счет изменения типа использования;

- за счет изменения существующих прав на недвижимость без физического изменения недвижимости.

4 Признание рынка активным или неактивным

Оценщики постоянно сталкиваются с необходимостью определить тип рынка в зависимости от уровня его активности, которому наиболее соответствует рынок оцениваемого объекта, с целью корректного учета ценообразующих факторов, которые могут существенно различаться для активных и неактивных рынков.

В настоящее время ряд исследований, посвященных обоснованию значений или диапазонов значений ценообразующих параметров, содержат значения корректировок для активных и неактивных рынков отдельно. Например, Приволжским центром финансового консалтинга и оценки под руководством Л.А. Лейфера проводятся отдельные исследования для активных и неактивных рынков недвижимости в части применения корректировок на торг, недозагрузку, размер операционных расходов, прибыли предпринимателя и т. д. Следует заметить, что размеры корректировок в зависимости от категории активности рынка (активный или неактивный) могут значительно отличаться, что может спровоцировать манипуляции в части применения корректировок и привести к искажению итоговой рыночной стоимости объекта оценки. Следовательно, применяя ту или иную корректировку, оценщик должен изначально убедиться, к какому типу рынка недвижимости относится объект оценки. Зачастую оценщики, используя альтернативные источники информации, даже не предполагающие классификацию ценообразующих факторов в зависимости от уровня рыночной активности населенных пунктов, принимают максимальные значения корректировок из единственного диапазона с аргументацией о том, что рынок конкретного населенного пункта неактивный, в связи с чем оценщиком принято решение о принятии корректировок по нижней границе, и наоборот.

Как правило, качественный анализ критериев признания рынка активным или неактивным в отчете отсутствует, что может привести к определенным манипуляциям в части применения ценообразующих факторов и, как следствие, к искажению итоговой рыночной стоимости тех или иных объектов оценки. Также оперирование понятиями активного и неактивного рынка часто отмечается в замечаниях к отчетам об оценке недвижимости по результатам проведенной экспертизы или проверки отчетов об оценке. Зачастую комиссия по рассмотрению споров о величине кадастровой стоимости, указанной в отчете об оценке недвижимости, принимает отрицательное решение, обосновывая его некорректностью использования в расчетах корректировок для неактивного рынка, в то время как, по мнению членов комиссии, этот рынок является активным, и наоборот. Таким образом, необходимость четкого понимания типа рынка в зависимости от его активности очевидна.

4.1 Признаки активных рынков недвижимсоти

Проведя множество исследований на основе мнений различных авторов, могу выделить следующие признаки активного рынка недвижимости:

характеризующийся высоким уровнем торговой активности
небольшим разбросом цен на подобные объекты недвижимости
присутствием на рынке достаточного количества продавцов и покупателей
конкуренцией и достаточно большим объемом совершаемых сделок
операции совершаются на регулярной основе
информация о текущих ценах активного рынка является общедоступной

4.2 Признаки малоактивных и неактивных рынков недвижимости

Систематизируя приведенные исследования различных авторов, правомерно выделить следующие признаки малоактивных и неактивных рынков недвижимости:

1) низкий уровень торговой активности (малочисленность сделок, отсутствие информации о текущих ценах);

2) полное или частичное отсутствие рыночной информации по отдельным сегментам;

3) большой разброс цен на однородные объекты недвижимости;

4) нерегулярная основа сделок;

5) ценовая доступность объектов недвижимости;

6) низкий уровень инвестиционной привлекательности;

7) низкая доходность от объектов недвижимости;

8) низкая степень ликвидности;

9) высокие сроки экспозиции объектов недвижимости;

10) малая доля первичного рынка либо его отсутствие;

11) наличие экономических, политических, природно-климатических барьеров;

12) немногочисленность населенного пункта;

13) отсутствие или ограниченное количество специалистов по недвижимости;

14) информационная закрытость, отсутствие статистической информации.
Проанализируем каждый из этих признаков более подробно, а также сделаем вывод о том, что доходность от объектов недвижимости на малоактивном рынке обычно равномерно низкая. Как правило, структура объектов коммерческой недвижимости сформирована и не меняется десятилетиями, по скольку инвестиции в строительство нового объекта очень рискованны,на рынке отсутствуют местные строительные организации, а приглашение иногородних удорожает строительство, т.е. постройка объекта на малоактивном рынке не только рискованная, чем на активном, но и более затратная

Доходность от объектов недвижимости на малоактивном рынке обычно равномерно низкая. Как правило, структура объектов коммерческой недвижимости сформирована и не меняется десятилетиями, по скольку инвестиции в строительство нового объекта очень рискованны,на рынке отсутствуют местные строительные организации, а приглашение иногородних удорожает строительство, т.е. постройка объекта на малоактивном рынке не только рискованная, чем на активном, но и более затратная.

5.Особенности оценки недвижимости при затратном подходе

Затратный подход, используемый для оценки недвижимости, основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта оценки.

Особенность применения затратного подхода составляет понимание оценщиком различия между восстановительной стоимостью (стоимостью воспроизводства) объекта и стоимостью замещения. Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства) определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурно - планировочных решений, строительных конструкций и материалов и с тем же качеством строительно - монтажных работ. При определении восстановительной стоимости воспроизводится тот же функциональный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имеются у оцениваемого объекта. Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных стандартов, материалов, дизайна и планировки.

Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения - издержками на создание современного объекта - аналога.

Граница между восстановительной стоимостью объекта и стоимостью его замещения всегда условна, и оценщику в каждом конкретном случае приходится решать проблему выбора того или иного вида стоимостной оценки в зависимости от условий применения затратного подхода.
Определение стоимости земельного участка

В оценочной практике определение стоимости участка земли рассматривается с позиций его доступности для наилучшего и наиболее эффективного экономического использования. При оценке недвижимости считается, что земельный участок имеет стоимость, в то время как улучшение - это вклад в стоимость.
При оценке земельного участка следует особо отметить состав оцениваемых прав собственности. В российских условиях объектом оценки является не полное (абсолютное) право собственности на земельный участок, а лишь право пользования на правах аренды, т.е. право использовать и занимать объект недвижимости на протяжении установленного срока и в соответствии с определенными условиями, закрепленными в договоре аренды. Соответственно выражением этого оцениваемого права является рыночная стоимость права аренды земельного участка.

Теория оценки выделяет пять основных методов определения стоимости земельных участков:
1. Метод капитализации земельной ренты (доходный подход).
2. Метод соотнесения (переноса).
3. Метод развития (освоения).
4. Техника остатка для земли.
5. Метод прямого сравнительного анализа продаж.

Определение стоимости земельного участка методом капитализации земельной ренты (доходный подход) заключается в капитализации доходов, полученных за счет арендных платежей. В связи с тем что в России пока еще мало распространена практика сдачи в аренду частных землевладений, арендуются главным образом государственные и муниципальные земельные участки. Арендные платежи в этом случае регламентированы нормативной ценой земли, неадекватной ее рыночной стоимости, поэтому на практике применение метода капитализации земельной ренты дает не достаточно объективные результаты.

Метод соотнесения (переноса) состоит в определении соотношения между стоимостью земельного участка и возведенных на нем улучшений. Оценщик оценивает общую стоимость застроенного участка, вычитает из нее стоимость зданий и сооружений и получает стоимость земельного участка. Метод соотнесения целесообразен при недостаточности сравнимых продаж свободных земельных участков.

Метод развития (освоения) представляет собой упрощенную модель инвестиционного анализа варианта наилучшего использования земельного участка, не имеющего аналогов в сравнимых продажах. Как правило, это нестандартные крупные земельные массивы, для которых решается вопрос их рационального освоения. Такие случаи довольно часто встречаются в российской практике оценки.

Техника остатка для земли - универсальный метод оценки, но он наиболее эффективен при отсутствии сведений о сравнимых продажах свободных участков и наличии информации о доходности объекта. В этом случае затратным методом оценивается стоимость улучшений и с помощью коэффициента капитализации для здания определяется относящаяся к нему часть чистого операционного дохода. Остальная часть чистого операционного дохода всей собственности с помощью коэффициента капитализации для земли преобразуется в оценку ее стоимости.

Самым надежным из всех вышеуказанных методов в мировой практике принято считать метод прямого сравнительного анализа продаж. Расчет методом сравнительного анализа продаж заключается в анализе фактических сделок купли - продажи аналогичных земельных участков, сравнении их с оцениваемым и внесении соответствующих поправок на различия, которые имеются между сопоставимыми участками и оцениваемым. В результате сначала устанавливается продажная цена каждого сопоставимого участка, как если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый участок, а затем определяется средневзвешенная стоимость оцениваемого земельного участка.

Определение восстановительной стоимости объекта недвижимости или стоимости замещения
Существуют четыре способа расчета восстановительной стоимости или стоимости замещения:
1. Метод количественного анализа.
2. Поэлементный способ расчета (метод учета затрат по укрупненным конструктивным элементам).
3. Метод сравнительной единицы.
4. Индексный способ.

Метод количественного анализа заключается в составлении смет затрат на все виды работ, необходимых для строительства отдельных конструктивных элементов объекта и объекта в целом: затраты труда, материалов, средств механизации работ. К этим затратам необходимо добавить накладные затраты и прибыль застройщика, а также затраты по проектированию, строительству, приобретению и монтажу оборудования, необходимые для воспроизводства оцениваемых улучшений. Метод количественного анализа наиболее точный, но и наиболее трудоемкий. Для его применения требуются высокая квалификация оценщика и большой опыт в составлении строительных смет.

Поэлементный способ расчета представляет собой модификацию количественного метода, но он гораздо менее трудоемок, так как основан на использовании не единичных, а укрупненных сметных норм и расценок. В качестве единиц измерения стоимости принимают наиболее характерные показатели конструктивных элементов (1 куб. м кирпичной кладки, 1 кв. м кровельных покрытий и т.п.).

Метод сравнительной единицы основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств оцениваемого объекта со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового сооружения. Сущность метода состоит в том, что для оцениваемого объекта подбирают объект - аналог, сходный с оцениваемым по конструкционным характеристикам, используемым материалам и технологии изготовления. Затем стоимость единицы измерения объекта - аналога (1 куб. м, 1 кв. м и т.п.) умножается на число единиц оцениваемого объекта. Это наиболее простой способ оценки объекта недвижимости и широко применяемый оценщиками, особенно при проведении переоценки основных фондов предприятий.

Индексный способ заключается в определении восстановительной стоимости оцениваемого объекта путем умножения балансовой стоимости на соответствующий индекс переоценки. Индексы для переоценки основных фондов утверждаются Госкомстатом России и периодически публикуются в печати.
Определение величины накопленного совокупного износа
При затратном подходе определение износа используется для того, чтобы учесть различия в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости. Учет износа объекта это своего рода корректировка стоимости вновь воспроизведенного здания для определения стоимости оцениваемого объекта.
В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный и внешний (экономический).

Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ бывает двух типов: первый возникает под воздействием эксплуатационных факторов, второй - под воздействием естественных и природных факторов.
Существуют четыре основных метода расчета физического износа: экспертный, нормативный (или бухгалтерский), стоимостный и метод расчета срока жизни здания.

Самым точным и наиболее трудоемким способом является экспертный. Он предполагает создание дефектной ведомости и определение процента износа всех конструктивных элементов здания или сооружения.

Нормативный метод расчета физического износа основан на использовании Единых норм амортизационных отчислений. Эти нормы даются на полное восстановление первоначальной стоимости, а в расчет также включаются нормы амортизационных отчислений на капитальный ремонт и модернизацию зданий и сооружений.

Стоимостный метод заключается в определении затрат на восстановление элементов зданий и сооружений. В данном случае путем осмотра определяется процент износа каждого элемента здания, который затем переводится в стоимостном выражении.

Метод расчета срока жизни зданий базируется на экспертизе строений оцениваемого объекта и предположении, что эффективный возраст объекта (возраст, который соответствует физическому состоянию объекта и учитывает возможность его приобретения) так относится к типичному сроку экономической жизни (время, в течение которого объект может приносить прибыль), как накопленный износ к текущей восстановительной стоимости.

Функциональный износ - это потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам: с позиций его функциональной полезности, по архитектурно - эстетическим, объемно - планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.

Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление, то функциональный износ - устранимый. Элементом устранимого функционального износа можно считать отсутствие камина, затраты на установку которого перекрываются увеличением доходности и рыночной стоимости недвижимости. Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на дату оценки без обновленных элементов.
К неустранимому функциональному износу относится уменьшение стоимости из-за факторов, связанных как с недостатком, так и избытком качественных характеристик здания.

Величина износа, связанного с недостатком качественных характеристик, вычисляется как сумма потерь от арендной платы при сдаче в аренду объекта недвижимости, умноженная на мультипликатор валовой рентной платы, характерный для данного вида недвижимости.
Величина износа, связанного с избытком качественных характеристик - это убыток от установки элемента, связанного с избыточными потребительскими качествами здания.

Внешний (экономический) износ в большинстве случаев неустраним. Внешний (экономический) износ - это потеря в стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Экономический износ может быть вызван целым рядом причин, например общеэкономическими, внутриотраслевыми, правовыми изменениями или изменениями, относящимися к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям.

Основными факторами внешнего износа в России являются общее состояние в экономике, которое в отдельных регионах усиливается местными факторами, наличие дискриминирующего законодательства для отдельных видов предпринимательской деятельности, штрафы за загрязнение окружающей среды.

Существуют два подхода к оценке внешнего износа:
сравнение продаж аналогичных объектов при стабильных и измененных внешних условиях;
капитализация потерь в доходе, связанных с изменением внешних условий.

Применение первого подхода требует наличия достаточного для сравнения количества продаж недвижимости, отличающихся от оцениваемого по местоположению и окружению. Разница в стоимости двух сопоставимых объектов, один из которых имеет признаки износа внешнего воздействия, позволяет сделать вывод о величине внешнего износа оцениваемого объекта.

Второй подход измерения внешнего износа - сравнение доходов от арендной платы двух объектов, один из которых подвергается негативному воздействию. При применении этого подхода сначала определяется величина потерь для недвижимости в целом, а затем из нее выделяется доля потерь, приходящаяся на здание, которая капитализируется исходя из сложившейся нормы капитализации для зданий.

После определения совокупного накопленного износа оценщик для получения итоговой стоимости объекта недвижимости прибавляет к рыночной стоимости земельного участка разницу полной восстановительной стоимости объекта и накопленного износа.

Заключение

Оценка предшествует принятию практически любого решения в отношении недвижимого имущества. Она проводится обычно профессиональными оценщиками по заказу собственника или покупателя перед заключением сделки. На сегодняшний день земельные участки как вид собственности, капиталовложения пользуются повышенным спросом, ввиду чего вопрос наиболее эффективного использования этих участков приобретает повышенное значение. Цель настоящей работы заключалась в том, чтобы по материалам различных источников и собственных исследований автора проанализировать различные варианты, особенности оценки недвижимости на пассивном рынке и выбрать максимально эффективный вариант ее использования, что и было проделано в работе. Подводя итоги проделанной работы можно сказать, что задачи, обозначенные во введении, решены, а цель достигнута.

Следует также отметить, что проведенные расчеты и теоретические исследования настоящей работы могут найти практическое применение при выработке решений по оценке земельных участков.

Список использованной литературы

Гражданский Кодекс Российской Федерации. Части I и II.
Земельный кодекс РФ (ЗК РФ) ст.2, 6.
Федеральный закон Российской Федерации «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ.
Федеральный закон «О государственном земельном кадастре» от 02.01.2000 г. №28-ФЗ.
Общие понятия, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1): Федеральный стандарт оценки №1 от 20 июля 2007г. №256 / Справочно-правовая система Консультант Плюс Web: http://www.consultant.ru/.
Федеральный стандарт оценки №1 “Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)”, утв. Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N297;
Федеральный стандарт оценки №2 “Цель оценки и виды стоимости (ФСО N2)”, утв. Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N298;
Федеральный стандарт оценки №3 “ Требования к отчету об оценке (ФСО N3)”, утв. Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N299;
Оценка недвижимости. /Под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. – М., «Финансы и статистика»,2017.
Зимин А.И.. Инвестиции: вопросы и ответы. - М.: ИД «Юриспруденция». - 256 с., 2016.