Контрольная работа. Затратный метод. Задача.. 1. Затратный метод. Его сущность и область применения 3 Сущность затратного метода 3
 Скачать 219.85 Kb.
|
|
Содержание 1. Затратный метод. Его сущность и область применения 3 1.1. Сущность затратного метода 3 1.2. Области применения затратного метода 4 2. Понятие НМА, их содержание и оценка 6 3. Задача 10 Список использованных источников 13 1. Затратный метод. Его сущность и область применения1.1. Сущность затратного методаВ затратном методе предполагается, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, соответствуют рыночной стоимости этого объекта. Такое предположение психологически оправданно, так как типичный покупатель вряд ли пожелает платить за объект недвижимости больше того, что может стоить приобретение равноценного земельного участка и создание на нем улучшений (зданий, сооружений) аналогичной полезности [4].  Рисунок 1 – Процедура оценки недвижимости затратным методом В зависимости от способа воспроизведения зданий и сооружений различают их восстановительную стоимость и стоимость замещения. Восстановительная стоимость есть денежное выражение издержек воспроизведения как бы точной копии оцениваемых улучшений на участке земли в текущих ценах с использованием таких же материалов, строительных стандартов, проектных решений и сохранением всех имеющихся элементов неэффективности. Стоимость замещения выражает в денежной форме издержки воспроизведения улучшений, имеющих ту же функциональную пригодность, что и оцениваемый объект с использованием современных стандартов, материалов и дизайна в текущих ценах на инвестиционные ресурсы. С позиций потенциального покупателя, оценка улучшений по стоимости замещения представляется более мотивированной, чем по восстановительной стоимости. Но при этом оценщик рискует определить стоимость строительства здания, отличного от оцениваемого, что зачастую противоречит целям оценки. Исходя из них на практике чаще отдают предпочтение учету затрат на воссоздание копии оцениваемого здания или сооружения. Однако граница между восстановительной стоимостью объекта и стоимостью его замещения всегда условна, и оценщику в каждом конкретном случае приходится решать вопрос о выборе того или иного вида стоимостной оценки в зависимости от условий применения затратного метода. 1.2. Области применения затратного методаГлавное преимущество затратного метода, определяющее его большую популярность среди практикующих оценщиков, состоит в его пригодности для более или менее достоверной оценки недвижимости на малоактивных рынках. Недостаточность информации о состоявшихся сделках в ряде случаев ограничивает возможность практического использования метода прямого сравнения продаж и доходного метода. В этих условиях затратный метод, опирающийся на солидную сметно-нормативную базу отечественного строительства, способен дать надежные результаты оценки недвижимости. Важно и то, что эти результаты по технике их обоснования адекватны стереотипу экономического мышления многих российских хозяйственных руководителей. Расчеты стоимости, выполненные на знакомой нормативно-методической основе, воспринимаются ими с большим доверием, чем полученные путем гипотетических умозаключений оценщика. Как известно, сравнительный анализ затрат и результатов повсеместно используется при выборе инвестиционных решений. Поэтому затратный метод успешно применяют при технико-экономическом обосновании нового строительства, при оценке рыночной стоимости реконструированных объектов и незавершенных строек. Практически в каждой серьезной работе по оценке недвижимости оценщику приходится решать многоцелевую задачу наилучшего и наиболее эффективного использования земли. По существу, он последовательно подбирает и оценивает варианты различных инвестиционных решений, используя при этом сочетание затратного и доходного методов. Специфической областью применения затратного метода является оценка уникальных объектов, особенно недоходного назначения (например, больниц, пенитенциарных учреждений, музеев, библиотек, храмов и т.п.). Для таких объектов трудно найти сопоставимые продажи, и анализ издержек их воспроизводства остается единственно приемлемой альтернативой оценщика. Важными и постоянно расширяющимися сферами применений затратного метода выступают рынок страховых услуг и система дифференцированного налогообложения недвижимости. Страховую компанию интересует не полная рыночная стоимость имущественного комплекса, а лишь та его часть, которая может быть утрачена вследствие страхового случая. Стоимость воспроизводства этой части имущества представляется наиболее разумным вариантом его страховой оценки. 2. Понятие НМА, их содержание и оценкаПонятие НМА можно найти в НК РФ. Если приводить определение нематериальных активов кратко, то нематериальными активами признаются приобретенные или созданные организацией объекты интеллектуальной собственности, которые используются в производстве (работах, услугах) или для управления организацией свыше 12 месяцев (п. 3 ст. 257 НК РФ)1. Результаты интеллектуальной деятельности и иные объекты интеллектуальной собственности, которые предполагается использовать в производстве продукции (выполнении работ, оказании услуг) или для управленческих нужд организации в течение периода времени свыше 12 месяцев При этом важно, чтобы такой объект был способен приносить организации экономические выгоды (доход), чтобы имелись должным образом оформленные документы, которые бы подтверждали как существование самого актива, так и исключительных прав на него. С точки зрения бухгалтерского учета в понятие нематериальных активов заложены и иные условия (п. 3 ПБУ 14/2007): — объект способен приносить организации экономические выгоды в будущем (в частности, предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации); — объект предназначен для использования в течение периода свыше 12 месяцев; — организация не предполагает продажу объекта в течение 12 месяцев; — первоначальная стоимость объекта может быть достоверно определена; — организация имеет право на получение экономических выгод от актива, а также существует ограничение доступа иных лиц к таким экономическим выгодам; — возможность идентификации объекта (отделение его от других активов); — у объекта отсутствует материально-вещественная форма1. Классификация НМА может быть произведена по их видам, способам поступления или методам амортизации и т.д. Основная классификация нематериальных активов может быть проведена по видам НМА. Так, к примеру, могут быть выделены следующие виды нематериальные активов: исключительное право патентообладателя на изобретение; исключительное право патентообладателя на промышленный образец; исключительное право патентообладателя на полезную модель; исключительное право автора на использование программы для ЭВМ; исключительное право автора на использование топологии интегральных микросхем; исключительное право на товарный знак; исключительное право на знак обслуживания; исключительное право на наименование места происхождения товаров; исключительное право на фирменное наименование; исключительное право патентообладателя на селекционные достижения; владение «ноу-хау» в отношении промышленного опыта; положительная деловая репутация и т.д. В то же время, виды нематериальных активов в их классификации – не единственное основание для группировки НМА. Представим некоторые виды классификаций НМА в таблице, выделив другие признаки группировки: Таблица 1 - Иные классификации нематериальных активов [5]
Кроме того, используя данные анализа нематериальных активов, можно производить их классификацию и по иным основаниям. К примеру, исследуя величину нематериальных активов по видам в динамике, можно, например, выделить объекты, стоимость которых за отчетный период увеличилась или уменьшилась. А рассчитав коэффициенты оборачиваемости НМА или их рентабельности, а также определив нормативные значения этих коэффициентов для организации, можно классифицировать объекты нематериальные активов по группам оборачиваемости и рентабельности. С точки зрения оценки нематериальных активов выделяют первоначальную и последующую. Но только в бухгалтерском учете. Ведь в налоговом учете первоначальная стоимость нематериальных активов компании изменению не подлежит. Порядок определения первоначальной стоимости нематериальных активов зависит от их способа поступления в организацию. К примеру, первоначальная стоимость приобретаемых НМА складывается из всех фактических расходов, связанных с покупкой (договорная сумма, пошлины и сборы, вознаграждения посредникам и т.д.) (п.8 ПБУ 14/2007). А при получении бесплатно — исходя из текущей рыночной стоимости НМА на дату его оприходования (п. 13 ПБУ 14/2007). Объекты интеллектуальной собственности, которые при соответствии иным условиям в бухгалтерском и налоговом учете признаются НМА, перечислены в ст. 1225 ГК РФ1. Так, результатами интеллектуальной деятельности и приравненными к ним средствами индивидуализации, которым предоставляется правовая охрана, относятся, в частности: произведения науки, литературы и искусства; программы для ЭВМ; базы данных; изобретения; полезные модели; секреты производства (ноу-хау); фирменные наименования; товарные знаки и знаки обслуживания; наименования мест происхождения товаров2. 3. ЗадачаРассчитайте внутреннюю ставку доходности проекта стоимостью 180 млн. руб., если в течение 7-ми лет он обеспечивает ежегодный доход 35 млн. руб. Решение Внутренняя норма доходности (IRR) – это такая ставка дисконтирования, при которой чистая текущая стоимость проекта равна нулю. Внутренняя норма доходности характеризует верхний уровень затрат по проекту. Рассчитывается с применением метода интерполяции (подбора) по формуле (1):  (1)где i1, i2 – ставки дисконтирования. При этом обязательно должны соблюдаться следующие условия: 1. При ставке i1 чистая текущая стоимость должна быть положительной. 2. При ставке i2 чистая текущая стоимость проекта должна быть отрицательной. Математическая формула для определения чистого дисконтированного дохода инвестиционного проекта (NPV):  (2)NCFi - чистый эффективный денежный поток на i-ом интервале планирования, RD - ставка дисконтирования (в десятичном выражении), Life - горизонт исследования, выраженный в интервалах планирования. Составим таблицу чистого дисконтированного дохода при норме дисконта 10%. Таблица 2 – Расчет чистого дисконтированного дохода при норме дисконта 10%
Составим таблицу чистого дисконтированного дохода при норме дисконта 9%. Таблица 3 – Расчет чистого дисконтированного дохода при норме дисконта 9%
Составим таблицу чистого дисконтированного дохода при норме дисконта 8%: Таблица 4 – Расчет чистого дисконтированного дохода при норме дисконта 8%
Составим вспомогательную таблицу для расчета IRR. Таблица 5 – Вспомогательная таблица для расчета IRR
Методом интерполяции находим точное значение внутренней нормы доходности для проекта:  Либо используем функцию ВСД в MS Excel (рисунок 1).  Рисунок 2 – Скрин расчета ВСД в MS Excel Список использованных источниковГражданский кодекс Российской Федерации (часть четвертая) от 18.12.2006 N 230-ФЗ (ред. от 01.07.2017)// Парламентская газета. – 2006. - N 214-215. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 05.08.2000 N 117-ФЗ (ред. от 29.07.2017) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2017)// Собрание законодательства РФ. -2000. - N 32. - Ст. 3340 Приказ Минфина России от 27.12.2007 N 153н (ред. от 16.05.2016) "Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету "Учет нематериальных активов" (ПБУ 14/2007)//Российская газета. – 2008. - N 22. Васильева Л.С. Оценка бизнеса : учебное пособие / Л.С. Васильева. — М.: КНОРУС, 2016. — 668 с. Классификация нематериальных активов – URL: http://glavkniga.ru/situations/k504513(дата обращения: 06.09.2017). 1 Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 05.08.2000 N 117-ФЗ (ред. от 29.07.2017) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2017)// Собрание законодательства РФ. -2000. - N 32. - Ст. 3340 1 Приказ Минфина России от 27.12.2007 N 153н (ред. от 16.05.2016) "Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету "Учет нематериальных активов" (ПБУ 14/2007)//Российская газета. – 2008. - N 22. 1 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть четвертая) от 18.12.2006 N 230-ФЗ (ред. от 01.07.2017)// Парламентская газета. – 2006. - N 214-215. 2 Там же. |