|
|
200 актуальных вопросов практики применения земельного законодат. 200 актуальных вопросов практики применения земельного законодательства
24. Если собственник недвижимости заключил договор аренды
земельного участка, лишается ли он
возможности на основании п. 1 ст. 36 ЗК приватизировать такой участок?
См.: Определение Конституционного Суда РФ от 09.07.2004 N 241-О; п. 7 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11.
Определение Конституционного Суда РФ от 09.07.2004 N 241-О
Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки
Костиной Галины Николаевны на нарушение
ее конституционных прав пунктом 1 статьи 36 Земельного
кодекса Российской Федерации
Извлечение
1. Г.Н. Костина - индивидуальный предприниматель без образования юридического лица обратилась в администрацию города Серпухова с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка, на который ею заключен договор аренды сроком на 10 лет и на котором расположено нежилое здание - магазин "Калинка", принадлежащее ей на праве собственности. Срок действия договора аренды на указанный земельный участок не истек, и оснований для его досрочного прекращения не имеется. Администрация города Серпухова уклонилась от заключения договора купли-продажи земельного участка, ссылаясь на то, что не заинтересована в его приватизации. Арбитражный суд Московской области отказал Г.Н. Костиной в удовлетворении иска о понуждении органа местного самоуправления к заключению договора купли-продажи земли, указав, что в соответствии с гражданским законодательством стороны свободны в заключении договора (статья 421 ГК Российской Федерации), а статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации не обязывает орган местного самоуправления провести приватизацию земельного участка по требованию собственника здания, право же выбора правового режима землепользования (аренда земельного участка либо предоставление его в собственность заинтересованного лица) остается за органом местного самоуправления.
Полагая, что вынесенные по делу судебные акты свидетельствуют о наличии неопределенности в вопросе о том, соответствует ли Конституции Российской Федерации пункт 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, гражданка Г.Н. Костина в своей жалобе в Конституционный Суд Российской Федерации просит проверить конституционность содержащейся в нем нормы.
2. Право на приватизацию, обусловленную переходом к многообразию форм собственности, которые признаются и защищаются в Российской Федерации равным образом (статья 8 Конституции Российской Федерации), не относится к числу конституционных, - оно регламентируется федеральным законодательством. Вместе с тем, закрепляя это право в федеральном законе, государство обязано обеспечить возможность его реализации таким образом, чтобы при передаче имущества в собственность субъектов частного права соблюдались соответствующие гарантии, предусмотренные Конституцией Российской Федерации.
В соответствии со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (пункт 1); собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу; в случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 данного Кодекса (пункт 3).
Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с данным Кодексом; исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены данным Кодексом, федеральными законами.
Как указывается в жалобе, предметом регулирования статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации является приватизация земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и занятых зданиями, строениями, сооружениями; аналогичные по природе отношения регулируются, по мнению заявительницы, Федеральным законом от 21 декабря 2001 года "О приватизации государственного и муниципального имущества", из содержания статьи 28 которого вытекает, что на сделки по приватизации земельных участков под приватизированными объектами недвижимости не распространяется принцип свободы сторон в заключении договора, т.е. право выбора правового режима землепользования (собственность на землю или аренда) оставлено за собственником здания.
Г.Н. Костина считает, что законодатель, формулируя в пункте 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации правомочия собственника здания как "исключительное право на приватизацию земельного участка", должен был исходить из того, что данному праву корреспондирует обязанность уполномоченного органа по предоставлению земли в собственность заинтересованного лица (как это предусмотрено статьей 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества"). По ее мнению, судебно-арбитражная практика применения положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации вступает в противоречие со статьей 19 Конституции Российской Федерации, согласно которой все равны перед законом и судом, а сама оспариваемая норма - с учетом смысла, придаваемого ей сложившейся правоприменительной практикой, лишающей собственника здания права на приобретение в собственность по своему усмотрению земельного участка, - не соответствует статьям 18, 19, 35 и 36 Конституции Российской Федерации.
Как следует из представленных материалов, договор аренды земельного участка был заключен между Г.Н. Костиной и органом местного самоуправления в 1994 году, т.е. до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, и его досрочное расторжение затрагивает законные интересы сторон.
Вопрос о правах заявительницы в отношении земельного участка в условиях действующего договора аренды, заключенного до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, непосредственно связан с вопросом о том, в какой мере затронуты в спорном правоотношении интересы сторон, и тем самым - с допустимостью применения пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Его разрешение требует установления и исследования фактических обстоятельств, от чего Конституционный Суд Российской Федерации обязан воздерживаться в силу части четвертой статьи 3 Федерального конституционного закона "О Конституционном Суде Российской Федерации", поскольку в данном случае это входит в компетенцию арбитражных судов.
25. Лишается ли собственник недвижимого имущества
исключительного права на приватизацию земельного участка, на котором
находится данный объект, в том случае, если после введения в действие
ЗК им был заключен краткосрочный (до одного года) договор
аренды этого участка?
См.: постановление Президиума ВАС РФ от 15.05.2007 N 262/07.
|
|
|
Скачать 1.41 Mb.