Ответы экспертиза. 26. Задача обследования. 100
 Скачать 3.5 Mb.
|
|
Устранимый физический износ обычно относят за счет плохой эксплуатации, поэтому его иногда называют отложенным ремонтом. Теоретически величина устранимого физического износа определяется затратами на полное восстановление эксплуатационных свойств. Базой для расчета устранимого физического износа является степень и объем повреждений, которые определяются в результате технической экспертизы объекта недвижимости. Устранимым физический износ считается тогда, когда на время проведения оценки неэкономично ремонтировать или заменять элемент, т.е. когда затраты на ремонт превышают прирост стоимости. В существующей практике оценки элементы сооружения, имеющие неисправимый физический износ, делятся на долгоживущие и короткоживущие. У долгоживущих элементов (фундамент, капитальные стены, перекрытия) остаточная экономическая жизнь совпадает с остаточной экономической жизнью всего сооружения. Короткоживущие элементы имеют меньшую остаточную экономическую жизнь, чем все сооружение, поэтому в течение срока эксплуатации предусматривается их периодическая замена. Нормативные сроки эксплуатации короткоживущих элементов принимаются по нормативным документам, например по строительным нормам [2]. Пример определения неисправимого физического износа короткоживущих элементов
Неустранимый физический износ долгоживущих элементов определяется так: – рассчитывается степень неустранимого физического износа как отношение действительного возраста здания к нормативному сроку эксплуатации; – рассчитывается база начисления износа как разность между восстановительной или заменяющей стоимостью элемента и суммой его исправимого физического износа и остаточной восстановительной стоимостью короткоживущих элементов; – рассчитывается величина неустранимого физического износа как произведение степени износа на базу начисления износа. В нашем случае неустранимый физический износ долгоживущих элементов определяется так:
Неустранимый ФИ  = 18 790.Нормативные усредненные сроки службы гражданских зданий в зависимости от группы капитальности, определяемые сроком службы фундаментов, стен и перекрытий, представлены в табл. 2.3. Таблица 2.3 Нормативные усредненные сроки службы гражданских зданий
В табл. 9.3 введено такое понятие, как группы капитальности зданий. Рассмотрено шесть групп капитальности: I – каменные, особо капитальные здания; фундаменты каменные или железобетонные, стены каменные, перекрытия железобетонные; нормативный срок службы 150–175 лет; II – каменные, обыкновенные здания, стены кирпичные, крупнопанельные, фундаменты бетонные, перекрытия железобетонные или кирпичные своды по стальным балкам; нормативный срок службы 125–150 лет; III – каменные, обыкновенные здания, стены из облегченной кладки, шлакобетонные, фундаменты бетонные, перекрытия деревянные, железобетонные или каменные своды по стальным балкам; нормативный срок службы 100 лет; IV – деревянные здания, стены деревянные рубленные и брусчатые, фундаменты бутовые, перекрытия деревянные, нормативный срок службы 50 лет; V – сборно-щитовые здания, стены каркасные, щитовые, глинобитные, саманные, фундаменты на деревянных стульях или бутовых столбах; нормативный срок службы 30 лет; VI – каркасно-камышитовые и прочие облегченные здания; нормативный срок службы 30 лет. Нормативные сроки службы являются условными. Об этом свидетельствует сравнение нормативных сроков, принятых в разных странах для одинаковых конструкций. Например, расчетный срок службы бетонных и железобетонных фундаментов принят в Венгрии и Бельгии 150 лет, во Франции 100 лет, в Швеции 80 лет, в Англии 60 лет. Функциональный износ Функциональный износ – это потеря стоимости из-за неспособности сооружения адекватно выполнять на момент проведения оценки те функции, для которых оно предназначено. Функциональный износ есть функция изменения спроса, тенденций моды, технологий. Он может принимать форму недостаточности, необходимости модернизации и/или излишества. В любом случае покупатель воспримет износ как потерю полезности и цена будет ниже. Функциональный износ происходит скачкообразно по мере изменения требований не только к промышленной технологии, но и к жилью. Физический износ можно уменьшить путем текущего или капитального ремонта, а функциональный износ – только реконструкцией или модернизацией. Величина затрат на устранение функционального износа не должна превышать затрат на строительство нового здания, равного по площади, но отвечающего требованиям новой технологии и благоустройства. Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Устранимый функциональный (моральный) износ – это такой износ, устранение которого технически возможно и экономически выгодно, так как затраты на него меньше, чем добавляемая при этом стоимость объекта. По аналогии с понятием «отложенного ремонта» здесь применимы понятия «отложенная реконструкция» или «отложенная модернизация». Неустранимый функциональный (моральный) износ – это износ, устранение которого технически невозможно или экономически нецелесообразно, так как затраты на него больше, чем добавляемая при этом стоимость объекта. Приведем формулы для расчета всех видов функционального (морального) износа: МИ = УМИ + НМИ, (9.5) где МИ – функциональный износ; УМИ – устранимый функциональный износ; НМИ – неустранимый функциональный износ. УМИ = УМИ1 + УМИ2 + УМИ3, где УМИ1 – устранимый функциональный износ, вызванный недостатком, требующим добавления элементов; УМИ2 – устранимый функциональный износ, требующий замены или модернизации элементов; УМИ3 – устранимый функциональный износ за счет «сверхулучшений». НМИ = НМИ1 + НМИ2 + НМИ3 , (9.6) где НМИ, – неустранимый функциональный износ; НМИ1, НМИ2, НМИ3 – неустранимый функциональный износ 1-го, 2-го и 3-го рода соответственно. Рассмотрим все виды функционального износа более подробно. Неустранимый функциональный износ 1-го рода определяется как разница между чистой потерей дохода из-за отсутствия элементов благоустройства на дату оценки и их стоимостью замещения, если бы они были в составе здания во время строительства. Таким образом, НМУ1 = ЧПД – Сстр, (9.7) где ЧПД – чистая потеря дохода из-за отсутствия элементов; Сстр – стоимость этих элементов при монтаже их во время строительства. ЧПД определяется через величину снижения годовой арендной платы и коэффициент капитализации. Пример. В оцениваемом здании низкие потолки, не отвечающие современным требованиям. Это снижает арендную плату на 50 руб/м2 в год. Сдаваемая в аренду площадь 1000 м2. Стоимость потолков нормальной высоты, равная разности стоимости замещения здания при нормальной полезной высоте и восстановительной стоимости при пониженной высоте, составляет 2000 руб. Вначале определяется чистая потеря дохода: ЧПД = 501000/0,2 = 250 тыс. руб. Тогда неустранимый функциональный (моральный) износ 1-го рода НМУ1 = 250 тыс. руб. – 200 тыс. руб. = 50 тыс. руб. Неустранимый функциональный износ 2-го рода определяется как сумма остаточной восстановительной стоимости морально устаревших элементов и чистой потери дохода за вычетом стоимости замещения современных элементов, как если бы они были в составе здания во время строительства. Тогда НМУ2 = Сстр – ФИ + ЧПД – Сзам, (9.8) где Сстр – полная восстановительная стоимость морально устаревших элементов; ФИ – физический износ морально устаревших элементов; ЧПД – чистая потеря дохода из-за морально устаревших элементов; Сзам – стоимость замещения современных элементов при монтаже их во время строительства. Пример. Главный корпус завода представляет собой здание 1-й группы капитальности из сборных железобетонных конструкций стоимостью 190 руб/м3. Строительный объем здания 50 тыс. м3, физический износ составляет 30 %. Современные модульные конструкции типа «сэндвич» стоят в среднем около 100 руб/м3. Потеря дохода из-за несоответствия капитальных конструкций современным требованиям отсутствует. Неустранимый функциональный износ 2-го рода НМУ2 = Сстр – ФИ – Сзам = 50 тыс. руб (190–0,3 190–100) = 1650 тыс. руб. Неустранимый функциональный износ 3-го рода определяется как сумма остаточной восстановительной стоимости избыточных элементов (объемов) и дополнительных эксплуатационных затрат за вычетом добавленной стоимости здания, получаемой за счет «сверхулучшений». Таким образом, НМУ3 = Сстр – ФИ + Сд.затр – Сдоб, (9.9) где Сстр – полная восстановительная стоимость избыточных элементов; ФИ – физический износ избыточных элементов (объемов); Cд.затр – дополнительные эксплуатационные затраты на избыточные элементы (объемы); Cдоп – добавочная стоимость, получаемая за счет «сверхулучшений». Пример. Офисное здание имеет довольно большую высоту этажа, которая с точки зрения рынка на дату оценки является избыточной. Текущая восстановительная стоимость офисного здания 1 749 000 руб., а такого же офиса, но с меньшей высотой этажа, – 172 900 руб. Общий физический износ 15 %. Ежегодно владелец несет дополнительные расходы, обусловленные большой высотой этажа (отопление, освещение), в размере 500 тыс. руб. Существующий коэффициент капитализации 10 %. Определяется стоимость избыточного объема: Сстр = 174900 – 172900 = 2000 тыс. руб. Физический износ избыточных элементов ФИ = 2000 0,15 = 300 тыс. руб. Добавочная стоимость строительства за счет высоких потолков Сдоб = 500/0,1 = 5000 тыс. руб. Неустранимый функциональный износ 3-го рода НМУ3 = 2000 – 300 + 5000 = 6 700 тыс. руб. В табл. 9.4 приведены технические параметры для совместного учета устранимого и неустранимого функционального износа. Таблица 2.4 Технические параметры функционального износа
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||