Ответы экспертиза. 26. Задача обследования. 100
 Скачать 3.5 Mb.
|
|
Обследование сварных, заклепочных и болтовых соединений Обследование сварных соединений является наиболее ответственной операцией, так как сварной шов и околошовная зона могут быть наиболее вероятными очагами возникновения коррозии и трещин. Дефекты соединений при сварке: • Трещины — несплошности, вызванная местным разрывом шва, который может возникнуть в результате охлаждения или действия нагрузок. • Полости и поры — несплошность произвольной формы, образованная газами, задержанными в расплавленном металле, которая не имеет углов. • Твёрдые включения — твёрдые инородные вещества металлического или неметаллического происхождения в металле сварного шва. • Несплавления и непровары — отсутствие соединения между металлом сварного шва и основным металлом или между отдельными валиками сварного шва. • Нарушение формы шва — отклонение формы наружных поверхностей сварного шва или геометрии соединения от установленного значения. • Прочие дефекты — все дефекты, которые не могут быть включены в перечисленные выше группы. Обследование сварных швов включает следующие операции: очистка от грязи и шлака и внешний осмотр с целью обнаружения трещин и других повреждений; определение размеров катетов швов. Для этого применяются: универсальные шаблоны конструкции Красовского, Ушерова-Маршака, а также скобы для измерения толщины швов, снятые слепки и измерение с помощью угловой линейки. Длина сплошных и прерывистых швов измеряется линейкой. Скрытые дефекты швов обнаруживаются с помощью простукивания шва молотком весом 0,5 кг, при этом доброкачественный шов издает такой же звук, как и основной металл; глухой звук указывает на наличие дефекта. На участке шва с предполагаемым скрытым дефектом производятся контрольное высверливание и травление отверстий 10-12 %-ным водным раствором двойной соли хлорной меди и алюминия. Наплавленный металл при этом темнеет и на темном фоне просматриваются дефекты (непровар, шлаковые включения и т.п.). Диаметр сверла принимается на 2-3 мм больше ширины шва. Эта операция производится при необходимости выявления глубины непровара и внутренних повреждений швов. Определение качества стали конструкций При натурных обследованиях важным является определение качества стали конструкций, проводимое путем механических испытаний образцов, химического и металлографического их анализа. Испытание материалов стальных конструкций производится: при отсутствии сертификатов или недостаточности имеющихся в них данных; при обнаружении в элементах конструкций повреждений, особенно в виде трещин; если установленная по сертификатам и чертежам марка стали не соответствует требованиям современных норм. На основании результатов обследований производятся расчеты несущей способности элементов и конструкции в целом с целью разработки рекомендаций по дальнейшей их эксплуатации и восстановления их несущей способности и эксплуатационной надежности. Защита деревянных конструкций Условиями, при которых начинается разрушение деревянных конструкций являются: повышенная влажность в температурном диапазоне от +15 до +30 градусов при наличии контакта с кислородом. Исходя из этого, основные методы защиты древесины от деструкции основываются на регулировании ее температурно-влажностных характеристик. Это достигается двумя путями: конструктивным; химическим. Конструктивный способ защиты древесины Конструктивные способы защиты древесины предусматривают мероприятия, предотвращающие ее увлажнение посредством атмосферной влаги, пара, проникающего со стороны теплого помещения и конденсата, образующегося вследствие недостаточного утепления ограждающих конструкций. Реализация мероприятий осуществляется такими путями: несущие конструкции из древесины должны быть всегда доступны для осмотра, располагаться открыто, иметь возможность проветривания. Например, для несущих конструкций покрытия из древесины целесообразно устраивать холодные проветриваемые чердаки; конструкция должна располагаться целиком либо в теплом помещении либо в неотапливаемом месте. Не допускается расположение одной конструкции в помещениях с разными тепловыми режимами (например, заделка наружной конструкции в стену теплого помещения); в узлах примыкания конструкций из древесины к бетону, металлу или кирпичной кладке (например, в местах опирания деревянных балок на стены) устраивают гидроизоляцию и выполняют антисептическую обработку поверхности дерева; при монтаже кровли из деревянных конструкций следует избегать устройства ендов, внутренних водостоков и фонарей, как потенциальных источников попадания влаги; деревянные конструкции не рекомендуется применять в помещениях с мокрыми процессами и повышенной влажностью. Химические методы обработки конструкций из древесины Для защиты деревянных конструкций от гниения, помимо конструктивных методов широко применяется обработка их антисептиками. Как правило данный способ используется в тех случаях, когда избежать увлажнения древесины при эксплуатации заведомо не удастся. В зависимости от конкретных условий дерево может обрабатываться антисептиками проникающего или поверхностного действия. Используются органические, неорганические и комбинированные химические составы. В заводских условиях обработка деревянных конструкций антисептиком производится в автоклавах под давлением либо путем погружения в ванны со специальным раствором. Первый метод является наиболее эффективным и надежным, так как позволяет обрабатывать древесину на глубину до 20 мм. Погружение конструкции в ванну с горячими и холодными растворами - менее действенный метод, позволяющий выполнять защиту на глубину 10-15 мм в зависимости от типа химического состава. Химические составы органического типа токсичны, вследствие чего они не используются для обработки древесины внутри помещений. Как правило, это масла на основе креозота, дегтя, антрацита, используемые для пропитки свайных конструкций, балок, столбов и других конструкций, контактирующих с грунтом и атмосферной влагой. Неорганические водорастворимые антисептики не токсичны и широко применяются для обработки деревянных конструкций в частном домостроении (дома из бруса, бревна, каркасные коттеджи). Используются составы на основе фторидов и кремнефторидов натрия, фенольных смол и ряда других соединений. Помимо заводской проникающей обработки древесины используются антисептики наружного нанесения. Процедура может осуществляться непосредственно на строительной площадке, а также при необходимости ремонта и восстановления поврежденных конструкций. На рынке представлен широкий ассортимент отечественных и зарубежных защитных материалов этого типа. Они делятся на две основные группы: готовые к применению растворы и требующие затворения водой порошки. Антисептик наружного применения может наноситься на деревянные конструкции вручную при помощи валика или кисочки, либо машинным методом под давлением. Последний обеспечивает более надежную защиту. Для наружного нанесения используются: растворы на основе битумов, обладающие наибольшим водоотталкивающим эффектом, но при этом повышающие токсичность и горючесть конструкций. Область применения битумных составов - конструкции, контактирующие с грунтом и подверженные воздействию атмосферных осадков. сульфатные щелоки - негорючие низкотоксичные вещества, используемые для обработки древесины в промышленном и гражданском строительстве. Недостаток этих составов - возможность вымывания водой, поэтому область их применения распространяется на конструкции, защищенные от замокания; силикатные составы помимо биологической защиты, также применяются и для повышения огнестойкости деревянных конструкций. Широко используются при ремонте - для заделки трещин древесины и предотвращения гниения поврежденных конструкций. Основным недостатком, как и у материалов предыдущей группы, является возможность вымывания водой. Как правило, в современном строительстве используются комбинации конструктивных и химических методов защиты деревянных конструкций, что позволяет продлить срок их службы до 90 лет. Сегодня антисептики, кроме, собственно биологической защиты, выполняют декоративную функцию, подчеркивая естественную красоту древесины. Также применяются комбинированные способы биологической и противопожарной защиты конструкций из дерева. Учитывая, что деревянное домостроение в последнее время получает все большее распространение во всем мире, технологии защиты древесины и продления срока ее службы продолжают активно развиваться. Усиление каменных конструкций Восстановление и усиление каменных конструкций может быть выполнено без изменения и с изменением расчетной схемы. Примером усиления конструкций без изменения расчетной схемы может служить устройство стальных обойм. Стальные обоймы препятствуют поперечным деформациям сжатых элементов и тем самым увеличивают их несущую способность. При выполнении работ по усилению и восстановлению каменных и армокаменных конструкций следует применять кирпич и камни по ГОСТ 379 (КИРПИЧ, КАМНИ, БЛОКИ И ПЛИТЫ ПЕРЕГОРОДОЧНЫЕ СИЛИКАТНЫЕ Общие технические условия), ГОСТ 530 (КИРПИЧ И КАМЕНЬ КЕРАМИЧЕСКИЕ Общие технические условия). Марка кирпича, применяемого для армокаменных конструкций, должна быть не менее 75, а камня – не менее 50. Как исключение при соответствующем обосновании может быть допущено применение кирпича марки 50 и камня марки 35 Растворы, применяемые при ремонтно-восстановительных работах каменной кладки, должны отвечать требованиям ГОСТ 5802-86 (РАСТВОРЫ СТРОИТЕЛЬНЫЕ), ГОСТ 28013-98 (РАСТВОРЫ СТРОИТЕЛЬНЫЕ Общие технические условия). Для изготовления растворной смеси используется портландцемент марок М400, М500 по ГОСТ 965, ГОСТ 10178, песок по ГОСТ 8736, вода по ГОСТ 23732. Бетон, арматура и стальные изделия, применяемые для усиления каменных и армокаменных конструкций, должны отвечать требованиям ГОСТ 5781, ГОСТ 10922, ГОСТ 26633, ГОСТ Р 52544. Общая схема методов восстановления и усиления каменных конструкций представлена на рис. 4.1.  Наиболее нагруженными элементами зданий с каменными конструкциями являются фундаменты, несущие стены, столбы, простенки и над-проемные перемычки. В этих элементах чаще всего наблюдаются силовые повреждения от перенапряжения под нагрузкой, проявляющиеся в виде вертикальных трещин. Кроме силовых, в кладке возникают усадочные, температурные, осадочные и прочие трещины, которые также в значительной степени снижают ее несущую способность и пространственную жесткость зданий. Усиление и восстановление элементов каменных конструкций может быть выполнено путем: • инъектирования, • устройства различных обойм, • увеличением сечения столбов или простенков, • заменой кирпичных надпроемных перемычек на железобетонные или металлические, • установкой систем металлических тяжей и накладок и др. Усиление железобетонных конструкций Необходимость усиления и восстановления отдельных несущих и ограждающих конструкций определяется следующими факторами: - эксплуатационным износом - потерей несущей способности от воздействия эксплуатационных нагрузок; - изменением эксплуатационного режима, связанное с увеличением нагрузок, перестройкой помещений или надстройкой зданий; - неправильной эксплуатацией конструкций и воздействием поражающих внешних факторов; - случайными повреждениями - выходом из строя отдельных конструктивных элементов при демонтаже, транспортировке и установке технологического оборудования. В зависимости от причин, вызывающих необходимость усиления, а также типа конструкций, характера и степени их повреждения рекомендуются определенные способы усиления. Перед выбором способа усиления производится оценка состояния несущей способности существующих строительных конструкций с целью: - определения возможности и необходимости ремонта, восстановления или усиления поврежденных конструкций; - установления степени аварийности существующих конструкций и воз-можности дальнейшего использования их при усилении или необходимости за¬мены; - определения необходимости усиления существующих конструкций при возможной дополнительной нагрузке и других воздействий. Во всех случаях оценка состояния конструкций дается в результате: - технического обследования конструкций; - проверочного расчета конструкций; - испытаний (в случае необходимости) конструкций (определение марки бетона, арматуры), загружение пробной нагрузкой и т.д. Основным дефектом или повреждением бетонных и железобетонных конструкций являются трещины. Количество, ширина и расположение трещин позволяют сделать выводы надежности работы конструкции и ее долговечности. Наиболее распространенными являются: - трещины от изгиба; - трещины от сдвига; - трещины от кручения; - трещины от напряжения сдвига при продавливании; - трещины вследствие анкеровки или устройства соединения внахлест арматурных стержней; - трещины от коррозии арматуры; - трещины от щелочной коррозии бетона. - ослабление сечения в местах коррозии (сколы). Для обеспечения долговечности и эксплуатационной пригодности железобетонных конструкций необходимо ограничить ширину раскрытия трещин предельно допустимым значением, определяемым в соответствии с действующими строительными нормами в зависимости от типа сооружения и условий воздействия внешней среды. Усиление деревянных конструкций Деревянные конструкции чаще всего поражаются гнилью в опорных концах, особенно заделанных в наружные стены. Это происходит из-за увлажнения строительных конструкций под действием атмосферных вод, протечек систем отопления, водопровода и канализации, а также протечек кровель. Деревянные конструкии могут иметь также различные повреждения (механические, от воздействия огня и др.). При ремонте зданий, имеющих в своем составе деревянные конструкции, всегда встает вопрос о целесообразности сохранения существующих деревянных конструкций. При нормальных условиях эксплуатации (соблюдении температурно-влажностного режима и необходимой вентиляции) деревянные конструкции могут сохраняться длительное время без снижения своих эксплуатационных свойств. Об этом говорит опыт эксплуатации старых зданий в течение многих десятилетий. Однако надо иметь в виду малую огнестойкость деревянных конструкций и недостаточную их роль в обеспечении пространственной жесткости зданий в случае появления трещин в стенах при неравномерной осадке фундаментов. Поэтому замена деревянных перекрытий железобетонными, особенно монолитными, всегда представляется целесообразной. Если такая замена деревянных конструкций не представляется возможной, то производится усиление. При этом осуществляется замена дефектных участков несущих конструкций (устройство протезов) или усиление всей конструкции, имеющей недостаточную несущую способность или недопустимую деформативность. Все деревянные элементы как усиливаемой конструкции, так и конструкции усиления должны быть пропитаны антисептиком, а стропильные элементы, кроме того, покрыты антиперенами. Общие положения и принципы подхода к обследованию технического состояния здания и сооружения. Для получения данных о конструктивных решениях и фактическом составе зданий и сооружений, а также для определения текущего состояния строительных конструкций и элементов эксперт по недвижимости должен выполнить их обследование. Результаты обследования являются основой для расчета стоимости строительства или ремонта обследуемого объекта, определения физического износа конструктивных элементов и здания в целом. Блок-схема инженерного алгоритма обследования зданий и сооружений представлена на рис. 6.1. Обследование может проводиться для решения различных задач, основными из которых являются: – оценка пригодности земельных участков для строительства; – оценка технического состояния и эксплуатационных качеств зданий и сооружений с точки зрения диагностики повреждений строительных конструкций; – оценка технического состояния зданий и сооружений для обоснования решений по их реконструкции, модернизации или изменению функционального назначения; – техническая инвентаризация и регистрация объектов недвижимости; – оценка стоимости объектов недвижимости. В зависимости от вида решаемых задач обследование объектов может проводиться в различных формах. Так, для решения задач об оценке пригодности участков и технического состояния зданий и сооружений наиболее приемлемой является форма технической экспертизы. Техническая экспертиза представляет собой комплексную задачу, решение которой может быть эффективным только при системном подходе. Метод системного подхода предусматривает анализ факторов, влияющих на технические характеристики объекта. В числе факторов, характеризующих объект и его техническое состояние, необходимо учитывать: 1) архитектурно-планировочные и архитектурно-композиционные решения; 2) инженерно-геологические условия площадки, на которой сооружен объект; 3) характеристику конструктивных решений; 4) состояние систем жизнеобеспечения объекта; 5) состояние, оснований и фундаментов с учетом гидрогеологических особенностей площадки строительства; 6) влияние объектов, размещенных и функционирующих в зоне оцениваемого объекта; 7) состояние несущих и ограждающих конструкций; 8) состояние инженерных сооружений.  Задача обследования. Оценка технического состояния конструкций проводится на основе результатов их обследования. Задачей обследования строительных конструкций может являться установление фактического качественного состояния и остаточного ресурса: – эксплуатируемых зданий в случае их усиления при увеличении воспринимаемых нагрузок; – эксплуатируемых зданий при реконструкции, даже если реконструкция не сопровождается увеличением нагрузок; – эксплуатируемых зданий при периодической и внеочередной оценке их технического состояния; – если в процессе эксплуатации или строительства будут выявлены дефекты; – если конструкции зданий подвергались воздействиям, не предусмотренным при проектировании (перегрузкам, высоким температурам и т.п.); – после пожаров и стихийных бедствий; – после аварий; – при истечении нормативных сроков эксплуатации; – при изменении владельца; – при страховании; – для определения экономической целесообразности ремонта или реконструкции; – при увеличении нормируемых природно-климатических воздействий (сейсмических, снеговых, ветровых). Программа обследования. Программа обследования зданий и сооружений включает в себя четыре этапа: 1 .Предварительное обследование. 2. Основное (техническое) обследование. 3. Дополнительное обследование. 4. Составление заключения (отчета). Задачи первого этапа: • собрать, изучить и проанализировать проектную, строительную (исполнительную) и эксплуатационную документацию; • выявить или уточнить объёмно-планировочное решение здания и конструктивное решение (конструктивную схему) здания или сооружения и отдельных конструкций; • выявить наиболее поврежденные и аварийные участки здания или сооружения и конструкции; • на основе сложившегося первого впечатления о чисто внешнем проявлении общего состояния конструкций составить рабочую программу основного (технического) обследования. Задачи второго этапа: • выполнить инструментальные измерения геометрических параметров конструкций; • выявить, измерить и зарисовать трещины, дефекты и повреждения конструкций; • измерить деформации конструкций (прогибы, наклоны, перекосы, сдвиги, осадки фундаментов и т.п.); • уточнить действительные нагрузки и воздействия на конструкции; • уточнить схемы опирания конструкций, выявить их расчетные схемы; • определить качество и прочность материалов конструкций; • определить армирование (для железобетонных конструкций). Задачи третьего этапа: • уточнить результаты предварительного и основного обследований; • произвести длительное наблюдение и измерение деформаций конструкций, температурно-влажностного режима и т.п.; • испытать конструкции пробной нагрузкой; • уточнить данные инженерно-геологических и геодезических изысканий. Задачи четвертого этапа: • проанализировать данные обследований; • произвести инженерные поверочные расчеты (перерасчеты) конструкций на действительные нагрузки и воздействия с учетом действительных их геометрических параметров, схем опирания и расчетных схем, фактической прочности материалов и армирования; составить заключение (отчет) о состоянии, несущей способности и деформациях конструкций, о причинах и степени опасности дефектов, повреждений и деформаций конструкций и здания или сооружения; • дать рекомендации по дальнейшей эксплуатации конструкций, указать их остаточный ресурс — под какую нагрузку можно их использовать; при необходимости разработать мероприятия по усилению или восстановлению конструкций, защите их от агрессивных сред, влаги, по перестановке оборудования и т.п. или, в худшем случае, дать заключение о невозможности дальнейшей эксплуатации здания или сооружения и необходимости его демонтажа. Характеристика конструктивных решений зданий Здания и сооружения характеризуются конструктивным типом и конструктивным материалом. Типы зданий классифицируют: по назначению (производственные, жилые и гражданские), по этажности и числу пролетов, конструкционному решению (сборные, сборно-монолитные и монолитные). По конструкционному материалу различают каменные, железобетонные, металлические и со смешанным каркасом здания, а по конструкционным схемам – каркасные, панельные, каркасно-панельные, с несущими стенами. При характеристике конструктивных решений важное значение имеет установление года проектирования и постройки здания, т.к. в период послевоенного строительства менялись методы расчета конструкций, качество конструкционных материалов и решений. Исследования конструктивных характеристик оцениваемых зданий должны представить достоверные данные для определения соответствия конструкций зданий и сооружений современным требованиям и выводов о целесообразности их дальнейшего использования или реконструкции. Изучение инженерно-геологических условий площадки расположения объекта. Обследование технического состояния оснований и фундаментов. Изучение инженерно-геологических условий площадки расположения объекта. Изучение инженерно-геологических условий начинается с предварительного внимательного визуального осмотра зданий, сооружений и подземных помещений. При деформациях стен, наличии воды и сырости в подвале необходимо выявление их причин как на основе данных инженерно-геологических изысканий грунтов оснований, так и на основе факторов, способствующих изменению характеристик грунтов основания. В установленных визуально местах действия источника увлажнения производится отбор проб грунта непосредственно под подошвой фундамента. Эти пробы исследуются в лабораторных условиях для определения физико-механических свойств. Для обнаружения утечек воды обследуются водонесущие коммуникации. Обследование фундаментов По имеющейся документации устанавливают тип фундамента, его форму в плане, размеры, глубину заложения. При натурном обследовании исследуют кладку, выявляют дефекты, устанавливают наличие и качество гидроизоляции. В свайных фундаментах определяют тип свай, их материал, диаметр, количество в ростверке. При визуальной оценке состояния фундаментов необходимо определить характеристику камня, раствора, бетона, наличие пустотных швов, местные разрушения, следы коррозии бетона, плотность бетона и состояние защитного слоя, следы ржавчины на бетонной поверхности от коррозии бетона и т.п. Кладку фундаментов и стен подвала простукивают зубилом, молотком, определяют ориентировочную прочность камня, кирпича и бетона. При обнаружении коррозийного повреждения ростверка свайного фундамента необходимо отрыть шурфы и обнажить сваи для оценки их состояния. При обследовании фундаментов производят визуальный осмотр периметра здания с фиксацией возможных деформаций отмостки, местных просадок и трещин в кладке каменных стен, что должно служить поводом для более детального обследования фундаментов в этих зонах. Натурное обследование несущих и ограждающих конструкций зданий. Натурные обследования несущих конструкций включают в себя следующее: – визуальный осмотр; – инструментальные обследования при необходимости; – лабораторные исследования образцов, отобранных из конструкций, обработку полученных результатов. При визуальном обследовании конструкций выявляются состояние защитных покрытий, наличие увлажненных участков и поверхностных высолов, наличие трещин и т.п. Инструментальное обследование включает в себя определение прочностных характеристик материала, степени коррозийного разрушения, физико-химических характеристик конструкционного материала. Исследование несущих железобетонных конструкций преследует следующие цели: оценку прочности характеристик бетона в его фактическом состоянии, выявление характера и степени коррозийного поражения арматуры и закладных деталей, характера и величины деформаций (трещины, прогибы), дефектов сварных монтажных сооружений. Основными показателями, характеризующими качество железобетонных конструкций, являются их прочность, жесткость и трещиностойкость. Жесткость и трещиностойкость оцениваются, соответственно, по прогибам и наличию или ширине раскрытия трещин при эксплуатационных нагрузках. Поэтому жесткость и трещиностойкость конструкций в зданиях и сооружениях могут быть определены прямыми или косвенными способами. Прямые способы предполагают непосредственное измерение прогибов или ширины раскрытия трещин конструкций, находящихся под нагрузкой. Косвенные способы оценивают жесткость и трещиностойкость по значениям показателей качества, которые могут быть определены при обследовании. Такими показателями являются: прочность бетона, диаметр и положение арматуры, геометрические размеры сечения, используя которые рассчитывают прогиб, ширину раскрытия или момент образования трещин. Прочность конструкции оценивается величиной разрушающей нагрузки, которая для эксплуатируемых конструкций не может быть определена прямыми способами. В этом случае применяются только косвенные способы с использованием показателей качества, которые могут быть определены при обследовании. К показателям качества, определяющим прочность, жесткость и трещиностойкость железобетонных конструкций, относятся: прочность бетона и арматуры, площадь сечения бетона и арматуры, прочность сцепления арматуры с бетоном, положение арматуры, величина контролируемого натяжения арматуры, отсутствие дефектов в виде плохо уплотненных участков бетона, раковин, участков, пораженных различными воздействиями, и т.п. Поэтому задачами обследований являются оценка этих показателей качества и по их значениям оценка прочности, а в необходимых случаях жесткости и трещиностойкости конструкций. Наиболее полная информация об отдельных качественных показателях железобетонных конструкций может быть получена только с помощью неразрушающих методов, использование которых предусматривается при любом обследовании. Наиболее часто при обследованиях применяются следующие неразрушающие методы: для определения прочности бетона – испытание образцов (чаще всего кернов), высверленных из бетона конструкций; методы местного разрушения бетона (отрыва со скалыванием, отрыва, скола углов); метод упругих или упругопластических деформаций; ультразвуковой метод; для определения места расположения и диаметра арматуры – магнитный и радиационный методы; для дефектоскопии железобетонных конструкций (обнаружение каверн, раковин, плохо уплотненных участков бетона, разрывов арматуры) – ультразвуковой, радиационный и магнитный методы. Помимо перечисленных выше, к числу неразрушающих методов может быть отнесен применяемый иногда для оценки состояния конструкций метод испытания конструкций пробной нагрузкой. Работы по проведению обследований включают в себя следующие этапы: – ознакомление с состоянием конструкций и составление программы обследований; – визуальное обследование конструкций; – определение прочности бетона; – определение прочности армирования; – испытание пробной нагрузкой (при необходимости); – оценку состояния конструкций на основании анализа полученных данных. При исследовании несущих металлических конструкций определяют: фактические размеры элементов, степень поражения их коррозией, дефекты и повреждения (прогибы, выпучивания, некачественная сварка и расстройства болтовых и заклепочных соединений), качество металла (с помощью металлографического анализа и механических испытаний). При исследовании несущих каменных конструкций определяют: – вид материала и тип кладки; – наличие и вид гидроизоляции; – вид армирования; – узлы сопряжения конструкций с каменной кладкой (балок, прогонов, плит перекрытий, лестничных площадок и др.); – деформации конструкций (отклонение от вертикали, выпучивание, трещины); – прочность и влажность материала кладки (особенно в цокольной части и местах опирания конструкций на кладку). Обследование ограждающих конструкций включает в себя оценку состояния наружных стен, покрытий, полов и светопрозрачных элементов. Визуально определяют вид материала кладки стен, тип панелей, наличие дефектных участков, состояние узлов сопряжения, качество заделки стыков. При необходимости рассчитывают теплотехнические показатели ограждающих конструкций. Обследование покрытий включает в себя описание конструктивного решения, оценку качества узлов сопряжения ограждающих конструкций покрытия со строительными несущими конструкциями, оценку влажности материалов покрытия, определение состояния кровельного ковра и места его закрепления, состояния теплоизоляционного слоя (вид материала, толщина, влажность), пароизоляции и установление участков протечек, оценку состояния элементов водостока с кровли и т.д. При натурном обследовании необходимо установить тип и конструкцию пола, выявить условия его эксплуатации, оценить состояния покрытий, а в необходимых случаях и подстилающих слоев. В санузлах и участках производственных зданий с мокрыми процессами визуально должно быть оценено качество и надежность гидроизоляции, а в необходимых случаях произведено вскрытие участков со следами протечек. Натурное обследование светопрозрачных ограждений (окон, светоаэрационных фонарей, витражей) включает в себя: визуальный осмотр с оценкой состояния конструкций и узлов их сопряжения, определение герметичности ограждения, светотехнических и теплотехнических характеристик. При оценке технического состояния ограждающих конструкций следует иметь в виду, что их материалоемкость в общем объеме материала на здание составляет 80–90 %. В связи с этим объем затрат на приведение их в нормальное состояние будет весьма значительным, особенно в случаях, требующих замены конструкций При детальном обследовании строительных конструкций составляется дефектная ведомость. Пример составления дефектной ведомости представлен в приложении 2. Анализ результатов обследования. Оценка технического состояния здания не должна базироваться на субъективном впечатлении от визуального осмотра здания. При анализе полученные данные необходимо сопоставлять с нормативными требованиями. Общая оценка состояния архитектурно-планировочных решений оцениваемого объекта должна базироваться на принятых направлениях его дальнейшего использования или преобразования. Оценка должна выявить: – возможность совершенствования планировочного решения; – возможность использования объекта без его реконструкции; – возможность усиления, ремонта несущих конструкций, если таковая необходимость выявляется, без разборки; – объем конструкций, подлежащих замене; – необходимость и рекомендуемый способ усиления оснований; – достаточность обеспечения технических потребностей инженерными сооружениями и сетями; – необходимость перекладки сетей жизнеобеспечения объекта; – влияние производств и негативных факторов в зоне расположения объекта на эксплуатационные характеристики оцениваемого объекта; – объем необходимых работ для снижения негативного влияния размещенных в зоне производств и систем; – возможность улучшения транспортного обслуживания (с ориентировочным объемом работ). При оценке технического состояния здания следует определить: – оставшийся срок службы здания; – возможные варианты реконструкции или ремонта здания; – части здания, не пригодные по своему состоянию к ремонту. Накопленный износ зданий и сооружений. Накопленный износ определяется после проведения технической экспертизы здания. Накопленный износ – это уменьшение восстановительной или заменяющей стоимости улучшений, которое может происходить в результате их физического разрушения, функционального и внешнего (экономического устаревания) или комбинации этих причин. В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на 3 типа: – физический; – функциональный; – внешний, или экономический. Теоретически, износ может начать накапливаться в момент завершения строительства даже в здании, представляющем наилучшее и наиболее эффективное использование участка. Хотя большинство форм физического износа может быть нейтрализовано, все же физическое разрушение имеет тенденцию упорно существовать. Со временем здание функционально устаревает. С другой стороны, считается, что износ есть потеря только до тех пор, пока он определяется рынком как потеря стоимости. Другими словами, износ есть разница между восстановительной и заменяющей стоимостью улучшений и их рыночной стоимостью, поэтому накопленный износ иногда называют разрушенной полезностью. В настоящее время существуют следующие методы оценки накопленного износа: – метод экономического возраста; – модифицированный метод экономического возраста; – метод сравнения продаж; – метод разбивки. 2.1. Метод экономического возраста Величина накопленного износа определяется следующим образом: Инакоп = (ЭВ/ОЭЖ)CC, (9.1) где ЭВ – эффективный возраст; ОЭЖ – общая экономическая жизнь; СС – сметная стоимость объекта. Недостатки данного метода: – ЭВ и ОЭЖ определяются субъективно; – не делается различия между видами износа; – не учитываются различия в величинах ОЭЖ и физической жизни отдельных короткоживущих элементов сооружения. Пример определения накопленного износа
2.2. Модифицированный метод экономической жизни При применении этого метода сначала определяют стоимость всех устранимых позиций физического износа, затем эту величину вычитают из стоимости нового строительства. Пример определения накопленного износа
Недостаток: не определена разница в остаточной экономической жизни отдельных элементов. 2.3. Метод сравнения продаж Величина накопленного износа определяется как разница между стоимостью нового строительства и стоимостью сооружения на дату оценки. Этот метод применим при развитом рынке продаж. В данной работе он не рассматривается. 2.4. Метод разбиения Метод заключается в подробном рассмотрении и учете всех видов износа: – физического износа, исправимого и неисправимого; – функционального износа исправимого и неисправимого; – внешнего экономического износа. Определение физического износа на основе технического обследования объекта Физический износ – потеря стоимости в результате физического старения и воздействия сил природы. Уход может замедлить физический износ, но не в состоянии остановить его. После технического обследования здания или сооружения определяется физический износ: ФИк =  ФИiPi/Pк, (9.2)где ФИк – физический износ конструктивного элемента или системы; ФИi – физический износ i-го участка элемента или системы, определенный по табл. 1–71 [2], %; Pi – размеры (площадь или длина) i-го участка, м2 или м; Pк – размеры всего конструктивного элемента или системы, м2 или м; n – число поврежденных участков. Физический износ здания в целом определяется по формуле ФИз = ФИкiSi/100, (9.3)где ФИз – физический износ здания, ФИкi– физический износ i-го конструктивного элемента или системы, %; Si – доля восстановительной стоимости i-го элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания, %; n – число отдельных элементов или систем в здании. Доли восстановительной стоимости отдельных элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания следует принимать по утвержденным укрупненным показателям восстановительной стоимости (УПВС) зданий, а для элементов и систем, не имеющих утвержденных УПВС, – по их сметной стоимости. Усредненные доли восстановительной стоимости конструктивных элементов в укрупненных элементах и устройств в системах инженерного оборудования здания приведены в табл. 2.1 и 2.2 [1]. Таблица 2.1 Усредненные доли восстановительной стоимости конструктивных элементов
Таблица 2.2 Удельные веса устройств в системах инженерного оборудования (по восстановительной стоимости)
Физический износ систем инженерного оборудования зданий в целом определяется по таблицам [2] на основании оценки технического состояния устройств, составляющие эти системы. Если в процессе эксплуатации некоторые устройства заменяются новыми, физический износ системы уточняется расчетом на основании сроков эксплуатации отдельных устройств по графикам [2]. За окончательную оценку следует принимать большее значение. Физический износ газового и лифтового оборудования определяется в соответствии со специальными нормативными документами. При определении физического износа участка или системы, имеющих все признаки износа, которые соответствуют определенному интервалу его значений, износ следует принимать равным верхней границе. Если выявлен только один или несколько признаков износа, то физический износ следует принимать равным нижней границе интервала. Если в таблице [2] интервалу значений физического износа соответствует только один признак, то физический износ системы или участка следует принимать по интерполяции в зависимости от размеров и характера имеющихся повреждений. В таблицах 1–71 строительных норм [2] в состав работ по устранению физического износа не включены сопутствующие и отделочные работы, подлежащие выполнению при ремонте данного элемента. Физический износ по сроку службы Физический износ подразделяется на устранимый и неустранимый. ФИ = УФИ + НФИ, (9.4) где УФИ – устранимый физический износ; НФИ – неустранимый физический износ. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
75 000