Ответы экспертиза. 26. Задача обследования. 100
 Скачать 3.5 Mb.
|
|
Структура накопленного износа в методе разбиения Структура накопленного износа представлена в табл. 9.5. И = ФИ + МИ + ВИ, где И – накопленный износ; ФИ – физический износ; МИ – функциональный (моральный); ВИ – внешний износ. При определении износа двумя методами (по техническому состоянию и по сроку службы) в структуру накопленного износа вводится большая величина. Согласование отдельных видов износа, выраженных в процентах Оценщику часто приходится сталкиваться с относительными видами износов, выраженных в долях или в процентах. В работе [1] предлагается мультипликаторный метод согласования износов: КНАК =1 – (1 – КУФИ)(1 – КНФИ)(1 – КМИ)(1 – КВИ), где КНАК – накопленный износ; КУФИ – устранимый физический износ; КНФИ – неустранимый физический износ; КМИ – моральный (функциональный) износ; КВИ – внешний износ. Таблица 2.5 Структура накопленного износа
Безопасность недвижимости Современный подход к общественному развитию базируется на «стратегии устойчивого развития», принятой более чем 150 странами мира (в том числе Россией) на Всемирном форуме по окружающей среде и устойчивому развитию в Рио-де-Жанейро в 1992 г. Под «устойчивым» (самоподдерживающим) развитием понимается создание условий, обеспечивающих потребности живущего поколения, без риска для способности окружающей среды поддерживать жизнь в будущем, т.е. не ставя под угрозу возможность для будущих поколений удовлетворять свои потребности 4. Цель устойчивого развития достигается через две основные подцели: повышение и обеспечение качества жизни, обеспечение безопасности среды обитания. Оценщики недвижимости, являясь одним из основных регуляторов общественного развития, должны учитывать эти стратегические перспективы. От их оценок зависит, будут ли средства направляться в сооружения, жилища и другие объекты, отвечающие принципам устойчивого развития, или нет. Очевидна ведущая роль строителей в достижении упомянутых выше подцелей. В связи с этим стратегия устойчивого развития была детализирована в концепции «устойчивого строительства», принятой в 1994 г. на международной конференции в г. Тампа (США). На конференции были выработаны основные принципы строительства, дружественного окружающей среде. К ним относятся: поддержание здоровой экономики, способной обеспечить качество жизни и в то же время защищающей человеческую жизнь и окружающую среду; минимизация ущерба, причиняемого возобновляемости окружающей среды, риска человеческому здоровью, биологическому разнообразию; оптимальное использование невозобновляемых ресурсов и постоянное применение возобновляемых. Поставленные задачи – комплексные, они включают в себя инженерный, экологический, экономический и социальный компоненты. Большой долг строителей перед окружающей средой и резко ухудшившееся состояние природной среды обитания заставляют акцентировать внимание, прежде всего, на экологических проблемах, средоточием которых являются крупные города. Как следствие, выполняется ряд крупных международных программ, призванных выработать критерии экологической безопасности и меры по обеспечению экологической устойчивости строительными методами. Обеспечение экологической безопасности лишь один из путей достижения подцели безопасности. Другим путем является обеспечение инженерной безопасности искусственной среды обитания, прежде всего объектов недвижимости и инженерных систем, при природных и техногенных воздействиях. На этом пути, в свою очередь, встают проблемы безопасности в штатных и нештатных ситуациях. Безопасность в штатных ситуациях на протяжении многих лет казалась решенной посредством применения такого основного материала, как железобетон, и соответствующих проектных решений. Сегодня долговечность сооружений из традиционных видов бетона во всем мире под вопросом, это объясняется усугубляющимся вредным воздействием окружающей среды, не учтенным при проектировании и строительстве из-за незнания или из-за желания сэкономить средства. Это и другие подобные обстоятельства вызвали к жизни новые подходы к проектированию, учитывающие весь жизненный цикл объекта – от задания на проектирование до утилизации, включая программу ремонтов. При этом перед оценщиками недвижимости может стоять несколько задач: – оценка остаточного ресурса (долговечности) существующего здания; – оценка безопасности существующего здания в пределах обозначенного клиентом срока службы по критерию долговечности; – оценка безопасности нового здания по критерию долговечности. Последняя задача при кажущейся ее упрощенности по отношению к первым двум является достаточно сложной из-за отсутствия соответствующих рекомендаций в наших нормах проектирования. Еще более сложными и комплексными являются оценки долговечности реконструируемых зданий, например с мансардами, поскольку старая и новая части здания, как правило, обладают разными ресурсами. Изменения в экологии крупных городов, в частности в г. Перми, вызвали к жизни и другие опасные процессы. Мы уже говорили, что из-за увеличения числа автомобилей, в том числе за счет большого числа старых иномарок, резко увеличился объем выбросов СО, а следовательно, и активность микроорганизмов, находящихся в старой кладке и бетоне, что приводит к так называемой биохимической коррозии. К первой группе опасных ситуаций относится и расположение объектов в геопатогенных зонах. Ранее этому фактору не придавалось особого значения, хотя известно, что есть «гиблые» места, где постоянно выходят из строя инженерные коммуникации, чаще болеют жильцы, повышен производственный травматизм и т. п. Известно также, что на условия проживания и здоровье людей влияют конфигурация помещений, их ориентировка относительно магнитной сетки Земли, расположение дверных проемов относительно спальных мест и т.п. Это также необходимо учитывать при оценке недвижимости. Особого внимания заслуживает подверженность объектов недвижимости нештатным (чрезвычайным) ситуациям (ЧС). Необходимо отметить, что безопасность вообще – категория не только социальная, но и экономическая. Вкладывая средства в превентивные или защитные мероприятия, мы снижаем риск потерь, и наоборот. Так, в Калифорнии стоимость страховки жилого дома, находящегося более чем в 150 м от пожарного гидранта, возрастает втрое, а цена уменьшается по сравнению с аналогичным сооружением, находящимся на более близком расстоянии к гидранту. Ниже приведен перечень природных и техногенных ЧС, подверженность которым должна в первую очередь учитываться при оценке недвижимости: природные ЧС: – оползни, провалы (вследствие образования карстовых полостей в основаниях зданий и сооружений, шахтных выработках и т.п.); – метеорологические воздействия (ураганы, грозы, экстремальные температуры наружного воздуха и т.п.); – сейсмические воздействия; техногенные ЧС: – пожары; – аварийные взрывы внутри и снаружи зданий; – аварийные удары; – опасные излучения различной мощности и природы; – химические аварии; – подтопление территорий и абразия берегов, изменение гидрогеологической обстановки; – аварии, вызванные низким качеством проектирования и/или строительства; – террористические воздействия. Например, в Перми были случаи разрушения кирпичных домов в районе Городских горок. Причиной явилось строительство домов на выработках медных рудников XXVII века. Среди метеорологических явлений в качестве наиболее опасных необходимо выделить экстремальные, главным образом низкие, температуры. Многим памятен 1982 год, когда похолодание ниже принятой тогда расчетной зимней температуры (–37 °С) привело к многочисленным авариям швов панельных зданий и невозможности их дальнейшей эксплуатации без ремонта. Оценщик недвижимости должен обращать внимание не только на экстремальные климатические условия. Важно также знать, в какое время года возводилось здание и когда начата эксплуатация, как часто в районе, где находится оцениваемое помещение, происходит аварийное отключение отопления в зимний период. Последнее обстоятельство, например, создает самые неблагоприятные условия для наиболее ответственных элементов панельных зданий – платформенных стыков стен и перекрытий – и чревато опасностью прогрессирующего обрушения этих зданий [4]. К чрезвычайным ситуациям, приводящим к наибольшему ущербу, относятся пожары. Несмотря на высокую степень изученности процессов, приводящих к этому типу ЧС и свойственных ему, постоянно выявляется ряд новых аспектов, которые необходимо учитывать при оценке недвижимости. Так, последние губительные пожары в Москве (здание Морфлота) и Самаре (здание областного управления МВД) показали, что в этих однотипных каменных зданиях с деревянными настилами и потолками, с достаточно длинными металлическими балками попадание огня в межнастильное пространство приводит к очень быстрому распространению пламени (как в канале), отрезая от спасения целые этажи. Этот тип зданий весьма распространен в крупных городах. Пожары на предприятиях очень часто связаны с взрывами газо- и пылевоздушных смесей. Однако аварийные взрывы могут быть вызваны не только высокими температурами. К взрывоопасным относятся предприятия нефтяной (в г. Перми – нефтеперерабатывающий завод), химической, угольной, пищевой и других отраслей промышленности. При оценке недвижимости должна быть учтена опасность не только возможного взрыва на самом объекте, но и его воздействия на окружающие объекты, например жилые дома. В этом случае взрыв оказывается внешним по отношению к этим домам. Однако большую опасность, как показывает практика, представляют внутренние взрывы, например бытового газа в кухнях. Несмотря на локальный характер, эти воздействия могут приводить к прогрессирующему разрушению отдельных секций и даже зданий в целом. После впечатляющего взрыва в Лондоне (здание Роунант Пойнт, 1968 г.) многие страны пересмотрели нормы проектирования, предусмотрев в них повышение связности несущих конструкций, способное предотвратить обрушение здания при выходе из строя в результате взрыва отдельных несущих элементов. Разработки, начатые в этом направлении в Советском Союзе, так и не были реализованы в связи с планировавшимся всеобщим переходом на электрические плиты. Таким образом, проблема взрывоопасности жилых помещений не только сохранилась, но и усугубилась как вследствие изношенности еще значительного газового хозяйства, старения населения (и связанной с ней забывчивостью), так и вследствие недостаточно обоснованного применения новых материалов и конструкций при модернизации помещений. Например, учеными Научно-технического центра «Взрывоустойчивость» Института инженерной безопасности Московского государственного строительного университета (МГСУ) было установлено, что при применении в кухнях оконных стеклопакетов втрое увеличивается внутреннее давление, возникающее при взрыве, приводя к значительно более серьезным последствиям, чем при использовании обычного остекления. В последние годы постоянно растет число аварийных ударных воздействий. К ним относят падение тяжелых грузов на перекрытия промышленных зданий, удары транспортных средств в опоры мостов и эстакад, ударные воздействия на транспортные сооружения в зонах камнепадов и т.п. По-прежнему существенным источником аварийных ударов остается сборное строительство. Трагедия падения «Антея» на жилой квартал Иркутска (1997 г.) показывает, что при оценке недвижимости следует учитывать возможность падения самолета на объекты, находящиеся вблизи аэропортов; по статистическим данным, большинство аварий самолетов происходит при взлете и посадке. В ряду опасных явлений не последнее место занимают радиационные аварии и воздействия. При оценке недвижимости необходимо взаимодействие с радиационной службой города, особое внимание целесообразно уделять районам, где сосредоточены крупные НИИ; практика показывает, что даже при длительном отсутствии работ, связанных с радиоактивными веществами, на территории НИИ могут оставаться достаточно сильные и опасные источники излучений. Нельзя сбрасывать со счетов и малые по интенсивности, но длительные излучения, свойственные, например, некоторым видам заполнителя бетона, из которого возведены несущие или ограждающие конструкции здания. Зарубежный опыт показывает, что причиной массовой гибели людей могут быть химические аварии. Так, трагедия на химическом заводе в г. Бхопал (Индия) несколько лет назад унесла жизни 2,5 тыс. людей. В Москве потенциальными источниками химических аварий могут быть промышленные объекты, работающие с аммиаком и хлором (холодильники и т.п.). Исследования, проведенные Ассоциацией «Безопасность населения...», показали, что в условиях города опасность химической аварии для жителей больше, чем это было ранее установлено военными специалистами. При оценке стоимости зданий, находящихся в зоне такого опасного объекта, необходимо учитывать не только возможную концентрацию ядовитого вещества, но и наиболее вероятное направление распространения ядовитого облака. Перечисленные выше и другие подобные ЧС вызываются, как правило, непреднамеренными действиями человека или природными явлениями, от него не зависящими. Количественная оценка последствий подобных явлений во многих случаях затруднительна. Действующие строительные нормы и правила базируются на концепциях, разработанных, в основном, для нового строительства. К тому же они предоставляют возможность оценить лишь прочность конструкции или сооружения, а не тяжесть потерь в той или иной ЧС или при их сочетании. Повышение безопасности может быть достигнуто также организационными, законодательными и другими нетехническими мерами (например, запрет оборудования кухонь с газовыми плитами оконными стеклопакетами). Активная роль оценщиков недвижимости в этих процессах весьма велика. Решение многих из поставленных в настоящей работе вопросов видится в совместной работе сервейеров с Институтом инженерной безопасности МГСУ, объединяющим ведущих специалистов по упомянутым и другим направлениям обеспечения безопасности строительными методами. Серьезной причиной возможных аварий и катастроф в последние годы становится низкое качество изыскательских, проектных и строительных работ. Пристального внимания сервейеров с позиций безопасности заслуживают объекты, построенные турецкими фирмами в 1992–1196 гг. Имеются свидетельства занижения сечений несущих элементов, отклонений от технологии возведения. Разрушительные последствия землетрясения в Турции (1999 г.), одной из причин которых явилось низкое качество несущих элементов зданий, лишь усиливают тревогу по этому поводу. Принципиальным условием для повышения уровня безопасности по этой причине является наличие в организациях строительного комплекса реально работающих систем обеспечения качества (СК). Это прежде всего относится к строительно-монтажным и специализированным организациям, производящим строительные материалы и изделия. Поэтому оценщикам недвижимости необходимо знать, имеется ли у застройщика сертификат качества на базе международных стандартов серии ИСО 9000. Задачи обеспечения безопасности в рамках стратегии устойчивого развития существенно более сложны, нежели повышение качества жизни. Их решение требует согласованного взаимодействия государственного управления и рыночных механизмов, всех работающих в этой сфере. Возрастающая роль сервейеров обусловливает также актуальность задачи приобретения ими самых современных знаний в области безопасности строительных систем. Приборы, применяемые при обследовании строительных конструкций зданий. В процессе диагностики и освидетельствования строительных конструкций зданий и сооружений для определения физико-механических и физико-химических свойств материалов, геометрических характеристик, прогибов и перемещений, дефектоскопии применяются самые разнообразные приборы и оборудование. Подробные данные о приборах и инструментах, которые могут быть использованы при обследовании, приведены в специальной литературе по испытанию конструкций и сооружений и изучаются в соответствующем курсе. Применительно к задачам, возникающим в процессе диагностики и оценки технического состояния как отдельных конструкций, так и сооружений в целом, можно условно выделить следующие группы приборов. Приборы, предназначенные для определения соответствия проектному положению строительных конструкций, включая деформации всех видов (для сооружений в целом и их элементов). Для этой цели применяются известные геодезические приборы и приспособления. Измерение горизонтальных и вертикальных углов производится теодолитом, определение положения точек по высоте и измерение превышения одних точек над другими - нивелиром. В практике обследований конструкций и сооружений чаще всего применяются теодолиты Т2, 2Т5К (с компенсатором), относящиеся ко второй группе точности, и нивелиры HI, H05, относящиеся к первой группе точности, что не исключает использования других типов приборов, например нивелира «Кон-007» (Германия). При этом нивелиры используются со специальной оптической насадкой. Для проектирования точек по вертикали при измерении кренов и колебаний сооружений применяются приборы вертикального проектирования, такие, как оптические центровочные приборы ОЦП-2 и «Зенит-ОЦП» или прецизионный «Зенит-ЛОТ» (PZL) фирмы «Карл Цейс Йена» (Германия). Известен и механический прогибомер, состоящий из двух вертикальных штанг, соединенных раздвижной планкой с размещенным на ней угломером или уровнем. Кроме того, используют фототеодолиты различных марок, с оборудованием для обработки данных измерений типа универсальной измерительной и стереофото-грамметрической камер, инженерных фотограмметров, стереокомпараторов и др. Для особо точных геодезических измерений могут быть использованы лазерные приборы. Приборы, предназначенные для определения прочностных и деформативных свойств материалов, из которых изготовлены конструкции и сооружения. Очевидно, что наиболее достоверные данные могут быть получены путем прямых испытаний образцов материалов, выборочно изъятых из сооружения. Однако извлечение опытных образцов из конструкций часто затруднительно, поэтому предпочтение при обследовании существующих конструкций следует отдавать неразрушающим методам испытаний. Большинство приборов для определения прочности бетона в изделиях и конструкциях неразрушающими механическими и физическими методами и их классификация приведены в табл. 2.4. При определении динамических характеристик используются механические приборы: вибромарки, индикаторы часового типа, амплитудометр конструкции А. М. Емельянова и Б. Ф. Смотрова, частотомер Фрама, виброграф ВР-1 и др.; электрические - осциллографы {типа Н004М, Н008М, Н010М, НОЗО, Н041, Н023 и Н700), быстродействующие самопишущие электрические приборы: (БСП) (типа H-327-I, Н-338-4 и др.) и магнитографы (типа МП-1, Н036 и др.). При этом замер непосредственно деформаций осуществляется с помощью тензорезисторов и комплектами приборов типа К.001. Дефектоскопия строительных конструкций и материалов выполняется с привлечением приборов, используемых для установления прочности бетона физическими методами. Для измерения ширины раскрытия трещин применяют микроскопы типа МПБ-2 и МИР-2. Поиск скрытых в толще бетона и конструкций металлических деталей осуществляют с помощью специальных приборов. Физико-химические параметры, характеризующие свойства материалов сопротивляться химической агрессии, температурным и влажностным воздействиям, определяют с использованием специальных приборов и оборудования путем испытания образцов материалов, изъятых из конструкции в лабораторных условиях. В процессе обследований может возникнуть необходимость испытания существующих конструкций для установления их жесткостных характеристик, а иногда и несущей способности. С этой целью используют традиционную аппаратуру и приспособления, применяемые для обеспечения статических и динамических испытаний строительных конструкций зданий и сооружений. Для измерения усилий, передаваемых на конструкцию домкратами, лебедками, талями и др., применяют пружинные и гидравлические динамометры перемещений (деформаций), прогибомеры типа ПМ-3 конструкции Н. Н. Максимова, ПАО-5 конструкции А. А. Аистова, компараторы и индикаторы часового типа, тензометры Гугенбергера, Н. Н. Аистова, а также электрические тензометры с использованием тензорезисторов различного вида и регистрирующей аппаратуры типа АИД, ТЦМ, ИДС и осциллографов. Кроме того, для определения прогибов, углов поворота конструкции используют клинометры, а для измерения перемещений конструкции в целом и ее узлов — описанные выше геодезические приборы. Некоторые приборы для определения деформативно-прочностных характеристик материалов и конструкций Нормативные документы, применяемые при обследовании зданий и сооружений.  А че с этим делать хз… Если нужно рассказать про эти документы, то ищи их и кратко по каждому что оттуда берут и чем руководствуются. Удачи на экзамене) Виды обследования технического состояния зданий на основании нормативных документов. Категории технического состояния зданий и сооружений. Предварительное (визуальное) техническое обследование зданий и сооружений проводят для предварительной оценки технического состояния строительных конструкций и инженерного оборудования, электрических сетей и средств связи (при необходимости) по внешним признакам, определения необходимости в проведении детального (инструментального) обследования и уточнения программы работ. При этом осуществляют сплошное визуальное обследование конструкций здания, инженерного оборудования, электрических сетей и средств связи (в зависимости от типа обследования технического состояния) и выявление дефектов и повреждений по внешним признакам с необходимыми их измерениями и фиксацией. Предварительное обследование зданий и сооружений (общее обследование) начинается с осмотра конструкций здания или сооружения, изучения технической документации и других материалов, помогающих составить представление об объекте. Обследование состоит из пяти этапов: 1. Визуальный осмотр объекта — выявление дефектов: трещин, коррозии арматуры, деформации элементов конструкции, трещин в сварных швах, протечки кровли. 2. Проведение обмерных работ для описания конструкций и сравнения с проектом. 3. Определение оценки технического состояния строительных конструкций и здания в целом по внешним наблюдениям и выявленным дефектам и повреждениям. 4. Составление дефектной ведомости на предоставленных заказчиком планах, зарисовка дефектов и повреждений на схемах фасадов. Выполнение фотофиксации выявленных дефектов, а также конструкций здания или сооружения для возможности представления заказчику действительной картины технического состояния. 5. Составление программы технического обследования здания. Детальное обследование зданий и сооружений производится с целью сбора окончательных обоснованных сведений для оценки технического состояния строительных конструкций и состоит: из изучения проектной и исполнительной документации; оценки состояния строительных конструкций и обследуемого объекта в целом; геологических и гидрогеологических изысканий; геодезических работ; взятия проб материала и их испытания; проведения неразрушающих испытаний обследуемых конструкций; выполнения поверочных расчетов конструкций. При детальном обследовании зданий и сооружений ставится задача получить уточненные данные о положении в плане и по высоте, сечении конструкций, значениях физико-механических характеристик материалов, дефектах конструкций, эксплуатационной среде, полезных нагрузках, после чего производятся поверочные расчеты элементов конструкций и сооружений в целом и принимается расчетная схема несущих конструкций. Инженерно-геологические изыскания выполняются при отсутствии рабочих чертежей фундаментов, исполнительных документов по их возведению и материалов об инженерно-геологических условиях площадки строительства обследуемого объекта, а также при расположении объекта на грунтовом основании, сложном в инженерно-геологическом отношении. Детальное (инструментальное) обследование оснований и фундаментов может быть сплошным (полным) или выборочным в зависимости от поставленных задач, наличия и полноты проектно-технической документации, характера и степени дефектов и повреждений. Категория технического состояния: Степень эксплуатационной пригодности несущей строительной конструкции или здания и сооружения в целом, а также грунтов их основания, установленная в зависимости от доли снижения несущей способности и эксплуатационных характеристик. | ||||||||||||||||||||||||||||