Аннотация бизнесплана
 Скачать 1.81 Mb.
|
|
7 Производственный план Для организации работы агентства недвижимости потребуется: 1. Регистрация предприятия (ИП). Зарегистрировать юридическое лицо в форме ИП. После выбора организационно-правовой формы необходимо обратиться в налоговую инспекцию и подать документы на регистрацию. При подаче документов в налоговую необходимо предоставить бланк о переходе на упрощенную систему налогообложения (УСН). Основной вид деятельности по ОКВЭД (68.31): «Деятельность агентств недвижимости за вознаграждение или на договорной основе». Для регистрации ИП понадобятся следующий пакет документов [10]: – копия паспорта (страница с фотографией и пропиской), – СНИЛС, – ИНН (если ранее было получено свидетельство о присвоении номера в качестве физлица), – заявление о выбранной форме налогообложения, – заявление по установленной форме в двух экземплярах, – Код ОКВЭД (68.31). Регистрация простая – на основании заявления Р21001. Придется оплатить госпошлину в размере 800 рублей. Срок регистрации составляет 3 рабочих дня. 2. Открытие расчётного счёта. Когда регистрационные документы будут на руках, предстоит открыть расчётный счёт в банке. Он используется для безналичных расчетов с контрагентами, выплаты заработной платы, уплаты налогов и сборов. Понадобится кассовый аппарат и терминал для оплаты безналичным расчетом. Нужно заключить договор эквайринга. Можно взять оборудование в аренду вместе с обслуживанием расчетного счета обойдется в 2 000 – 2 500 рублей в месяц или купить (30 000 – 45 000 рублей). 3. Подбор оптимального помещения. Можно воспользоваться сайтами агрегаторами недвижимости (Авито, ЦИАН). Необходимая площадь помещения 60-80 м2. Стоимость аренды такого помещения будет составлять примерно 90-110 тыс. рублей. Месторасположение в центре города, так как агентства c офисом в центральном районе внушают доверие и сообщают клиенту, что он имеет дело не c «однодневной» фирмой, a c надёжной кoмпaниeй. 4. Ремонт помещения. При необходимости потребуется косметический ремонт, так как клиент будет судить o вашем бизнесе в том числе и пo внешнему виду офиса. 5. Закупка необходимой мебели и техники. Потребуются рабочие столы и офисные стулья, шкафы для документов и тумбы c ящиками, диваны для клиентов, a также дополнительные аксессуары: настольные лампы, лотки для корреспонденции, стаканы для канцелярии, мaгнитнo-мapкepнaя доска и многое другое. В дальнейшем если останутся деньги или когда бизнес начнет приносить ощутимую прибыль, можно обустроить для сотрудников кухню и зону отдыха [6]. Также надо закупить ноутбуки, МФУ, телефоны, понадобится мини ATC – частная телефонная сеть, которой пользуются сотрудники внутри компании, a также сервер, на котором будет храниться база данных агентства. 6. Разрешения и документы. Далее, когда все оборудование будет установлено, необходимо получить разрешение от пожарной инспекции. 7. Поиск персонала. Затем происходит подбор профильных сотрудников. Квалификация, опыт работы, экспертность в вопросах недвижимости, собственная база лояльных клиентов-конкурентное преимущество. Сотрудники должны обладать навыками продаж, клиентской работы, ориентироваться в юридических вопросах. Для этого необходимо, мотивировать сотрудников, предлагать фиксированный оклад и проценты по результатам работы. 8. Проведение рекламной кампании. 9. Начало деятельности агентства. Все вышеперечисленные действия позволят подготовить агентство недвижимости к ведению бизнеса. 8. Организационный план Пристальное внимание следует обратить на кадровый состав агентства. Поскольку работа связана с общением с людьми, отбор сотрудников проводится тщательно. Коммуникабельность, доброжелательность, выдержка и стрессоустойчивость – это минимальный набор качеств для успешного агента по недвижимости [5]. Штат сотрудников агентства недвижимости состоит из: – Директора; – Риэлторов (4 человека); – Юриста для сопровождения сделок; – Бухгалтера, для ведения налоговой и управленческой отчетности; – Уборщица. Таким образом, общая численность сотрудников составит 8 человек. Остальные специалисты будут привлекаться с аутсорсинга при их необходимости. Директор является руководителем агентства, помимо этого, директор отвечает за деятельность агентства, решает внешние и внутренние коммуникационные вопросы, определяет стратегию развития компании. Риэлтор сопровождает покупку и продажу квартиры с самого ее основания, у него находятся временные права на использование помещения. В обязанности агента входит: подробное общение с клиентом, оценка жилья, учет всех пожеланий, маркетинговый план, общение с потенциальными покупателями, сопровождение сделки на всех ее этапах, решение проблем и затруднительных вопросов. Кроме основных обязанностей, агент может взыскать с клиента сверхурочную сумму за дополнительные услуги и обязанности, которые не прописаны в официальном договоре агентства с физическим лицом [1]. В перечень дополнительных обязанностей входит: – договор с потенциальным покупателем (без участия продавца); – подписание актов; – поиск покупателя под дополнительные критерии. Главными обязанностями риелтора является общение с клиентом и правильный подбор покупателей. На работу в агентство берут только самых квалифицированных и опытных риелторов с образованием. В штате агентства недвижимости обязательно должен быть опытный юрист для решения правовых вопросов. Основной должностной обязанностью является правовое сопровождение договоров. Важную часть работы составляет оценка правовых рисков, а также консультации сотрудников компании по вопросам владения, распоряжения недвижимым объектом. А также подготовка заключений по объектам, создание и ведение договорной базы с внешними агентами – страховщиками, банками [11]. Бухгалтер должен быть внимательным и требовательным человеком, который структурирует и поддерживает порядок ведения всего документооборота компании. К основным обязанностям бухгалтера относятся: – организация бухгалтерского учета компании; – своевременная сдача отчетности; – выполнение распоряжений директора. К обязанностям уборщицы относится уборка офисного помещения 2 раза в день в будние дни. График работы агентства недвижимости: в будние дни с 10:00 до 21:00, в выходные дни с 10:00 до 18:00. Для улучшения работоспособности, удобства контакта с клиентами необходимо привлечь программиста-разработчика, который разработает коммерческий сайт, будет участвовать в его отладке и тестировании, сопровождение и обновлении., и настроит автоматизацию программного обеспечения [10]. Разработчик будет работать в Краснодаре на удаленной основе, для отслеживания и согласования результатов будут проводиться онлайн-совещания, а также личные встречи для обсуждения возникающих вопросов. 9. Финансовый план Начальный финансовый план включает в себя следующие этапы: 1. Регистрация ИП; 2. Аренда помещения; 3. Приобретение мебели и технического оборудования; 4. Рекламная кампания; 5. Создание сайта; 6. Коммунальные платежи; 7. Заработная плата. Таблица 5 – Расчет стоимости мебели и технического оборудования (составлено автором)
Таблица 6 – Инвестиции в открытие агентства недвижимости (составлено автором)
Источник финансирования проекта собственные средства в размере – 564 800 рублей. В смете на запуск проекта разовыми затратами можно назвать те, которые идут на уставной капитал, оборудование и создание сайта. К постоянным расходам можно отнести: аренду помещения, коммунальные платежи, налогообложение, рекламу, заработную плату сотрудникам. Переменные расходы будут включать издержки на обслуживание офиса и на поддержку сайта. Рассчитаем фонд оплаты труда. Налог на доходы рассчитывается от фактических доходов сотрудников за месяц и составляет 13 % для резидентов РФ. В таблице 7 учтены страховые взносы во внебюджетные фонды начисляются и перечисляются по следующим тарифам: 1. ПФР – 22 %, 2. ФОМС – 5,1 %, 3. ФСС – 2,9 %. Таблица 7 – Фонд оплаты труда (составлено автором)
Продолжение таблицы 7
Зарплата риэлтора складывается из оклада и процента от совершенных сделок. Общая сумма страховых взносов во внебюджетные фонды составит 43 500 рублей. Следовательно, в фонд оплаты труда необходимо перечислять 188 500 рублей в месяц. Также понадобятся дополнительные затраты для найма фрилансеров по разовым заказам. Ежемесячные расходы агентства недвижимости включают в себя следующие статьи затрат (таб.8). Таблица 8 – Ежемесячные затраты агентства недвижимости (составлено автором)
Доходы агентства зависят от количества совершенных сделок с недвижимостью и от их стоимости. Комиссия агентству недвижимости за сделку по продаже рассчитывается как стоимость сделки сложить с наценкой агентства (3%) и из полученной цены вычесть 25% услуг риэлтора. Комиссия агентству за сдачу жилья в аренду рассчитывается как стоимость аренды прибавить 40% (комиссия от арендной ставки) и из полученной цены вычесть 20% услуг риэлтора. Также агентство может предоставлять дополнительные услуги, которые будут оплачиваться отдельно. Можно рассчитать приблизительные планируемые объемы выручки в первый месяц. Таблица 9 – Планируемые объемы выручки в первый месяц работы, руб. (составлено автором)
Из таблицы 9 можно увидеть, что выручка будет составлять приблизительно 468 400 рублей в первый месяц. Она может колебаться от количества сделок и приобретению дополнительных услуг. Следовательно, доход в первый год составит 5 620 800 рублей. Следующий год компания будет стримиться к увеличению дохода на 10%, затем увеличение на 5% от предыдущего года. Таблица 10 – Финансовые показатели проекта, руб. (составлено автором)
Ожидаемая чистая прибыль за первый год – 741 580 рублей, за второй год – 1 874 148 рублей, за третий год – 2 136 883 рублей, за четвертый год – 2 412 793 рублей, за пятый год – 2 702 496. Ожидаемая среднегодовая прибыль – 1 973 580 рублей. Полная окупаемость проекта – 4 месяца. Спрогнозируем доходы и прибыль по пессимистическому и оптимистическому исходу. Таблица 11 – Оптимистический и пессимистический прогноз доходов и прибыли агентства недвижимости за год (составлено автором)
Таблица 12 – Пессимистический прогноз доходов и прибыли агентства недвижимости за год (составлено автором)
В случае с оптимистическим сценарием прибыль, полученная агентством недвижимости будет составлять 43 393 900 рублей. А в случае пессимистического сценария агентство недвижимости получит годовую прибыль в размере 706 900 рублей. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||