!экономика организации Нехорошева 2008. Ббк 65. 290 Э
 Скачать 7.91 Mb.
|
|
570 Имущественный комплекс — все виды имущества предприятия, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, атак же имущественные обязательства, в том числе фирменные наименования, товарные знаки, знаки обслуживания и другие исключительные права. В состав имущественного комплекса могут входить активы по балансу и объекты, неучи ты в а ем ы е в балансе предприятия. Имущество предприятия включает долгосрочное материальное производственное имущество, принимающее участие в процессе производства продукции, выполнении работ и услуг более 12 месяцев - сооружения, здания, машины и оборудование, принимающие участие в процессе производства продукции, работ и услуг более 12 месяцев - приспособления, инструменты, производственный инвентарь, принимающие участие в производственном процессе - долгосрочные арендуемые основные средства - основные средства, переданные в лизинг вложения в долгосрочное материальное имущество незавершенное строительство « оборудование к установке непроизводственное имущество, к которому относится имущество социальной сферы деятельности нематериальные активы расходы поп од готовке производства, патенты, лицензии, цена предприятия гуд вилл) И др • материально-производственные запасы сырье, материалы, топливо и покупные полуфабрикаты, незавершенное производство, готовая продукция и товары для реализации, расходы будущих периодов, товары отгруженные, прочие запасы и затраты финансовые вложения земельные участки, начисление амортизации по которым в настоящее время не производится. Имущество субъекта хозяйствования классифицируется последующим признакам участие в производственном процессе производственное и непроизводственное имущество, принимающее и не принимающее участие в коммерческой деятельности по созданию экономической выгоды предприятия оборачиваемость основное (долгосрочное, длительность оборота которого длится в течение нескольких производственных циклов, и оборотное, длительность оборота которого длится в течение одного производственного цикла начисление амортизации амортизируемое и неамортизи- руемое; включение в баланс предприятия учитываемое и неучи- тываемое в балансе особенности налогообложения налогооблагаемое и необ- лагаемое налогом на имущество, недвижимость возможность свободного перемещения движимое и недвижимое имущество (недвижимость. Наибольшее распространение в экономической практике получила классификация имущества по признаку возможности свободного перемещения. В рамках этого признака в состав недвижимости включаются земельные участки, недра, обособленные водные объекты и все, что связано прочно с землей, те. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. В состав недвижимости предприятия входят земельные участки природные элементы улучшения. Земельный участок — часть поверхности земли, имеющая установленные границы, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации. Природные элементы — деревьях о л мы, водоемы, леса, поля и т.д. Улучшения — все изменения, являющиеся результатом деятельности человека по преобразованию свободного и неосвоенного участка для его использования. В составу лучше ни й предприятия входят здания сооружения производственные и складские помещения благоустройство территории многолетние насаждения капитальные вложения в недвижимость (или ее отдельные элементы. При оценке стоимости имущества предприятия необходимо учитывать сумму приобретаемых прав наличие сервитутов на объекты имущества 572 . финансовые интересы имущественные интересы. Важное место в изучении стоимости имущества занимают права на него, под которыми понимаются права, связанные с владением, пользованием и распоряжением. Права на имущество подразделяются направо собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, доверительного управления, пользования и владения, аренды и субаренды. Наличие сервитутов на объекты имущества учитывается при оценке имущества на основании изучения особенностей договоров о передаче вещественных прав, заключаемых субъектами хозяйствования. При этом сервитут —- юридически закрепленное право ограниченного пользования объектом имущества, находящегося во владении другого лица. Сервитутом являются те ограничения или допуски, которые передаются вместе с вещными правами на земельный участок. Сервитут может быть отрицательными положительным. Если, например, предприятие подписало договор на совместное использование с другим юридическим лицом железнодорожной ветки к складам, то при продаже последних это отрицательно повлияет на их рыночную цену. Финансовые интересы также являются значимой составляющей в оценке стоимости имущества. Финансовые интересы измеряются долей участия в имуществе предприятия в виде финансовых вложений различных юридических и (или) физических лиц. Количественно оценка стоимости имущества служит основой для оценки стоимости предприятия. Оценка стоимости предприятия — это расчетная или экспертная оценка стоимости имущества предприятия либо какого-либо имущественного права, проводимая специалистами по оценке имущества и имущественных прав в определенной последовательности. Вид стоимости имущества предприятия, который определяется в каждом конкретном случае, называется базой оценки. Учитывая методические особенности и технологии оценочных работ, различают следующие объекты оценки имущества предприятия предприятие в целом (оценка стоимости предприятия недвижимость предприятия машины и оборудование, те. машинный парк предприятия нематериальные активы предприятия производственные запасы. Исходя из этого, объектом оценки является обособленный имущественный комплекс (ИК) или его составляющие, обладающие полезностью и способные в силу этого быть объектом куп- ли-продажи. Имущественный комплекс как объект оценки должен быть четко идентифицирован, те. должны быть определены его содержание, функции, составные части, границы, отделяющие его отд р у г их имущественных объектов. Если объектом оценки является предприятие, то необходимо конкретизировать состав его имущества, ведь структура многих промышленных предприятий очень сложная. В нее могут входить цеха, участки, обслуживающие хозяйства, специальные подразделения (испытательные станции, полигоны, лаборатории и др, конторские строения, средства связи и коммуникации, которые могут располагаться на разных площадях и даже в разных регионах. Необходимо решить, входят ли в объект оценки подразделения со- циально-культурной сферы (жилой фонд, поликлиники, гостиницы, дома культуры, стадионы, детские сады, пансионаты и др, находящиеся на балансе данного предприятия. Иногда под одной крышей могут находиться несколько предприятий и тогда возникает проблема четкого разграничения территорий. При оценке стоимости предприятия надо учитывать то, что этот объект будучи юридическим лицом, одновременно является и хозяйствующим субъектом. Поэтому его стоимость должна учитывать наличие определенных юридических прав. Поскольку в оценке имущества важную роль играет стоимостный фактор, то при проведении расчетов по оценке имущества необходимо указывать, в каких ценах и на какую дату производится оценка, валюту оценки. В зависимости от цели оценки оценщик может выбрать различные цены, действующие на дату ввода объекта в эксплуатацию, переоценки, постановки на баланс, отчуждения, судебного спора, внесения неденежного вклада в уставный фонд и др. Дата оценки — дата, по состоянию на которую производится оценка стоимости объекта имущества предприятия. Валюта оценки — валюта, в которой производится определение стоимости объекта имущества. Если оценка проводится в двух видах валют, тов отчете об оценке указывается курс, по которому осуществлен пересчет одной валюты в другую. Оценочные работы имеют конечной целью расчет и обоснование рыночной стоимости имущественного комплекса предприятия на определенную дату. Рыночная стоимость предприятия — это расчетная сумма, за которую продавец готов продать собственность покупателю в коммерческой сделке после должного маркетинга, вовремя которой каждая из сторон действовала компетентно, 574 расчетливо и без принуждения, и на цену сделки не влияют побочные факторы. Это означает, что покупатели и продавцы объектов имущества предприятия . являются типично рыночными, ведут себя рационально и достаточно информированы о состоянии рынка . действуют в условиях конкуренции в своих собственных интересах с целью максимизации выгоды действуют без сговора и мошенничества (если есть деловые или родственные связи — это не рыночная стоимость действуют без незаконного давления, те. имущество продается за типичный период времени. Стоимость имущества предприятия стечением времени изменяется под влиянием различных факторов, например, инфляции, работы по благоустройству близлежащих территорий. Так, прокладка новых автомобильных и других дорог вблизи предприятия вызывает, как правило, значительное повышение его стоимости. Изменение ситуации на товарном рынке, куда поступает продукция предприятия, может также серьезно повлиять на изменение стоимости активов предприятия в ту или иную сторону. В некоторых случаях оценка стоимости предприятия может производиться не на одну, а несколько дат, например, если процесс продажи имущества произойдет не единовременно, а займет какой-то период времени. Вообще оценка предприятия не является самоцелью, она подчинена решению какой-либо конкретной задачи, связанной с отчуждением прав собственности или выполнением како- го-либо правового акта со стороны государственных органов. Наиболее характерные случаи, когда возникает потребность в оценке стоимости предприятия, следующие продажа предприятия целиком на аукционе или по конкурсу в случае банкротства или приватизации государственного предприятия осуществление инвестиционного проекта развития предприятия, когда для его обоснования необходимо знать исходную стоимость имущества. В частности, такая проблема возникает перед инвестором при проведении санации экономически несостоятельного предприятия • купля-продажа доли (вклада) в уставном капитале товарищества или общества с ограниченной ответственностью, общества с дополнительной ответственностью • купля-продажа акций предприятия на рынке ценных бумаг. Покупка предприятия, находящегося в акционерной собственности, есть покупка всех акций, эмитированных данным 575 предприятием. Чтобы держать предприятие под контролем, можно не скупать все его акции, а купить только контрольный пакет акций. Но независимо оттого, покупается контрольный или неконтрольный пакет акций, инвестор тогда уверен в своем решении, когда знает стоимость предприятия и долю этой стоимости, приходящуюся на приобретаемый пакет акций . передача всего предприятия в аренду. Оценка стоимости важна для назначения арендной платы и последующего выкупа арендатором (если это предусмотрено договором аренды реорганизация (слияние, разделение, поглощение и др) и ликвидация предприятия, проводимые как по решению собственников предприятия, таки по решению арбитражного суда при банкротстве предприятия получение кредита под залог всего имущества предприятия. В практике оценочной деятельности имущества предприятия используются различные виды стоимостей, которые можно классифицировать по различным критериям уровень рыноч- ности, отражение в системе бухгалтерского учета, порядок оценки, изменение в состоянии объекта, специфика целей оценки имущества. Выделяют следующие виды стоимостей имущества предприятия по способу расчета - обоснованная рыночная - нормативно рассчитываемая - действительная - специальная - утилизационная - инвестиционная - таможенная - налогооблагаемая по виду стоимостной оценки - первоначальная - восстановительная - остаточная - оценочная - ликвидационная . по способу возмещения - воспроизводства - замещения - страховая по особенностям использования - аренды на открытом рынке - в использовании - при существующем использовании. Обоснованная рыночная стоимость — это цена, характерная для имущества предприятия на конкурентном и открытом рынках. Она предполагает свободную конкуренцию, когда и покупатель, и продавец действуют экономически рационально и осознанно, обладая необходимой информацией и не испытывая каких-либо внешних принужден и й к сделке. Однако некоторые объекты имущества предприятия не обладают достаточной рыночностью: они не обращаются на открытом и конкурентном рынках. В этом случае рыночную стоимость оценивают частично. Оценка такой стоимости ведется обычно через затраты либо по ограниченной рыночной информации. Нормативно рассчитываемая стоимость — это стоимость ИК, рассчитываемая на основании утвержденных соответствующими органами управления методики нормативов например, при исчислении налогов, государственных пошлин, страховых взносов, штрафов и неустоек и т.д.). Первоначальная стоимость отражается в учетных документах на момент ввода объекта в эксплуатацию на данном предприятии. Находящийся в эксплуатации объект имущества учитывается по первоначальной стоимости либо до момента, когда он подвергается реконструкции или модернизации, либо до момента официально назначенной переоценки фондов. Восстановительная стоимость — это стоимость воспроизводства ранее созданных основных средств в современных условиях, стоимость новых зданий и сооружений, оборудования втек у щи х ценах, действующих над ату оценки. Используется для определения действительной, остаточной, оценочной, рыночной стоимости объектов. Действительная стоимость — это восстановительная стоимость с учетом стоимостной величины износа. Используется для определения налога на недвижимость по зданиями сооружениям, оценочной стоимости зданий и сооружений. Если из первоначальной (восстановительной) стоимости вычесть накопленную за период эксплуатации сумму износа, то получим действительную стоимость. Остаточная стоимость по размеру и экономическому смыслу равна действительной стоимости и определяется путем вычитания из первоначальной и восстановительной стоимости суммы начисленной амортизации завесь срок службы объекта. Оценочная стоимость — это действительная (остаточная) стоимость с учетом коэффициентов рыночного фактора. Используется для расчета стоимости объектов имущества предприятия с учетом их местонахождения. 19 Зак. 2737 5 7 7 Специальная стоимость — это рыночная стоимость с учетом дополнительных элементов или условий, влияющих на стоимость имущества предприятия в силу физических, функциональных или экономических связей и финансовых причин. Дополнительные условия затрагивают какого-либо конкретного собственника или пользователя, покупателя, а не рынок вообще. Специальная стоимость рассчитывается в конкретный момент времени. Ликвидационная стоимость — это выручка, которая реально может быть получена от продажи имущества, остающегося после прекращения функционирования субъекта хозяйствования. Используется как рыночная стоимость в период ограниченного срока реализации имущества предприятия. Утилизационная стоимость — это стоимость собственности без учета стоимости земли, рассматриваемая как стоимость совокупности составляющих материалов, строительных элементов и конструкций без их дополнительного ремонта и подготовки к использованию или продаже. Она служит для расчета рыночной стоимости разрушенных объектов, стоимость восстановления которых выше стоимости ликвидации, или при экономической нецелесообразности восстановления разрушенного объекта. Инвестиционная стоимость — это стоимость имущества предприятия для конкретного инвестора, предъявляющего свои инвестиционные требования к капитальным вложениям. Используется для расчета рыночной стоимости инвестиционных проектов. Инвестиционная стоимость отличается от обоснованной рыночной стоимости имущества предприятия различиями в прогнозных оценках будущей доходности, по степени риска, вставках налогообложения (если, например, инвестор имеет льготы по налогами др. Эти различия обусловлены индивидуальными целями конкретного инвестора. Как правило, инвестиционная стоимость имущества предприятия выше обоснованной рыночной стоимости. Стоимость аренды на открытом рынке — это стоимость наилучшей арендной платы, за которую объект оценки имущества предприятиям о же т быть сдан в аренду на дату оценки за нормальный маркетинговый период при соблюдении всех условий честной сделки, когда арендатор и арендодатель имеют полную информацию, действуют сознательно и разумно, на цену сделки не влияют побочные факторы. Используется для определения рыночной стоимости при сдаче объекта в аренду. Стоимость в использовании отражает стоимость объекта оценки имущества предприятия для конкретного пользователя, 578 который может и не выставлять объект напр ода ж у на конкретном рынке, а удовлетворяет свои производственные потребности. Стоимость в использовании отличается от рыночной и определяет предпочтения конкретного юридического лица в использовании имущества предприятия или его отдельных элементов. Стоимость при существующем использовании — это стоимость собственности, которая определяется для составления финансовой и бухгалтерской отчетности и используется для ведения бизнеса. Многие оценки на открытом рынке основываются нас у щ ест в у ю щ ем использовании собственности, так как оно представляет использование, которое создает наивысшую стоимость. В зависимости отпор яд ка оценки различают стоимость воспроизводства и стоимость замещения. Стоимость воспроизводства — это стоимость точной копии объекта имущества, приобретаемой или воспроизводимой в настоящее время поныне действующим ценам. Стоимость воспроизводства наиболее точно характеризует современную стоимость конкретного объекта, однако ее определение часто оказывается невозможным из-за изменения технологии, материалов, стандартов и т . д . Стоимость замещения — этот е куща я стоимость нового объекта, являющегося по своим функциональным характеристикам близким аналогом оцениваемого объекта. Отличия этих понятий показаны на рис. 7 . 2 . 1 . Рис. 7.2.1. Формирование стоимости воспроизводства и стоимости замещения Страховая стоимость — это рыночная стоимость объекта, имущества предприятия, определяемая для целей страхования и отражаемая в страховом договоре (полисе. Страховая стоимость рассчитывается поэлементно, что необходимо для оценки страхового возмещения. Обычно страховая стоимость |