!экономика организации Нехорошева 2008. Ббк 65. 290 Э
 Скачать 7.91 Mb.
|
|
591 просто приобрести его отдельные элементы или создать новый комплекс имущества из отдельно покупаемых составляющих. В зависимости от характера оцениваемого имущества предприятия применяются различные методы затратного подхода. Однако, как правило, используется нижеприведенный алгоритм выполнения расчетов по затратному подходу к оценке предприятия. 1. Анализируется структура имущественного комплекса и выделяются его составные части (компоненты, оценка стоимости которых будет производиться дифференцированно различными методами. Например, если оценивается комплекс, включающий только недвижимость, тов нем выделяют такие компоненты, как земля, здания, сооружения, коммуникации. Если нужно оценить предприятие в целом, то разбивке подвергаются его активы основные фонды (земля, здания и сооружения, машины и оборудование, нематериальные активы, производственные запасы, малоценные и быстроизнашивающиеся предметы, расходы будущих периодов. При оценке станочного машинного) парка предприятия выделяют группы машин и оборудования по ряду признаков (технологическому назначению, конструктивным особенностям, уникальности изготовления, возрасту, сроку службы и др. 2. Определяется наиболее подходящий метод оценки стоимости для каждого элемента имущественного комплекса предприятия и выполняются расчеты. 3. Оценивается реальный износ всех компонентов имущества. 4. Рассчитывается остаточная стоимость элементов имущественного комплекса и определяется суммарная оценка остаточной стоимости всего имущества. Остаточная стоимость на дату оценки получается вычитанием из первоначальной (восстановительной) стоимости сумм накопленных амортизационных отчислений. При определении рыночной стоимости предприятия затратным подходом используются следующие методы накопления активов скорректированной балансовой стоимости ликвидационной стоимости. Методы расчета рыночной стоимости предприятия в рамках затратного подхода основаны на расчете стоимости собственных источников предприятия, определяемой как разница суммы активов предприятия и стоимости всех его обязательств К с = АО, где К с — собственные источники предприятия А — активы предприятия О — обязательства предприятия Различие методов затратного подхода заключается в расчете стоимости активов предприятия, обусловленной различием целей и объектов оценки. Метод накопления активов заключается в расчете обоснованной рыночной стоимости каждого актива предприятия и переводе всех обязательств предприятия (в том числе и незарегистрированных) втек у щ у ю стоимость и вычитании из суммы активов всех обязательств предприятия. Процесс оценки рыночной стоимости предприятия методом накопления активов включает следующие этапы . оценка основных средств предприятия по рыночной стоимости (включая участвующие и неуча ст в у ю щи е в предпринимательской деятельности оценка нематериальных активов определение рыночной стоимости финансовых вложений, как долгосрочных, таки краткосрочных оценка товарно-материальных запасов оценка дебиторской задолженности оценка расходов будущих периодов перевод обязательств предприятия втек у щ у ю стоимость определение стоимости собственных источников путем вычитания из обоснованной рыночной стоимости суммы активов текущей стоимости всех обязательств и другого имущества, не принадлежащего предприятию. За основу расчетов принимается баланс предприятия на последнюю отчетную дату или на дату оценки. Метод скорректированной балансовой стоимости применяется аналогично методу накопления активов. При этом определение обоснованной рыночной стоимости проводится не по всем активам, а выборочно. Выбор объектов, оцениваемых по обоснованной рыночной стоимости, проводится последующим критериям значимость в производственном процессе оцениваемого предприятия удельный вес в стоимости активов оцениваемого предприятия значительные расхождения балансовой и обоснованной рыночной стоимости актива. Рыночная стоимость оцениваемого предприятия (собственного капитала) рассчитывается как разница скорректированной балансовой стоимости активов оцениваемого предприятия и всех его обязательств. Метод ликвидационной стоимости предприятия применяется аналогично методу накопления активов. При этом из суммы обоснованной рыночной стоимости каждого актива предприятия помимо всех обязательств вычитаются суммы текущих затрат, связанных с ликвидацией предприятия. 593 Процесс рыночной оценки предприятия методом ликвидационной стоимости включает следующие этапы анализ бухгалтерского баланса с приложениями на последнюю отчетную дату или на дату оценки разработка календарного графика ликвидации активов с учетом времени, необходимого для ликвидации в соответствии с законодательством определение выручки (доходов) от ликвидации активов уменьшение оценочной стоимости активов на размер прямых затратна ликвидацию активов предприятия. К таким затратам относятся комиссионные вознаграждения, налоги, уплачиваемые от выручки, стоимость демонтажа и утилизации основных средств (если их несет оцениваемое предприятие прибавление (вычитание) прибыли (убытков) ликвидационного периода уменьшение ликвидационной стоимости активов на расходы, связанные с владением активами до их продажи, включая затраты на сохранение запасов готовой продукции и незавершенного производства, сохранение оборудования, машин, механизмов, объектов недвижимости, атак же управленческие расходы на поддержание работы предприятия вплоть до завершения его ликвидации. Срок дисконтирования соответствующих затрат определяется по календарному графику продажи активов предприятия. Рыночная стоимость оцениваемого предприятия (собственного капитала) рассчитывается как разница ликвидационной стоимости активов оцениваемого предприятия и всех его обязательств. Затратный подход при оценке недвижимости предприятия Оценка рыночной стоимости недвижимости предприятия затратным методом (после получения исходной информации об объекте оценки и ее анализа) производится в такой последовательности) определяется стоимость земли как свободной и доступной для эффективного использования 2) оценивается первоначальная, восстановительная или заменяющая стоимость недвижимости предприятия на дату оценки 3) рассчитываются косвенные затраты, имеющие место в период после окончания строительства и до начала нормального функционирования объекта 594 4) оценивается подходящий для данного объекта размер предпринимательской прибыли 5) определяется накопленный износ сооружения, здания 6) определяется остаточная стоимость сооружения с учетом износа 7) оценивается рыночная стоимость полного права собственности недвижимости предприятия. В общем виде оценка рыночной стоимости (С р ) недвижимости затратным методом производится по формуле Ср = с з + С п - И н + З к + П п р, где С — рыночная стоимость участка земли С п — стоимость первоначальная восстановительная, заменяющая недвижимость Инна- коп ленный износ зданий и сооружений З к — затраты косвенные П п р — прибыль предпринимательская. Косвенные затраты — это расходы в процессе строительства или после завершения строительства, необходимые для нормального функционирования недвижимости предприятия или подготовки ее к продаже. К косвенным расходам можно отнести . расходы на маркетинговые услуги для продажи недвижимости или отдельных ее частей, в том числе затраты нарек- ламу . затраты на оформление и регистрацию прав собственности стоимость инвестиций в землю и др. Предпринимательская прибыль — это установленная рынком норма прибыли, отражающая сумму, которую собственник недвижимости предприятия ожидает получить в виде премии за использование своего капитала. Средний уровень предпринимательской прибыли — 1 5 — 2 0 %. В зависимости от рыночной ситуации прибыль собственника недвижимости предприятия может рассчитываться как процент от стоимости составных частей недвижимости. Эксперт — оценщик, при применении затратного подхода к оценке недвижимости предприятия устанавливающий первоначальную (восстановительную) стоимость и сумму накопленных амортизационных отчислений (износа. Три основных метода определения первоначальной (восстановительной) стоимости объектов недвижимости предприятия приведены на рис. 7.2.3. Н р кг у ю в f 1 : ; т и н v ' 1?М>4МЛМKlftWf'я 1 > Л * ч & 4 у т НМ'&ЬйэИлДО ЗОН 5 9 5 Рис. 7.2.3. Основные методы определения первоначальной восстановительной) стоимости недвижимости предприятия Метод сравнительной единицы является наиболее точными оперативным. Применение этого метода включает три этапа 1) рассчитываются нормативы затратна строительные работы нам м здания) на основании данных об издержках строительства аналогичных объектов 2) нормативу дельных затрату множа е т с я на общую площадь или объем оцениваемого здания 3) вносятся поправки с учетом особенностей оцениваемого объекта. Поэлементный метод определения стоимости объекта недвижимости заключается в расчете удельной стоимости единицы измерения объекта исходя из поэлементных затратна земляные, монтажные, отделочные работы материальные затраты затраты на оплату труда и т.д. Сметный метод определения первоначальной (восстановительной) стоимости недвижимости предприятия состоит в оценке затрат, которые должен понести покупатель на строительство зданий, сооружений, адекватных по своей полезности объекту оценки. Для определения стоимости нового строительства можно рассматривать либо стоимость строительства точной копии объекта оценки, либо стоимость строительства современного здания, обеспечивающего аналогичную полезность. В зависимости от наличия сметной документации по объекту оценки или объекту-аналогу оценщик может работать с двумя видами стоимостей: восстановительной или заменяющей. Выбор типа стоимости должен быть обоснован оценщиком в соответствии с конкретной ситуацией. Если по оцениваемому зданию или сооружению имеется балансовая стоимость в ценах над ату ввода в эксплуатацию, то оценщик выбирает для расчета стоимости улучшений восстановительную стоимость. По объектам, введенным в эксплуатацию где С д — первоначальная стоимость объекта при его вводе в эксплуатацию К и — коэффициент индексации стоимости строительно-мон- тажных работ. В том случае, когда по объекту оценки нет документов строгой бухгалтерской отчетности и сметная документация отсутствует, оценщик может воспользоваться одним из следующих методов расчета стоимости здания оценки объемов по процентовкам или справкам о выполненных работах натурного обследования аналогов. Метод оценки объемов по процентовкам или справкам о выполненных работах заключается в том, что сметная стоимость работ по процентовкам (справкам за выполненные работы) суммируется помесячно и с помощью коэффициентов индексации строительно-монтажных работ объемы работ переводятся в цены базисного (1991) года. Все стоимости в ценах 1991 г. суммируются, определяется сметная стоимость объекта оценки в ценах этого года. Затем определяется восстановительная стоимость на дату оценки путем пересчета первоначальной сметной стоимости в ценах 1991 г. в цены, действующие на дату оценки. Метод натурного обследования заключается в том, что объемы выполненных строительно-монтажных работ определяются в натуральной форме и оцениваются путем составления смет с применением индексного или ресурсного метода или с 597 после 0 1 . 0 1 . 1 9 9 1 г, оценщик за основу расчета восстановительной стоимости принимает первоначальную стоимость объекта в ценах данного года. Если по оцениваемому зданию или сооружению нет документов строгой бухгалтерской отчетности (инвентарной карточки, балансовой стоимости в ценах ввода объекта в эксплуатацию) и сметной документации на строительство этого объекта, то оценщик может использовать сметную документацию по объекту-аналогу. В этом случае оценщик для расчета стоимости улучшений выбирает заменяющую стоимость. Оценка зданий и сооружений должна проводиться в действующих на момент оценки ценах. Восстановительная стоимость (заменяющая стоимость) (Св) должна рассчитываться как стоимость воспроизводства данного объекта на момент оценки с учетом действующих норм, ценна материально-технические, трудовые ресурсы по формуле использованием укрупненных показателей восстановительной стоимости. Данный метод применяется при отсутствии процен- товок и проектно-сметной документации, атак же для технически несложных объектов. Метод аналогов заключается в том, что объемы выполненных работ определяются в натуральной форме и сравниваются с объемами работ, предусмотренными при составлении про- ектно-сметной документации (ПСД) объектов-аналогов. Для этого оценщик должен найти ПСД на объект-аналог. Если про- ект-аналог отличается конструктивными решениями, площадью, объемом, предварительно необходимо произвести корректировку на отличия объекта-аналога от объекта оценки, после чего определяется сметная стоимость объекта оценки в ценах 1 9 9 1 гс последующим ее пересчетом втек у щи е цены. Смета является финансовым документом, определяющим стоимость строительства объекта, и основанием для его финансирования. Цена улучшений (здания, сооружения, определенная в смете, называется сметной стоимостью объекта. Сметная стоимость — это денежное выражение цены объекта. Сметная стоимость объекта включает стоимость строительно-монтаж- ных работ оборудования и его монтажа прочих затрат. Сметная стоимость ( С с м) общестроительных работ определяется по формуле С с м = П + Н р + П в , где П — прямые затраты Н р — накладные расходы П н — плановые накопления. Прямые затраты состоят из стоимости материалов (М, эксплуатации машин (Э м ), заработной платы рабочих ( З п ) и определяются по формуле П = М + Э м + З п Н а клад н ы е расходы определяются по формуле Н р = К ( З п + Э м ), где Kj — коэффициент, определяющий долю накладных расходов от суммы затратна заработную плату и эксплуатацию машин. Плановые накопления определяются по формуле П н = К ( З п + Э м ), где К — коэффициент, определяющий долю плановых накоплений от суммы затратна заработную плату и эксплуатацию машин. 598 Сметная стоимость общестроительных работ рассчитывается по формуле С с м = П + K1 ( З п + Э м ) + К (3п+Эм) Накладные расходы это сумма средств для возмещения затрат по организации, управлению и обслуживанию строительного процесса. Плановые накопления — нормативная прибыль, которую должна получить строительная организация за выполненные строительно-монтажные работы. Прямые затраты определяются на основании единичных расценок, укрупненных показателей пос м е т н ы м нормативам или путем прямого пересчета стоимости материалов и работ ресурсным методом. При выполнении строительно-монтажных работ хозяйственным способом накладные расходы принимаются в размере 50 % от полного их размера, а плановые накопления не рассчитываются. Сметная стоимость проектируемых объектов определяется на основании локальной сметы объектной сметы сводного сметного расчета. Локальные сметы составляются на основании элементных, ресурсных или укрупненных норм и расценок на виды работ. Они отражают в полном объеме затраты, относимые в затратном методе к прямым. Стоимость строительно-монтажных работ в локальных сметах структурирована по элементам прямых затрат. Объектные сметы разрабатываются на здание в целом по составляющим из локальных смет, имеют аналогичную структуру. Сводный сметный расчет разрабатывается на объект в целом, который может состоять из нескольких зданий и сооружений. Этот документу ч и ты в а е т всю сметную стоимость строительства в полном объеме. После установления первоначальной (восстановительной, заменяющей стоимости необходимо определить накопленный износ объектов недвижимости предприятия. Оценка стоимости недвижимости предприятия зависит от условий и интенсивности эксплуатации объекта, внешних факторов, тех улучшений, которые проведены на момент оценки. Все перечисленные изменения в стоимости недвижимости предприятия учитываются при определении износа здания, сооружения В оценочной практике износ можно подразделить функциональный внешний. Физический износ — это разрушение или деформация конструкции в результате эксплуатации. Функциональный износ — это несоответствие здания, сооружения современным рыночным требованиям. Он заключается в потере потребительной стоимости недвижимости предприятия в результате строительства новых зданий с улучшенной планировкой и производственными требованиями. Внешний износ — это убытки, вызванные внешними по отношению к границам недвижимости факторами. Названный вид износа присущ недвижимости в силу ее фиксированного местоположения (ближайшее окружение, район, город, экономические факторы, транспорт и т.д.). Принимаются во внимание непосредственная близость к природным или искусственным объектам, которые могут повлиять на стоимость недвижимости предприятия. Внешний износ может также вызываться конкуренцией на местном рынке (если предложение превышает спрос. 2.3.2. Оценкам а шин и оборудования, нематериальных активов, производственных запасов затратным методом В отличие от объектов недвижимости машины и оборудование не связаны жестко с землей, они могут быть перемещены в другое место, располагаться отдельно и быть функционально независимыми, а могут образовывать целые технологические комплексы. Объектами оценки в данном случае являются функционально самостоятельные установки, машины, оборудование, агрегаты технологические комплексы (гибкие модули, автоматические линии машинный или станочный парк предприятия в целом и его структурных подразделений. Затратный подход к оценке машин и оборудования реализуется следующими методами анализ и актуализация калькуляции сравнение сценой предприятия-изготовителя; корректировка калькуляции конструктивно подобного объекта расчет себестоимости по укрупненным нормативам на физический 600 метод поэлементного расчета метод остаточной стоимости. Метод актуализации калькуляции состоит в том, что анализируются затраты, отраженные в калькуляции, затем они приводятся к современному уровню цени в итоге находится текущая полная себестоимость воспроизводства объекта оценки. Приведение затрат к моменту оценки выполняют умножением их на корректирующий индекс, равный отношению ценовых индексов на момент оценки и на исходный момент. Процедуру индексации издержек, представленных в калькуляции, выполняют по видам расходуемых ресурсов. Для этого каждую статью расходов представляют как сумму экономических элементов материалы, энергоносители, оплата труда, амортизация. Затем используют ценовые индексы на соответствующие виды ресурсов. К методу актуализации калькуляций с помощью индексов нужно подходить с определенной осторожностью. Во-первых, все неточности и ошибки, имевшие место в исходной калькуляции, воспроизводятся полностью и даже усиливаются. Во-вто- рых, ошибки вносятся из-за неверного определения структуры затрат. В-третьих, нельзя утверждать, что имеет место полная идентичность между используемыми ресурсами и той корзиной товаров, для которых выведены ценовые индексы. Однако дифференцированная индексация по экономическим элементам лучше, чем общая индексация по одному корректирующему индексу. В любом случае следует избегать индексации на значительном отрезке времени, особенно в период неустойчивой экономики. Суть метода сравнения сценой предприятия-изготови- теля состоит в том, что в качестве оцениваемой стоимости объекта берется текущая цена предприятия-изготовителя. Данный метод является затратным с элементами сравнения, те. он использует не только затратный, но и частично сравнительный подход. Цена предприятия-изготовителя складывается из полной себестоимости и прибыли. Последовательность проведения работ в данном методе следующая собирают техническую и организационную информацию об объекте оценки, атак же информацию о предприятии-изготовителе; направляют запрос пред- приятию-изготовителю о возможности приема заказана поставку данного оборудования по его цене поданным, полученным от предприятия-изготовителя, определяют стоимость оцениваемого объекта, при этом к цене изготовителя прибавляют затраты на транспортировку и установку оборудования. |