производственная практика-2 (копия). Департамент образования Владимирской области Государственное бюджетное профессиональное учреждение
 Скачать 42.15 Kb.
|
|
Департамент образования Владимирской области Государственное бюджетное профессиональное учреждение Среднего профессионального образования Владимирской области «Петушинский промышленно-гумманитарный колледж» (ГБПОУ ВО «ППГК») Дневник по производственной практике ПМ. 04 «Определение стоимости недвижимого имущества» студента 3 курса «Земельно-имущественные отношения» Котонец Снежаны Сергеевны г. Петушки 2023г. Дневник практиканта
Аттестационный лист 1. ФИО студента Воробьёв Илья Михайлович 2. Специальность 21.02.05 Земельно-имущественные отношения 3. Название модуля ПМ.04 «Определение стоимости недвижимого имущества» 4. Название практики ПП.04 Производственная практика 5. Объём времени:36 часа 6. Время практики с «5» апреля по «11» апреля 2023 г. 7. Виды и объем работ, выполненных во время практики.
Оценка за производственную практику от директора организации _______(_________________) __________________/________________ ФИО Подпись / расшифровка М.П. Оценка комиссии_____ / ______________ Подписи комиссии: Зам директора по УПР Е.А. Морозова Заведующий по УПП А.Ю. Дюкова Руководитель практики Л.М Сорокина Характеристика на студент(а)ку ГБПОУ ВО «Петушинского промышленно – гуманитарного колледжа» ФИО____________________________________________________________ 3 ЗИО отделение «Земельно – имущественные отношения» очной формы обучения, проходившему производственную практику в________________________________________________________________ (место проведения практики) ________________________________________________________________ ________________________________________________________________ (юридический адрес МБДОУ) с «5» апреля 2023 г по «11» апреля 2023 г. За время прохождения производственной практики зарекомендовал(а) себя: ________________________________________________________________ ________________________________________________________________ ________________________________________________________________ ________________________________________________________________ ________________________________________________________________ ________________________________________________________________ Освоил(а) общие и профессиональные компетенции (уровень освоения общих и профессиональных компетенций студентом при выполнении видов и объема работ во время прохождения практики): ________________________________________________________________ ________________________________________________________________ ________________________________________________________________ ________________________________________________________________ ________________________________________________________________ ________________________________________________________________ Выводы и рекомендации___________________________________________ ________________________________________________________________________________________________________________________________ Рекомендуемая оценка в баллах __________/ __________________ цифрой прописью Директор М.П. ________________/ ________________ подпись расшифровка Дата: 11.04.2023г ОТЧЁТ СТУДЕНТА ПО ПРОИЗВОДСТВЕННОЙ ПРАКТИКЕ ПМ.02 «Осуществление кадастровых отношений» Я,______________________________________________________________, студент(к)а специальности___________________________________________________, __________________ формы обучения, прошел производственную практику в период с ____________ по _______ в________________________________________________________________ Руководитель организации_________________________________________ За время практики я научился ________________________________________________________________ ________________________________________________________________ ________________________________________________________________ ________________________________________________________________ ________________________________________________________________ Для меня было интересным ________________________________________________________________ ________________________________________________________________ ________________________________________________________________ Производственная практика нужна для ________________________________________________________________ ________________________________________________________________ ________________________________________________________________ Возникали трудности ________________________________________________________________ ________________________________________________________________ ________________________________________________________________ ________________________________________________________________ Мне предстоит работать над ________________________________________________________________ ________________________________________________________________ ________________________________________________________________ Мои предложения ________________________________________________________________ ________________________________________________________________ ________________________________________________________________ ________________________________________________________________ Студент _________ 05.04.2023 Тема: Участие в работе с заказчиками договоров; оформление документов с заказчиками на проведение оценочных работ Регулирование заключения договора в ГК начинается со стадии выражения стороной воли заключить договор, т. е. выступления с офертой. При заключении договора должны соблюдать определенные условия, имеются в виду не условия договора, а основополагающие принципы, которые лежат в основе заключения общегражданских договоров вообще. Принцип законности договора означает, что договор действителен, если он соответствует предъявляемым к нему требованиям закона или иных правовых актов. К условиям действительности общегражданской сделки относятся: законность содержания, способность лиц, её совершающих, к участию в сделке; соответствие воли и волеизъявления; соблюдение формы сделки Права и обязанности порождаются договором при условии соблюдения его формы. Относительно договора об оценке, в ст. 10 ФЗ от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» установлено, что договор должен быть заключен в письменной форме и не требует нотариального удостоверения. Принцип свободы договора означает, что субъекты предпринимательской деятельности свободны в заключении договора и какое-либо понуждение к его заключению не допускается. В соответствии со ст. 11 Закона надлежащим исполнением договора об оценке объекта оценки является своевременное составление и передача оценщиком заказчику составленного в письменной форме с соблюдением требований законодательства об оценочной деятельности отчета об оценки объекта оценки. Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете. В отчёте должны быть указаны: - дата составления и порядковый номер отчёта; - основание для проведения оценщиком оценки объекта; - юридический адрес оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества; - точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу; - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; - стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование на их использование при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; - последовательность определения стоимость объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата; - дата определения стоимости объекта оценки; - перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством РФ, или в судебном порядке не установлено иное. Содержанием договора называют совокупность его условий, определяющих состав подлежащих совершению действий, требования к порядку и срокам их выполнения. Законодатель регулирует и раскрывает смысл только существенных условий договора. Это объясняется, что согласования именно этих условий является необходимым и достаточным, для того чтобы договор считался заключенным. Ст. 10 ФЗ от 29.07.98 № 135 – ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» установлены условия, которые должен содержать договор об оценке: - основания заключения договора; - вид объекта оценки; - вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки; - денежное вознаграждение за проведение оценки объекта недвижимости; - сведения о страховании гражданской ответственности оценщика. Предметом гражданско-правового договора являются имущество (вещь), которое одна сторона обязана передать другой, или определенные действия, которые должны совершить стороны. Предметом договора об оценке является оказание услуг по оценке объекта оценки. К объектам оценки относятся: отдельные материальные объекты (вещи); совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества; права требования, обязательства (долги); работы, услуги, информация; иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте (ст. 5 ФЗ от 29.07.98 № 135 – ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ») Что касается обязательного условия о включении в договор вида определяемой стоимости, то Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденным постановлением Правительства от 06.07.2001 № 519 определены следующие виды стоимости: - рыночная стоимость объекта оценки; - виды стоимости объекта оценки, отличные от рыночной стоимости. В соответствии с положениями Закона, оценщик имеет право: - применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки; - требовать от заказчика при проведении обязательной оценки объекта недвижимости обеспечения доступа оценщику в полном объеме к документации, необходимой, по мнению оценщика, для осуществления этой оценки; - получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки; - запрашивать в письменной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта недвижимости, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной; в случае, если не предоставление указанной информации существенным образом влияет на достоверность оценки объекта оценки, оценщик указывает на это в отчёте; - привлекать по мере необходимости на договоренной основе к участию в проведении оценки объекта оценки или иных оценщиков либо других специалистов; - отказаться от проведения оценки объекта оценки в случаях, если заказчик нарушил условия договора, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки либо не обеспечил соответствующие договору условия работы; - требовать возмещения расходов, связанных с проведением оценки объекта оценки и денежного вознаграждения за проведение оценки по определению суда, арбитражного суда или третейского суда. В соответствии с положениями Закона, оценщик обязан: -соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования законодательства об оценочной деятельности (Закона, стандартов оценки, обязательных для применения субъектами оценочной деятельности, Положения о лицензировании оценочной деятельности); - сообщать заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки объекта вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки данного объекта; - обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки, и вернуть заказчику полученные от него документы одновременно с передачей ему отчета об оценке; - предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства, об уставе, кодексе этики саморегулируемой организации (некоммерческой организации оценщиков), на членство в которых ссылается оценщик в своём отчёте; - предоставлять документ об образовании, подтверждающий получение необходимых знаний; - не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами РФ; - хранить составленные отчеты об оценке объекта оценки в течении трех лет; -в случаях, предусмотренных законодательством РФ, предоставлять копии хранящихся отчетов или информацию из них правоохранительным, судебным или уполномоченным государственным органам либо органам местного самоуправления по их законному требованию. Одним из весьма важных требований Закона является требовании полной независимости оценщика от заказчика и от каких-либо обстоятельств, связанных с объектом оценки. Оценка конкретного объекта не может проводиться оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, или состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве. Проведение оценки объекта не допускается, если в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора, либо если оценщик является учредителем, собственником, акционером, кредитором, страховщиком юридического лица, либо юридическое лицо является учредителем, акционером, кредитором, страховщиком оценщика. Денежное или иное вознаграждение профессионального оценщика за проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки. 06.04.2023 Тема: Осуществление выбора и применение сравнительного, затратного и доходного подхода Большинство профессионалов сходятся во мнении о существовании трёх подходов определения рыночной стоимости: Оценка с точки зрения затрат (затрат). Оценка по прямому сравнению продаж (сравнительный). Оценки с точки зрения ожидаемого или фактического дохода (доходный). Хотя при оценке тех или иных объектов недвижимости наибольший акцент делается на одном или двух подходах, владение всеми методами крайне важно для оценщика. В том случае, когда существует рынок недвижимости подобный оцениваемой, достаточно объема (например, жилые индивидуальные дома), т. е. часто происходит смена владельца, можно непосредственно сравнивать стоимости. Если недвижимость имеет рыночную стоимость и используется для целей инвестирования, оценщик должен сравнить арендные платежи, а также возможные доходы покупателя при других типах инвестиций. Приведённые примеры указывают на два подхода к оценке: сравнительный и доходный. Определённые виды предприятий, как правило, оцениваются на основе их коммерческого потенциала (например, бензозаправочная станция или гостиница). Объём продаж бензина, количество постояльцев в отеле являются источниками дохода, который после сравнения со стоимостью операционных расходов позволяет определить доходность данного предприятия. Такой подход к оценке называется доходным. Если собственность не продается и не покупается, если не существует развитого рынка недвижимости, когда соображения извлечения дохода не являются основой для инвестиций (госпиталей, правительственные здания), оценка может производиться на основе определения стоимости строительства с учетом амортизации и добавления стоимости замещения с учетом износа, т.е. затратным подходом. В практике операций с недвижимостью встречаются самые различные ситуации оценки объектов. При этом каждому классу ситуации соответствуют свои, адекватные только ему подходы. Для правильного выбора подходов необходимо предварительно классифицировать ситуации оценки с использованием группировки объектов недвижимости, типа цены, типа сделки, момента, на который производится оценка и т.д. При этом, если на рынке образуются десятки или сотни однородных объектов, целесообразно применение сравнительного метода. Для оценки сложных и уникальных объектов предпочтительнее затратный метод. В целом проблема выбора тех или иных подходов при оценке недвижимости зависит от специфики этих объектов, характера решаемой задачи и соответствующих требований к оценке, характеристик доступной информации и ресурсов, которые могут быть использованы для оценки. 07.04.2023 Тема: Подробное описание сравнительного метода. Рыночный (сравнительный) подход – совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами недвижимости, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Исходной предпосылкой применения рыночного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. В основе данного метода лежат следующие принципы оценки недвижимости: - принцип спроса и предложения (существует взаимосвязь между потребностью в объекте недвижимости ограниченностью ее предложения); - принцип замещения (осведомленный, разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цена приобретения (предложения) на том же рынке другого объекта недвижимости, имеющего аналогичную полезность). Сущность рыночного подхода к оценке стоимости недвижимости состоит в формировании заключения о рыночной стоимости объекта на основании обработки данных о ценах сделок (купли-продажи или аренды) с объектами, подобными (аналогичными) объекту оценки по набору ценообразующих факторов (объектами сравнения). При этом имеется в виду, что понятие рыночной стоимости по сути своей совпадает с понятием равновесной цены, которая оказывается функцией только количественных характеристик исчерпывающе полной совокупности ценообразующих факторов, определяющих спрос и предложение для объектов сравнения. Реализация метода сравнительного анализа сделок предполагает следующую последовательность этапов: - анализ рыночной ситуации по объектам недвижимости рассматриваемого типа, региону и выбор информационного массива для реализации последующих этапов; - определение единиц сравнения и показателей (элементов сравнения); существенно влияющих на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости; - разработка модели, которая связывает единицы сравнения с показателями (элементами) сравнения; - расчет корректировок показателей (элементов сравнения) по данным рынка; - применение модели к объектам сравнения для расчета скорректированных цен продаж объектов сравнения; - анализ скорректированных цен продаж объектов сравнения для определения стоимости оцениваемого объекта. При реализации данного метода используют процентные и стоимостные поправки. Процентные (относительные) поправки вносятся путём умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий. Стоимостные (абсолютные) поправки изменяют цену поданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительного поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная – если хуже. Метод сравнительного анализа продаж реализуется двумя группами техник, различающихся инструментами анализа и способами «приведения» цен сделок с объектами аналогами к цене объекта оценки: - техники количественного анализа; - техники качественного анализа. Техники количественного анализа: - техники компенсационных корректировок цен; - техники факторного анализа. Техники компенсационных корректировок цен предусматривают внесение поправки в цену сделки с объектом-аналогом, обладающим некоторым недостатком в сравнении с объектом оценки. При этом поправка считается равной расчетной прибавке к этой цене, обеспечивающей «компенсацию» упомянутого недостатка объекта-аналога. 08.04.2023 Тема: Определение стоимости право аренды. Применение методов рыночной стоимости объекта недвижимости Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от правомочий арендатора, срока действия права, обременений права аренды, прав иных лиц на земельный участок, целевого назначения и разрешенного использования земельного участка. Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от ожидаемой величины, продолжительности и вероятности получения дохода от права аренды за определенный период времени при наиболее эффективном использовании арендатором земельного участка (принцип ожидания). Рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется исходя из наиболее эффективного использования арендатором земельного участка, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося практически и финансово осуществимым, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства и в результате которого расчетная величина стоимости права аренды земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования). Расчётная величина стоимости права аренды земельного участка может выражаться отрицательной величиной (например, в случае если размер арендной платы, установленный договором аренды земельного участка, выше рыночного размера арендной платы на этот участок). В таких случаях, как правило, не является возможным отчуждение объекта оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на совершении сделки не отражаются какие–либо чрезвычайные обстоятельства. В отчёт об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка рекомендуется, в том числе, включать: - сведения о государственной регистрации права аренды (договора аренды) в тех случаях, когда указанная регистрация является обязательной; -сведения об обременениях права аренды земельного участка и самого земельного участка; - основание возникновения права аренды у арендатора; - определение правомочий арендатора; - срок, на который заключен договор аренды земельного участка; - характеристику рынка земли, иной недвижимости, прав аренды земельных участков, в том числе рынка аренды земельных участков и иной недвижимости. 10.04.2023 Тема: Составление отчета об оценки объекта. Участие в работе по составлению описания объекта Согласно Федеральному стандарту оценки №3, при составлении отчета об оценки оценщик дожжен придерживаться следующих принципов: - в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; - информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; - содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов. Отчет об оценке составляется на бумажного носители и (или) в форме электронного документа в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности, ФЗ от 6 апреля 2011 г. № 63 – ФЗ «Об электронной подписи» (Собрание законодательства РФ, 2011, № 15, ст. 2036; № 27, ст. 2880; 2012, № 29, ст. 3988; 2013, № 14, ст. 1668; № 27, ст. 3463, ст. 3477; 2014, № 11, ст. 1098; № 26, ст. 3390), настоящим Федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший и подписавший отчет. Отчет на бумажном носителе должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор. Отчет, составленный форме электронного документа, должен быть пронумерован постранично, подписан усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законодательство РФ оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор. В отчёте об оценке должны быть указаны дата составления отчета и его номер. Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие сведения: а) задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки; б) применяемые стандарты оценки; в) принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; г) сведения о заказчике оценки и об оценщике (оценщиках), подписавшем (подписавших) отчет об оценки (в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков), а также о юридическом лице, с которым оценщик (оценщики) заключил (заключили) трудовой договор; д) информация обо всех привлеченных к проведению оценки и подготовке отчета об оценки организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки; е) основные факты и выводы; ж) описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - также реквизиты юридического лица (в том числе полное и (в случае, если имеется) сокращенное наименование, дата государственной регистрации, основной государственный регистрационный номер) и балансовая стоимость данного объекта оценки (при наличии); з) анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость; и) описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценки. В отчёте должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта используемых подходов к оценки и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. При этом такое описание должно позволять пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки; к) описание процедуры согласования результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных расчетов по различным подходам, а также при использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, с целью определения итоговой величины стоимости, либо признание в качестве итоговой величины стоимости результата одного из подходов; л) в отчёт об оценке могут включаться расчетные величины и выводы по результатам дополнительных исследований, предусмотренные заданием на оценку, которые не рассматриваются как результат оценки в соответствии с Федеральным стандартом «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов поведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете; м) в приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, а также документы технической инвентаризации, заключения экспертиз, а также другие документы по объекту оценки (при их наличии). 11.04.2023 Тема: Составление отчета об оценки объекта. Составление методических рекомендаций по объекту оценки Для целей настоящих Методических рекомендаций объектом оценки должен быть земельный участок (или несколько участков), в отношении которого устанавливается его рыночная стоимость. В соответствии с п.6 ФСО-2 при определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке. Если земельный участок не является свободным, т.е. на земельном участке существуют здания и сооружения, построенные в соответствии с законодательством РФ (далее – улучшения), он не может быть отчужден отдельно от имеющихся на нем улучшений. В таком случае в соответствии с п. 17 ФСО-1 следует установить допущение, согласно которому стоимость земельного участка определяется при допущении об отчуждении земельного участка совместно с находящимися на наем зданиями, строениями и сооружениями, построенными в соответствии с законодательством РФ. Вне зависимости от фактически имеющихся прав на земельный участок у заказчика оценки для целей, определяемых настоящими методическими рекомендациями, оценке подлежит право собственности на земельный участок. Оценщику рекомендуется самостоятельно осмотреть объект оценки, имеющиеся на нем улучшения, окружающие его территории, сделать актуальные (на дату составления отчета) фотографии земельного участка, существующих строений, инженерных сооружений и благоустройств (улучшений) на нём, подходов и подъездов к участку. Необходимо также осмотреть и сфотографировать объекты недвижимости, находящиеся по близости с объектом оценки. Описание объекта оценки рекомендуется выполнять в табличной форме. При описании рекомендуется указать на оцениваемые права, имеющиеся сервитуты и обременения. В отчете об оценке рекомендуется привести описание действующих градостроительных норм и ограничений для объекта оценки, описать охранные зоны с указанием их размещения на территории объекта оценки. Все эти данные должны быть изучены с точки зрения учета степени влияния на стоимость объекта оценки, вариантов использования данного объекта, а также возможности сноса старой и возведения новой застройки. Скидку на торг (корректировка на условия сделки) рекомендуется устанавливать только на основании определения соотношения цен сделок и цен предложений на данном рынке. При использовании начальных цен торгов рекомендуется производить их корректировку в соответствии с возможным увеличением цены в процессе торгов. При установлении количественных значений корректировок не рекомендуется использовать экспертные оценки. Не рекомендуется также использовать статистические методы расчета скорректированной цены при количестве аналогов менее десяти. При формировании списка величин сравнения рекомендуется, кроме прочих, включать в него такие характеристики земельных участков, как удалённость от центра города, КАД, крупных магистралей и станций метрополитена, а также площадь участка, состав и наличие инженерных коммуникаций, параметры существующей или наиболее эффективной застройки. Рекомендуется везде, где это возможно, все параметры объектов, используемые в качестве величин сравнения, измерять не кодами, а абсолютными значениями (м, м² и др.) Не рекомендуется использовать методы экстраполяции, когда параметры объекта оценки выходят за диапазон значений параметров объектов-аналогов. Особое внимание необходимо уделить ситуациям, когда объект оценки имеет экстремальные (беспрецедентные) значения параметров. Рекомендуется в отчете приводить тестовые примеры, позволяющие провести проверку (верификацию) использованных расчетных моделей (алгоритмов). При реализации доходного подхода рекомендуется использовать методы прямой капитализации и построение моделей стоимости. При реализации метода дисконтирования денежного потока оценщик должен определить вид денежного потока и ставки дисконтирования (номинальная или реальная). Рекомендуется привести в отчете график, иллюстрирующий чувствительность результата оценки к значению ставки дисконтирования. В случае реализации методов доходного подхода и получения результата, который ниже, чем результат сравнительного подхода, рекомендуется привести комплексный качественный анализ такого отличия и использовать результаты доходного подхода только при наличии веских оснований. Рекомендуется учитывать следующие факторы при определении весов для согласования результатов сравнительного и доходного подходов: - количество независимых методов, реализованных в рамках подхода; - количество использованных при реализации аналогов подходов; - значения параметров, характеризующих адекватность модели (r² и другие); - количество параметров, имеющих высокую степень неопределенности и существенно влияющих на результат; - привлечение экспертных данных для обоснования существенных параметров модели стоимости; - субъективное мнение оценщика о надежности реализации подходов. Рекомендуется сократить до минимума объем отчета с соблюдением всех требований Законодательства, избегая повторов и приведения в отчете данных, которые не влияют непосредственно на результат оценки. Обзорные материалы, а также описание общеизвестных методов оценки рекомендуется свести к минимуму. Каждый абзац такого материала должен заканчиваться выводом о влиянии приведенной информации на результат оценки. Рекомендуемый объем отчета, включая обязательные приложения – не более 90 страниц для отчета об оценке одного объекта. Рекомендуется расчетные файлы оформлять таким образом, чтобы они не могли быть предоставлены для изучения экспертами и другими уполномоченными лицами в одном из общеупотребимых на территории РФ форматов обмена электронными офисными документами. Рекомендуется в отчете об оценке привести анализ соотношения между стоимостью, полученной в результате государственной кадастровой оценки и полученной в отчете рыночной стоимостью. Рекомендуется в отчете указать согласие авторов и заказчика на использование отчета с целью его изучения и проверки лицами, уполномоченными Комиссией по оспариванию результатов кадастровой оценки в г. Санкт-Петербурге (другом регионе РФ) или судом. Рекомендуется в отчете перечислить всех лиц, участвующих в его разработке, включая выполнение таких функций, как: - разработка концепции оценки; - сбор информации об аналогах; - осмотры и фотографирование объектов; - написание отдельных частей отчета; - выполнение расчетов или их частей; - проверка исходных данных, расчетов и текста отчета и др. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||