Договор аренды. Договор аренды жилого помещения. Договор аренды жилого помещения

Название	Договор аренды жилого помещения
Анкор	Договор аренды
Дата	20.06.2022
Размер	34.97 Kb.
Формат файла
Имя файла	Договор аренды жилого помещения.docx
Тип	Реферат #606314

Автономная некоммерческая образовательная организация высшего образования «Сибирский институт бизнеса и информационных технологий»

РЕФЕРАТ

Дисциплина: Жилищное право

Тема: Договор аренды жилого помещения

Выполнила:

студентка группы

Зидиярова Каролина Сергеевна

город Радужный

40.03.01 «Юриспруденция»

Омск 2022

Введение 3

1. Общие аспекты договора аренды жилого помещения 5

1.1 Понятие и основные признаки договора аренды 5

1.2 Предмет договора аренды жилого помещения. 5

1.3 Стороны договора аренды жилого помещения. 7

1.4 Форма договора аренды жилого помещения. 8

2. Условия договора аренды жилого помещения 8

Заключение 12

Список используемых источников 13

Введение

Данная тема является чрезвычайно актуальной для субъектов гражданских правоотношений, поскольку вопросы аренды и найма во все времена важны для субъектов гражданских правоотношений.

Пользование помещением по общему правилу осуществляется по договору найма физическими лицами, однако в соответствии с ч. 2 ст. 671 ГК РФ юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Данная правовая норма является новеллой в гражданском законодательстве России и имеет большое значение для деятельности юридических лиц, имеющих право заключать договора аренды жилого помещения с целью предоставления его для проживания граждан, то есть для использования жилого помещения по назначению.

Таким образом, в том числе и новшество для права данного правового института «аренды жилых помещений», так же создает неподдельную актуальность для исследования.

Объектом исследования выступают – общественные отношения регулируемы гражданским законодательством.

Предметом является изучение одного из видов договора аренды..

Цель работы - изучить механизм осуществления сделки по передаче в владение и пользование жилого помещения на праве аренды.

Основные задачи исследования:

1. Изучить общие аспекты договора аренды жилого помещения :

1.1Понятие и основные признаки договора аренды,

1.2 Предмет договора аренды жилого помещения,

1.3 Стороны договора аренды жилого помещения,

1.4 Форма договора аренды жилого помещения,

2. Рассмотреть условия договора аренды жилого помещения.

Методологическую основу составляют современные методы познания и теоретического описания общественных явлений, в частности государственных и правовых.

При написании работы использовались такие труды известных авторов, как Богданова Е.Е., Булаевский Б.А., Малеина М.Н., Микрюков В.А., Микрюкова Г.А., Моргунова Е.А., Сойфер Т.В., Соменков С.А., Суворов Е.Д., Тягай Е.Д.

Работа состоит из двух глав и четырех подпараграфов, введения, заключения и списка литературы.

1. Общие аспекты договора аренды жилого помещения

1.1 Понятие и основные признаки договора аренды

До вступления в силу ч.2 ГК РФ договор аренды жилого помещения распространялся на отношения, связанные с возмездным владением и пользованием жилищем как гражданами, так и юридическими лицами. Регулированию таких отношений были посвящены нормы Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" (ст.17, 18), ЖК РСФСР (ст.131-136), Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ" (ст.2). В настоящее время законодательство изменило основания классификации договорных отношений, связанных с возмездным владением и пользованием жилыми помещениями.

Договор аренды жилого помещения - это гражданско-правовой договор, по которому одна сторона (арендодатель) передает во временное пользование и владение или во временное пользование второй стороне (арендатору), являющейся юридическим лицом, жилое помещение. Договор аренды жилого помещения и договор найма жилого помещения практически идентичные договоры, однако, главное существенное различие между ними в субъекте возмездного владения и пользования (арендаторе). Им по договору найма жилого помещения может выступать только гражданин, а по договору жилого помещения только юридическое лицо.

Единственная возможность использования жилища арендатором - сдать арендованное жилое помещение в субаренду (поднаем) своим сотрудникам или иным гражданам. Поскольку ГК РФ в ст.615 указывает на необходимость получения согласия арендатора на заключение договора поднайма, думается, что такую возможность следует сразу указывать в договоре аренды жилого помещения [12, с. 45].

1.2 Предмет договора аренды жилого помещения.

Предметом (объектом) договора аренды жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома), отвечающее санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям. В связи с тем, что в последнее время широкое распространение приобрело строительство загородных домов, встает вопрос о целесообразности признания их "жилыми", что позволило договору аренды жилого помещения занять еще одну важную нишу в арендных договорных обязательствах. Загородные коттеджи вполне отвечают приведенным выше критериям жилого помещения. Поэтому возможно выделение еще одного критерия - наличия решения органа местного самоуправления о признании строения "жилым". Все эти критерии очень важны для договора аренды жилого помещения, так как предъявляемые к помещению различного рода технические и ряд других требований тесным образом связаны с возможностью постоянного в нем проживания. Только соответствующий уровень пригодности (соблюдение тех или иных нормативов) отличает жилое помещение от нежилого.

Итак, к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната (ч. 1 ст. 16 ЖК РФ). Жилое помещение предназначено для проживания граждан (ч. 1 ст. 17 ЖК РФ). Граждане, проживающие на законном основании в жилом помещении, вправе использовать его для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности при условии, что это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (ч. 2 ст. 17 ЖК РФ).

Назначение жилого помещения определяет и характер его использования в гражданском обороте. Такое помещение может быть предметом как договора найма, так и договора аренды. В обоих случаях жилое помещение может быть использовано только для проживания граждан. Различие состоит в том, что стороной договора найма в отношениях с наймодателем выступает гражданин, которому жилое помещение предоставляется во владение и пользование для проживания в нем, а стороной договора аренды в отношениях с арендодателем - юридическое лицо, которое приобретает право владения и (или) пользования жилым помещением для проживания в нем граждан (например, своих сотрудников). Для иных целей юридическое лицо использовать жилое помещение не вправе [15, с. 85].

1.3 Стороны договора аренды жилого помещения.

Наиболее важной характеристикой договора аренды жилого помещения, отличающей его от договора найма жилого помещения является его субъектный состав, то есть стороны. Сторонами договора аренды жилого помещения являются арендодатель и арендатор.

Если к арендодателю законодательство РФ не предъявляет никаких особых требований, то арендатором по договору аренды жилого помещения может быть исключительно юридическое лицо. Причем арендатор, так как он является юридическим лицом, не может снимать жилое помещение для личных нужд. Его единственными целями являются: сдать арендованное жилое помещение в субаренду (поднаем) своим сотрудникам или иным гражданам.

Арендатор – юридическое лицо вправе вселить в арендуемое помещение своих работников и членов их семей. С этими лицами арендатор заключает договор коммерческого найма. Лица, вселенные в жилое помещение арендатором, не имеют самостоятельного права пользования жилым помещением.

Арендатор не имеет праа вселять в жилое помещение своих работников, если не соблюдаются нормы предоставления жилья на одного человека.

Изменение договора аренды жилого помещения возможно по соглашению сторон, а также в случае существенного нарушения договора одной из сторон, существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора [10, с. 96].

Расторжение арендатором договора аренды жилого помещения производится следующим образом. Арендатор вправе расторгнуть договор, предупредив об этом арендодателя за месяц. Арендатор обязан вернуть арендодателю помещение в надлежащем состоянии с учетом нормального износа.

Арендодатель вправе расторгнуть договор в случаях, если:

1) арендатор систематически не исполняет условия договора и использует жилое помещение не по назначению;

2) систематически не вносится арендная плата;

3) арендатор или наниматели наносят значительный вред арендованному помещению.

Договором аренды могут устанавливаться дополнительные условия, например право арендатора выкупить арендуемое помещение, право сдачи жилого помещения в субаренду.

Сдача жилого помещения в субаренду не допускается, если нарушаются нормы предоставления жилого помещения, а также если не достигнуто согласие всех лиц, у которых есть права на данное жилое помещение.

Для аренды жилого помещения граждане (физические лица), выступающие в роли арендаторов жилого помещения, заключают договора найма жилого помещения.

1.4 Форма договора аренды жилого помещения.

Договор аренды жилого помещения заключается в простой письменной форме путём составления единого документа, подписанного сторонами (независимо от того, кто является участником отношений - юридическое лицо или гражданин и на какой срок заключается договор - короткий или длинный) [11, с. 74].

Согласно ч.2 ст.651 ГК РФ договор аренды жилого помещения, заключённый на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации. ГК РФ не требует нотариального удостоверения договора аренды жилого помещения, впрочем, как и любой другой сделки с недвижимостью, за исключением случаев, установленных законом.

2. Условия договора аренды жилого помещения

Содержание любого договора составляет совокупность согласованных сторонами условий. Помимо условий в текст договора входят преамбула, адреса, реквизиты и подписи сторон. По степени важности условия договора можно разделить на три группы: существенные, обычные и случайные.

Существенные условия договора (абз.2 п.1 ст.432 ГК РФ) - это условия о предмете договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Существенным условием договора аренды, указанным в законе (Гражданском кодексе), является условие об объекте арендных отношений. В договоре аренды должны быть в обязательном порядке приведены все данные, позволяющие определенно (однозначно) установить имущество, которое должно быть передано арендодателем арендатору в качестве предмета аренды. В частности, в качестве предмета договора аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты (например, участки леса или водные объекта), здания, сооружения, предприятия, имущественные комплексы, оборудование, транспортное средство и иное движимое и недвижимое имущество, которое не теряет своих натуральных свойств в процессе их использования.

При отсутствии согласованного существенного условия договора аренды, то есть условии об имуществе, подлежащем передаче арендатору, считается несогласованным сторонами, а сам договор не считается заключенным [8, с. 96].

Дополнительные условия договора - это условия договора, предусмотренные в соответствующих нормативных актах и автоматически вступающие в действие в момент заключения договора, не требующие согласования сторон. Дополнительными условиями договора аренды являются:

Цена договора аренды (или так называемая "арендная плата"). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются прямо в тексте договором аренды или в приложении к договору аренды "График арендных платежей". Если же в тексте отсутствуют условия о цене договора аренды, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (абз.2 п.1 ст.614 ГК РФ).

Срок договора аренды. Договор аренды может быть заключен на определенный или неопределенный срок. Если условие договора аренды о сроке не указано в тексте, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (ст.190 ГК РФ).

Условия пользования арендованным имуществом определяются договором аренды, или в соответствии с назначением имущества (ст.615 ГК РФ).

Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества определяются ГК РФ, иными правовыми актами или, что чаще всего бывает, договором аренды (ст.616 ГК РФ).

В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или условием договора аренды не предусмотрено иное (абз.1 п.2 ст.617 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено законом или условием договора аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора (абз.1 п.1 ст.621 ГК РФ).

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (абз.1 ст.622 ГК РФ).

Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды (п.1 ст.623 ГК РФ).

В ГК РФ или условием договора аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену. (п.п.1, 2 ст.624 ГК РФ).

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (абз.2 ст.606 ГК РФ).

Случайные условия - условия, которые включаются в содержание договора только по усмотрению сторон. Эти случайные условия либо дополняют обычные условия, либо изменяют эти обычные условия, которые зафиксированы в законе. Если случайное условие отсутствует в тексте договора, то это не влияет на действительность договора. Таким образом, договор аренды может содержать любые случайные условия по усмотрению сторон [12, с. 45].

Заключение

Анализируя рассмотренный в работе материал можно сделать ряд основных выводов:

1. Аренды жилых помещений определяются соглашением сторон.

2. Договором аренды считается соглашение, по которому арендодатель предоставляет арендатору и членам его семьи жилое помещение без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование либо пользование, а арендатор обязуется использовать его в соответствии с договором и своевременно вносить арендную плату, включая плату за коммунальные услуги.

3. Договор аренды жилых помещений регулируются в основном гражданским законодательством, и подлежит государственной регистрации.

4. Различие между договором найма жилого помещения и договором аренды жилого помещения состоит в том, что стороной договора найма в отношениях с наймодателем выступает гражданин, которому жилое помещение предоставляется во владение и пользование для проживания в нем, а стороной договора аренды в отношениях с арендодателем - юридическое лицо, которое приобретает право владения и (или) пользования жилым помещением для проживания в нем граждан (например, своих сотрудников). Для иных целей юридическое лицо использовать жилое помещение не вправе.

Список используемых источников

Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 01.07.2020 N 11-ФКЗ) // Собрание законодательства РФ, 01.07.2020, N 31, ст. 4398.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018) // Собрание законодательства РФ. - 05.12.1994. - № 32. - ст. 3301.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 29.07.2018) // Собрание законодательства РФ. - 29.01.1996. - № 5. - ст. 410.
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 26.07.2019) // Собрание законодательства РФ. - 03.01.2005. - № 1 (часть 1). - ст. 14.
Беспалов Ю. Ф., Егорова О. А. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. Постатейный научно-практический. — М.: Проспект, 2014. 704 с.
Беспалов Ю.Ф. Жилищные споры. Путеводитель по законодательству и судебной практике. Научно-практич.пос. — М.: Проспект, 2020. 368 с.
Беспалов Ю.Ф., Беспалов А.Ю., Касаткина А.Ю. Жилищный кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий. Путеводитель по судебной практике / отв. ред. Ю.Ф. Беспалов. Москва: Проспект, 2018. 912 с.
Жилищное право: учебник / И.В. Балтутите, В.Р. Витвицкая, А.И. Гончаров и др. М.: Юриспруденция, 2016. 528 с.
Жилищное право. Краткий курс. — М.: Рипол Классик, 2016.
Жилищное право. Учебник. — М.: Закон и право, Юнити-Дана, 2014. 528 с.
Кириченко О.В., Накушнова Е.В. Права и обязанности граждан — собственников жилых помещений в многоквартирных домах: учебное пособие. М.: Юстицинформ, 2019. 636 с.
Крашенинников П.В. Жилищное право. 12-е изд., перераб. и доп. Москва: Статут, 2020. 432 с.
Невоструев А.Г. Процессуальные особенности рассмотрения и разрешения жилищных дел: учебное пособие. М.: Статут, 2015. 174 с.
Николюкин С. В. Жилищное право. Практикум. Учебное пособие. — М.: Юрайт, 2018. 276 с.
Правовое обеспечение системы государственного жилищного надзора в Российской Федерации / Петюков А. Ю., Баранов В. А. — М.: Проспект, 2018. 148 с.
Формакидов Д. А. Жилищное право. Учебник. — М.: Проспект, 2020. 192 с.