Аренда земельных участков. Супер Кассандра. Глава I. Общая характеристика договора аренды земельного участка
 Скачать 0.69 Mb.
|
|
Глава II. Состав земельных правоотношений при аренде земельного участка 2.1 Существенные условия договора аренды земельного участка Существенными условиями данного договора могут являться данные, которые позволяют установить имущество, которое должно перейти в пользования арендатора. Если этих данных нет, то договор не считается заключенным. Таким образом, в договоре аренде земельного участка должно быть указано: адрес, кадастровый номер, площадь самой земли, категория земли. Еще одним из важнейших условий данного договора, является его предмет, то есть земельный участок или земельная доля. Дополнительными условиями договора аренды земельного участка являются: Срок договора арена! Таким образом, договор может быть заключен как на определенный срок, так и на неопределенный срок, бессрочно! В соответствии со ст. 610 ГК РФ законом могут устанавливаться максимальные сроки договора, для определенных видов, а так же для отдельных видов имущества. Если срок в договоре не определен, то договор по истечении предельного срока прекращается. Договор, который был заключен на срок, превышающий предельный, то он будет считаться заключенным на срок, равный по времени предельному. Частным случаем, предусматривается предельный срок аренды сельскохозяйственных земель в 9 лет. 1 Таким образом, земельный кодекс Российской федерации, устанавливает сроки аренды до одного года, для 1 п. 3 ст. 9 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 29.06.2012) 29 государственных и муниципальных нужд и аренду земель сельскохозяйственного назначения. Нельзя также сделать вывод о том, что применительно к аренде земли понятие «предельный срок» имеет: какое-либо иное значение, чем общая норма ГК РФ (ст. 610 ГК РФ). Норма п. 2 ст. 621 ГК РФ устанавливает, что если арендатор продолжает пользоваться объектом аренды после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. При заключении договора на новый срок, в договоре могут появится изменения, которые должны согласовать обе стороны. Если сам арендатор продолжает пользоваться землей, которую он взял в аренду после истечения срока договора, при том что арендодатель не имеет никаких возражений, то договор возобновляется на прежних условиях, но на неопределенный срок. 1 При прекращении договора аренды, по истечению срока договора, арендатор обязан вернуть данную землю арендодателю в том состоянии, которое было при получении. Обусловленном договором, по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если договор заключен на срок более одного года, а одна из сторон является юридическое лицо, то независимо от срока, договор должен быть заключен в письменной форме. В договоре должен быть определен порядок, условия и сроки по арендной плате. Размер арендной платы, так же указан в сомом договоре аренде земельного участка. Договор земельного участка подлежит государственной регистрации. Изменения и расторжения договора аренды земельного участка возможны только, при соглашении сторон, если иное не предусмотрено законом, или другим договором. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, 1 Ст 610 Гражданского Кодекса Российской Федерации 30 заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. Соглашение сторон об изменении и расторжении договора аренды также подлежит государственной регистрации. 31 2.2 Особенности субъектного состава договора аренды земельного участка Сторонами данного договора, то есть договора аренды земельного участка, будут являться арендатор и арендодатель. В качестве арендаторов могут выступать, как граждане и так же юридические лица. 1 Таким образом, иностранные граждане и лица без гражданства могут иметь земельные участки на территории РФ, на праве аренды. За исключением случаев предусмотренных земельным кодексом РФ. Однако специальных норм, которые ограничивают или запрещают брать в аренду землю иностранным гражданам и лицам без гражданства нет, по сравнению с арендой земли российскими гражданами. К иностранным юридическим лицам, нет никаких требований при аренде земельных участков, это так же не предусмотрено в земельном кодексе РФ. Но есть и исключение, которое было введено в земельный кодекс РФ в отношении юридических лиц, лиц без гражданства, что они не могут обладать землей на праве собственности, или долями, на территории земельного участка. Находящегося на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации. 2 Кроме этого, те же самые субъекты и юридические лица, в капитале которых доля таких субъектов составляет больше 50%, они могут распоряжаться земельными участками или долями этих участков. А землями сельскохозяйственного назначения только на праве аренды, не в собственности 3 Таким образом, нынешнее земельное и гражданское законодательство не содержит особых правил по приобретению иностранцами, лицами без гражданства, так же иностранными юридическими лицами земель на условиях аренды. 1 "Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017 ) ЗК Рф, ст 22 аренда земельных участков. 2 п. 3 ст. 15 Земельного кодекса РФ. 3 Ст. 3 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» 32 Земельный кодекс Российской федерации исходит из того, что по всеобщему правилу, только собственник земли может предоставлять их в аренду с правилами гражданского и земельного законодательства. Ограничения в отношении Российской федерации – собственник земельных участков, который указан в п. 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской федерации – указывает на запрет в передачи земли в аренду, если эта земля изъята из оборота, за исключением установленных федеральным законом. В числе таких исключений можно отнести следующий пункт. Пункт 2 ст. 16 федерального закона «Об особо охраняемых природных территориях», допускающий аренду на территории парков, земли которых относятся к исключенным из оборота. Исключением из всеобщего правила о передачи земли в аренду, что в определенном случае, если наследования участка земли, происходит лицами не достигшими совершеннолетия, то их представители могут передать эту землю в аренду на срок, когда лицо будет признано совершеннолетним. Очень частый случай, когда происходит заключения договора аренды земельного участка, находящийся в собственности государства, или муниципальной собственности, это все предусмотрено в п.3 ст.30 Земельного кодекса Российской Федерации. Так для чего это все было ранее написано? Что бы рассказать о том, что происходи предоставление именно таких земельных участков, субъектом гражданского права, физическим и юридическим лицам, с такой целью, что бы те осуществляли на данных землях строительства, с обязательным согласованием (предварительным) мест размещения построек. Перед принятием такого решения, о предоставлении земельного участка, происходит выбор того самого земельного участка, где будет происходить размещения объекта строительства, для этого осуществляется кадастровый учет данного участка. 33 Данная работа инициируется заявлением от лица, который заинтересован в предоставлении земельного участка в данную аренду. Происходит подача в соответствующий орган власти или орган местного самоуправления. Решение данного органа местного или органа государственной власти о предоставлении земельного участка для произведения строительных работ, будет являться одним из важнейших оснований для заключения договора аренды земельного участка, если не был выбран другой вариант заключения договора. 34 2.3 Права, обязанности сторон при заключении договора аренды земельного участка Содержанием любого договора аренды будет являться, какие права и обязанности носят стороны. Итак, давайте вспомним, кто может выступать в качестве арендодателя и арендатора. В качестве таковых могут быть граждане, юридические лица, лица без гражданства, государственный и муниципальные органы, органы местного самоуправления. Таким образом, арендатору будут принадлежать следующие права и обязанности: 1) Использовать для собственных нужд имеющиеся у него землю, полезные ископаемые, которые будут находится на этой земле, подземные пресные воды, а также водоемы, которые находятся также на территории земельного участка, в соответствии с законодательством РФ. 1 2) Строить жилые, производственные и культурно-бытовые здания, еще сооружения в соответствии с полноценным, целевым назначением земельного участка и его широким спектром использования, с соблюдением регламентов, градостроительных требований. 3) Проводить осушительные, культуртехнические работы, выкапывать пруды и иные водоемы в соответствии с законодательством экологическими, санитарногигиеническими, строительными и иными специальными требованиями. 4) Возможность осуществлять права по использованию земельного участка, которые предусмотренные законодательством Российской Федерации. 1 "Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017) ЗК РФ, Статья 40. Права собственников земельных участков на использование земельных участков. 35 5) Появляется право собственности на посадки, посевы различных культур, при котором дальнейшая добыча будет являться собственностью владельца земельного участка. Обязанности у арендатора будут определяться правилами и положениями Гражданского Кодекса РФ об аренде. 1 Земельное законодательство дает конкретное содержание этих обязанностей, либо устанавливает специальные, определенные задачи, обязанности, который несет арендатор земельного участка. Большая часть обязанностей самого арендатора земельного участка, являются соблюдение законодательных запретов в использовании и распоряжении земельным участком. В целях охраны данной земли должны проводиться определенные мероприятия, такие как указаны в статье 13 ЗК РФ. 2 Они включают в себя мероприятия по сохранению почвы в хорошем состоянии. Ликвидировать последствия загрязнений и захламления земель. Так как обязанности по охране данной земли возлагаются на собственников земельного участка, так же и на их арендатора 3 Договором аренды могут быть предусмотрены различные обязанности по сохранению и наблюдению за участком. Так как обязанности по охране земель 4 лежат на собственнике земли и на арендаторе, таким образом может быть предусмотрено распределение между обоими, обязанности по совершению отдельных видов действий. 1 "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 23.05.2016) ГК РФ Статья 606. Договор аренды 2 "Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017) ЗК РФ, Статья 13. Содержание охраны земель 3 "Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017) ЗК РФ, Статья 43. Осуществление прав на земельный участок 4 "Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017) ЗК РФ, Статья 42. Обязанности собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, по использованию земельных участков 36 Договором данной аренды, могут возлагаться обязанности по поддержанию земельного участка в таком состоянии, в котором будет прописано в данном договоре. Большое количество обязанностей арендатора, по данному договору аренды земельного участка, могут и будут обладать публичным характером и будут являться обязанностями перед муниципальным и государственным органом. Это сказано тем, что такой правовой режим данных земельных участков, определяется земельным законодательством в различных публичных интересах с учетом того, что данная земля является жизненной основой и деятельности проживающих на ней народов 1 Таким образом, если будут происходить нарушения целевого использования данного земельного участка, то за это могут повлечь применение административно-правовых санкций к арендатору, или собственнику данной земли. Например, в виде штрафа 2 Арендатор различными правомочиями по распоряжению арендованным земельным участком. Если данным договором аренды земельного участка не будет предусмотрено иное, то арендатор в определённые сроки, которые предусмотрены в договоре вправе А) сдать участок в субаренду. Б) передать права и обязанности по данному договору аренды земельного участка другим лица (третьему лицу), в том числе, еще и вправе отдать арендные права данного земельного участка в залог и внести в качестве их вклада в капитал хозяйственного товарищества или общества. 3 1 "Конституция Российской Федерации" (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ) 2 "Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях" от 30.12.2001 N 195-ФЗ (ред. от 07.02.2017) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2017) КоАП РФ, Статья 8.8. Использование земельных участков не по целевому назначению, невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению 3 "Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017) ЗК РФ, Статья 22. Аренда земельных участков 37 Таким образом мы видим, что общее правило, которое указано в пользованием арендованным имуществом 1 предусматривается обязательное согласие самого арендатора, на те действия, которые указаны в статье. После этого необходимо учитывать то, что согласно правилу императивного характера, если земельный участок будет передан по договору аренды земельного участка юридическому лицу или лицу без гражданство, гражданину, то арендатор земельного участка вправе передать права (арендные) на земельный участок в залог, в сроки, которые указаны в договоре аренды земельного участка, конечно же с согласием собственника земельного участка. 2 Но что касается залога, не любая земля может подходить под этот закон. А только земля, которая находится в публичной собственности и сданная в аренду на срок свыше 5 лет, то тогда она будет являться специальной землей по отношению к п. 1.1 ст 62 Закона об ипотеки. Так же арендодатель обладает еще некоторыми правами и обязанностями. Такими, которые ГК РФ не упоминает, например: 1) Продать 2) Обменять 3) Подарить 4) Заложить Но это право так же ему принадлежит, как собственнику имущества, то есть земли. И с передачей земли в аренду, эти права не прекращаются. Так же права перехода собственности к другому лицу остаются неизменными, что дает гарантию ст 617 ГК РФ. На основании ГК РФ арендодатель обязан: Передать арендатору землю в те сроки и в том состоянии, которые указаны в договоре. Так же земельный участок при передачи передается со всеми принадлежностями, которые необходимы для использования землей. Если сам 1 "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 23.05.2016) ГК РФ Статья 615. Пользование арендованным имуществом 2 Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" 38 участок и принадлежности, у которых есть определенные документы, то эти документы так же должны быть переданы арендатору. Есть обязательное правило, о предупреждении арендатора о правах третьих лиц на участок. Если арендодатель является муниципальным или государственным органом, то он обязан передать землю арендатору в состоянии, соответствующем условию договора. При смерти арендатора до истечении срока аренды, то перезаключить договор аренды с его ближайшим наследником, если тот дал согласия стать арендатором. Возмещать расходы по истечению срока аренды полностью или частично, по освоению земель и улучшению качества сельскохозяйственных угодий, который понес арендатор. Арендодатель вправе расторгнуть договор досрочно, на основании ст 619 ГК РФ, если арендатор: 1) Пользуется землей с существенным нарушением, или назначения участка происходит не по договору 2) Ухудшает качество данной земли 3) Не вносит арендную плату вовремя, то есть более двух раз подряд. Так же договором аренды могут установлены быть условия, при которых арендодатель имеет право расторгнуть договор досрочно, при существенных нарушениях договора, с другой стороны. Еще по требованию арендодателя, договор аренды может быть расторгнут досрочно судом, если арендатор: 1) Пользуется имуществом земли с нарушением, которые указаны в условиях договора 2) Ухудшает имущество, данное в аренду 3) Не вносит плату в установленные сроки, более двух раз подряд 39 4) Не производит ремонт (капитальный) в сроки, а если этот пункт не указан в договоре, то в разумные сроки. Арендодатель может требовать расторжения договора досрочно, только если он направил письменное предупреждения арендатору о необходимом исполнении обязательств в сроки. Помимо всего перечисленного, в договор могут быть включены различные дополнительные гарантии за неисполнением ответственности как арендатором, так и арендодателем. 2.4 Основания изменения и прекращения договора аренды земельного участка 40 В гражданском законодательстве была предусмотрена возможность прекращения договора найма (имущественного) на основании соглашения обоих сторон. Гражданский кодекс Российской Федерации содержит все основания, при которых происходит данное прекращения арендных отношений 1 Основания, при которых происходит прекращения арендный правоотношений, которые могут устанавливаться законом, так и указываться в договоре аренды земельного участка предполагает возможность использовать гражданское законодательства с учетом определенных особенностей, которые присущи к земельному участку, как к одному из объектов аренды, который находится в гражданском обороте. Земельный кодекс РФ дает возможность о прекращении договора аренды земельного участка, только если инициатива будет исходить от арендодателя, так же существуют некоторые основания, при которых происходит прекращения договора аренды, которые будут не характерны нормам ГК РФ. И так же не будут содержать основания прекращения по требованию самого арендатора. Аренда земельного участка прекращается только тогда, когда появляются основания и порядок предусмотренный гражданским кодексом РФ, это сказано в главе 34 ГК РФ. На данный договора аренды земельного участка так же распространятся общие правила прекращения аренды земельного участка, которые установлены ГК РФ: 1) Договор будет заключаться на определенный срок и так же будет прекращаться по истечению этого же срока, указанного в договоре аренды. 2) По соглашению обеих сторон, при котором происходит расторжения договора аренды, такое соглашения имеет правовое значения, только для 1 "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 23.05.2016) 41 определения последствий расторжения самого договора, но не для законности соглашения сторон. 3) Если в тексте самого договора не указаны сроки аренды, то это будет серьезный основаниям на отказ от договора, тем самым в дальнейшем повлечет о расторжении или изменении данного договора. 4) Так же если срок не определен, каждая из сторон имеет право в любое время отказаться от договора, при этом предупредив другое сторону за три месяца, причем этот срок в три месяца может быть изменен, если он указан в договоре или предусмотрен законодательством. Таким образом одна из сторон может отказаться от договора и это повлечет за собой расторжения и отказ от договора. Так же далее следует отличать прекращения арендных отношений по каким- либо основаниям, которые предусмотрены законом. Для определенных видов арендных отношений (аренды) закон устанавливает определенные сроки договора: 1) Участок может быть передан в аренду на срок не более одного года для муниципальных нужд, это указано в ст 22 ЗК РФ, таким образом договора прекращается по окончанию этого срока, даже если срок аренды не указан в самом договоре аренды. 2) Расторжения договора, когда он происходит в одностороннем порядке, можно только через суд. Для такой процедуры арендатор обязан соблюдать досудебную процедуру. Если не соблюдать эту процедуру, то в соответствии со ст 148 АПК РФ будет основанием о оставлении данного искового заявления без рассмотрения. Договор аренды прекращает своё действия на основаниях, предусмотренных главами 26 и 29 Гражданского Кодекса РФ на основании правил, указанных в статьи 617, 619, 620 Гражданского Кодекса РФ, но они могут частично изменить порядок, который установлен для любых других видов обязательств. 42 Так же не служит основанием для изменения, или прекращения договора аренды земельного участка, если происходит переход прав собственности на аренду земельного участка к другому лицу. 1 Но, если произошла смерь гражданина, который арендовал земельный участок, таким образом договора аренды земельного участка прекращает своё существования, если по договору или по закону, договор аренды земельного участка не мог перейти к наследнику умершего. Список оснований, при которых происходит прекращения договора аренды земельного участка, довольно широкий и представляет собой, права на прекращения арендных отношений между арендодателем и арендатором, так же и с обратной стороны, между арендатором и арендодателем. Данный перечень оснований не может быть исчерпывающим, он может быть добавлен или также расширен положениями договора аренды. По требованию арендодателя, суд может расторгнуть договор аренды земельного участка, на основании, когда арендатор с существенными нарушениями, пользуется имуществом, приложенным к земельному участку, а так же не вносит арендную плату, более двух раз подряд. Вывод: Таким образом, субъектами данных земельных правоотношений будут являться физические и юридические лица, которые наделены действующим законодательством правами и обязанностями, достаточными для участия в тех или иных правоотношениях. Субъекты земельных правоотношений, они обладают правовым статусом, который складывается из определенных правомочий, на которые влияют вид самого субъекта, особенности объекта, его поведение, и обстановка, в которой этот субъект будет действовать. Объектом земельного правоотношения будут являться доли и земельные участки, которые будут относиться в Российской Федерации к землям определенных видов и категорий. Свойства и особенности земель как объекта правоотношения оказывают влияние на правовое содержание этого отношения, 1 "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 23.05.2016) ст 617. Пункт 1. |