Аренда земельных участков. Супер Кассандра. Глава I. Общая характеристика договора аренды земельного участка
 Скачать 0.69 Mb.
|
|
Глава III. Особенности договора аренды земельных участков в зависимости от категории земель 3.1 Земли сельскохозяйственного назначения 44 Важно знать, что земли, которые относятся к землям сельскохозяйственного назначения, они предоставляются гражданам, в том числе тем гражданам, которые ведут фермерское хозяйства, а также предприятиям сельскохозяйственного назначения, для осуществления сельскохозяйственной деятельности. В литературе на соотношения понятий земли сельскохозяйственного использования и земли сельскохозяйственного назначения обращается очень большое внимание. Боголюбов С.А. и Е.Л. Минина отмечают, что земли сельскохозяйственного назначения не стоит путать с землями сельскохозяйственного использования 1 , которые входят в состав определенной категории земель для поселения. Данные земли, они имеют иной правовой режим. Профессор Г.Е. Быстров аргументирует свою точку зрения, на данную проблему, таким образом он отмечает, что действующее законодательство Российской Федерации исходит из того, что земли сельскохозяйственного использования и земли сельскохозяйственного назначения не похожие понятия. В одном случае, объектом данного правового регулирования будут являться земли сельскохозяйственного назначения, как немаловажная часть, а даже составляющая часть земель Российской Федерации, которая была выделена в самостоятельную категорию по целевому назначению земель. Во втором случае объектом данного правового регулирования являются земли сельскохозяйственного использования, как определенная совокупность земельных участков из данного состава земель промышленности, поселения и других категорий, которые используются в качестве сельскохозяйственных угодий по основе сельскохозяйственного назначения. По мнению Быстрова, земли сельскохозяйственного использования имеют двойной правовой режим, а их использования носит временный характер до момента, когда происходит изменения вида их использования. 1 "Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017) ЗК РФ, Статья 85. Состав земель населенных пунктов и зонирование территорий 45 В юридической литературе есть различные основания, на которых происходит классификация земель сельскохозяйственного назначения. Земли сельскохозяйственного назначения бывают двух видов: это земли, которые предоставляются для нужд сельского хозяйства и те земли, которые предназначены для данных целей, то есть земли, которые будут использоваться для определенных целей в ближайшее время и без которых будет невозможен процесс производства. Назначения сельского хозяйства охватывает выращивание сельскохозяйственной продукции и весь связанный с этим цикл. Таким образом, все земли, которые обслуживают данный цикл, они попадают под такое понятие, как земли сельскохозяйственного назначения. В состав земель сельскохозяйственных угодий, Земельный кодекс Российской Федерации выделяет такие земли как: пашни, сенокосы, виноградники, залежи и другие земли, которые используются в растениеводстве. Частями несельскохозяйственных угодий признаются такие земли, которые заняты внутрихозяйственными дорогами, зданиями, коммуникациями, различными строениями, сооружениями, которые будут использоваться для производства сельскохозяйственной продукции. По субъектам земельных прав земли сельскохозяйственного назначения могут классифицироваться на земли, которые будут предоставляться гражданам, в том числе ведущим фермерские хозяйства, личные подсобные хозяйства, животноводство, садоводство, огородничество; хозяйственным обществам и товариществам, производственным кооперативам, государственным и муниципальным унитарным предприятиям; казачьим обществам; опытно- производственным, учебным, учебно-опытным и учебно-производственным хозяйствам научно-исследовательских учреждений, образовательных учреждений высшего профессионального, среднего профессионального и начального профессионального образования сельскохозяйственного профиля и общеобразовательных учреждений; общинам коренных малочисленных народов 46 Севера, Сибири и Дальнего Востока для обеспечения их традиционного образа жизни, традиционного хозяйствования и традиционных промыслов, которые обеспечивают сельскохозяйственным товаропроизводителям, устойчивую работу, эффективное использование выделенных средств и улучшение финансового состояния. Еще на уменьшение площади земель сельскохозяйственного назначения влияют отрицательные природные явления, число которых резко возросло после отмены большого количества мероприятий, направленных на защиту значимых участков земли от таких процессов, как эрозия (водная и ветровая), подтопление, заболачивание, переувлажнение и другие, после которых происходит оскуднение территорий, которые ранее были продуктивными. В подавляющем количестве районов РФ, занимающихся сельским хозяйством, распаханность угодий переходит экологически возможную грань, что многократно усугубляет процессы оскуднения почвы в этих районах и ослабляет ее ресурсы к восстановлению и сохранению производительности земель сельского назначения В законодательстве об охране окружающей среды, а также земельном законодательстве зафиксированы нормы права, которые относятся к защите земель сельскохозяйственного назначения как неповторимой экологической системе, носят декларативный характер. Задачи по защите земли не относятся к решению трудностей по защите угодий сельскохозяйственного назначения как части экосистемы. Правовая защита участков земли, а также угодий сельского хозяйства, ограничивается, как правило, регулированием предупреждения и устранения губительного влияния на землю и сбережением, увеличением и возобновлением плодородия сельскохозяйственных участков земли. Для повышения производительности и стабильности земледелия следует производить сельскохозяйственную продукцию, принимая во внимание в первую очередь сбережение и увеличение производительности земли; необходимо выработать нужные условия для привлечения в сельскохозяйственный оборот 47 земель, которые мало используются или с малой продуктивностью, организовать разумную структуру угодий сельского хозяйства. Согласно действующему законодательству в России участниками отношений владения, пользования и распоряжения сельскохозяйственными участками земли могут быть граждане, юридические лица, РФ и ее субъекты, муниципальные образования, принимающие участие в использовании и защите угодий в России как фундаменте жизни и труда народов, которые живут на данной земле, и участвующие в отношениях, касающихся имущественных вопросов владения, использования и распоряжения участками земли. Гражданское и иные законодательства России говорят о физических и юридических лицах как о субъектах права, имеющих и право аренды. Для того, чтобы участвовать в земельных отношениях, физические лица должны характеризоваться как правоспособные, то есть должны иметь права граждан и нести обязанности. Говоря о земельных отношениях, физические лица имеют право обладать участками земли в собственности или арендовать их, проделывать различные сделки с ними, которые не запрещены законом, участвовать в предпринимательской и другой деятельности, которая не запрещена законом сельскохозяйственной деятельности на участках земли, а также вступать в наследство и завещать участки земли. Также физическое лицо должно быть дееспособным и достигнуть конкретного возраста. Юридические лица как участники земельных отношений должны совершать работу в предназначенных организационно-правовых формах. В учредительных документах юридическим лицам нужно прописывать наименование организации и место ее нахождения. Юридические лица получают гражданские права и обязуются выполнять гражданские обязанности посредством собственных органов, действующих по закону или согласно другим нормативно- правовым актам и учредительным документам. Юридические лица проходят 48 государственную регистрацию по регламенту, который определен законодательством о регистрации юридических лиц. М.И. Козырь говорит, что субъектами аграрных правоотношений могут быть: физические лица, имеющие правовую дееспособность; фермерские и частные подсобные производства; такие юридические лица, как коммерческие образования, потребительские кооперативы, союзы, ассоциации; государственные органы исполнительной власти, включающие федеральные и создаваемые на уровне субъектов РФ органы, а также органы управления сельским хозяйством и агропромышленностью. Собственник или арендодатель и арендатор, они являются субъектами отношений при аренде. Собственником участка земли будет считаться лицо физическое или юридическое, субъект России, муниципальное образование, которое владеет участком земли в собственности. Согласно договору аренды и Гражданскому кодексу России арендодателем имущества может быть сам собственник или иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать в аренду имущество. Арендодателем может быть тот, кто имеет право распоряжаться данным имуществом. Данным правом наделяется собственник участка земли, так как субъективное право собственности несет в себе в качестве одного из важных частей правомочие по распоряжению этим имуществом. Также лицами, наделенными качеством арендодателя, можно назвать государственные и муниципальные унитарные предприятия. Гражданское законодательство регулирует их правомочие на сдачу в аренду имущества. Их правомочие сдавать в аренду имущество регулируется гражданским законодательством. Законодательство России прописывает, что субъектами арендных отношений также могут выступать органы муниципальной власти, деятельность которой регулируется Федеральным законом от 6 октября 2003 г., № 131-ФЗ Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ Если администрация 49 муниципального образования является собственником, она вправе передавать участки земли посредством заключения договора аренды в установленном законом порядке. Важно обозначить тот факт, что 1 июля 2006 года вступили в силу Федеральный закон от 17 апреля 2006г. №53-ФЗ О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации, Федеральный закон О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также признание положений законодательных актов РФ, утратившими силу, которые кардинально изменили порядок распоряжения и условия использования государственной и муниципальной землей. В Законодательстве РФ отмечено, что распоряжаться участками земли при условии регистрации права собственности соответствующего публичного (государственного, муниципального) образования могут органы: государственной власти России, государственной власти субъектов России (но не Москвы и Санкт-Петербурга), местного самоуправления городских и сельских поселений (но не административных центров и столиц субъектов РФ). До момента принятия субъектами России законов о праве муниципальной собственности на землю, на этой территории действуют следующие положения: большая часть земель является государственной собственностью; распоряжение такими земельными участками не относится к полномочиям органов местного самоуправления; поселковые, сельские и городские администрации не имею права распоряжаться такими участками земли. В договоре аренды, Арендодателями могут выступать, один или несколько собственников данных земельных долей. Передача участка в аренду, участником долевой собственности, может произойти только после выделения данного земельного участка, в этой стране располагают земельными наделами свыше 50 га. У них сосредоточено около 35% всех сельскохозяйственных угодий, и они производят около четверти стоимости конечного продукта сельского хозяйства. 50 Гражданское законодательство, а также Земельное законодательство РФ разрешает приобретать крестьянским, нынче фермерским хозяйствам в собственность или аренду земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения или иных категорий земель, которые в настоящий момент находятся в муниципальной или государственной собственности. А также частной общей долевой собственности. Максимальные размеры земельных участков для крестьянских (фермерских) хозяйств устанавливаются законодательством субъектов Российской Федерации. Земельные участки не подлежат разделу после того, когда один из членов фермерского хозяйства покидает данное сообщество. Право на создание крестьянского, в простонародье, фермерского хозяйства имеют дееспособные граждане, которые проживают на территории Российской Федерации, также иностранные граждане и лица без гражданства. Граждане, проявившее желание создать крестьянское, то есть фермерское хозяйство, должны заключить между собой соглашение или договор, а для приобретения земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, им нужно будет подать заявление в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. Если было подано более двух заявлений на аренду земельного участка, то такой земельный участок будет предоставляться на торгах. Для заключения данного договора аренды земельного участка, заявителю будет необходимо представить в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, такой документ, как кадастровая карта, то есть план земельного участка. Порядок предоставления земельных участков гражданам и их объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства устанавливается Земельным кодексом РФ и Федеральным законом о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан. Многие граждане могут реализовать свое право на ведение садоводства, огородничества и 51 т.п. в составе соответствующих некоммерческих объединений либо в индивидуальном порядке. Предоставление данных земельных участков, для ведения личного хозяйства, оно будет определяться Земельным кодексом РФ и Федеральным законом от 7 июля 2003 г. № 112-ФЗ О личном подсобном хозяйстве. Согласно Федеральному закону о личном подсобном хозяйстве, личное подсобное хозяйство - это форма непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции. Таким образом из этого определения следует, что само личное подсобное хозяйство является самостоятельной организационно-правовой формой хозяйствования на селе и в этом качестве должно признаваться субъектом аграрного права, субъектом хозяйствования. В соответствии с пунктом. 1 статьи. 4 Федерального закона для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в черте поселений, то есть приусадебный земельный участок и земельной участок за чертой поселений, это полевой земельный участок. Земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения могут быть предоставлены юридическим лицам, которые будут являются коммерческими организациями и некоммерческими организациями. Коммерческие организации в форме хозяйственных товариществ и обществ, производственных кооперативов имеют общую правосубъектность. Как разъяснили Пленум Верховного суда РФ и Пленум Высшего Арбитражного суда РФ, коммерческие организации, за исключением унитарных предприятий и иных организации, предусмотренных законом, наделены общей правоспособностью и могут осуществлять любые виды предпринимательской деятельности, не запрещенные законов если в учредительных документах таких коммерческих организаций не содержится исчерпывающий (законченный) 52 перечень видов деятельности, которыми соответствующая организация вправе заниматься. Унитарные предприятия могут получить земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения только в том случае, если в уставе предприятия предусмотрен такой вид деятельности, как ведение сельскохозяйственного производства или иной деятельности, связанной с сельскохозяйственным производством. Хозяйственные товарищества и общества, производственные кооперативы вправе в соответствии с законодательством РФ иметь земельные участки сельскохозяйственного назначения, в собственности и на праве аренды. В основном данные земельные участки или так же земельные доли, организации приобретают в результате передачи этих земель их учредителями, то есть участниками. После момента внесения лицом земельного участка или земельной доли в уставный капитал коммерческой организации, это лицо утрачивает право собственности на этот участок, на данную земельную долю. После этого действие собственником становится коммерческая организация. А юридические лица могут приобрести земельные участки, доли земли и по иным основаниям, предусмотренным законом. 3.2 Особенности аренды земель сельскохозяйственного назначения До настоящего времени, вопрос связанный с правовой природой договора аренды земли носит достаточно дискуссионный характер. В.С. Мартемьянов и Ю.А. Басин относят данный договор к разновидности договоров имущественного 53 найма. Обосновывая это тем, что законодательством разрешено долгосрочное пользования данными землями, что будет являться характерным моментом для имущественного найма. 1 Е.А. Суханов также рассматривает договор аренды земли, как договор имущественного найма. 2 О.И. Крассов и Б.Ф. Ерофеев указывают на то, что данный договор аренды земли, обладает такими характеристиками, которые вообще не присущи гражданско-правовому договору имущественного найма, что доказывает о земельно-правовом характере данного договора аренды земли, потому что его правовой основой будут являться нормативно правовые акты земельного законодательства Российской Федерации. 3 Определяет В.В. Солдатенко аренду земельного участка, как предоставление арендодателем определенных границ территорий, на определенной местности, имеющий кадастровый номер, определенную площадь. При этом, все способы заключения договора аренды земли сельскохозяйственного назначения могут определяться на основании каких-либо торгов, в виде аукциона или конкурса. Договор аренды земельного участка, это договор двусторонний, возмездный, консенсуальная сделка, он будет вступать в силу с момента государственной регистрации, сторонами его будет являться арендатор и арендодатель, может быть и несколько арендаторов. 4 Ю.Г. Жирков полагает, что аренда земельных участков является одним из основных видов пользования землей – временного пользования. Так как по определенности и полноте прав, арендатор стоит выше обычного пользователя, который получил землю сельского хозяйства от государства на основании административно правового акта. По выше перечисленным позициям, аренда 1 Басин Ю.А., Мартемьянов В.С. Договорное право: Учебник. М., 2002. С.191 2 Суханов Е.А. Гражданское право. Том 2. М., 1993. С.136. 3 Крассов О.И., Ерофеев Б.Ф. Вопросы аграрных отношений // Крестьянские ведомости. 2001. № 28. С.4. 4 Солдатенко В.В. Черные дыры в Российским законодательстве // Государство и право. 2002. № 12. С. 62. 54 земельных отношений будет являться более высокой культурной ступенью по сравнению с обычным, безоговорочным землепользованием. 1 Достоинство и недостатки аренды земли сельскохозяйственного назначения. Преимущества аренды земли в том, что арендаторы получают право на то, чтобы оптимизировать размеры землепользования и увеличить производство продукции, валового и чистого дохода. Тем самым обеспечить переход земли от мало хозяйственного субъекта, к более хозяйственному. Недостатки аренды земли сельскохозяйственного назначения таковы, при множество долей, арендодатели нарушают один из принципов арендных отношений, то есть участие в сделки двух сторон, арендодателя и арендатора. При этом юридически все соблюдено, арендодатели являются собственниками земельных угодий. Высокие ставки за арендную плату, при которых происходит уменьшение оборота земель сельскохозяйственного назначения. Величина ренты в валовом доходе составляет до 50%, отрицательно влияя на экономическую и финансовую деятельность сельскохозяйственных предприятий. Происходит пассивный спрос на земли из фонда распределения и государственного запаса, тем самым может привести к невостребованности этого самого важнейшего средства производства. Происходит высокая степень вероятности снижения производительности почв, на основании того, что происходит коротко срочная аренда земель сельхоз назначения. Объектом договора аренды земли сельскохозяйственного назначения может быть определенный земельный участок, который будет предназначен для введения сельхоз производства. Одним из главных требований будет являться неизменность самого целевого назначения земельного участка, в настоящее время не урегулирован вопрос по количеству и самое важное качеству арендуемого участка. Так как целью данной аренды земли является производство сельхоз продукции, то 1 Жарикова Ю.Г. Правовое регулирование земельных отношений // Право и экономика. 1997. № 15. С.21. 55 количество и самое важное это качество земель должно соответствовать целям данной аренды. Право на сдачу имущества в аренду принадлежит арендодателю, то есть его собственнику. Арендодателями могут быть лица, которые управомоченны сдавать своё имущество в аренду законом или тем же собственником. Земли, которые находятся в муниципальной или государственной собственности, он может сдавать их с согласия собственника. Арендаторами будут являться лица, которые имеют право распоряжаться и владеть землей. Земли, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, это земли сельскохозяйственного назначения, они могут сдаваться в аренду российским гражданам и так же юридическим лицам. В пункте 6 статьи 10 Закона об обороте земель сельхоз назначения сказано, что некоторые участки земли, которые заняты оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера и землями, которые находятся в государственной и муниципальной собственности, могут быть юридическим лицам и гражданам Российской Федерации, только на праве аренды. В данное время нету особых условий и требований к арендатором земель, предоставленных для сельхоз производства. Арендаторами земельных участков могут быть юридические лица, лица без гражданства и иностранные граждане, у которых уставной капитал составляет более чем 50%. 1 При переходе прав собственности к другому лицу, это не будет являться основанием на расторжения или изменения договора аренды земли сельхоз назначения. Договор аренды земли сельхоз назначения устанавливается на срок, который определили стороны данного договора. Договор аренды может быть заключен на 1 Об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Постатейный научно-практический комментарий / Под ред. Голиченко А.К. М, 2003. С.97. 56 срок не более чем 49 лет. Если же договор был заключен на более длительный срок, то он будет считаться все равно заключен на 49 лет 1 В соответствии со статьей 10 Федерального Закона Российской Федерации (Об обороте земель сельскохозяйственного назначения) земельные участки, которые находятся в собственности у государства или в муниципальной собственности, переданные в аренду юридическому лицу или гражданину, эти земли могут быть приобретены в собственность по рыночной стоимости в момент истечения трех лет, с момента заключения договора аренды земли сельхоз назначения, при условии его надлежащего пользования. Таким образом, аренда земель сельхоз назначения наиболее отрегулированный и приемлемый способ использования данной земли в современных российских условиях и данной земли нужно отдавать большее предпочтения перед продажей. Так как перед продажей данной земли, происходит более строгий контроль за ее использованием. В этот момент арендатору будет проще определить площадь использования земли. Так же стоит добавить, что для оптимизации аренды земель сельхоз назначения, желательно было бы снизить ставки арендной платы на данные земли. 1 п. 3 ст. 9 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017) |