Гражданское право в вопросах и ответах 2 (1). Гражданское право в вопросах и ответах
 Скачать 1.34 Mb.
|
|
60. Договор ренты: понятие, виды и признаки договора, объект и субъекты (права и обязанности, ответственность); форма и государственная регистрация; порядок заключения, изменения и расторжения; особенности определения размера рентных платежей; значение отдельных сроков в договоре Договор ренты – это соглашение, согласно которому одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. Договор ренты по своей юридической характеристике является: - реальным (получатель ренты передает имущество плательщику ренты, т.е. для заключения договора ренты необходима реальная передача имущества от получателя к плательщику ренты); - возмездным; - односторонне обязывающим (заключив договор, получатель ренты после передачи имущества плательщику ренты не несет каких-либо обязанностей, он обладает только правами на получение рентных платежей от плательщика ренты). Согласно ГК РФ по договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением. Договор пожизненного содержания с иждивением - это соглашение, в силу которого одна сторона (получатель ренты) - гражданин передает принадлежащее ему недвижимое имущество в собственность другой стороны (плательщика ренты), а плательщик ренты обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением данного гражданина и (или) указанного им третьего лица. ГК РФ установлена письменная форма договора ренты. Причем его нотариальное удостоверение является обязательным. А в случае, когда договор предусматривает отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также гос регистрации (это договор пожизненного содержания с иждивением). Существенные условия договора ренты: 1) предмет. Предметом договора постоянной и пожизненной ренты является любое движимое имущество. Предметом договора пожизненного содержания гражданина с иждивением может быть только недвижимость. 2) размер рентных платежей. Размер выплачиваемой постоянной и пожизненной ренты, установленный договором, в расчете на месяц должен быть не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения. В Москве, например, на IV квартал 2014 г. величина прожиточного минимума на душу населения составляла чуть более 12 тыс руб. Стоимость общего объема пожизненного содержания с иждивением не может быть менее двух величин прожиточного минимума на душу населения. 3) срок, на который заключается договор. В зависимости от срока договора различают постоянную ренту (обязанность выплаты ренты - бессрочная) и пожизненную ренту (обязанность выплаты ренты - на срок жизни гражданина). 4) периодичность выплаты. Если иное не установлено договором, периодичность выплаты постоянной ренты - по окончании каждого календарного квартала, пожизненной ренты - по окончании каждого календарного месяца. Содержание договора ренты составляют права и обязанности его сторон - плательщика и получателя ренты. Односторонне обязывающий характер договора ренты обусловливает наделение одной стороны (получателя ренты) только правами (право получения рентных платежей), а второй стороны (плательщика ренты) - только обязанностями (обязанность выплачивать рентные платежи в указанных в договоре порядке и сроки). Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг. Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты. Таким образом, при разграничении пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением традиционно указывается на два существенных отличия. Во-первых, предметом договора пожизненной ренты служит любое движимое имущество, тогда как предметом договора пожизненного содержания с иждивением может быть только недвижимость. Во-вторых, в договоре пожизненной ренты допускается лишь денежная форма рентных платежей, а в договоре пожизненной ренты с иждивением рента представляется в форме обеспечения потребностей получателя ренты в жилище, питании, одежде, а если необходимо в силу состояния его здоровья - также и в уходе за ним. Нередко договор предусматривает также оплату плательщиком ренты и ритуальных услуг. Лишь в качестве исключения договор пожизненного содержания с иждивением устанавливает возможность замены предоставления содержания в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах. Нахождение гражданина на пожизненном содержании плательщика ренты, предоставляющего гражданину иждивение, жилище и уход, предполагает наличие между ними лично-доверительных отношений. Поэтому моральное насилие, скверное, оскорбительное отношение плательщика ренты к гражданину - получателю ренты, находящемуся в материальной зависимости от него, должно рассматриваться как существенное нарушение плательщиком ренты своих обязательств. Подобное нарушение дает получателю ренты право расторгнуть договор. 61. Понятие и виды договоров аренды и ссуды. Объекты, форма, срок аренды и ссуды Договор аренды – это соглашение, согласно которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. По общему правилу плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Договор аренды по своей юридической характеристике является: - консенсуальным; - возмездным; - двусторонне обязывающим (или взаимным): каждая из сторон договора (арендодатель и арендатор) несет обязанности в пользу другой стороны: обязанность арендодателя передать арендатору имущество во владение и пользование и обязанность арендатора вносить арендную плату. Существенным условием договора аренды, отсутствие которого в тексте договора влечет признание его незаключенным, является условие о предмете. Предметом договора аренды может быть признано имущество, являющееся объектом аренды. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, предназначенные для предпринимательской деятельности, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие непотребляемые вещи. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Основные обязанности арендодателя по договору аренды: - Предоставить арендатору имущество вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами, если иное не предусмотрено договором. - Арендодатель обязан предоставить имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. - Арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. Основные обязанности арендатора: - Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или в соответствии с назначением имущества. - Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду, предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование. - Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества. - Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. - Арендатор обязан возвратить арендованное имущество по истечении срока аренды или при его расторжении в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа. ГК РФ выделяет следующие виды договора аренды (в зависимости от объекта аренды): - прокат; - аренда транспортных средств; - аренда зданий и сооружений; - аренда предприятий; - финансовая аренда (лизинг). Предмет договора проката - движимое имущество (за исключением транспортных средств), используемое гражданами в потребительских целях (бытовая электро- и радиотехника, инструменты, мебель, спортивный инвентарь и т.д.). Предмет договора аренды транспортных средств - только транспортное средство, использование которого возможно специально подготовленным экипажем, обеспечивающим квалифицированное управление и надлежащую техническую эксплуатацию транспортного средства (морские и воздушные суда, железнодорожный подвижной состав, большие грузовые автомобили и т.д.). Предмет договора аренды здания или сооружения - только здание или сооружение в целом (нежилое помещение, нежилое строение). Предметом договора аренды предприятия – само предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности. Договор финансовой аренды (лизинг) – это соглашение, согласно которому арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Предметом договора лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, используемые в предпринимательских целях. Ограничение наложено только на земельные участки и другие природные объекты. Они не могут быть переданы в лизинг ни при каких условиях. Договор безвозмездного пользования (договор ссуды) – это соглашение, согласно которому одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Самая крупнейшая ссуда за всю историю человечества была программа ленд-лиз, согласно которой американцы поставляли своим союзникам во II мировой войне, в частности, Великобритании и СССР вплоть до 1944 года боевые припасы, военную технику, продовольствие и стратегическое сырье на общую стоимость 50 млрд долл. Согласно ГК РФ в договоре ссуды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче ссудополучателю в качестве объекта пользования. При отсутствии в договоре этих данных условие об объекте, подлежащем передаче в безвозмездное пользование, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не признается заключенным. Ссудодатель обязан предоставить вещь в состоянии, соответствующем условиям договора ссуды и ее назначению. Если он этого не делает, ссудополучатель вправе потребовать расторжения договора в одностороннем порядке. Ссудополучатель обязан поддерживать вещь, полученную в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы на ее содержание. 62. Аренда транспортного средства: понятие, виды и признаки, объект и субъекты (права и обязанности, ответственность) договора; форма; особенности определения арендной платы Договор аренды транспортных средств - это соглашение, в силу которого арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование с оказанием арендодателем услуг по управлению им и по его технической эксплуатации - аренда транспортного средства с экипажем или без оказания подобного рода услуг - аренда транспортного средства без экипажа. По своей юридической характеристике договор аренды транспортных средств является: - реальным (арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование) - возмездным; - двусторонне обязывающим (взаимным), поскольку арендодатель обязан предоставить арендатору транспортное средство, а последний обязан оплатить. Предмет договора - только транспортное средство, использование которого возможно специально подготовленным экипажем, обеспечивающим квалифицированное управление и надлежащую техническую эксплуатацию транспортного средства (морские и воздушные суда, железнодорожный подвижной состав, большие грузовые автомобили и т.д.). Договор аренды транспортного средства с экипажем (фрахтование на время) включает в свой предмет два элемента: само транспортное средство, и оказание услуг по управлению транспортным средством (вождение, навигационные услуги, услуги связи и т.д.) и технической эксплуатации (контроль приборов и механизмов, регулировка, замена деталей и т.д.). Что отличает договор аренды с экипажем и без экипажа: 1) при аренде транспортного средства с экипажем обязанности по управлению и технической эксплуатации, а также поддержание надлежащего состояния сданного в аренду транспортного средства, включая осуществление текущего ремонта, возложены на арендодателя, при аренде транспортного средства без экипажа - на арендатора. 2) очевидно, что при аренде с экипажем арендатор будет являться во многом номинальным владельцем – фактическое влияние на работу и состояние транспортного средства будет оказывать его экипаж (т.е. фактически арендодатель). Этим и объясняется особенности распределения ответственности сторон. Так, при аренде с экипажем ответственность за вред, причиненный третьим лицам транспортным средством, несет арендодатель. Он вправе предъявить к арендатору регрессное требование о возмещении сумм, выплаченных третьим лицам, если докажет, что вред возник по вине арендатора. При аренде без экипажа ответственность за вред, причиненный третьим лицам транспортным средством, несет арендатор. Арендная плата за аренду транспортного средства устанавливается сторонами. Арендная плата обычно исчисляется из какой-либо периодической (суточной, месячной и т.д.) ставки за соответствующее транспортное средство. Уровень ставки арендной платы определяется, как правило, с учетом конъюнктуры на рынке и продолжительности эксплуатации транспортного средства. Эффективность и прибыльность его эксплуатации (например, когда арендатор своими силами осуществляет коммерческую эксплуатацию, заключая с третьими лицами договоры перевозки и т.д.) обычно не отражается на размере арендной платы. Исключением из общих правил об аренде является право арендатора без согласия арендодателя сдавать транспортное средство в субаренду. Таким образом, правомочия арендатора по владению и пользованию арендованным транспортным средством включают в себя следующие возможности: а) использовать транспортное средство для перевозки собственных грузов, для иных своих нужд, оговоренных в договоре; б) использовать транспортное средство для исполнения договоров перевозки, заключенных с третьими лицами; в) сдавать транспортное средство в субаренду. Арендатор также несет расходы, возникающие в связи с коммерческой эксплуатацией транспортного средства, в том числе расходы на оплату топлива и других расходуемых в процессе эксплуатации материалов. 63. Аренда недвижимости: понятие, виды и признаки договора; недвижимость как объект договора; субъекты (права и обязанности, ответственность); форма; порядок заключения, изменения и расторжения договора; особенности определения арендной платы; значение отдельных сроков в договоре Договор аренды недвижимости ГК РФ разделяет на четыре вида. Причем два из них – наем жилого помещения и аренда земельного участка, ГК РФ уделяет внимание обособленно, в отдельных главах ввиду специфики объекта, субъектного состава и содержания договора, регламентирование которых уделяется отдельным отраслям права – жилищному и земельному соответственно. Традиционно два других вида договора аренды – аренды здания или сооружения и предприятия, подпадают под правовое регулирование гражданского права. Договор аренды здания или сооружения – это соглашение, согласно которому арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. По своей юридической природе договор аренды здания или сооружения, также как и договор аренды предприятия является: - консенсуальным; - возмездным (договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы); - двусторонне обязывающим (взаимным), поскольку арендодатель обязуется передать здание или сооружение, а арендатор обязан выплачивать арендную плату. Предмет договора - только здание или сооружение в целом (нежилое помещение, нежилое строение). В соответствии ГК РФ в договоре аренды здания или сооружения должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить, какое здание (сооружение) подлежит передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных условие о предмете аренды считается несогласованным, а договор - незаключенным. Цена договора - арендная плата – обязательно должна быть установлена в договоре. При отсутствии условия о цене договор считается незаключенным, - правило о восполнении отсутствующей цены договора платой, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается при аренде аналогичной недвижимости, не подлежит применению. Следует обратить внимание на то, что при аренде зданий (сооружений) или нежилых помещений всегда встает вопрос о расходах на коммунальные услуги. Обязанность по оплате коммунальных платежей может быть возложена на арендатора, однако это не является формой арендной платы. Передача здания или сооружения арендатору имеет два момента: фактический и формальный. Фактическая передача означает предоставление арендатору здания или сооружения во владение и (или) пользование (причем у арендатора возникает обязанность выплачивать арендную плату не с момента заключения договора, не с момента допуска его в арендуемые нежилые помещения, а с момента приобретения фактического владения зданием или сооружением). Формальный момент заключается в подписании обеими сторонами передаточного акта. Возврат арендованного имущества по окончании договора осуществляется в том же порядке (освобождение арендатором помещений и подписание передаточного акта; соответственно, обязанность арендатора платить арендные платежи отпадает с момента фактического освобождения арендатором арендуемого объекта). Договор аренды предприятия – это соглашение, согласно которому арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности. Предприятие как имущественный комплекс, предназначенный для предпринимательской деятельности, означает, что в его состав входят все виды имущества, которые используются для его работы: земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, иные оборотные средства, прочие объекты, неразрывно связанные с землей (ж/д пути, линии электропередач и т.д.), права требования, долги, а также исключительные права на обозначение, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания). Это и составляет предмет договора. Размер арендной платы, так же как и предмет, является существенным условием. Срок аренды предприятия не является существенным условием договора. Если он не определен, то считается, что договор заключен на неопределенный срок. Однако с точки зрения целесообразности заключения договора аренды предприятия без указания срока его действия необходимо обратить внимание на возможные последствия признания такого договора заключенным на неопределенный срок. В этом случае, согласно ГК РФ, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Принимая во внимание трудоемкость заключения договора аренды предприятия, а также объем расходов, требуемых для исполнения указанного договора, представляется, что такая перспектива вряд ли устроит как арендатора, так и арендодателя. ГК РФ защищает права кредиторов при аренде предприятия. Так, кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны быть до его передачи арендатору письменно уведомлены арендодателем о передаче предприятия в аренду. Передача предприятия, так же как и передача здания или сооружения арендатору осуществляется по передаточному акту, подписываемый сторонами. |