Рыночная оценка земельного участка. ДипломГрехова. Используемая литература, информационные ресурсы 48

• Название: Используемая литература, информационные ресурсы 48
• Анкор: Рыночная оценка земельного участка
• Дата: 28.04.2022
• Размер: 192.81 Kb.
• Имя файла: ДипломГрехова.docx
• Тип: Реферат; #502652
• страница: 5 из 6

2.3. Описание объекта оценки и постановка задания

 Постановка задания на оценку



Оцениваемые объекты расположены: Свердловская обл., г. Нижний Тагил.

Ни́жний Таги́л — город в Свердловской области России, административный центр городского округа город Нижний Тагил, который относится к Горнозаводскому управленческому округу. Город занимает второе место по численности населения (Население на 1 января 2019 года – 354 767 жителей.) в Свердловской области после Екатеринбурга и является крупным промышленным центром Урала. Объём отгруженных товаров собственного производства в обрабатывающей отрасли за 2019 год составил 131,8 млрд рублей.

Нижний Тагил – второй по величине город Свердловской области, крупнейший промышленный центр Урала. Основанный тульскими промышленниками Никитой и Акинфием Демидовыми в 1722 году, Нижний Тагил стал столицей их «железного царства», крупнейшим центром горнозаводского дела.

Городской округ город Нижний Тагил расположен в западной части Свердловской области, с севера, востока и юга окружён Горноуральским городским округом. На юго-западе граничит с городскими округами Староуткинск, Шалинским и Кировградским, на северо-западе с Кушвинским городским округом, на западе с Пермским краем.

Ближайшее окружение, доступность транспортных коммуникаций. Оцениваемые объекты расположены в промышленной зоне Нижний Тагил, на ул. Балакинская 47, район Тагилстроевский. С другой стороны улицы имеются остановки общественного транспорта.

Сведения об имущественных правах: право собственности. Сведения об обременениях, связанных с объектами оценки: На дату выдачи свидетельств о государственной регистрации права ограничения (обременения) права не зарегистрированы.

Сведения о физических свойствах объектов оценки: Описание площадей, объемов, конструктивных элементов и состояние объектов оценки приведены в табл. далее.

Информация о текущем использовании объектов оценки: Административное, производственно-складское.

Описание количественных и качественных характеристик объектов оценки составлено на основании визуального осмотра, а также документов, представленных Заказчиком:

— копии свидетельств о государственной регистрации права на здания;

— копия свидетельства о государственной регистрации права на земельный участок;

— копии технических паспортов зданий;

— копии кадастровых паспортов.

2.4. Мониторинг рынка объектов недвижимости и основных факторов, формирующих стоимость

Нижний Тагил считается одним из развивающихся регионов Российской Федерации.  Среди факторов, привлекающих как российских, так и иностранных инвесторов, следует отметить, развитую инфраструктуру, наличие удобных и технологически оснащенных площадок для ведения бизнеса, низкие административные барьеры, а также открытость властей в вопросах привлечения инвестиций.

Одним из самых важных факторов, влияющих на стоимость недвижимости, является местоположение, поэтому при проведении мониторинга объекты недвижимости были объединены по местоположению в несколько ценовых групп по мере убывания стоимости 1кв.м. недвижимости. Цены на недвижимость в разных населенных пунктах в рамках одной ценовой группы примерно равны и имеют схожие факторы ценообразования.

Наиболее дорогая офисная недвижимость расположена в центрах деловой активности, торговая недвижимость – где больший поток клиентов; производственно-складская – там, где удобные подъездные пути, близость к крупным транспортным артериям и центрам оптовых продаж. Поэтому наиболее развит рынок коммерческой недвижимости в крупных городах и приближенных к ним территориям, где развита инфраструктура и высокий уровень заработной платы.

Самая дорогая недвижимость расположена расположена в центральных и северных частях, но отличается по локальному местоположению в границах города. На это оказывают влияние такие факторы ценообразования как: пешеходный трафик и близость к транспортным магистралям.

Вторая и третья ценовые группы объединяют города и районные центры НТ, входящие в Дзержинский район и Ленинский район. Подогревает инвестиционную привлекательность данного региона появление новых инвестиционных объектов, например, Район Восточного шоссе, южнее ПС «Радиаторная».

Во второй ценовой группе располагает развитой системой учреждений здравоохранения и социальной защиты. В городах третьей ценовой группы представляет собой исторически сложившийся центр города, где сохранились постройки XIX века. Также эти населенные пункты расположены в близости от крупных транспортных магистралей и имеют хорошие транспортные связи с другими районами города.

Для сегмента производственно-складских зданий важными факторами ценообразования выступают капитальность зданий и наличие отопления. К капитальным строениям относятся здания, материал стен которых выполнен из долговечных материалов, таких как кирпич, железобетонные панели, а к некапитальным – металлические ангары, быстровозводимые объекты и др.

Также на формирование уравновешенной рыночной цены влияет общая площадь объекта. Как правило, удельная цена 1 кв.м. объекта недвижимости большей площади дешевле удельной цены объекта с меньшей площадью, так как сказывается «эффект масштаба».

Цены, публикуемые в средствах массовой информации, являются ценами предложения (т.е. ценами, установленными продавцами), как правило, цены сделки купли-продажи меньше заявленной цены, что выявляется в результате переговоров покупателя и продавца на предмет торга. Стандартные скидки на торг, определенные в результате обзвона продавцов, консультаций с сотрудниками риэлтерских организаций составляют от 5% до 20%. Как правило, продать крупные объекты очень сложно, их срок экспозиции на рынке намного выше объектов стандартной площади, поэтому продавцы готовы скинуть цену для потенциальных покупателей до 30%.

Для сегмента производственно-складских зданий важными факторами ценообразования выступают капитальность зданий и наличие отопления. К капитальным строениям относятся здания, материал стен которых выполнен из долговечных материалов, таких как кирпич, железобетонные панели, а к некапитальным – металлические ангары, быстровозводимые объекты и др. По Республике Татарстан выявлена следующая зависимость: капитальные строения дороже некапитальных с среднем на 54%, а отапливаемые помещения дороже «холодных» на 29%.

Также на формирование уравновешенной рыночной цены влияет общая площадь объекта. Как правило, удельная цена 1 кв. м объекта недвижимости большей площади дешевле удельной цены объекта с меньшей площадью, так как сказывается «эффект масштаба».

Спрос и характер сделок с промышленными землями (участки категории «земель промышленности» и участки категории «земли населенных пунктов» с использованием под производственно-складскую застройку) отличаются некоторыми особенностями. В отличие от земель под строительство загородного жилья земли промышленного назначения массовым спросом не пользуются, следовательно, критерии ценообразования для них не столь четкие. Хотя в целом можно отметить, что некоторые факторы, влияющие на стоимость участков под ИЖС, действуют и на рынке промышленных земель: удаленность от столицы, наличие удобных подъездных путей и адекватной инженерной инфраструктуры, несомненно, учитываются при определении стоимости промышленных участков.

Для проведения анализа рынка земельных участков производственного назначения Нижнего Тагила были использованы данные сайтов сети Интернет. Проанализированы предложения к продаже земельных участков производственного назначения, при этом из выборки исключены предложения по г. Нижний Тагил, ввиду того, что рынок земли имеет свои особенности и тенденции, отличные от характеристик рынка промышленных участков Тагила.



Из диаграммы видно, что большинство всех предложений (43%) приходится на Тагилестроивском районе. С каждым годом объем предложений по земле в этом районе растет. Это связано с тем, что он активно развивается, инфраструктура расширяется, а значит, появляется необходимость в новых территориях и площадках. 31% объема предложений приходится на район Дзержинский. Хочется отметить, что подавляющее большинство объявлений приходится на Зеленодольский и Высокогорные районы, где достаточно хорошо развита промышленность, имеется большое количество производственных баз. Ленинские включают 21% всех предложений. Всего 5% всех предложений приходиться на прочее. Найденные предложения не информативны, т.к. не дают общую картину рынка, а чаще основаны на субъективном мнении продавца по поводы ценности и стоимости участков, нежели диктуются рынком.

Далее рассмотрим цены предложений на земельные участки производственного назначения в Нижнем Тагиле.