Рыночная оценка земельного участка. ДипломГрехова. Используемая литература, информационные ресурсы 48

• Название: Используемая литература, информационные ресурсы 48
• Анкор: Рыночная оценка земельного участка
• Дата: 28.04.2022
• Размер: 192.81 Kb.
• Имя файла: ДипломГрехова.docx
• Тип: Реферат; #502652
• страница: 2 из 6

1.2. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

Изменение стоимости любой недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки; эти факторы могут быть отнесены к трем различным иерархическим уровням.

Первый уровень – уровень влияния факторов, носящих общий характер, не связанных с конкретным объектом недвижимости и не зависящих непосредственно от него, но косвенно влияющих на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект.

Второй уровень – уровень влияния локальных факторов в основном в масштабе города или городского района. Эти факторы непосредственно связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним.

Третий уровень – уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его характеристиками.

Влияние факторов может происходить одновременно на различных уровнях, а учитываться последовательно, в зависимости от степени детализации оценки и вида оцениваемой стоимости. Оценщик недвижимости должен установить влияние каждого фактора на итоговую цену, а затем влияние всех факторов в совокупности и сделать общее заключение о стоимости недвижимости, подтвержденное необходимым обоснованием.

К первому уровню относятся следующие 4 группы факторов:

Социальные:

• 
  базовые потребности в приобретении объектов недвижимости, в варианте их использования; базовые потребности в общении с окружающими, отношение к соседним объектам и их владельцам, чувство собственности;
  
• 
  тенденции изменения численности населения, его омоложения или старения, размер семьи, плотность заселения, др.;
  
• 
  тенденции изменения образовательного уровня, уровня культуры, уровня преступности;
  
• 
  стиль и уровень жизни.
  

Экономические:

• 
  общее состояние мировой экономики; экономическая ситуация в стране, регионе, на местном уровне; финансовое состояние предприятий;
  
• 
  факторы спроса: уровень занятости, уровень доходов и тенденции его изменения, платежеспособность, доступность кредитных ресурсов, ставки процента и арендной платы, издержки при формировании продаж, обеспеченность населения объектами общественного назначения и др.;
  
• 
  факторы предложения: наличие источников и условия финансирования строительства и реконструкции, число объектов, выставленных на продажу; затраты на строительно-монтажные работы и тенденция их изменения, налоги.
  

Физические:

• 
  климатические условия, природные ресурсы и источники сырья, рельеф, топография, почва и др.;
  
• 
  экология;
  
• 
  сейсмические факторы.
  

Политические (административные):

• 
  политическая стабильность, безопасность;
  
• 
  налоговая политика, финансовая политика, предоставление разного рода льгот;
  
• 
  зонирование: запретительное, ограничительное или либеральное;
  
• 
  строительные нормы и правила: ограничительные или либеральные;
  
• 
  услуги муниципальных служб: дороги, благоустройство, инженерное оборудование, общественный транспорт, школы, противопожарная служба;
  
• 
  наличие и совершенство законодательства (об ипотеке, о собственности, об операциях с недвижимостью, в области экологии, о залоге, в области строительства, о кредитной политике и др.), лицензирование риэлтерской и оценочной деятельности.
  

Ко второму уровню относятся следующие факторы:

Местоположение:

• 
  по отношению к деловому центру, местам приложения труда, жилым территориям, автодороге, железной дороге, побережью, зеленым массивам, коммунальным учреждениям (свалкам и т.п.);
  
• 
  наличие и состояние коммуникаций;
  
• 
  наличие объектов социально-культурного назначения;
  
• 
  размещение объектов в плане города (района), примыкающее окружение.
  

К третьему уровню относятся следующие факторы:

Физические характеристики:

• 
  физические параметры: площадь, размеры, форма, материал постройки, год постройки или реконструкции, этажность и др.;
  
• 
  качество строительства и эксплуатации;
  
• 
  наличие коммунальных услуг;
  
• 
  функциональная пригодность;
  
• 
  привлекательность, комфорт.
  

Архитектурно-строительные:

• 
  стиль, планировка, конструкции и т. д.;
  
• 
  объемно-планировочные показатели и др.
  

Финансово-эксплуатационные:

• 
  эксплуатационные расходы;
  
• 
  стоимость строительства;
  
• 
  доходы, генерируемые объектом недвижимости.