Исследование рынка недвижимости по категориям
 Скачать 358.36 Kb.
|
|
Первая волна изменений действует с 1 июля текущего года: застройщику уже нельзя брать кредиты на покупку земли, при этом он обязан иметь на счету не менее 40% от стоимости своего проекта. В 2019 году условия ужесточатся еще больше: застройщики не смогут строить за средства дольщиков, эти финансы будут аккумулироваться на спецсчетах в банках. Предполагается, что это обезопасит потребителей от возможных неприятностей в виде незавершенных объектов и девелоперов, сбежавших с деньгами дольщиков. Но такое ужесточение правил работы означает, что свои риски и финансовые затраты застройщики будут переносить в стоимость квадратного метра, и платить за это будет потребитель. Поэтому сейчас застройщики пытаются успеть как можно быстрее реализовать максимальное число проектов, чтобы с помощью сегодняшних денег дольщиков иметь возможность строить новые комплексы завтра. Это означает, что ближайшие месяцы — оптимальное время для инвестирования в рынок первичного жилья. 2.8 Кризисная ситуация на рынке недвижимости Прежде всего различается реакция на кризис застройщиков и собственников жилья. В 2008 году снижение спроса стало причиной уменьшения объемов строительства. Ввод жилья в столице рухнул в 2008 году на 32%. При этом было заморожено до 40% проектов. Собственники вторичного жилья из-за резкого падения цен на него также начали снимать с продажи свои квартиры. После кризиса 2014 года предложение, напротив, начало расти. В 2015 году общая площадь продаваемых квартир в московских новостройках увеличилась на 33% по сравнению с 2014 годом. Этот процесс был вызван временными ограничениями на разработку проектной документации для жилищной застройки, которые были сняты незадолго до кризиса, что привело к отложенной реализации предложения. В последующие годы объем предложения устойчиво возрастал несмотря на кризис. Сейчас предложение новостроек снижается. В I квартале в продаже насчитывались 2,7 миллиона квадратных метра жилья, что на 13% меньше, чем в 2019 году, и соответствует уровню 2015 года. В Оренбурге , объем предложения увеличивается в среднем на 3-4% в месяц. Объем предложения «на котловане», которое в силу стоимости пользуется особым спросом у покупателей, действительно снижается, по итогам первого квартала 2020 года – на 34%. Во многом это стало следствием перехода на проектное финансирование, которое привело к пересмотру экономики выходящих на рынок проектов и стратегии ряда участников рынка. На активность девелоперов также влияла не самая благоприятная рыночная конъюнктура во второй половине 2019 года и, конечно, пандемия коронавируса, которая привела к снижению спроса примерно на 50% относительно результатов прошлого года и приостановке строительных работ в ряде регионов». Второе различие – это динамика цен. Если в кризисы 2008 и 2014 годах рынок отреагировал снижением расценок, то сейчас пока это не наблюдается. Правда, отмечают эксперты «Метриум», стоимость квадратного метра начинает снижаться обычно со значительным опозданием после острой фазы кризиса. Во второй половине 2008 года впервые за пять лет прекратился рост средней стоимости квадратного метра и началась коррекция. В 2009 году средний «квадрат» подешевел на 20%. В 2014 году рублевые цены росли весь год, а в 2015 году, причем только ко второй половине, показатели цен сократились на 8%. Сейчас о движении цен говорить пока рано. В апреле застройщики их не пересматривали, а средний «квадрат» в массовых новостройках Москвы подорожал на 1%, в мае остался без изменений, а в целом за пять месяцев (с конца года прошлого года) прибавил 7,4%. Соответственно, чтобы по итогам текущего года цены не выросли относительно предыдущего, из-за кризиса цены должны упасть более чем на 7%. Иными словами, нивелировать ценовую динамику последних лет и месяцев могут только очень мощные факторы снижения. 2.9 Основные проблемы и перспектива развития регионального рынка недвижимости в Оренбургской области Российский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной рыночной экономики и характеризуется неравномерным развитием своих отдельных сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. Вместе с тем этот рынок представляет собой перспективную сферу вложения капитала, ума и энергии. Этапы развития и системные проблемы рынка недвижимости в России: 1. Этап стихийного рынка или зарождения рыночных отношений: 1991 1995 годы. Для этого этапа характерна стадия первоначального накопления капитала (ПНК). Отношения между участниками рынка еще не оформлены и носят хаотичный характер. Наиболее предприимчивые понимают, что их материальное и социальное благополучие в будущем зависит от того, сколько сейчас удастся взять от большого пирога. Отсюда и многочисленные махинации с приватизационными чеками, и финансовые пирамиды, и пр. Культура капиталистических отношений пока не сформирована, старые законы уже не действуют, а новые еще не написаны. Граждане, не представляющие, как жить по законам рынка, с легкостью впитывают любую информацию. Появившиеся рекламные ролики и макеты вызывают интерес и доверие. Обыватель еще не знаком с действием рыночных механизмов рекламы. Конкуренция на рынке предложения была слишком мала, а потребитель доверчив, поэтому существовала реальная возможность быстро добиться узнаваемости, а, следовательно, хороших продаж, не прибегая к особым маркетинговым уловкам и рекламным трюкам. 2. Период относительного затишья и осторожности: 1995-1998 годы Передел собственности входит в завершающую стадию. Страна оправляется от потрясших ее в предыдущие годы кризисов и катаклизмов: краха банковской системы, «черного» вторника, оказавшейся для многих обманной приватизации. Народ, наученный на собственных ошибках, к рынку относится с некой предубежденностью, осторожностью, не желает куда-либо вкладывать деньги, боясь потерять последнее. Начинает развиваться новая законодательная база - основной регулятор рыночных отношений, устанавливаются общие правила игры. Желающих инвестировать в строительство немного - эта сфера, как, впрочем, и другие, ассоциируется с риском потери денег. Единственное исключение в среде недоверия и всеобщего пессимизма составляет формирующаяся прослойка так называемых избранных - преуспевающих за счет нажитых доходов новых русских. Если кто и может позволить себе приобрести дорогую недвижимость, это они. Их предпочтения - все самое дорогое (дорого априори значит престижно). Рынок недвижимости существует за их счет. Общей тенденцией в развитии потребительских предпочтений это вряд ли можно назвать. В рекламе также период затишья и переосмысления. Примитивные рекламные уловки, так хорошо работавшие всего пару лет назад, уже не дают должного эффекта - необходимы более изощренные в профессиональном и психологическом плане методы и приемы рекламного воздействия на клиента. В отношении обоих рынков - и недвижимости, и рекламного - назрела необходимость развиваться в направлении повышения профессионализма, серьезного и ответственного подхода к клиенту. 3. Кризис 1998 года и посткризисный (восстановительный) период: 1998 - 1999 годы Этот период в развитии рынка в России следует выделить отдельно, поскольку события 1998 года несколько приостановили начавшееся поступательное движение к формированию цивилизованных рыночных отношений. В народе нарастает паника, усиливаются пессимизм и недоверие. О профессиональном развитии и потребительских предпочтениях (интересах покупателя) мало кто задумывается: единственная мысль - о том, как сохранить свой бизнес и деньги. На формирование психологии потребителя оказывают влияние преимущественно внешние экономические факторы. Влияние, естественно, негативное, связанное с кризисом доверия к рынку и к государству в целом. Инвестиционный климат в стране нулевой, если не сказать минусовой. Все рынки, в том числе и недвижимости, находятся в стадии временной заморозки и борьбы за выживание. 4. Этап профессионального развития рынков (рекламного и недвижимости): 1998-2002 годы .Если за критерий деления на этапы брать изменение психологии потребителя, то этот период следует ограничить началом 2000_х годов (1998-2002 годах). Страна полностью оправилась от кризиса, уровень доходов населения стабилизировался и даже растет. Идет формирование среднего класса, которому еще далеко до того, чтобы стать основным диктатором интересов в формировании потребительских предпочтений, но рынок уже реагирует на него, выделяя в самостоятельную целевую группу. Данный этап связан с бурным развитием рынка недвижимости и его поднятием на качественно новый уровень. Это и начало формирования цивилизованных отношений между продавцом и покупателем, и развитие (пусть медленное, но верное) законодательной базы, и высокий уровень конкуренции, и обилие предложений на любой вкус и карман: от массовой панельной застройки до индивидуальных проектов, и внедрение новых технологий и решений. Рынок уже готов предложить покупателю качественный продукт, обеспечить сохранность его инвестиций. Для маркетинговых служб, рекламных и PR-агентств это время связано с самоутверждением и самолюбованием, желанием доказать свою значимость и заработать на волне поднявшегося на них спроса, сопровождающегося, однако, полным непониманием их функций. Теперь модно стоять на абонентском обслуживании у какого-нибудь рекламного или PR-агентства и, ничего не понимая в их мудреных терминах и деятельности, с восхищением и признательностью принимать результаты их дорогостоящего «труда». Непрофессионализм заказчика в немалой степени способствует творческому и материальному самоутверждению агентств: с одной стороны, креативнейшие дизайнерские разработки, красочные рекламные макеты и при этом, с другой стороны, полное непонимание интересов конечного потребителя продукта (покупателя квартиры). Что удивительно, красивая картинка, стандартные лозунги и избитые фразы по поводу свободных планировок и благоприятной экологии привлекали внимание, потому что клиент сам еще толком не понимал, чего ждет от рекламы, и не мог четко сформулировать свои реальные предпочтения в отношении приобретаемого товара. По сути, навязанное рекламное предложение формировало спрос на жилье. Соответственно, до определенного момента, когда произошел перелом в сознании покупателя, подобная реклама действовала довольно эффективно. 5. Этап профессионального развития рынков (недвижимости и рекламного): с 2002 года по настоящее время Ключевые слова этого периода - «уважение к покупателю» и «клиентоориентированность». Коренным образом изменилась психология потребителя. На данном этапе впервые отчетливо прослеживается смена приоритетов: уже не продавец диктует покупателю правила игры, а покупатель делает свой выбор в пользу того или иного товара, основываясь на собственных убеждениях и предпочтениях. Наступает «эпоха покупателя», на рынке утвердилось золотое правило - «клиент всегда прав». Повышается качество знаний потребителя о рынке и его механизмах. На смену выбору, сформированному рекламными уловками продавца и поверхностными ощущениями покупателя на уровне «нравится - не нравится», пришло осознанное, рациональное, продуманное решение, в основе которого четкое понимание собственных предпочтений и представлений о желаемом жилье. Реклама должна быть обращенной лично к нему, распознать и удовлетворить конкретно его интерес и потребность. Что касается рынка предложения, то он тоже несколько меняет свою структуру, ориентируясь на потребителя. В связи с растущим уровнем благосостояния населения увеличивается прослойка людей, причисляющих себя к среднему классу. Сегодня стабильный и надежный рынок недвижимости с благоприятным инвестиционным климатом дает прирост в среднем 5-10 % в год. Такие показатели характерны для стран Западной Европы и пока являются основным ориентиром при определении надежности и цивилизованности рынка недвижимости. Это важно учитывать при анализе российского рынка и оценке того или иного этапа его развития, а также при формировании потребительских предпочтений. За последние пятнадцать лет появились многочисленные исследования о тяжелых последствиях социалистического эксперимента в нашей стране. По крайней мере одно из них мы будем преодолевать еще несколько десятилетий: речь идет об особенностях рынка недвижимости современной России. Дело в том, что недвижимость и время неотделимы друг от друга. Недвижимость воплощает в себе все особенности времени и окружающей среды, для которых она создавалась. Выделим фундаментальные проблемы в этом вопросе. Заключение Рынок недвижимости - это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, оценки, аренды, залога). Актуальность данной работы состоит в том, чтобы определить рыночную стоимость объекта оценки и совершать сделки на рынке недвижимости. Основной целью данной курсовой работы является определение формирования регионального рынка недвижимости. Принятые решения о приобретении недвижимости неизбежно должно учитывать следующие факторы, определяющие особенности её экономического оборота: - динамику извлекаемых из её использования денежных потоков; - количество и качество приобретаемых в результате трансакций прав, связанных с объектами недвижимости, а также оценку возможных комбинаций этих прав; - величину трансакционных издержек, связанных с оформлением сделки; - инвестиционную привлекательность объекта сделки; -степень ликвидности приобретаемой недвижимости (наличие альтернативных вариантов использования объекта недвижимости и степень лёгкости извлечения дополнительного дохода); - способ налогообложения; - необходимость непосредственного управления объектом недвижимости и процедур контроля; - возможные риски экономической и неэкономической природы. Объектом оценки в данной работе является двухкомнатная квартира, площадь 44 квадратных метра ,стоимостью 1 540 000 рублей, расположенная по адресу: город Оренбург, улица Химическая, дом 8/1, квартира 43 Вывод: Рыночная стоимость объекта оценки, которым является двухкомнатная квартира, площадь 44 квадратных метра ,стоимостью 1 540 000 рублей, расположенная по адресу: город Оренбург, улица Химическая, дом 8/1, квартира 43 Список использованных источников 1) Земельный кодекс Российской Федерации от 14 марта 2015года № 136ФЗ; 2) Федеральный закон "Об оценочной деятельности в РФ" №135 ФЗ от 3 августа 2018г. 3) Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержден Приказом Минэкономразвития от 25.09.2015 г. №611. 4) Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержден Приказом Минэкономразвития от 20.05.2015 г. №298. 5) Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007 г. №221 – ФЗ. 6) Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержден Приказом Минэкономразвития от 20.05.2015 г. №299. 7) Исторический опыт оценки земельных участков в России. Имущественные отношения в Российской Федерации. Амелин О.А. 2015. 8) Некоторые аспекты теории и практики оценки земли: Учебное методическое пособие. Боброва Н.П. 2016.- 112с. 9) Оценка недвижимости. Грязнова А. Г., Федотова М. А. 10) Оценка недвижимости / СПб ГТУ, СПб. Тарасевич Е.И. 11) Оценка рыночной стоимости земельных участков. Учебно-методическое пособие./ Под ред. Арацкий Д.Б и Кошкина Л.И. - М.: ВШПП, 2015 84с 12) Методические основы оценки недвижимости. Агапов Н.Н. М.: Изд-во РЭА 2015. 13) Введение в теорию оценки недвижимости: Конспект учебного курса. Болдырев В.С., Федоров Е.А. 2016. 14) Государственное регулирование земельных отношений. Варламов А.А. 2015.532с. 15) Особенности имущественных прав на земельные участки и их оценка. Галушка С.А. М.: Учебный центр ФКЦ «Земля», 2016.31с. |