Исследование рынка недвижимости по категориям
 Скачать 358.36 Kb.
|
|
Существенно улучшились условия кредитования. По сравнению с 2010 годом средневзвешенная процентная ставка по ипотечным жилищным кредитам снизилась на 0,3 процентного пункта и составила 11,5 процента. Благодаря обеспечению нормативной базой и созданию экономических условий, в Оренбургской области активно развивается ипотечное жилищное кредитование. Существенную роль здесь играет государственный институт развития – АО «АИЖК», в рамках взаимодействия с которым средние и мелкие региональные банки получили доступ к долгосрочным финансовым ресурсам, что позволило повысить конкуренцию между банками и доступность кредитов для населения. Общий объем задолженности по ипотечным жилищным кредитам, выданным гражданам за 2011 год, по данным Оренбургского отделения Центрального банка Российской Федерации по Оренбургской области, составил 17 022,8 млн. рублей. Правительством Оренбургской области во исполнение поручений Президента Российской Федерации, содержащихся в Указе Президента Российской Федерации от 7 мая 2012 года № 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг», стимулируются программы льготного кредитования нуждающихся в улучшении жилищных условий определенных категорий граждан. В 2011 году ставка по таким кредитам была снижена с 6,0 процента до 2,0 процента годовых. При оформлении ипотечного кредита у нуждающихся в улучшении жилищных условий работников бюджетной сферы появляется также возможность получить за счет средств областного бюджета социальную выплату на первоначальный взнос, которая составляет до 20,0 процента от стоимости приобретаемого жилья. На рынке жилья по-прежнему отмечается как общий, так и структурный дисбаланс спроса и предложения. В 2009–2010 годах произошло их снижение в силу отложенного покупательского спроса и резкого снижения объемов ипотечного жилищного кредитования. Индекс цен на рынке жилья, рассчитываемый Территориальным органом Федеральной службы Государственной статистики по Оренбургской области в отношении жилых единиц с неизменными характеристиками, в 2009 году составил на первичном рынке жилья 93,0 процента, на вторичном – 92,6 процента (IV квартал 2009 года к IV кварталу 2008 года), в 2010 году – 99,5 процента и 101,7 процента соответственно, в 2011 году – 101,4 процента и 103,7 процента. В IV квартале 2012 года цена в расчете на 1 кв. метр общей площади составила 37,7 тысяч рублей на первичном рынке жилья и 41,6 тысяч рублей – на вторичном. Существенной проблемой остается несоответствие структуры спроса на жилье семей со средними и умеренными доходами (то есть доходами ниже средних, но не позволяющих гражданам быть отнесенными к категории малоимущих) и предложения жилья в среднем и нижнем ценовых сегментах, что не позволяет обеспечить доступность приобретения жилья для основной части граждан. Соотношение среднегодовых цен на жилье и среднегодовых доходов населения отражает такой показатель, как коэффициент доступности жилья. Данный показатель рассчитывается как отношение стоимости квартиры общей площадью 54 квадратных метра по среднегодовым ценам на рынке жилья к среднему годовому доходу семьи из трех человек. В 2006–2008 годах наблюдался значительный рост среднегодовых цен на жилье, который превышал рост до- 11 ходов населения, что привело к ухудшению значений коэффициента доступности жилья (среднегодовой темп роста – 7,4 процента). В 2009–2012 годах ситуация изменилась и соотношение цен на жилье и доходов населения улучшилось, что привело к снижению коэффициента доступности жилья в среднем на 7,1 процента в год. 2.5 Исследование рынка недвижимости по категориям Этап в исследовании рынка, позволяющий перейти от общих его характеристик к анализу ситуации по отношении к конкретному объекту или их группе, является сегментация рынка, позволяющая сосредоточить основное внимание на той информации, которая имеет наибольшее значение при выборе того или иного варианта решения предпринимателя. Отличительные особенности рынка недвижимости являются: - индивидуальность ценообразования; - высокий уровень транзакционных издержек; - важная роль взаимодействия первичного и вторичного рынков; - высокая зависимость цен, доходности и рисков от состояния региональной экономики; - многообразие рисков; - низкая ликвидность товара на рынке; - слабость ценовых механизмов саморегулирования рынка. В силу указанных причин рынок недвижимости отличается рядом факторов, которые затрудняют его анализ, что определяет особую важность его анализа при принятии экономических решений. С другой стороны рынок недвижимости отличается рядом факторов, которые затрудняют его анализ. Это: - труднодоступность достоверной информации; - ограниченное число аналогичных сделок (а иногда и их полное отсутствие); - многообразие факторов, определяющих тенденции развития рынка - влияние внешних факторов (кризис). С учетом указанных обстоятельств анализ рынка недвижимости представляет собой настолько же важную, насколько и трудную задачу. Именно в таком качестве она важна для формирования политики на рынке. Выделение сегментов позволяет сфокусировать внимание не на рынке в целом, а на его составной части и, исходя из этого определить либо особенности работы на данном сегменте (если речь идет о выборе рыночной нише), либо конкурентоспособности объекта (если речь идет об отдельном объекте недвижимости). На рынке недвижимости сегментация может быть произведена по целому ряду признаков: географическому положению, физическим характеристикам, функциональному назначению объектов или даже по комплексу признаков. Раз и всегда определенного основания для сегментации нет и не может быть. Важно, чтобы она позволяла объединять действительно однородные объекты (и стоящие за ними группы потребителей), границы сегментов могли быть четко определены, и выделение сегментов позволяло бы принимать экономически оправданные решения, лучше понимать поведение потребителей, грамотно выстраивать отношения с ними и в итоге обеспечивало бы успехи в продажах. В качестве признаков, выбранных, как оснований для сегментации рынка могут быть взяты физические характеристики объектов недвижимости, за которыми стоят однородные группы приобретателей недвижимости. Например, на рынке помещений коммерческого назначения может быть целесообразным следующее разделение потенциальных потребителей: 1. Учреждения, страховые, финансовые организации: их деятельность непосредственно связана с потоком посетителей, во-первых; и, во-вторых, для их нормального функционирования необходимы постоянные контакты как между собой так и с органами власти (те районы, которые обладают наибольшей проходимостью). Отсюда они готовы заплатить более высокую арендную плату в непосредственном центре города, но территории, достаточно близкие к центру, однако не принадлежащие собственно к нему, им мало интересны. 2. Производственные организации (бизнес-центры): для некоторых из них важно иметь представительные офиса в центре города, однако рабочие офисы, в которых заняты только работники этих организаций, и тем более собственно производственные помещения, они предпочтут размещать на периферии с более низким уровнем арендной платы. С точки зрения социального благосостояния это наиболее удачное решение, чтобы разгрузить пробки в центре, что отличительно от Москвы. 3. Торговые организации: их ориентации зависят от характера товаров (продовольственные, промышленные, для рядового посетителя, для элитных клиентов). Соответственно они ориентированы на пассажиропотоки разного качества и, исходя из них, строят свою политику по отношению к арендной плате. Повышенный спрос со стороны торгующих организаций на здания участки. Расположенные в непосредственной близости к транспортным потокам, свидетельствует не просто о том, что местоположение как таковое влияет на доходность деятельности. Требования к местоположению могут быть разными в зависимости от характера торговли: - для предприятий, торгующих продовольственными товарами, важна из близость к местам проживания населения; - для предприятий, торгующих элитными товарами, важно расположение поблизости от мест расположения учреждений либо на транспортных магистралях; - для предприятий, торгующих товарами среднего класса, выгодно располагаться в местах с наибольшей проходимостью; - для предприятий, торгующих ограниченным набором «ходовых» товаров, существенна близость к маршрутам общественного транспорта . В свою очередь ранок офисных помещений для первой группы потребителей недвижимости может быть сегментирован уже по качеству предлагаемых на рынке объектов. Критерии сегментации не могут быть заданы априори и навсегда затвержены. Главное в том, чтобы представители сегмента действительно представляли собой однородное сообщество потребителей и являлись достаточным множеством для выявления закономерных тенденций в их поведении. 2.6 Преимущества и недостатки жилья на первичном и вторичном рынке Вопрос сравнительных преимуществ жилья на первичном и вторичном рынках приходилось, приходится и придется решать многим из тех, кто меняет свои жилищные условия. У каждого из двух видов жилья есть свои плюсы и минусы, преимущества и недостатки, приверженцы и противники. Что же всё-таки следует понимать под категорией «вторичное жилье» - если дом сдан, а непроданные квартиры оформлены в собственность застройщиком, то такое жилье - хоть и совершенно новое - уже считается при реализации вторичным. Аналогичная ситуация - с жильем, которое перепродают частные инвесторы, фиксируя свою прибыль. Естественно, в этих случаях разницы нет, все оно по существу новое, вопрос только в процедуре юридического оформления". А если говорить о домах, которые стоят по 10-15 лет, то у такого вторичного жилья есть два объективных достоинства. Приобретая жилье в новостройке, мы получаем современную планировку, новые коммуникации, прочий комфорт и никакого «сомнительного» прошлого. Необходимо обратить внимание на то, что электрические сети в старых домах часто не выдерживают современных нагрузок, ведь они проектировались, когда из электроприборов в семье были только холодильник и телевизор. Сегодня даже панельные дома строят с улучшенной планировкой, большой кухней и просторными комнатами. А монолитно-кирпичные дома и вовсе предусматривают возможность самостоятельно спланировать квартиру, учитывая личные привычки и потребности, при желание покупателя можно разбить стены (если они не несущие), и сделать планировку по вашему усмотрению. К недостаткам «первички» логично отнести достаточно длительный (часто занимающий два-три года) промежуток между оплатой покупки и возможностью реального заселения - ведь покупают новостройки, как правило, на этапе строительства, а заселение начинается только после сдачи дома Госкомиссии. Но, даже получив ключи и сделав ремонт, владелец квартиры не сможет в полной мере наслаждаться жизнью: еще не один год (три, четыре, а то и больше) счастливые новоселы будут активно вести различные отделочные работы, портя первым поселенцам нервы постоянным шумовым фоном. Ещё одним недостатком является то, что, как правило, новостройки дешевле вторичного жилья по стоимости квадратного метра, зато на вторичном рынке «есть возможность сразу оценить социальный состав жильцов подъезда или всего дома». К тому же нет вопросов с регистрацией, а заселение возможно практически сразу после приобретения. Про стоимость первичного "квадрата" это хорошее вложение денег, так как, пока дом строится, цена квадратного метра постоянно растет. Квартира на нулевом цикле стоит значительно меньше, чем такая же квартира в уже построенном доме. При этом во многих домах квартиры сдаются без отделки - ни оштукатуренных стен, ни потолков, ни пола. В результате новосел вынужден выделять из своего бюджета значительную сумму на приведение долгожданной жилплощади в пригодный для комфортного проживания вид. Но, на вторичном рынке не бывает «недостроя» и мала опасность, что вместо обещанной квартиры в руках останется только бумажка. К тому же, если говорить об ипотеке, то базовым направлением ее развития у нас стало именно кредитование покупки вторичного жилья, да и многие банки предпочитают работать с вторичным рынком. Как говорят аналитики и статистика, спрос на первичное жильё падает значительно быстрее, чем на вторичку. Основные плюсы новостроек - это юридическая чистота квартиры, свободные планировки, новые коммуникации, а также срок эксплуатации. Но есть и определенные минусы. Во-первых, невозможность въехать сразу после покупки, поскольку большинство квартир в новостройках продается на стадии строительства дома. Во-вторых, покупатель вкладывает деньги в продукт, которого пока не существует, - со всеми вытекающими отсюда рисками". Квартиры на вторичном рынке пользуются устойчивым спросом у элитных покупателей, Квартиры, расположенные в реконструированных исторических особняках, индивидуальны, имеют свою уникальность, большинство их сосредоточено в центре Оренбурга : Центральный, Василеостровский и Петроградский районы, и они обладают прекрасными видовыми характеристиками. Если говорить о сталинских и домах, то они до сих пор пользуются стабильным спросом, хотя отнести их к элитному жилью уже нельзя. Среди плюсов этих зданий -уникальная архитектура, дорогие отделочные материалы, просторная придомовая территория, роскошные виды из окон и высокие потолки. Рассмотрим ситуацию, когда покупка недвижимости происходит с инвестиционными целями. В этом случае выбор между квартирой в новостройке и вторичным жильем зависит от цели инвестирования, что будет происходить с помещением дальше. Если покупатель желает получить максимум доходности за короткий срок, имеет смысл приобретать недвижимость в новостройке на этапе котлована и затем реализовывать ее на более поздней стадии строительства или по завершении. Но, здесь есть свои риски, связанные, прежде всего со сроками реализации объектов. Подводя итог, можно сказать, что инвестирование в дорогую недвижимость с целью дальнейшей перепродажи - по-прежнему весьма актуальный способ вложения капитала. При удачном раскладе он может приносить до 50% годовых. Для сдачи в аренду недвижимость покупают еще реже. Обычно это вторичные квартиры с отделкой. Сдача в аренду приносит 10-12% годовых, о сверхприбылях можно и не мечтать. Зато этот бизнес считается надежным источником постоянных доходов, а риски здесь невелики. Цены здесь растут медленнее, чем стоимость продаваемых квартир, но сегмент дорогой аренды еще долгое время будет находиться на подъеме, а арендные ставки продолжат стабильно подниматься. 2.7 Прогнозирование показателей цен на жильё первичного и вторичного рынка до конца 2019 год По словам аналитиков, в 2019 году кардинальных перемен в этом плане не предвидится. Согласно наиболее вероятному прогнозу, цена квадратных метров будет находиться на позициях 2018 года. Правда, в некоторых регионах России жильё может подешеветь на 10 и больше процентов. Есть ещё одна, альтернативная точка зрения. По словам некоторых представителе строительного бизнеса, стоимость первички в 2019 году может показать положительную динамику. Как оказалось, причина всему – повышение тарифов на топливо, услуги подрядчиков и стройматериалы. Именно это может стать основным фактором роста цены конечного продукта, ведь все дополнительные затраты на создание подобного жилья отразятся на его финальной стоимости. При всём этом застройщикам придётся прибегать к различным ухищрениям, чтобы обратить внимание покупателей на предлагаемую продукцию вторичного рынка недвижимости. Достигнуть желаемого помогут какие-то бонусы: развития инфраструктура или более качественная компоновка квартир. Цены на недвижимость в 2019 году на вторичном рынке В 2019 году цены на жилье вторичного рынка будут продолжать плавно снижаться. Основанием для этого является пока еще невысокий платежеспособный спрос покупателей при по-прежнему завышенных ценовых ожиданиях продавцов. Сейчас стоимость жилья на вторичке определяют покупатели, но собственники квартир, купившие его по прежним, высоким ценам, не готовы смириться с новыми реалиями. Однако пока они ждут лучших времен, среди них появляется все больше людей, у которых обостряется финансовая ситуация и которым приходится снижать цены вплоть до демпинга, лишь бы поскорее продать объект. Чем больше происходит таких сделок, тем сильнее они влияют на общий тренд снижения цен на вторичном рынке. За последние три года средняя стоимость жилья на вторичном рынке Оренбурга в сегментах «комфорт-плюс» и «бизнес» снизилась примерно на 13%. Если в августе 2015 года стоимость таких объектов находилась на уровне 191 тысяч рублей за квадратный метр , сейчас она опустилась до 167,5 тысяч рублей за квадратный метр. При этом нет экономических и отраслевых факторов, которые говорили бы в пользу роста этой цифры в ближайшем будущем. Причины снижения цена на недвижимость на вторичном рынке Гораздо больше факторов, из-за которых она будет продолжать снижаться. Один из таких факторов — неопределенность поведения курса доллара до конца года. Исходя из практики последних 3-5 лет, когда к концу года случались валютные «сюрпризы» в виде роста курса доллара, в нынешнем сезоне будет сложно сделать точный валютный прогноз. Хотя уже сейчас есть предположения, что курс может «пробить» отметку в 100 рублей за доллар. Если это произойдет, на рынке случится новый виток паники, которая, в свою очередь, приведет к падению активности и средних цен. При этом нет оснований ожидать существенного падения до конца текущего года. Скорее, оно будет в пределах 1-2%, то есть на уровне статистической погрешности. Можно предположить, что по итогам 2019 года цены на вторичном рынке снизятся на 5-15%. Прогноз относительно цен на недвижимость на первичном рынке на 2019 год На первичном рынке будет наблюдаться иная ситуация: здесь стоимость жилья будет расти. По итогам следующего года она может увеличиться на 10-15%. Основным фактором, который на это повлияет, станет изменение законодательства, которым регулируется участие дольщиков в девелоперских проектах. |