Исследование рынка недвижимости по категориям
 Скачать 358.36 Kb.
|
 СодержаниеВведение...................................................................................................................5 1Теоретическая часть……………………………………………………………7 1.1 Недвижимость и рынок недвижимости, теоретические аспекты исследования регионального рынка недвижимости…………………………...7 1.1.1 Региональный рынок недвижимости: понятие, субъекты рынка, законодательная база и структура…………………………………………...….7 1.1.2 Особенности функционирования регионального рынка недвижимости……………………………………………………………………10 1.2.3 Экономическая сущность недвижимости…………………………….….13 1.2 Показатели оценки состояния регионального рынка недвижимости………………………………………………………………..…..19 1.3 Факторы, влияющие на формирование рынка недвижимости.......……………………………………………………..…….21 2 Практическая часть…………………………………………………………..24 2.1 Основные индикаторы рынка недвижимости Оренбургской области…...24 2.2 Анализ состояния регионального рынка недвижимости на примере Оренбургской области…………………………………………….……………27 2.2.1 Динамика развития и современного состояния регионального рынка недвижимости Оренбургской области……………………………………………………………………….…34 2.3 Крупнейшие участники регионального рынка недвижимости Оренбургской области…………………………………………..………………………………40 2.4 Перспективы развития регионального рынка недвижимости Оренбургской области…………………………………………….…………….42 2.5 Исследование рынка недвижимости по категориям………..……………..45 2.6 Преимущества и недостатки жилья на первичном и вторичном рынке……………………………………………………………………………...48 2.7 Прогнозирование показателей цен на жильё первичного и вторичного рынка до конца 2019 год…………………………………………………..…….52  2.8 Кризисная ситуация на рынке недвижимости……………………….……542.9 Основные проблемы и перспектива развития регионального рынка недвижимости в Оренбургской области……………………….…………….56 Заключение………………………………………………………………………61 Список использованных источников…………………………………………63 Введение Представленная работа посвящена теме «Особенности формирования регионального рынка недвижимости » на конкретном примере. Рынок недвижимости - это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, оценки, аренды, залога). Актуальность данной работы состоит в том, чтобы определить рыночную стоимость объекта оценки и совершать сделки на рынке недвижимости. Основной целью данной курсовой работы является определение формирования регионального рынка недвижимости. Принятые решения о приобретении недвижимости неизбежно должно учитывать следующие факторы, определяющие особенности её экономического оборота: - изучить динамику извлекаемых из её использования денежных потоков; - количество и качество приобретаемых в результате трансакций прав, связанных с объектами недвижимости, а также оценку возможных комбинаций этих прав; - величину трансакционных издержек, связанных с оформлением сделки; - инвестиционную привлекательность объекта сделки; -степень ликвидности приобретаемой недвижимости (наличие альтернативных вариантов использования объекта недвижимости и степень лёгкости извлечения дополнительного дохода); - способ налогообложения; - необходимость непосредственного управления объектом недвижимости и процедур контроля; - возможные риски экономической и неэкономической природы. Цель работы: описание объектов . Расчеты и определение стоимости объекта. Глава первая раскрывает общие вопросы, касающиеся определения задания на выполнение формирования регионального рынка недвижимости, рассматривает влияние различных внешних и внутренних факторов, применяются три подхода к рынку недвижимости, с использованием различных методов. Во второй главе подробно рассмотрены основные принципы определения рыночной недвижимости земельного участка, так же рассмотрены объекты аналоги. Работа имеет традиционную структуру и включает в себя введение, основную часть, состоящую из 2 глав, заключение и список используемых источников. 1Теоретическая часть 1.1 Недвижимость и рынок недвижимости, теоретические аспекты исследования регионального рынка недвижимости 1.1.1 Региональный рынок недвижимости: понятие, субъекты рынка, законодательная база и структура Рынок - это совокупность субъектов отношений и обмена товарами и услугами (продавцов, покупателей, посредников) и социально-экономических отношений между ними; совокупность существующих и потенциальных покупателей товара; сфера обмена товарами определенного вида на определенной территории. Недвижимость является особым товаром, её характеристики не характерны для других товаров (например, строго определенное местоположение). Рынок недвижимости - это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, оценки, аренды, залога). Основными особенностями рынка недвижимости являются: локальный характер рынка недвижимости (сокращения числа возможных сделок из-за определенного местоположения); уникальность всех участков земли (влечет различие в ценах); низкая ликвидность недвижимости по сравнению с другими товарами (вследствие необходимости привлечения правовых институтов при совершении сделок); несоответствие высокой цены и финансовых возможностей покупателей, что требует наличие кредита в большинстве случаев; разброс в ценах вследствие неполной информированности продавцов и покупателей. По функциональному назначению объектов рынок недвижимости подразделяется на 4 основные составляющие: рынок земли (земельных участков), рынок жилья, рынок нежилых помещений, рынок промышленной недвижимости. Можно также выделить рынок незавершенных объектов и гостиничных услуг. Основными субъектами ранка недвижимости наряду с собственниками и пользователями недвижимого имущества (которыми могут быть и физические, и юридические лица) являются: инвесторы, банки, строительные организации (подрядчики), фирмы - риэлтеры, юридические фирмы, рекламные агентства, страховые компании, комитеты по управлению имуществом, бюро технической инвентаризации, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции. В связи с развитием рынка недвижимости возникла необходимость в оценочной деятельности. Оценочная деятельность - это подлежащая лицензированию деятельность лица (оценщика), заключающаяся в установлением им в отношении оцениваемого объекта с использованием специальных правил и методик рыночной или иной стоимости недвижимости. Профессии оценщика, без которой невозможно представить рынок недвижимости. Развитию рынка недвижимости способствует свободный переход прав собственности на недвижимость. Следует отметить, что согласно Гражданскому кодексу РФ требуется обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, согласно Закону «О залоге» должен быть нотариально заверен договор об ипотеке. Создание кондоминиумов (объединений владельцев жилья с целью совместной эксплуатации). Основным типом недвижимости является земля. Началом земельной реформы в России можно считать начало 90-х годов ( Закон РСФСР «О земельной реформе», Земельный кодекс РСФСР 1991 г.). Ранее существовало единое государственное собственность на землю. Формирование рынка земли в России началось с приватизации ( Указы Президента РФ «О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий», «О налогообложении продажи земельных участков и других операций с землей»). важное значение для рынка земли имеет земельный кадастр. Деление рынка недвижимости происходит по 4 основным составляющим: рынок земельных участков, рынок жилья, рынок нежилых помещений, рынок промышленной недвижимости. Можно посмотреть на рисунке: структурные составляющие рынка недвижимости. Каждый такой сегмент рынка развивается самостоятельно, независимо от трёх других, опираясь на собственную институционально-правовую базу. Каждый из сегментов рынка включает две составляющие: первичный рынок, связанный с реализацией прав на вновь созданные объекты недвижимости, и вторичный рынок, представляющий собой сферу рыночного обращения объектов недвижимости, уже бывших в эксплуатации. Вторичный рынок недвижимости характеризуется большим разнообразием операций с объектами недвижимости, что предлагает его более развитую институциональную среду. Процессы, происходящие на обоих рынках – первичном и вторичном, - взаимосвязаны: цены вторичного рынка служат ориентиром, отражающим степень рентабельности осуществления нового строительства и его инвестиционной привлекательности. Принятые решения о преобретении недвижимости неизбежно должно учитывать следующие факторы, определяющие особенности её экономического оборота: - динамику извлекаемых из её использования денежных потоков; - количество и качество приобретаемых в результате трансакций прав, связанных с объектами недвижимости, а также оценку возможных комбинаций этих прав; - величину трансакционных издержек, связанных с оформлением сделки; - инвестиционную привлекательность объекта сделки; -степень ликвидности приобретаемой недвижимости (наличие альтернативных вариантов использования объекта недвижимости и степень лёгкости извлечения дополнительного дохода); - способ налогообложения; - необходимость непосредственного управления объектом недвижимости и процедур контроля; - возможные риски экономической и неэкономической природы. 1.1.2 Особенности функционирования регионального рынка недвижимости Совокупность сделок с недвижимостью образует его рынок. Определение рынка недвижимости как совокупности механизмов, посредством которых возникают и передаются права на недвижимое имущество. Эта совокупность механизмов охватывает три тесно взаимосвязанных сектора рынка недвижимости: - сектор развития (создания) объектов недвижимости; - сектор управления недвижимостью; - сектор оборота прав на ранее созданную недвижимость. Основная часть сделок относится к третьему сектору, но и первые два сектора непосредственно связаны с переходом определенных прав на объекты недвижимости. Например, различные формы инвестирования в строительство объектов недвижимости совершаются в форме соответствующих сделок и создают определенные права на строящийся объект. Управление недвижимостью также связано с передачей управляющей компании определенных прав от собственника, без которых она просто не могла бы осуществлять свои функции (например, сдавать объект недвижимости в аренду, заключать сделки с предприятиями коммунальной сферы). Каждый из этих секторов рынка имеет свою специфику, но общие черты рынка недвижимости присущи им в полной мере. В структуру рынка недвижимости входят: объекты недвижимости (в том числе отдельные права на недвижимость), субъекты и инфраструктура рынка недвижимости. Рынок недвижимости, как и любой рынок, характеризуется спросом, предложением и ценой, складывающейся под воздействием рыночных законов. Механизмы взаимодействия этих составляющих на всех рынках одинаковы, хотя сами рынки при этом могут иметь существенные различия. Особенности рынка недвижимости, отличающие его от других рынков товаров и услуг, обусловлены спецификой этого товара, основным фактором, определяющим специфику этого рынка являются объекты сделок. Чтобы совершить сделку с недвижимостью, покупателю необходимо собрать сведения не только о находящихся на рынке и отвечающих его потребностям объектах, но и об их продавцах. Продавец должен разместить в средствах информации объявление о продаже, подготовить правоустанавливающие документы, подготовить контракт , либо прибегнуть к услугам риэлтерской компании, которая будет заниматься реализацией его объекта. Издержки, связанные с реализацией объекта недвижимости, могут достигать 6-7% от цены. Значительная часть объектов рынка недвижимости представляет собой не просто товар, но и актив, приобретение которого является инвестицией, то рынок недвижимости можно рассматривать и как разновидность инвестиционного рынка. Специфические черты рынка недвижимости как части инвестиционного рынка состоят в следующем: - высокий пороговый уровень инвестиций. В отличие от ценных бумаг или иных финансовых активов довольно сложно приобрести инвестиционную недвижимость, имея небольшие финансовые ресурсы; - необходимость постоянного управления инвестиционным активом; - защищенность от инфляции. Недвижимость в большей степени, чем финансовые активы, защищена от инфляции, Данное обстоятельство объясняется тем, что доходы от недвижимости более стабильны из-за преобладания длительных сроков аренды. - сохранность инвестируемых средств. Земля – практический вечный актив, здания и сооружения – долговечные конструкции, но для обеспечения сохранности объектов недвижимости могут потребоваться дополнительные затраты (например, страхование); - более высокая текущая отдача. Текущая доходность инвестиций в недвижимость выше, чем в другие активы по причине того, что текущие доходы включают и возврат инвестированного капитала. Недвижимость как актив в качестве части общего инвестиционного портфеля может служить средством снижения общего риска инвестирования. Рынок недвижимости, как и другие рынки, подразделяется на первичный и вторичный. К первичному рынку относится такая недвижимость, которая впервые включается в рыночные отношения: это, прежде всего, новые здания и сооружения, а также любое недвижимое имущество, находящееся в собственности государства и приватизируемое им посредством выставления на рынок. К вторичному рынку относится недвижимость, которая уже была в собственности одних частных владельцев и переходит к другим. Рынок недвижимости теснейшим образом связан с рынком капиталов, с финансовым рынком и другими сферами экономики, которые оказывают на него активное воздействие, стимулируя или сдерживая развитие. В целом на развитие рынка недвижимости оказывают влияние факторы макро- и микроуровня. Факторы макроуровня, определяющие инвестиционный климат, на рынок коммерческой недвижимости влияют в большей степени, чем на рынок потребительской недвижимости. Но в то же время, так как рынки любой недвижимости локализованы, то и местные условия (факторы микроуровня) оказывают огромное воздействие на все сегменты рынка недвижимости. Примером тому может служить Москва и С.-Петербург, в которых сложились более благоприятные условия для инвестиций, что и стало условием более активного развития рынка недвижимости. В настоящее время на долю этих двух городов приходится значительная часть общероссийского рынка недвижимости. Факторы макроуровня: - политические (политическая стабильность, уровень развития законодательной базы, государственные гарантии безопасности предпринимательства ); - социально-экономические (общее состояние экономики, ее стабильность, уровень деловой активности, степень экономической свободы.); - состояние финансовой сферы: банковской, денежной, фондовой. Среди причин, сдерживающих развитие рынка недвижимости в современной России, можно назвать следующие факторы макро и микроуровня. 1.2.3 Экономическая сущность недвижимости В настоящее время категория «недвижимость» шире раскрыта с позиции правового подхода, нежели экономического. Деление вещей на движимые и недвижимые восходит к своим истокам и римскому праву. В основе такова деления лежали природные свойства вещей. Первое упоминание о недвижимости в России относятся к началу 18 века. Сам термин «недвижимое имущество» законодательно был введён указом Петра 1 в 1714 году для решения вопросов, связанных с регламентацией единонаследия. Этот указ свидетельствовал о том, что государство начало реализовывать свои права, прежде всего, в отношении определения форм распоряжения имуществом. Переход страны к рыночным отношениям создал и рынок недвижимости. Под рынком недвижимости принято понимать определенную систему экономических отношений, в которой осуществляется передача прав собственности от продавца к покупателю непосредственно или через институт посредничества (риэлтер, девелопер ). Сам факт появления рынка недвижимости и риэлтерских услуг в России доказывает необходимость и своевременность его возникновения в период перехода к рыночной экономике. Первые шаги рынок недвижимости и риэлтерских услуг сделал в период с 1987 по 1991 год. В последнее время в России появилось множество фирм, именующихся риэлтерскими. В русском языке такого выражения раньше не было, оно пришло к нам из английского языка. Слово «риэлтер» образовано от английского слова «realy», которое переводится как «недвижимое имущество». С учетом отечественного опыта развития риэлтерских услуг можно считать, что рынок недвижимости - это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационное обеспечение операций по управлению и финансированию работ в области недвижимости. Соответственно рынок недвижимости, а, следовательно, и риэлтерских услуг - это подсистема общего рынка, связанная с оборотом прав на объекты недвижимости. Рынок недвижимости, также как основной элемент этого рынка - риэлтерские услуги, представляет собой абстракцию фактического потока сделок с недвижимостью с интересами и правами в недвижимости, а также потока информации, касающейся сделок. Подразумевается что на рынке недвижимости: - покупатели и продавцы ведут себя рациональным образом, но не обладают абсолютным знанием. Это означает, что все участники рынка собирают информацию об условиях сделки перед тем как принимать решение; - покупатели и продавцы действуют независимо друг от друга, они действуют без сговора или мошенничества. В противном случае некоторые цены сделок могут быть сильно искажены. Перечень объектов, которые относятся к недвижимому имуществу согласно Гражданскому кодексу РФ представлен на схеме: Таблица 1 – Объекты недвижимости
Как видно из схемы объекты имущества разделяются на две большие группы исходя из их экономических, социальных и правовых признаков. Экономические функции недвижимости отражаются такими категориями, как полезность, доходность, затраты на содержание, стоимость, цена, товар, ликвидность, налогообложение, инвестиции, спрос и предложение. Практически на все вышеперечисленные категории значительное влияние оказывают составные части недвижимости или так называемые принадлежности. Недвижимость, рассматриваемая как результат человеческой деятельности, при определенных условиях выступает как товар. Определяющим условием ее товарного характера является экономическое обособление (частная собственность) субъектов рыночных отношений. Обращение недвижимости как специфического товара на рынке непосредственно связано с привлечением финансового капитала, использованием различных ресурсов и труда. Многообразие объектов, которые относятся к недвижимости (земля ее ресурсы, производственные и непроизводственные фонды, а также предприятия), осложняет характеристику недвижимости как товара. Это касается как способов купли-продажи товара (жилая квартира, земельный участок, предприятие), так и субъектов, включенных в данный процесс. Недвижимость — это наиболее фундаментальный, основательный товар из всех существующих, его нельзя похитить, потерять или сломать. В самом деле, можно ли украсть жилой дом или квартиру, можно ли потерять или забыть где-нибудь свое жилище, как это порой случается с большинством личных вещей. Только землетрясение, взрыв, пожар, наводнение, смерч или иное стихийное бедствие могут разрушить жилое здание. Однако это уже не типичная, а экстремальная ситуация. Стационарность и материальность недвижимости являются ее сущностными характеристиками. Стационарность (иммобильность) — это признак, который характеризует прочную связь объекта недвижимости с земной поверхностью, невозможность перемещения объекта в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, делающего его непригодным для дальнейшего использования. Совокупность этих свойств характеризует качество недвижимости, материальность и физические характеристики объекта недвижимости измеряют его качество. Качество в свою очередь определяет полезность объекта, которая и составляет основу стоимости недвижимости. Сама по себе полезность не определяет стоимости. Любой объект обладает стоимостью, имея в той или иной мере такие характеристики, как пригодность для использования и ограниченный характер предложения. Ограниченность предложения — необходимая предпосылка формирования стоимости любого товара. Социальные идеалы и стандарты, экономическая деятельность и тенденции, законы, правительственные решения и действия, природные силы оказывают влияние на поведение людей, и все эти факторы, взаимодействуя между собой, создают, сохраняют, изменяют стоимость недвижимости. Недвижимость — это товар, который обладает, с одной стороны, стационарностью, а с другой, имеет некоторое подвижное качество, которое изменяется как в пространственных масштабах, так и во времени. Более того, качество недвижимости в значительной мере зависит от состояния окружающей среды. Недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых может возрастать с течением времени, не считая последних месяцев, вследствие кризиса. Но об этом чуть позже Согласно действующим в России строительным нормам и правилам (СНиП), жилые здания в зависимости от материала основных конструкций (фундаментов, стен, перекрытий) разделяются на 6 групп с соответствующими нормативными сроками службы — от 15 до 150 лет. Вместе с тем объекты недвижимости изменяются в течение срока своего существования, при этом выделяются четыре фазы жизненного цикла каждого объекта: рост, стабильность, упадок, обновление. Износ характеризует потерю пригодности и уменьшение стоимости недвижимости по различным причинам. Физический износ отражает степень изменения физических свойств недвижимости со временем. Функциональный износ возникает из-за плохой планировки и функционального несоответствия здания современным требованиям. Внешний износ появляется из-за изменения внешних по отношению к недвижимости факторов, под негативным воздействием окружающей среды. Разнородность, уникальность и неповторимость образуют еще одну группу признаков недвижимости. Практически не существует двух одинаковых квартир, строений, земельных участков, так как у них обязательно будут различия в местоположении, по отношению к другим объектам, коммуникациям, линии горизонта и сторонам света. Для каждого покупателя (или инвестора) сочетание собственного ряда предпочтений, возможностей и ограничений определяет в конечном итоге индивидуальную привлекательность объекта недвижимости, его индивидуальную полезность. Важной особенностью недвижимости является необходимость постоянного управления процессом ее использования. Любой объект недвижимости нуждается в систематическом надзоре независимо от его функционального назначения. Сюда входит обслуживание коммунальными услугами жилых или нежилых помещений (и их оплата), охрана и текущий ремонт, поиск арендаторов и контроль за поступлением арендных платежей, различные сезонные или профилактические работы, связанные с содержанием жилого и нежилого фондов. В условиях рыночно-трансформационных преобразований приоритетную значимость приобретает характеристика недвижимости как товара. Причем на отдельных сегментах рынка недвижимости проявляются существенные сезонные колебания . Рынок аренды жилья отличается колебаниями спроса и предложения при смене времен года. В то же время рынок нежилых помещений несущественно зависит от времени года, колебания определяются изменениями общей экономической ситуации, динамикой макроэкономических показателей — темпами роста ВВП, инфляции, процента. Недвижимость представляет собой особый объект собственности. Права владения, пользования и распоряжения ею отличны от аналогичных имущественных прав на другие объекты собственности. Это связано с тем, что пользование недвижимостью затрагивает интересы других граждан и юридических лиц в отличие от огромного количества товаров, относящихся к движимому имуществу. Одной из тенденций формирования российского рынка недвижимости является строительство нового жилья - это первичный рынок. На этом рынке продажа недвижимости осуществляется напрямую по схеме: покупатель - застройщик. Существует вторичный рынок жилья. 1.2 Показатели оценки состояния регионального рынка недвижимости Исследование рынка недвижимости - вид деятельности, имеющий целью обеспечение объективной информацией лиц, принимающих решения о проведении тех или иных операций на рынке. Объектом анализа и оценки является рынок недвижимости как сложная саморегулируемая и управляемая система. Предметом анализа являются структура, свойства и процессы функционирования рынка. При оценке, анализе и прогнозировании тенденций развития рынка недвижимости предметом исследования являются такие свойства рынка, как: - ценовая ситуация на рынке; - конъюнктура спроса и предложения; - активность рынка, объем операций на рынке; - ликвидность объектов; - доступность объектов, состояние платежеспособного спроса; - состояние инфраструктуры рынка, его субъектов; - состояние законодательной, нормативной, методической базы рынка. Для обеспечения комплексности оценки рынка в ходе мониторинга рассматривается определенный набор показателей состояния рынка, характеризующих: Ценовую ситуацию: - средние за период ( среднемесячные) цены предложения и сделок (продажи, покупки, аренды) объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности сделок (предложений); - размах индивидуальных значений в выборках и объем выборок; - частотное распределение цен в выборках (гистограмма); - среднеквадратические отклонения выборок (СКО) и погрешности в определении средних значений; Конъюнктуру спроса и предложения: - объем и структура спроса и предложения; - общий объем предлагаемых в аренду площадей; - доля свободных площадей; - ввод в строй площадей и объектов; - соотношение спроса и предложения объектов различных видов на вторичном и первичном рынках; - дифференцированные по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности заявок на покупку и продажу (аренду) объектов; Активность рынка: - число зарегистрированных сделок купли-продажи, аренды, залога на вторичном и первичном рынках по фирме и по городу в целом; - отношение этих величин к объему предложения, спроса, общему объему частных объектов различных видов в городе (доля объектов в рыночном обороте, доля заполненных арендуемых площадей), дифференцированные по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности сделок; - ликвидность объектов: - среднее за месяц время экспозиции проданных (сданных в аренду) и непроданных объектов (время от момента выставления на продажу или последней корректировки цены до момента продажи и время от момента выставления на продажу до момента корректировки цены или снятия с продажи); - объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированных по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности сделок; - размах индивидуальных значений в выборках и объем выборок; - частотное распределение времени в выборках (гистограмма); - среднеквадратические отклонения выборок (СКО) и погрешности в определении средних значений. Показатели оценки регионального рынка недвижимости можно разделить на абсолютные и относительные показатели: - абсолютные (измеряемые) показатели: цена в рублях, арендная ставка в руб./кв. м в год, время экспозиции в днях, объем сделок в штуках помещений, кв. метрах или в тысячах долларов; - относительные (безразмерные) показатели, выраженные в долях единицы или в процентах: доли подсовокупностей в общей структуре совокупности, приросты и индексы . 1.3 Факторы, влияющие на формирование рынка недвижимости Формирование отечественного рынка недвижимости можно охарактеризовать следующими факторами: 1. Макроэкономическая нестабильность (невозможно предвидеть нормативные акты, принятие которых обуславливается «политической конъюнктурой» в тот или иной момент времени). 2. Инфляция (с одной стороны, инвестиционная активность снижается «тормозится» развитие нормальной системы ипотечного кредитования; с другой, из-за ограниченности более ликвидных и рентабельных направлений инвестирования вложений в недвижимость являются привлекательными, так как «в определенной мере» позволяют сохранить средства от инфляции). 3. Размытость законодательной базы (особенно относительно рынка недвижимости). 4. Непрозрачность информационного пространства вследствие политической неустойчивости, слабого развития инфраструктуры (только намечены формы сотрудничества, роли и функции отдельных звеньев, отсутствуют специальные службы сбора и анализа информации), низкого профессионализма участников рынка недвижимости (небольшой опыт работы, неопределенность законодательной базы, тенденция подбора сотрудников по дружбе и родству, а не по профессиональным качествам). 5. Отсутствие четкой методической базы по оценке недвижимости. 6. Неравномерное развитие сегментов рынка недвижимости (наиболее массовым является рынок жилья). В России недвижимость давно стала товаром и развивается рынок недвижимости. Неопределенность права собственности на землю, инфляция и другие вышеперечисленные факторы накладывают отпечаток на развитие российского рынка недвижимости. Разработанная в качестве одного из приоритетов экономического развития страны государственная целевая программа «Жилище» предполагала реализацию социально направленной реформы в жилищной сфере. Цель программы определить принципиальные подходы долгосрочной государственной жилищной политики и наметить конкретные меры, направленные на решение следующих приоритетных задач: - изменить систему законодательных и правовых норм для юридического обеспечения проведения жилищной реформы; - преодолеть спад в объемах ввода жилья и обеспечить государственные гарантии права граждан на выбор способа удовлетворения потребностей в жилище; - изменить систему жилищного фонда и жилищного строительства по формам собственности, источникам финансирования, типам зданий и технологиям их возведения; - обеспечить поэтапный перевод жилищной сферы в режим безубыточного функционирования при обеспечении социальной защиты малоимущих групп населения; - демонополизировать жилищное строительство и ЖКХ; - провести структурную перестройку базы стройиндустрии и промышленности стройматериалов; - изменить формы организации строительства и управления, обслуживания и ремонта жилищной сферы; - решить вопросы землепользования и приватизации земли в жилищной сфере в комплексе с развитием инженерной инфраструктуры. Решить жилищную проблему в России этим путем вряд ли возможно в ближайшей перспективе. Рынок жилья - это основа потребительского рынка и, что не менее важно, необходимое условие возникновения и динамичного развития рынка недвижимости. Жилье нельзя просто производить и продавать: здесь очень тесная связь с рынком капитала, частью общей экономической инфраструктуры. 2 Практическая часть 2.1 Основные индикаторы рынка недвижимости Оренбургской области Индикаторы цен на рынке квартир, комнат, офисной и торговой недвижимости характеризуют общее состояние и тенденции различных сегментов рынка недвижимости. Ценовые индексы показывают динамику средних цен предложения и арендных ставок в различных сегментах рынка недвижимости. Индикаторы спроса показывают активность покупателей на вторичном рынке и на рынке строящегося жилья. Индекс активности рынка Данный индикатор показывает долю квартир, впервые выставленных на продажу от общего объема предложения на вторичном рынке жилья. Характеризует изменение активности предложения на рынке жилья Оренбургской области Индекс ценовых ожиданий продавцов Данный индикатор показывает соотношение средней цены предложения впервые выставленных объектов на вторичном рынке жилья к средней цене предложения по рынку. Характеризует изменение ценовых ожиданий продавцов на рынке жилья Оренбургской области Индекс арендных ставок Данный индикатор показывает соотношение текущей средней цены предложения на рынке аренды квартир и комнат к январю 2008 года, характеризует изменение арендных ставок на рынке жилья Оренбургской области Индекс доходности Данный индикатор показывает среднюю доходность от аренды жилья при покупке квартиры сегодня в Оренбургской области, % годовых. Изменение цен на квартиры в районах Данный индикатор показывает текущий средний уровень цен предложения на вторичном рынке и рынке строящегося жилья по административным районам Оренбургской области. Цены по типам квартир на первичном рынке жилья Данный индикатор показывает динамику и текущий средний уровень цен предложения на первичном рынке жилья Оренбургской области по типам квартир Цены по типам квартир на вторичном рынке жилья Данный индикатор показывает динамику и текущий средний уровень цен предложения на вторичном рынке жилья Оренбургской области по типам квартир. Цены по типам домов на вторичном рынке жилья Данный индикатор показывает динамику и текущий средний уровень цен предложения на вторичном рынке жилья Оренбургской области по типам домов. Цены по типам домов на первичном рынке жилья Данный индикатор показывает динамику и текущий средний уровень цен предложения на первичном рынке жилья Оренбургской области по типам домов. Цены на комнаты на вторичном рынке жилья Данный индикатор показывает динамику и текущий средний уровень цен предложения на комнаты на вторичном рынке жилья Оренбургской области. Вначале года очень много предложений, на данном этапе меньше. Активность спроса на первичном рынке жилья Данный индикатор показывает количество первичных обращений граждан по поиску жилья на рынке строящегося жилья Оренбургской области и характеризует активность покупательского спроса. В феврале больше всего, сейчас спад. Активность спроса на вторичном рынке жилья Данный индикатор показывает количество первичных обращений граждан по поиску жилья на вторичном рынке жилья Оренбургской области и характеризует активность покупательского спроса. Активность спроса на рынке аренды жилья Данный индикатор показывает количество заявок на найм жилья на рынке Оренбургской области и характеризует активность спроса на рынке аренды жилья. Арендные ставки на рынке коммерческой недвижимости Данный индикатор показывает динамику и текущий средний уровень арендных ставок на офисные и торговые помещения в Оренбургской области Цены на рынке коммерческой недвижимости Данный индикатор показывает динамику и текущий средний уровень цен предложения на офисные и торговые помещения в Оренбургской области. Различные публикации о тенденциях на рынке недвижимости Результаты социологических опросов Методы, используемые при опросах: | ||||