Исследование рынка недвижимости по категориям
 Скачать 358.36 Kb.
|
 Глубинные структурированные интервью (качественный метод) с потенциальными потребителями и потенциальными покупателями, арендаторами объектов жилой и коммерческой недвижимости. Анкетирование, опросы (количественный метод) представителей целевых групп на тестирование знания брендов строительных компаний и исследуемых объектов жилой и коммерческой недвижимости. Глубинные структурированные интервью (качественный метод) с экспертами рынка жилой и коммерческой недвижимости, имеющими опыт продаж и продвижения.Применение различных социологических методов (как в комплексе, и с использованием одного из методов), предоставляют возможность получения уникальной информации о рынке, о потребителях, конкурентах и возможность оценки эффективности рекламных кампаний. В основном использование социологических методов направлено на получение следующих результатов: Описание факторов, влияющих на поведение потребителя на рынке недвижимости; Определение целевой аудитории– демография, психография; Описание возможного поведения потребителей (в целом и по различным группам); Оценка параметров потребления и предпочтений; Поведение респондента (и лиц, влияющих на выбор) при выборе объекта недвижимости; Описание личного опыта респондента от сотрудничества с участниками рынка; Тестирование рекламных материалов; Описание целевой аудитории по параметрам приобретения и пользования недвижимостью - отношение к приобретению недвижимости, распределение доходов при накоплениях, наиболее популярные источники информации;2.2 Анализ состояния регионального рынка недвижимости на примере Оренбургской области Обязательным условием оценки недвижимости является исследование последних тенденций на рынке, что позволяет более объективно определить рыночную стоимость объектов недвижимости. Рынок недвижимости в город Оренбурге представлен в трех основных сегментах: рынок жилых помещений, рынок земельных участков, рынок нежилых помещений. В целом рынок жилых помещений развит значительно больше, чем другие сегменты. Квартиры составляют основной сегмент рынка недвижимости. Современный рынок жилой недвижимости город Оренбурга можно условно разделить на: - первичный рынок жилой недвижимости; - вторичный рынок жилой недвижимости. Наибольшую долю на рынке продаж (предложения) составляет вторичный рынок жилья (более 60%). Массовая застройка город Оренбурга - это в основном дома типовых серий, пяти, девяти и четырнадцатиэтажные, характеризующиеся не самыми привлекательными потребительскими качествами. По индивидуальным проектам здания стали активно строиться только в последние годы. В таблицах 2 и 3 представлена типизация объектов жилой недвижимости в городе Оренбурге по качеству и размеру соответственно. Таблица 2 - Результаты типизации жилья по качеству
Продолжение таблицы 2
Разброс цен на квартиры и комнаты зависит от многих факторов, таких как местоположение жилья, его состояние, этаж, инфраструктура, бытовые удобства и, конечно же, от спроса. Одним из основных параметров, определяющих стоимость квартиры, считается месторасположение недвижимости, что в свою очередь определяет престижность объекта. Таблица 3- Результаты типизации жилья по размеру
Продолжение таблицы 3
В городе Оренбурге можно выделить несколько районов, которые отличаются по престижности, экологической обстановке, озеленению, наличию промышленных объектов, уровню зашумленности, особенностям жилого фонда, наличию инфраструктуры, возрасту и другим характеристикам, определяющим ценовой диапазон объектов недвижимости. Сегодня престижность района во многом определяется следующими факторами: - расположение района относительно центра города; - наличие необходимой инфраструктуры в районе; - количество домов высокого качества в районе, наличие равноценного окружения; - благоприятный социальный состав жителей; - благоприятная экологическая обстановка (отсутствие вредных производств, загазованности, шума); - низкий уровень криминогенности; - наличие рекреационных зон (парки, скверы, детские площадки); - удобство транспортного сообщения. Полнота соответствия характеристики района перечисленным параметрам позволяет судить о степени его престижности. Престижным является жильё в центральной части города, в районе Форштадта, в силу развитой инфраструктуры, насыщенности общественного транспорта, отсутствия крупных промышленных предприятий. Основными улицами этого района являются улицы «старого» центра (Советская, Володарского, 8 марта, Чкалова, Туркестанская ). Тут сосредоточены основные кредитные, медицинские, образовательные учреждения, культурно-развлекательные объекты, а также большое количество торговых центров. Сегодня это самый дорогой район города Оренбурга. По престижности выделяют Степной поселок, Восточный поселок, 23 микрорайон, Малую землю. В этих районах диапазон цен на квартиры улучшенной планировки и «хрущевки» примерно одинаковый. Большинство домов имеют современные планировки. Наиболее высоким спросом пользуются квартиры, расположенные на пр. Гагарина, ул. Терешковой. Эти районы города характеризуются плотной жилой застройкой. Районами интенсивной новой застройки являются мкрн. 70 лет ВЛКСМ, 18 мкрн, 20 мкрн., в которых отсутствуют дома старой постройки и активно возводятся дома с квартирами большой площади, свободной планировки. Помимо жилого сектора ведется строительство объектов социального назначения, что определяет перспективность данных районов. Дешевым и менее привлекательным для жителей является жилье в районе Маяка, в Подмаячном посёлке, а также в южной части города, которая включает Карачи, Пугачи, Южный, Заречный и Пристанционный поселки. Жилая недвижимость в данных районах в основном представлена домами старой постройки (хрущевки, сталинки), домами индивидуальной жилой застройки. Исключение составляют проспект Братьев Коростелевых, улица Чернышевского, улица Ткачева, застроенные 9-этажными домами с квартирами улучшенной планировки. Для данных районов характерно расположение крупных промышленных предприятий, слабо развитая инфраструктура, отсутствие крупных торговых центров, удовлетворительная транспортная доступность и менее благоприятная экологическая обстановка. Средние цены (данные предоставлены генеральным директором ИРК «Милана», президентом Оренбургской гильдии риэлторов Максим Левченко) на январь 2014 года: по первичной недвижимости: - 1-комнатные квартиры - 44 000 за м2, - 2-комнатные - 42 тысяч рублей за м2, - 3-комнатные квартиры - 38 000 м2. Цены на рынке вторичного жилья варьируются: - 1-комнатные квартиры - от 1 800 000 рублей и выше - 2-комнатные квартиры - от 2 500 000 и выше - 3-комнатные квартиры - 3 000 000 и выше. Стоимость 1 м2 в различных районах города Оренбурга колеблется довольно в широком диапазоне. Стоимость 1 м2 в квартирах типовой планировки в Центральной части города и Форштадте (престижные районы города) превышает стоимость 1 м2 в непрестижных районах города (Южный поселок, Маяк) на 15%. Анализ местоположения и состояния оцениваемого объекта Объектом оценки в данной работе является двухкомнатная квартира, площадь 44 квадратных метра ,стоимостью 1 540 000 рублей, расположенная по адресу: город Оренбург, улица Химическая, дом 8/1, квартира 43. На рисунке 1 представлена Карта расположения объекта оценки. Объект оценки расположен в Промышленном районе город Оренбурга в микрорайоне Маяк, в квартале, ограниченном улицами Химическая и Кольцевая. В пределах пешей доступности расположены школа, детский сад, продовольственные магазины. Транспортная доступность - удовлетворительная (по улице Химической проходят автобусные и троллейбусные маршруты).  Рисунок 1 - Карты расположения объекта оценки Оцениваемая квартира состоит из двух комнат и расположена на пятом этаже пятиэтажного крупнопанельного дома со всеми удобствами, с подвалом. Дом удален от проезжей части, расположен во дворах. Год постройки дома - 1974 год. Водоснабжение, отопление и энергоснабжение в доме - центральное, вентиляция - естественная. Общий вид здания - хороший. Общая площадь квартиры - 47,2 м2, жилая - 33 м2 (одна комната - 17,3 м2, вторая - 15,7 м2). Площадь кухни составляет 5,5 м2, санузел занимает 3,5 м2. В квартире имеется балкон, проведен телефон. Ориентация окон - два окна - на северо-запад, одно - на юго-восток. Общий вид квартиры - удовлетворительный. Анализ местоположения и состояния объекта в первом приближении позволяют говорить о недостаточно высокой стоимости объекта. Оценка произведена в соответствии со следующими допущениями: - специальная экспертиза инженерных сетей не проводилась; - объект оценки не обладает какими-либо скрытыми дефектами, в том числе дефектами несущего каркаса здания, которые могли бы повлиять на его стоимость; - объект недвижимости соответствует всем санитарным и экологическим нормам; - при оценке использованы достоверные источники информации. 2.2.1 Динамика развития и современного состояния регионального рынка недвижимости Оренбургской области Истинная цена в средневзвешенном показателе в Оренбургской области, вероятно, для всех типов квартир может возрасти до 40450 рублей за квадратный метр. Ориентировочный срок прогноза - от года до полутора. Дополнительная выгода в перспективе при продаже квартиры в Оренбургской области, например, площадью 75 квадратных метров может составить до 170 тысяч рублей. Специалистами был составлен рейтинг качества жизни по Оренбургской области, который учитывает социально-экономические показатели, влияющие на условия проживания, и что в итоге сказывается на стоимости жилья. Согласно данному рейтингу Оренбургская область имеет -100(со знаком минус) баллов, находясь в рейтинге на 71-метров месте из 85 возможных (85 - всего субъектов РФ в рейтинге). Для справки, общая шкала ранжирования лежит в интервале от плюс 250 и до минус 180 баллов, эти цифры для Москвы (лучшие показатели по России) и Иркутской области (самые худшие), соответственно. 1.Введено в действие общей площади жилых домов на 1000 человек населения (26.04.2017) - первичный рынок жилья. 1.1. По Оренбургской области мы имеем плохие показатели по вводу жилья в эксплуатацию. 1.2. Отношение регионального показателя к общероссийскому по итогу 2016 г. в среднем около (-11) %. 1.3. Среднее значение ввода жилья в целом по России равно 547 квадратных метров. 1.4. Период, на который пришлось наибольшее количество введенных метров жилья, 2015 год. 1.5. Максимальное значение объемов ввода жилья 2010-2015 составило 596квадратных метров. Таблица 4 - Все типы квартир
График (Диаграмма) №1 (ввод жилой недвижимости по Оренбургской области) |