ККЛ Экономика и организация муниципальных организаций,предприят. Конспект лекций для студентов направления 081100 Государственное и муниципальное управление
 Скачать 0.83 Mb.
|
|
ТЕМА 2. КЛАССИФИКАЦИЯ И ХАРАКТЕРИСТИКА ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ Состав и характеристика жилищного фонда, его структура по формам собственности. Значение жилищного фонда в решении социально-экономических задач и росте материального благосостояния населения. Пути решения жилищной проблемы в условиях рыночной экономики. Роль местного самоуправления в улучшении жилищных условий населения. Санитарно-гигиенические требования к помещениям жилых зданий: температурно-влажностный, воздушный, световой режимы, звукоизоляция. Основные технико-экономические показатели объемно-планировочных и конструктивных решений жилых зданий. Характеристика основных конструктивных элементов зданий и систем инженерного оборудования. Влияние качества проектных решений на расходы по эксплуатации зданий. Новые эффективные материалы и оборудование, повышающие качество жилищного фонда. НПА органов МСУ по управлению имуществом  Муниципальные нормативные правовые акты (НПА) по вопросам управления имуществом Программы приватизации муниципального имущества Использование муниципального имущества  Передача в аренду хозяйствующим субъектам Проблемы использования имущества: 1. При передаче (приеме) объектов в муниципальную собственность 1.1.Проблема финансирования принимаемых объектов. 1.2.Проблема износа объектов. 2. Определение оптимальных размеров арендной платы. 3.Определение целесообразности приватизации. 4. Приватизация жилья. Приватизация встроенных помещений в жилых домах. Комплексное управление недвижимостью МО  Задачи комплексного управления недвижимостью  Анализ эффективности использования и систематический учет имущества Состав и характеристика муниципальных хозяйствующих субъектов  Муниципальное унитарное предприятие (МУП)-коммерческая организация, не наделенная правом собственности Сферы деятельности МУП (несколько десятков тысяч по РФ): -жилищно-коммунальные комплексы, -пассажирский транспорт, -торговля (магазины, рынки), -бытового обслуживания, -здравоохранение (аптеки), -культура (кинотеатры), -массовой информации (газеты, теле-, радио), -производство отдельных видов продукции (молзаводы, хлебозаводы, кирзаводы). ТЕМА 3. ТЕХНИЧЕСКОЕ ОБСЛУЖИВАНИЕ ЗДАНИЙ И СОДЕРЖАНИЕ ПРИДОМОВЫХ ТЕРРИТОРИЙ Значение правильной эксплуатации зданий и обеспечения сохранности жилищного фонда. Задачи жилищных организаций в осуществлении технического обслуживания зданий и содержания придомовых территорий. Оценка технического состояния жилых зданий в процессе их эксплуатации. Система планово-предупредительного ремонта и его организация. Текущий ремонт зданий, состав и виды выполняемых работ. Комплексный и выборочный капитальный ремонт, его влияние на повышение степени благоустройства квартир. Способы выполнения ремонтных работ: подрядный и хозяйственный. Основные требования к содержанию придомовых территорий, комплекс выполняемых работ. В составе жилищно-коммунального комплекса жилищное хозяйство занимает доминирующее положение, так как по существу, все остальные составляющие функционируют и развиваются в соответствии с его потребностями. Представление о жилищном хозяйстве сложилось у людей уже на раннем этапе развития человеческого общества и было связано с удовлетворением их жизненных повседневных потребностей в жилье. Потребность в жилье как убежище относится к первичной базисной потребности наряду с продуктами питания, одеждой и обувью, которая является необходимой для выживания. Жилище является важнейшей частью социальной инфраструктуры города, т.е. комплекса, призванного обеспечивать удовлетворение социально-бытовых нужд населения. Роль жилища заключается в обеспечении охраны людей от внешних неблагоприятных природных явлений, создании условий для развития семьи, личности, а также для повышения общего культурного и профессионального уровня людей. Кроме того, жилище дает возможность пользования коммунальными услугами и современными бытовыми приборами и устройствами, облегчающими домашний труд. Таким образом, состояние жилищного хозяйства оказывает первостепенное влияние на развитие всего муниципального хозяйства, транспорта, коммунальных и других предприятий. Жилищное хозяйство - это крупная отрасль непроизводственной сферы, предназначенная для сохранности и улучшения использования жилищного фонда, бесперебойного обеспечения населения коммунальными услугами, необходимыми для жизни и деятельности человека, дальнейшего повышения общего уровня благоустройства и санитарного состояния городов. Жилищное хозяйство современного города включает с одной стороны жилищный фонд муниципального образования, а с другой предприятия, созданные для его обслуживания, содержания, эксплуатации и ремонта, а также организации, необходимые для управления этой деятельностью. Жилищный фонд является основой национального богатства любого государства и в Российской Федерации составляет более четверти основных фондов страны. Жилищный фонд — это совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности. Жилищный фонд различается по формам собственности на: а) частный жилищный фонд, включая: фонд, находящийся в собственности граждан (индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, в домах товариществ собственников жилья, квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных законодательством); фонд, находящийся в собственности юридических лиц (частных собственников), построенный или приобретенный за счет их средств, в том числе за счет средств жилищных, жилищно-строительных кооперативов, с не полностью выплаченным паевым взносом; б) государственный жилищный фонд, состоящий из: ведомственного фонда, находящегося в государственной собственности и в хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к федеральной государственной собственности; фонд, находящийся в собственности субъектов РФ, а также неведомственный фонд, находящийся в хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к соответствующему виду собственности; в) муниципальный жилищный фонд, то есть фонд, находящийся в собственности района, города, входящих в них административно-территориальных образований, в том числе в городах Москвы и Санкт-Петербурга, а также ведомственный фонд, находящийся в хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений. В результате экономических преобразований за последние годы изменилась структура жилищного фонда по формам собственности. Так, доля частного жилищного фонда превысила 50%, доля муниципального до 30%. Более 1/3 квартир государственного и муниципального жилищных фондов приватизировано. Среди объектов городской недвижимости жилищный фонд выделяется прежде всего своей социальной значимостью. В жилом помещении человек проводит большую часть своей жизни. И с этим связаны более жесткие требования к состоянию жилищного фонда, снабжению его коммунальными услугами, к обеспечению безопасности и комфортности проживания. Социальная значимость жилищного фонда нашла отражение в законодательстве Российской Федерации, которым установлены стандарты (нормативы) условий проживания граждан в жилищном фонде, а также поставки коммунальных и жилищных услуг населению с заданным качеством и периодичностью. Предоставляемое гражданам для проживания жилое помещение должно быть благоустроенным, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. Стандарт (норматив) условий проживания должен устанавливаться с учетом особенностей и реальных возможностей города и отвечать условиям существующего на территории города уровня проживания граждан, обеспечивающего наиболее комфортные и безопасные условия проживания, надежную и бесперебойную поставку коммунальных услуг. По уровню обеспеченности жильем наша страна значительно уступает многим развитым странам. Так в США на одного жителя в среднем приходится 65 кв. м., в Швеции – 43, во Франции – 36, а в России чуть более 20 квадратных метров, при этом 30% населения имеет среднедушевую обеспеченность менее санитарной нормы (9 кв. м.), а 8% семей проживает в коммунальных квартирах и общежитиях. До настоящего времени жилищный фонд России недостаточно обеспечен элементарными коммунальными удобствами, не говоря уже о том, что он не сопоставим по количеству предоставляемых жилищных услуг, существующих в развитых странах. Так на конец 2000 года ситуация по благоустройству жилищного фонда России выглядела следующим образом: площади, оборудованные централизованным водоснабжением, составили 73% всего жилищного фонда; канализацией - 69%; центральное отопление было проведено лишь в 73% зданий жилищного фонда; горячее водоснабжение - только в 59%; ваннами было оборудовано 64%, а централизованную подачу газа имело только 70% от всего жилищного фонда. В целом же по стране наименее благоустроен жилищный фонд в Северном, Центрально - Черноземном и Восточно-Сибирском экономических районах. Важнейшая особенность жилищного фонда заключается в том, что он является объектом потребления населением города и со временем изнашивается, то есть теряет свои первоначальные свойства и качества. Это связано с действием физических законов, внешней среды, деятельностью и изменением потребностей человека. Износ жилых домов существует двух видов: моральный и физический. Физический износ вызывается неблагоприятным воздействием окружающей среды (ветер, дожди, град, солнечная радиация), действием физических законов (усталость конструкций, разрушение под действием нагрузки, эрозия, гниение и т.д.), негативными действиями людей. Физический износ измеряется в % от первоначальной стоимости жилых зданий и устанавливается специалистами с использованием следующих методов: на основе расчетных формул визуальным путем; по сметам составленным по результатам технических изысканий и инструментальных обследований; по общей шкале и таблицам «Правил оценки физического износа жилых зданий». Примерная величина затрат на определение физического износа указанными методами и оценка уровня достоверности полученных результатов приведены в таблице Таблица 1 - Точность определения и стоимость оценки физического износа жилых зданий
Моральный износ возникает вследствие роста человеческих потребностей и постоянного повышения современных требований к жилым помещениям (в основном к наличию коммунальных удобств, площади и планировки квартир). Значительная часть жилищного фонда страны построена в 60 х годах двадцатого столетия, и к настоящему времени жилищный фонд городов отличается высоким уровнем износа, неоправданно большим сроком службы, морально устаревшей планировкой, аварийным состоянием инженерного оборудования. Ежегодно от 7 до 9 млн. кв.м. общей площади жилых домов становится непригодной для проживания, почти треть жилищного фонда имеет износ более 60%, это тот предел, установленный соответствующими органами ООН после которого жилье считается опасным для жизни. Поэтому развитие жилищного фонда города и обеспечение его сохранности является приоритетной задачей для муниципальных властей. Под обеспечением сохранности жилищного фонда понимается поддержание и восполнение постепенно утрачиваемых свойств жилых зданий, осуществляемое посредством организации их эксплуатации, технического обслуживания, систем текущего и капитального ремонта. Организация содержания, эксплуатации и обслуживания жилищного фонда города включает работы по благоустройству и санитарной очистке жилых зданий и прилегающей территории, а также по созданию оптимальных условий эксплуатации конструкций и инженерных систем жилых домов, обеспечивающих нормативные сроки их службы, с использованием в необходимых объемах материальных и финансовых ресурсов. Комплекс организационных мероприятий, связанных с этими процессами называют технической эксплуатацией и содержания жилого здания. Он включает в себя организационные меры, направленные на обеспечение бесперебойной работы и надежности элементов и систем объекта в течение всего срока его службы, то есть различные виды работ, осмотров и ремонтов жилых зданий. Эксплуатация жилищного фонда состоит из большого числа разнородных по назначению и по технологии процессов. В нее входят систематические осмотры жилых домов, проведение текущего ремонта, наблюдение за техническим состоянием инженерного оборудования, благоустройство и озеленение территории, санитарная очистка, уборка, подготовка к капитальному ремонту (отбор зданий, разработка документации) и др. В настоящее время в состав технической эксплуатации и содержания жилищного фонда входит следующие: Система осмотров и контроля технического состояния инженерных систем и конструктивных элементов. Система осмотров регламентирована Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда. Целью осмотров является выявление различных дефектов конструктивных элементов и инженерных систем жилых зданий, контроль за техническим состоянием, использованием и состоянием помещений. Система осмотров регламентирована Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда. Установлено три вида осмотров: общий или сезонный (полугодовой), когда обследуется все здание, его конструкции, оборудование, и внешнее благоустройство; частичный, при котором осматриваются лишь отдельные части и элементы здания, например крыша, подвал, лифт, система центрального отопления или водоснабжения; внеочередной (внеплановый), проводимый после стихийных бедствий (ураганов, наводнений, ливней и т.п.), а также в случае аварий или при выявлении деформации конструкций и неисправности инженерного оборудования, нарушающих условия нормальной эксплуатации или по указанию вышестоящих организаций. Для проведения технического осмотра из представителей заинтересованных сторон организуется комиссия, которую возглавляет начальник эксплуатационной службы. В состав комиссии входят: лицо, ответственное за эксплуатацию сооружения, представители эксплуатационной службы, осуществляющей эксплуатацию инженерного оборудования зданий, жильцов дома и др. Результаты всех видов осмотра оформляют актами, в которых фиксируются выявленные дефекты и повреждения, а также сроки их устранения. Как правило, очередные общие технические осмотры зданий проводятся два раза в год: весной, после таяния снега, и осенью при приемке здания в зимнюю эксплуатацию. Материалы осеннего осмотра служат основой для планирования и организации текущего ремонта в будущем году. Во время весеннего осмотра и начала подготовки здания к зиме уточняются предстоящие работы, которые должны быть выполнены к началу зимней эксплуатации и приняты при осеннем осмотре. Кроме осмотров в состав работ технического обслуживания и содержание жилых домов входит оценка их технического состояния, а так жеорганизация работ по наладке инженерных систем, устранение незначительных повреждений, т. е. обеспечение нормального использования их по назначению. Кроме того к перечню работ по техническому обслуживанию и содержанию жилищного фонда относятся работы по уходу за кровлей, укрепление водосточных труб, открытие и своевременное закрытие продухов в цоколях, обеспечение вентиляции чердаков и другие работы. Лица, проводящие техническое обслуживание, обязаны тщательно и добросовестно выполнять свои обязанности и досконально знать устройство зданий и сооружений, характерные уязвимые места, дефекты, повреждения, особенности их устройства и функционирования. Содержание и уборка лестничных клеток, подъездов и дворовых территорий, включая санитарную очистку жилых зданий и прилегающей территории. Периодичность проведения этих работ регламентируется на основе Типовых укрупненных норм обслуживания на работы по санитарному содержанию домовладений, исходя из местных условий города. Система ремонтов жилищного фонда, включая проведение текущих и капитальных ремонтов жилых домов. С помощью текущего ремонта устраняется незначительный физический износ жилых зданий, а значительный (более 60%), а также моральный износ - только с помощью одного из видов капитального ремонта - реконструкции. При выборе вида ремонта обычно руководствуются следующими нормативами физического износа жилых домов, приведенными в таблице 2. Таблица 2 - Нормативы износа и преимущественные виды работ
Текущий ремонтнеразрывно связан с повседневной эксплуатацией дома. Цель такого ремонта заключается в предупреждении преждевременного износа конструкций и инженерных систем. При текущем ремонте физическое состояние конструкций не изменяют, но их консервируют в проектном состоянии. В основе текущего ремонта лежит систематическое обследование и регулировка частей зданий и оборудования, планируемое устранение возникающих в процессе эксплуатации мелких неисправностей, а также срочная ликвидация случайных отказов, вызвавших аварийные ситуации. Устранение мелких неисправностей, планируемое по времени и объему, называют планово-предупредительным текущим ремонтом, а выполнение непредвиденных работ — аварийным (неплановым). В настоящее время в практической деятельности эксплуатирующих и ремонтных подразделений жилищного хозяйства современного города в основном применяют систему эксплуатации и ремонта жилых зданий (ТоиР), основанную на выполнении аварийно-восстановительных работ. Более перспективная система планово-предупредительного ремонта (ППР) жилищного фонда до настоящего времени практически не используется. Приемка законченного текущего ремонта жилых зданий должна осуществляться комиссией в составе представителей жилищно-эксплуатационной, ремонтно-строительной (при выполнении работ подрядным способом) организаций, а также домового комитета (правления ЖСК, органа управления жилищным хозяйством организации или предприятий министерств и ведомств). Капитальный ремонт, как и текущий, должен носить планово-предупредительный характер, поскольку его целью является предупреждение неисправностей, поддержание здания в хорошем эксплуатационном состоянии, поэтому этот вид ремонта выполняют не только для восстановления физического износа элементов, частично или полностью утративших работоспособность. Заменяют и ненадежные элементы с большой вероятностью отказа. Так, при капитальном ремонте кровлю могут ремонтировать не потому, что она пришла в негодность, а по причине ее ненадежности вследствие истечения межремонтного цикла. Межремонтным циклом называют продолжительность эксплуатации элементов между капитальными ремонтами, а ремонт с восстановлением эксплуатационных свойств всех ненадежных элементов, продолжительность службы которых равна межремонтному циклу, именуют комплексным капитальным ремонтом. Выборочным капитальным ремонтом называют восстановление отдельных элементов, потерявших работоспособность и нуждающихся в полной или частичной замене, хотя здание в целом находится в удовлетворительном состоянии. При четко организованной системе планово-предупредительных ремонтов вероятность таких отказов невелика, но они все же возможны. Выборочный ремонт проводят и в ветхих домах, с износом 60% и более. Здесь заменяют отказавшие, ненадежные и аварийные элементы, поэтому ремонт носит характер охранного, поддерживающего безопасность проживания жильцов до их отселения в новые квартиры. Плановые сроки начала и окончания капитального ремонта зданий и объектов должны назначаться на основании норм продолжительности ремонта и реконструкции, разрабатываемых и утверждаемых в порядке, устанавливаемом «Положением по организации и проведению планово – предупредительного ремонта жилых и общественных зданий» и другими нормативными документами. В практике нет четкого деления между работами, проводимыми при текущем и капитальном ремонте. Принципиальное различие заключается в цели, преследуемой при выполнении этих ремонтов. Цель текущего — наладка, предупреждение преждевременного износа, цель капитального — восстановление износа элементов и здания в целом. Невыполнение своевременного ремонта конструкций приводит к усиленному износу и резкому увеличению его стоимости. Например, перенос капитального ремонта типового панельного 5-этажного дома на 3 — 4 года после истечения нормативных сроков увеличивается его стоимость на 18 — 21%. В практике технической эксплуатации зданий используют и сочетание двух стратегий: назначают ремонт по сроку эксплуатации жилого здания, а объем ремонтных работ определяют по его техническому состоянию. Такую комбинированную стратегию следует рассматривать как переходный этап к системе планово-предупредительных ремонтов жилищного фонда. Перечень основных видов работ по содержанию, обслуживанию, эксплуатации и развитию жилищного фонда представлен в таблице 3. Таблица 3 - Основные виды работ по эксплуатации жилищного фонда
Для проведения своевременного и качественного ремонта, обслуживания и эксплуатации жилищного фонда создаются специальные жилищно-эксплуатационные службы и ремонтно-строительные организации. Финансирование эксплуатации и ремонта жилого фонда осуществляется за счет его хозяина (собственника). Если это муниципальный жилищный фонд, то его эксплуатацией и ремонтом занимаются, как правило, муниципальные организации (ЖЭК, РЭУ, ЖЭО и т.д.), созданные для обслуживания и эксплуатации жилых домов, услуги которых частично оплачивает муниципальный бюджет города. Если это товарищество собственников жилья (ТСЖ), то оно само имеет право выбора исполнителя работ (подрядчика) и платит ему из собственных средств. Состав организационных мероприятий по содержанию и эксплуатации жилого фонда Система эксплуатации жилого дома    Санитарное содержание и уборка Техническое обслуживание и контроль Система ремонтов Аварийно- диспетчерское обслуживание (ОДС)    Дворовых территорий Техническая наладка  Текущий Мест общего пользования Технический осмотр  Капитальный Общий (сезонный)  Частичный Внеочередной Таким образом, техническое содержание и эксплуатация жилищного фонда является комплексной системой, в которой тесно взаимосвязаны следующие направления: техническое обслуживание и ремонт жилищного фонда; благоустройства и содержание жилого фонда; финансово-экономические условия эксплуатации; управление эксплуатацией жилищным фондом. Для поддержания того или иного уровня комфортности проживания в жилых зданиях требуются соответствующие ресурсы (прежде всего финансовые и материальные), величина которых может варьироваться в различном диапазоне, в зависимости от многих факторов, основными из которых являются: исходное состояние жилищного фонда; имеющийся набор жилищно-коммунальных услуг и их соответствия установленным стандартам; ресурсоемкость данного жилищного фонда, включающего установленное в нем инженерное и сантехническое оборудование; площадь и благоустроенность придомового земельного участка, состояние дорожного покрытия, тротуаров, газонов, кустарников, деревьев, зон отдыха и т.д.; уровень ущерба, наносимого объекту недвижимости проживающим в нем населением. Все вышеперечисленное требует индивидуального подхода к организации содержания и эксплуатации каждого жилого дома. Для каждого такого объекта требуется самостоятельная программа управления его эксплуатацией, учитывающая все особенности жилого дома и прилегающего к нему участка. Поэтому в последние годы, в связи с проведением реформы жилищно-коммунального хозяйства, развивается принципиально новая сфера деятельности в жилищном хозяйстве города – управление жилищным фондом специализированными организациями (управляющими компаниями). От управляющей организации требуется знание строительных особенностей здания, особенностей поставки коммунальных услуг потребителям, расположения инженерных сетей как внутри дома, так и на территории земельного участка. При организации системы управления жилищным фондом города необходимо учитывать социальную значимость объектов недвижимости в жилищной сфере. Управляющей организации приходится повседневно встречаться с нанимателями и собственниками жилых помещений и членами их семей. Вся работа управляющей организации должна быть направлена на удовлетворение требований граждан, проживающих в домах, обеспечение их жилищно-коммунальными услугами, выполнение заявок на устранение неисправностей инженерных сетей и строительных конструкций. В конечном счете, именно от оценки гражданами работы управляющей организации должен зависеть успех организации на рынке предоставления услуг по управлению и эксплуатации жилищного фонда города. Организация управления жилищным хозяйством имеет ряд особенностей, отличающих жилые дома от других объектов. Одной из особенностей является то, что практически каждый жилой дом имеет несколько собственников. Собственниками являются физические лица, приватизировавшие или получившие жилые помещения в собственность по другим основаниям, юридические лица, сдающие помещения в наем или использующие их для личных нужд, муниципальные и городские власти. Наличие у объекта недвижимости нескольких собственников вносит в управление объектом определенные особенности. В соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, действующем с 01.03.05 собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Учитывая современную пассивность население, которое в массе не желает принимать участия в управлении жилищным фондом наиболее перспективным представляется последний способ управления жилыми домами. При этом согласно статьи 162 указанного Кодекса при выборе управляющей организации общим собранием собственников жилых помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления с управляющей компанией. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и пользующимся помещениями в этом доме лицам, а так же осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. В заключаемом договоре управления многоквартирным жилым домом должны быть указаны: состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома; перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления. Собственники жилищного фонда при выборе организации, которая будет заниматься управлением в жилищной сфере, должен руководствоваться следующим: - управляющая организация должна быть максимально ориентирована на удовлетворение нужд потребителей (нанимателей, собственников, арендаторов, владельцев жилых и нежилых помещений) в части предоставления им жилищно-коммунальных и эксплуатационных услуг; управляющая организация должна быть экономически заинтересована в обеспечении потребителей качественными жилищными (эксплуатация и наем) и коммунальными услугами. Организация оптимальной схемы управления жилищным фондом означает для жителей города возможность выбора той управляющей организации, которая в пределах заданных ей финансовых ресурсов обеспечит наилучшее содержание жилищного фонда и предоставление жилищно-коммунальных услуг. При этом главными задачами управляющих организаций и компаний являются: - эффективное планирование объемов работ и услуг на переданном им в управление жилищном фонде; заключение договоров с подрядными жилищно-эксплуатационными организациями и обеспечение выполнения ими договорных обязательств; - работа с населением по удовлетворению потребностей жильцов в жилищно-коммунальных услугах и повышению дисциплины платежей населения. Для успешного становления и развития профессионального управления в жилищной сфере необходимо, чтобы управляющие организации внедряли по объектные принципы управления, включая вопросы планирования, учета выполнения работ и формирования договорных отношений. Управляющие организации должны самостоятельно: - определять порядок и способ выполнения работ по управлению жилищным и нежилым фондом, а также подрядных работ по содержанию и эксплуатации жилищного и нежилого фонда, объектов внешнего благоустройства с соблюдением установленных норм и правил; - распоряжаться всеми финансовыми ресурсами, поступающими из соответствующих источников, с учетом ограничений, установленных в договоре на управление; - формировать перечень, объемы договорных работ по содержанию и обслуживанию жилищного и нежилого фонда с каждым из подрядчиков, по выполнению специальных работ, текущих и капитальных ремонтов, основываясь на выделенных на эти цели средствах (средства бюджета и средства потребителей) и итогах проведенных конкурсов на данные виды работ с соблюдением установленных норм и правил; определять необходимые объемы поставки коммунальных услуг, потребляемые в переданном в управление жилищном фонде с соблюдением установленных нормативов и стандартов качества предоставляемых услуг. Отличительной чертой жилищного хозяйства современного города как объекта управления является также сложная система финансовых потоков. Большая часть жилищно-коммунальных услуг, предоставляемых в жилищном фонде, дотируется и субсидируется из бюджетов различных уровней. Во многих муниципальных образованьях на управление жилищным фондом направляется часть средств, собираемых в качестве аренды нежилых помещений. Населению предоставляются льготы на оплату жилищно-коммунальных услуг. В настоящее время предоставление льгот регламентируется законодательными актами Российской Федерации. Кроме этого, льготы предоставляются на региональном и местном уровне. В Российской Федерации более 40% населения имеют льготы на оплату жилищно-коммунальных услуг, действует система адресной социальной помощи семьям с низкими доходами. В городах вводятся дифференцированные платежи за наем жилья, зависящие от комфортности сдаваемого в наем жилья, вводится дифференцированные тарифы на жилищно-коммунальные услуги в зависимости от степени благоустройства жилья, его износа, от занимаемой площади жилого помещения. Все это осложняет процедуру начисления платежей за предоставленные жилищно-коммунальные услуги и финансирование работ по управлению жилищным фондом. Управляющей организации необходимо отслеживать и контролировать поступление средств из всех источников финансирования, в том числе платежи каждого собственника и нанимателя жилого помещения. Организовать учет поступления средств от потребителей услуг жилищного хозяйства — достаточно сложная задача. Для ее решения в структуре управляющей организации создаются специальные подразделения, а в отдельных городах организуются самостоятельные организации — расчетно-кассовые центры, обеспечивающие управляющие организации оперативной информацией о поступлении средств за оказанные услуги от населения. Финансовое благополучие управляющей организации зависит от того, каким образом будут организованы отношения с населением. Это означает, что население должно получать в необходимом объеме и качественные жилищные и коммунальные услуги. В свою очередь, население обязано оплатить в срок и без задолженностей предоставленные ему жилищно-коммунальные услуги. Финансирование деятельности управляющих компаний значительно осложняет отсутствие реальных механизмов ликвидации задолженности потребителей жилищных и коммунальных услуг, что приводит, соответственно, к образованию и росту задолженности уже перед подрядными эксплуатационными и ремонтными организациями. Существующие до сих пор механизмы не позволяют осуществлять оперативное получение задолженности от населения. Судебный порядок (например, оплата госпошлины), также требует авансирования определенных сумм (10% от взыскиваемых сумм) и не создает возможности для скорого получения указанных средств. Причины неплатежей граждан за жилищно-коммунальные услуги могут быть различного плана: финансовые, социальные, психологические. Поэтому необходим всесторонний анализ причин неплатежей для разработки системы организационных мер со стороны управляющих компаний по их предупреждению и устранению. В таблице 1 представлена схема, согласно которой должники разбиты на условные группы в зависимости от возможных причин неоплаты жилищно-коммунальных услуг, а также показаны возможные ответные шаги по ликвидации возникающей задолженности. При этом представляется целесообразным всю организационную работу с должниками по оплате жилищно-коммунальных услуг разделить на две части, которые представляют собой комплекс мер превентивного (досудебного) и принудительного (судебного) воздействия на должников. На любом этапе применения мер досудебного и судебного воздействия, вплоть до выселения или продажи жилого помещения, задолженность может быть погашена должником. В этом случае последующие меры не применяются. Таблица 4 - Основные группы должников по оплате жилищно-коммунальных услуги возможные меры по ликвидации долгов
Таким образом, основной целью совершенствования системы управления жилищным хозяйством на современном этапе является формирование эффективной системы профессионального управления содержанием и эксплуатацией жилищного фонда на конкурсной основе. В сложившихся условиях целесообразно сместить приоритеты в области управления жилищным фондом от использования административных методов к применению рыночных экономических механизмов, так как в современных условиях отсутствия экономических стимулов для повышения качества содержания жилищного и нежилого фонда городские власти не могут обеспечить достаточно эффективную работу государственных управляющих жилищных организаций и всеобъемлющий контроль за этой деятельностью. Принятие своевременных и эффективных управленческих решений не может осуществляться в условиях жесткого определения и регламентирования способов и методов деятельности управляющих организаций. Детальные, экономически обоснованные планы конкретных мероприятий по организации содержания жилищного фонда должны определяться самостоятельными решениями управляющих организаций, основанными на положениях, закрепленных в договорах на управление, и в соответствии с федеральными и городскими стандартами, требованиями к регламенту, качеству и периодичности выполнения работ и жилищно-коммунального обслуживания потребителей. Организация такой системы управления жилищным хозяйством города приведет к созданию нормальных развитых рыночных отношений в этой сфере, существенному улучшению жилищного обслуживания населения, а также созданию условий для привлечения организаций различных форм собственности к деятельности по управлению, содержанию и эксплуатации жилищного фонда. |