Гражданское право 1. Купляпродажа (кп). (Глава 30)
 Скачать 1.55 Mb.
|
|
4 Предмет договора и др условия Предмет договора – недвижимость (ст 130 ГК). К числу недвижимости относится и незавершенное строительство. К недвижимости относятся и жилые помещения не явл отдельными зданиями. (ст 15,16 ЖК, ФЗ 1 «О гос регистрации прав на недвижимость и сделок с ним») Ст 1 ФЗ о гос регистрации относит нежилые помещения в составе здания, сооружения к недвижимости. Особое правило в отношении к-п установлены для жилых помещений в кот проживают лица сохранившие в соотв с законом право пользования жил помещением после приобретения покупателем. Для разрешения введена норма в соотв с кот сущ условием к-п жил помещения в кот проживают названные лица является перечень таких лиц и характер такого пользования.(ст 558 ГК) Цена – сущ условие. Цена – должна быть точно определена. Общие положения не действуют.(ст 555 ГК) П 2 ст 555 ГК – презумпция о том что цена на здание, сооружение вкл цену зем участка под зданием, в том числе право на зем участок. 5 Права и обязанности сторон. Почти полностью совпадают с предыдущими. (по &1 гл 30 ГК) Одна из основных особенностей продажи недвижимости составляет обязанность продавца по передаче покупателю не только недвижимости расположенной на ЗУ но и права на ЗУ. Права на ЗУ при продажи недвижимости, расположенной на ЗУ. (ст 552 ГК, ст 35 ЗК, (ст 553 ГК утратила силу.)) Ст 33 ЗК: предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение 1. При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком. 2. Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 настоящего Кодекса. 3. Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса. 4. Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: 1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; 2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса. Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение. 5. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в порядке, установленном настоящей статьей, и в соответствии с пунктом 2 статьи 5, пунктом 3 статьи 15, пунктом 1 статьи 22 и пунктами 4 и 5 статьи 28 настоящего Кодекса. Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, строений, сооружений, на которые это правило не распространяется. ЗУ в пределах которого расположено здание, сооружение предназначен для его обслуживания, связан общим назначением, согласно правилам ст 135 ГК. Ст 552 ГК – принцип единства судьбы и продаваемого ЗУ и прочно связанных с ним объектов. П 1 ст 552 ГК – правило: покупателю здания или сооружения одновременно с передачей прав на недвижимость передаются права на ЗУ, которые необходимы для использования недвижимости (аналогично закреплено в ст 1, 35 ЗК). Тем самым в ГК и ЗК закреплено положение о праве покупателя на здание, сооружение, иной недвижимости на занимаемую недвижимостью ЗУ бесспорно. Это право (право на землю) не зависит от характера прав продавца на такой ЗУ. При этом согласно п 2 ст 35 ЗК предельные размеры площади части ЗУ занятой зданием строением и необходимой для их использования опр в соотв со ст 33 ЗК исходя из утвержденной в устан порядке норм отвода земель для конкретных видов деят-ти (предпринимат деят-ти, застройки и др). Разъяснения в п 13 Постановления ВАС №11: Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ. При этом согласно пункту 2 статьи 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации. Правило ст 552 ГК следует толковать и как запрет на продажу здания или сооружения без соотв передачи прав на ЗУ. Лишь в редких случаях допускается отрыв ЗУ от здания, сооружения. Согласно п 4 ст 35 ЗК – отчуждение части здания, сооружения и др, которая не может быть выделена без выделения в натуре или в случае отчуждения здания строения находящегося на ЗУ изъятом из оборота, то в этом случае у покупателя право сервитута. Право на ЗУ у покупателя бесспорно. Вид права на ЗУ зависит от характера прав на землю продавца здания, сооружения. Ситуация 1: согласно п 2 ст 552 ГК в случае когда продавец здания сооружения явл соб-ком ЗУ – покупатель также приобретает пс на ЗУ если иное не предусм законом. Исключение: иностр граждане не могут приобретать на пс. (п 3 ст 15 ЗК) Ситуация 2: здание, сооружение продавца находятся на чужом ЗУ. Согласно п 3 ст 552 ГК, П 1 СТ 35 ЗК – покупатель здания сооружения др недвижимости приобретает право пользования участком на тех же условиях что и продавец. Исключение: В П 14 Постановления ВАС №11 говорится, что необходимо учитывать, что покупатель здания расположенного на ЗУ с правом аренды продавца, с момента регистрации пс на здание, приобретает право пользователя на праве аренды, независимо от заключения договора аренды между покупателем и соб-ком. В данном случае к соб-ку строения сооружения переходит то право, на основании которого ЗУ принадлежали прежнему соб-ку недвижимости. Но и это правило имеет исключения в силу ст 13 Вводного закона части 2 ГК (прежде всего это ПБП). По ЗК РФ на праве ПБП ЗУ граждан не предоставляются, а только юр лицам по ст 20 ЗК. Эти лица должны переоформить ПБП на право аренды либо выкупить землю до 1 января 2010 и 2013 года.(аналогично для ПНВ) На практике продавец отказывается от ПБП, а покупатель в свое время подает заявление о приобретении ЗУ или аренде. Особенности продажи жил помещений: П 2 Ст 558 ГК – договор заключен в момент гос регистрации сделки. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. П 4 ст 292 ГК – отчуждение жил помещения в кот проживают, наход под опекой или попечительством члены семьи собственника, либо оставшиеся без родит попечения несоверш дети (внуки) допускается лишь с согласия органа опеки и попечительства. Последний вопрос самостоятельно. Договор к-п предприятия. (КПП) План 1 Понятии КПП. Правовое регулирование. 2 Стороны КПП. 3 Форма договора и порядок его заключения. 4 Предмет договора и др условия. 5 Права кредитора и продавца предприятия при продаже предприятия. Библиография: ФЗ от 2002 г «О ГУП и МУП», О гос регистрации прав на недв имущества (ст 22 особое внимание), О приватизации гос и мун имущества (11 13 27 32 – особое внимание), Об ипотеке (ст 71 - 73), Постановление Правительства № 432. 1 Понятии КПП. Правовое регулирование. Ст 559 ГК - определение. По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (статья 132), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. Возмездный, консесуальный, двусторонне обязывающий. В правовом регулировании КПП приоритет параграфа 8, согласно п 2 ст 549 ГК следуют нормы параграфа 7 по продаже недвижимости, а далее общие положения к-п (по п 5 ст 454 ГК). Специфика КПП находящихся в гос или мун соб-ти согласно ст 217 ГК, 27 ФЗ о приватизации определяется правилами ФЗ о приватизации гос и мун им-ва и при этом согласно ст 217 ГК при приватизации гос и мун им-ва, предусм ГК положения применяются если нет в спец законе. Выделение КПП в самостоятельный вид договора к-п обусловлено тем, что предприятие в целом – особый вид недв-ти, а также тем что продается не только недвижимость, но и бизнес. КПП не влечет прекращение предпринимательской деят-ти которая осущ продавцом до продажи предприятия. Продажа предприятия не должна влечь изменения правового статуса продавца или покупателя. Исключение – случаи, когда при продаже предприятия продается весь имущественный комплекс юр лица. (по ст 27 ФЗ «О приватизации»)(Например …….. унитарного предприятия покупателю прекращается унитарное предприятия имущественный комплекс которого …….) 2 Стороны КПП Стороны КПП должны быть предпринимателями. Особый субъектный состав КПП характерен для продажи предприятий находящихся в гос или мун соб-ти. Ст 6 ФЗ «О приватизации» – Правительство определяет кто будет продавцом гос имущ-ва, определяет спец гос органы. Продавец для субъектов определяют органы гос власти субъектов РФ или актами органов м\с. Исходя из положений ст 6 ФЗ «О приватизации» продавцом федерального предприятия выступает фед агенство по управлению гос имуществом (Росимущество). Покупатель гос, мун унитарного предприятия: по ст 5 ФЗ «О приватизации» - покупателями гос мун предприятия в порядке приватизация могут быть любые физ юр лица, за исключением ГУП, МУП, гос или мун учреждений, юр лиц в уставном капитале которых доля РФ, субъектов РФ, мун образований ≥ 25%. 3 Форма договора. Порядок заключения. Форма КПП – письменная, подлежит гос регистрации (п 3 ст 560 ГК). Заключен с момента гос регистрации. 4 Предмет договора и др условия. Предмет – предприятие как имущ комплекс. (ст 132 ГК) Имущественный комплекс до продажи должен быть определен и удостоверен. (оценщиками, бухгалтерами) Передача предприятия может состояться только после гос регистраиции. Риск случайной гибели или повреждения им-ва переходит в момент передачи предприятия, а не его регистрации. Переход права соб-ти на предприятие в момент гос регистрации перехода пс.(ст 564 ГК) Законодатель определяет момент возможной регистрации перехода пс. Ст 564 ГК – регистрация покупателем пс проводится непосредственно после передачи предприятия. Иной момент может быть определен договором, но не законом. Хотя в спец нормах о приватизации встречается правило иначе определяющее момент перехода пс на предприятия. В частности в ст 27, 32 ФЗ «О приватизации» пс на ГУПы, МУПы переходит после полной его оплаты и погашении задолженности перед бюджетными или внебюджетными фондами. 5 Права кредиторов продавца при продажи предприятия Предприятие - живой механизм. Ст 562 ГК - кредиторы продавца по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны быть до его передачи письменно уведомлены продавцом или покупателем. Кредитор при этом вправе в соотв с правилами ст 391 ГК дать согласие на перевод долга или не дать согласия на перевод долга. Если кредитор письменно не сообщил о согласии на перевод, а продавец такой перевод осуществил без согласия кредитора, то кредитор вправе потребовать досрочного прекращения обязательства или даже признать недействительным КПП (скорее всего в части) в течении 3х месяцев. Это пресекательная норма. Статья 22. Государственная регистрация прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним 1. Права на земельные участки и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия как имущественного комплекса, их ограничения (обременения), сделки с данными объектами недвижимого имущества подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав по месту нахождения данных объектов в порядке, установленном настоящим Федеральным законом. 2. В случае необходимости совершения сделки в отношении предприятия как имущественного комплекса государственная регистрация наличия и перехода права на предприятие в целом и сделки с ним проводятся федеральным органом в области государственной регистрации. Зарегистрированные переход права на предприятие, ограничение (обременение) права на предприятие являются основанием для внесения записей о переходе права, об ограничении (обременении) права на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав предприятия как имущественного комплекса, в Единый государственный реестр прав по месту нахождения объекта недвижимого имущества. 3. Правила внесения записей о правах на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в Единый государственный реестр прав и взаимодействия между органами, осуществляющими государственную регистрацию прав, определяются федеральным органом исполнительной власти в области юстиции. Статья 11. Определение состава подлежащего приватизации имущественного комплекса унитарного предприятия 1. Состав подлежащего приватизации имущественного комплекса унитарного предприятия определяется в передаточном акте. Передаточный акт составляется на основе данных акта инвентаризации унитарного предприятия, аудиторского заключения, а также документов о земельных участках, предоставленных в установленном порядке унитарному предприятию, и о правах на них. В передаточном акте указываются все виды подлежащего приватизации имущества унитарного предприятия, включая здания, строения, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, в том числе обязательства унитарного предприятия по выплате повременных платежей гражданам, перед которыми унитарное предприятие несет ответственность за причинение вреда жизни и здоровью, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права. В передаточный акт включаются сведения о земельных участках, подлежащих приватизации в составе имущественного комплекса унитарного предприятия. Передаточный акт должен содержать также расчет балансовой стоимости подлежащих приватизации активов унитарного предприятия, а в случае создания открытого акционерного общества путем преобразования унитарного предприятия - сведения о размере уставного капитала, количестве и номинальной стоимости акций. 2. Расчет балансовой стоимости подлежащих приватизации активов унитарного предприятия производится на основе данных промежуточного бухгалтерского баланса, подготавливаемого с учетом результатов проведения инвентаризации имущества указанного предприятия, на дату составления акта инвентаризации. Балансовая стоимость подлежащих приватизации активов унитарного предприятия определяется как сумма стоимости чистых активов унитарного предприятия, исчисленных по данным промежуточного бухгалтерского баланса, и стоимости земельных участков, определенной в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи, за вычетом балансовой стоимости объектов, не подлежащих приватизации в составе имущественного комплекса унитарного предприятия. 3. Стоимость земельных участков принимается равной их кадастровой стоимости в случае создания открытого акционерного общества путем преобразования унитарного предприятия. В иных случаях стоимость земельных участков принимается равной рыночной стоимости земельных участков, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. (п. 3 в ред. Федерального закона от 24.07.2007 N 212-ФЗ) 4. При приватизации имущественного комплекса унитарного предприятия имущество, не включенное в состав подлежащих приватизации активов указанного предприятия, изымается собственником. Правительством Российской Федерации могут быть установлены виды исключительных прав, не подлежащих приватизации в составе имущественного комплекса унитарного предприятия и передаваемых покупателю в пользование по лицензионному или иному договору. 5. Особенности определения состава подлежащих приватизации активов организаций атомного энергопромышленного комплекса Российской Федерации и расчета их стоимости устанавливаются Федеральным законом "Об особенностях управления и распоряжения имуществом и акциями организаций, осуществляющих деятельность в области использования атомной энергии, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Статья 13. Способы приватизации государственного и муниципального имущества 1. Используются следующие способы приватизации государственного и муниципального имущества: 1) преобразование унитарного предприятия в открытое акционерное общество; 2) продажа государственного или муниципального имущества на аукционе; 3) продажа акций открытых акционерных обществ на специализированном аукционе; 4) продажа государственного или муниципального имущества на конкурсе; 5) продажа за пределами территории Российской Федерации находящихся в государственной собственности акций открытых акционерных обществ; 6) продажа акций открытых акционерных обществ через организатора торговли на рынке ценных бумаг; 7) продажа государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения; 8) продажа государственного или муниципального имущества без объявления цены; 9) внесение государственного или муниципального имущества в качестве вклада в уставные капиталы открытых акционерных обществ; 10) продажа акций открытых акционерных обществ по результатам доверительного управления. 2. Приватизация имущественного комплекса унитарного предприятия в случае, если размер уставного капитала, определенный в соответствии со статьей 11 настоящего Федерального закона, превышает минимальный размер уставного капитала открытого акционерного общества, установленный законодательством Российской Федерации, может осуществляться только путем преобразования унитарного предприятия в открытое акционерное общество. В иных случаях приватизация имущественного комплекса унитарного предприятия осуществляется другими предусмотренными настоящим Федеральным законом способами. 3. Приватизация имущественных комплексов федеральных унитарных предприятий и находящихся в федеральной собственности акций открытых акционерных обществ, балансовая стоимость основных средств которых на последнюю отчетную дату превышает пять миллионов минимальных размеров оплаты труда, а также имущества, соответствующего иным критериям, установленным Правительством Российской Федерации, может осуществляться: путем преобразования унитарного предприятия в открытое акционерное общество; на аукционе; на специализированном аукционе; посредством продажи за пределами территории Российской Федерации находящихся в государственной собственности акций открытых акционерных обществ; посредством внесения в соответствии с нормативными правовыми актами Президента Российской Федерации федерального имущества в качестве вклада в уставный капитал стратегического акционерного общества. 4. Приватизация имущества, не соответствующего указанным в пункте 3 настоящей статьи критериям, может осуществляться: путем преобразования унитарного предприятия в открытое акционерное общество; на аукционе; на специализированном аукционе; на конкурсе; посредством внесения акций в качестве вклада в уставный капитал открытого акционерного общества. В случае, если аукцион, специализированный аукцион или конкурс по продаже такого имущества был признан не состоявшимся в силу отсутствия заявок либо участия в нем одного покупателя, приватизация может быть осуществлена другим установленным пунктом 1 настоящей статьи способом в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом. 5. Приватизация государственного и муниципального имущества осуществляется только способами, предусмотренными настоящим Федеральным законом. Статья 27. Особенности сделок, связанных с продажей имущественного комплекса унитарного предприятия 1. Имущественный комплекс унитарного предприятия может быть продан в собственность юридических лиц, а также граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, в порядке и способами, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей. Состав подлежащего продаже имущественного комплекса унитарного предприятия определяется в соответствии со статьей 11 настоящего Федерального закона. Опубликование прогнозного плана (программы) приватизации является уведомлением кредиторов о продаже имущественного комплекса унитарного предприятия. Заявленные кредиторами требования рассматриваются в установленном порядке при определении состава подлежащего продаже имущественного комплекса унитарного предприятия, при этом не требуется согласие кредиторов на перевод их требований на покупателя. 2. После исполнения покупателем условий договора купли-продажи имущественного комплекса унитарного предприятия с покупателем подписывается передаточный акт. По обязательствам, не учтенным в передаточном акте, Российская Федерация, субъект Российской Федерации, муниципальное образование ответственности не несут. Существенные изменения, произошедшие в составе имущественного комплекса унитарного предприятия после опубликования информационного сообщения о продаже этого комплекса и до подписания передаточного акта, могут являться основанием отказа от заключения договора купли-продажи имущественного комплекса унитарного предприятия. 3. Право собственности на имущественный комплекс унитарного предприятия переходит к покупателю в порядке, предусмотренном пунктами 3 и 4 статьи 32 настоящего Федерального закона, при условии погашения задолженности (при ее наличии) по уплате налогов и иных обязательных платежей в бюджеты всех уровней и государственные внебюджетные фонды. С момента перехода к покупателю права собственности на имущественный комплекс унитарного предприятия прекращается право хозяйственного ведения унитарного предприятия, имущественный комплекс которого продан. 4. Договор купли-продажи имущественного комплекса унитарного предприятия, передаточный акт, а также документ, подтверждающий погашение задолженности (при ее наличии) по уплате налогов и иных обязательных платежей в бюджеты всех уровней и государственные внебюджетные фонды, является основанием государственной регистрации перехода права собственности на имущественный комплекс унитарного предприятия к покупателю. 5. С переходом права собственности на имущественный комплекс унитарного предприятия к покупателю прекращается унитарное предприятие, имущественный комплекс которого продан. Порядок внесения записи о прекращении унитарного предприятия в государственный реестр юридических лиц определяется Правительством Российской Федерации. Статья 32. Оформление сделок купли-продажи государственного или муниципального имущества 1. Продажа государственного или муниципального имущества оформляется договором купли-продажи. 2. Обязательными условиями договора купли-продажи государственного или муниципального имущества являются: сведения о сторонах договора; наименование государственного или муниципального имущества; место его нахождения; состав и цена государственного или муниципального имущества; количество акций открытого акционерного общества, их категория и стоимость; в соответствии с настоящим Федеральным законом порядок и срок передачи государственного или муниципального имущества в собственность покупателя; форма и сроки платежа за приобретенное имущество; условия, в соответствии с которыми указанное имущество было приобретено покупателем; порядок осуществления покупателем полномочий в отношении указанного имущества до перехода к нему права собственности на указанное имущество; сведения о наличии в отношении продаваемых здания, строения, сооружения или земельного участка обременения (в том числе публичного сервитута), сохраняемого при переходе прав на указанные объекты; иные условия, установленные сторонами такого договора по взаимному соглашению. Обязательства покупателя в отношении приобретаемого государственного или муниципального имущества должны иметь сроки их исполнения, а также определяемую в соответствии с законодательством Российской Федерации стоимостную оценку, за исключением обязательств, не связанных с совершением действий по передаче приобретаемого государственного или муниципального имущества, выполнением работ, уплатой денег. 3. Право собственности на приобретаемое государственное или муниципальное имущество переходит к покупателю в установленном порядке после полной его оплаты с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом. 4. Право собственности на приватизируемое недвижимое имущество переходит к покупателю со дня государственной регистрации перехода права собственности на такое имущество. Основанием государственной регистрации такого имущества является договор купли-продажи недвижимого имущества, а также передаточный акт или акт приема-передачи имущества. Расходы на оплату услуг регистратора возлагаются на покупателя. Статья 69. Ипотека предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на котором они находятся При ипотеке предприятия как имущественного комплекса (далее - предприятие) право залога распространяется на все входящее в его состав имущество (пункт 2 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации). Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка. На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое предприятие, здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества. Статья 70. Ипотека предприятия как имущественного комплекса 1. Передача предприятия в ипотеку допускается при наличии согласия собственника имущества, относящегося к предприятию, или уполномоченного им органа. Договор об ипотеке предприятия, заключенный с нарушением этого требования, ничтожен. 2. Если предметом ипотеки является предприятие и иное не предусмотрено договором, в состав заложенного имущества входят относящиеся к данному предприятию материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, исключительные права. 3. Состав передаваемого в ипотеку относящегося к предприятию имущества и оценка его стоимости определяются на основе полной инвентаризации данного имущества. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества, относящегося к предприятию, являются обязательными приложениями к договору об ипотеке. В случаях, если проведение оценки является обязательным в силу закона, отчет об оценке имущества, относящегося к предприятию, также является обязательным приложением к договору. Статья 71. Обязательства, которые могут обеспечиваться ипотекой предприятия 1. Ипотекой предприятия может быть обеспечено обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости имущества, относящегося к предприятию. 2. Ипотекой предприятия обеспечивается денежное обязательство, подлежащее исполнению не ранее чем через год после заключения договора об ипотеке. В случае, когда договором предусмотрено, что ипотекой предприятия обеспечивается обязательство с менее продолжительным сроком исполнения, право на обращение взыскания на предмет ипотеки по неисполненному или ненадлежащим образом исполненному обязательству возникает у залогодержателя по истечении года с момента заключения договора об ипотеке. Статья 72. Права залогодателя в отношении заложенного предприятия 1. Залогодатель вправе продавать, обменивать, сдавать в аренду, предоставлять в заем имущество, относящееся к предприятию, переданному в ипотеку, и иным образом распоряжаться указанным имуществом, а также вносить изменения в состав данного имущества, если это не влечет уменьшения указанной в договоре об ипотеке общей стоимости имущества, относящегося к предприятию, а также не нарушает других условий договора об ипотеке. Без разрешения залогодержателя залогодатель не вправе передавать имущество, относящееся к предприятию, в залог, совершать сделки, направленные на отчуждение недвижимого имущества, относящегося к предприятию, если иное не установлено договором об ипотеке. 2. В случае непринятия залогодателем предприятия мер по обеспечению сохранности заложенного имущества, неэффективного использования этого имущества, что может привести к уменьшению стоимости предприятия, залогодержатель вправе обратиться в суд с требованием о досрочном выполнении обеспеченного ипотекой обязательства или введении ипотечного контроля за деятельностью залогодателя. Решением суда залогодержатель в порядке ипотечного контроля может быть уполномочен: требовать от залогодателя регулярно представлять бухгалтерские и иные отчетные документы, предварительно согласовывать вопросы, связанные с заключением сделок с относящимся к предприятию имуществом; обращаться к собственнику имущества, относящегося к предприятию, или уполномоченному им органу с требованием о расторжении контракта с руководителем предприятия; предъявлять в суд иски о признании сделок, заключенных залогодателем, недействительными; осуществлять иные права, предусмотренные ипотечным контролем за деятельностью залогодателя. Статья 73. Обращение взыскания на заложенное предприятие 1. В случае неисполнения залогодателем обязательства, обеспеченного ипотекой предприятия, взыскание на заложенное имущество может быть обращено только по решению суда. 2. К покупателю, который приобрел на публичных торгах предприятие, переходят относящиеся к последнему права и обязанности собственника предприятия с момента государственной регистрации права собственности на приобретенное имущество. |