ЭКОЦЕНКА. Курсовая работа Градостроительные принципы планировки и застройки жилых территорий и требования к жилой застройке
 Скачать 4.51 Mb.
|
|
Формы комплексного и устойчивого развития территории Развитие застроенной территории (для территории, занятой аварийными и ветхими многоквартирными домами) Комплексное освоение территорий (победитель аукциона на право аренды земельного участка заключает договор о комплексном освоении территории) Комплексное развитие территории по инициативе правообладателей участков (применяется при строительстве внеплощадной инфраструктуры на земле муниципалитета за счет одного или нескольких правообладателей земельных участков, заключающих договор о комплексном развитии территории с органами местного самоуправления) Комплексное развитие территории по инициативе органа местного самоуправления (применяется при необходимости регенерации территории с ветхим (несоответствующим градостроительному регламенту) нежилым фондом, ветхим малоэтажным жильем Рисунок 6. Формы комплексного развития территории 1. Развитие застроенной территории (ст. 46.1—46.3 Градостроительного кодекса РФ) - регенерация территории с ветхими многоквартирными домами при отсутствии явной возможности изъятия земельных участков для муниципальных нужд. Проблемы: - Хотя закон в данном случае ориентирован на комплексность территории, на практике может происходить иначе. Формально закон не регулирует размер территории и количество домов, в отношении которых может быть реализован проект развития застроенной территории, в результате чего вместо комплексного развития территории может быть реализован и точечный проект [60]. - Помимо указанных п. 3 ст. 46.1 Градостроительного кодекса РФ объектов на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, могут находиться лишь объекты инженерной инфраструктуры, обеспечивающие исключительно функционирование многоквартирных домов. В действительности на территории, как правило, имеются и иные объекты капитального строительства, например сараи, в связи с чем формально есть основания для оспаривания решения [65]. - Согласно правовой позиции Верховного суда РФ, изложенной в Определении от 27.10.2015 № 309-КГ15-5924 по делу № А07-21632/2013, заключение договора о развитии застроенной территории не является достаточным основанием для изъятия земельных участков для государственных (муниципальных) нужд. В этой связи необходимо отметить, что в соответствии с поручением губернатора Воронежской области от 24.03.2014 № 9 следует «обеспечить через механизм развития застроенных территорий комплексное освоение земельных участков, освобожденных после расселения и сноса аварийных домов». Таким образом, определено, что земельные участки, освобожденные в результате сноса аварийных многоквартирных жилых домов и расположенные в границах территории, подлежащей развитию, должны использоваться в качестве «стартовых» при заключении договора о развитии с инвестором–победителем открытого аукциона на право заключения договора, то предоставление для использования земельных участков отдельно от договора о развитии застроенной территории не представляется возможным. Предоставление инвесторам территорий с исключением из них земельных участков под аварийными домами приведет к образованию точечных земельных участков на соответствующей территории, и тем самым создаст условия, неприемлемые для проектирования и размещения группы жилых домов, что, в свою очередь, также окажет отрицательное влияние на городское строительство в целом [50]. С помощью реализации проектов развития застроенных территорий и за счет привлечения средств инвесторов-застройщиков решается проблема расселения граждан из аварийного и ветхого жилого фонда. Представляется целесообразным максимально привлекать к участию в мероприятиях по расселению аварийных домов внебюджетные источники финансирования, но на вовлечение инвесторов в проекты развития застроенных территорий оказывает влияние ряд сдерживающих факторов и непреодолимых рисков, которые в настоящее время не отрегулированы (рисунок 7):                 Сдерживающие факторы и риски при реализации проектов развития застроенных территорий Необходимость разрешения проблем, связанных с расселением жильцов Проблема выполнения градостроительных нормативов при разработке документации по планировке территории Проблема оборота земельных участков при развитии застроенных территорий (объект аукциона — это право на заключение договора, став стороной такого договора, частный субъект получает право на использование земельных участков на территории) и комплексном освоении территории Длительность процедуры оформления правоустанавливающих документов на землю Затраты инвестора-застройщика на выкуп у собственников гаражей и сараев Проблема взаимодействия с территориальным управлением Росимущества в Воронежской области по вопросу включения мероприятий относительно объектов федеральной собственности Получение инвесторами-застройщиками технических условий на энерго-, водо-, газо- снабжение, оплата техприсоединения Отсутствие свободных мощностей по электроэнергии, необходимость их закупки на вторичном рынке Рисунок 7 – Сдерживающие факторы и риски при реализации проектов развития застроенных территорий 2. Комплексное освоение территорий (ст. 46.4 Градостроительного кодекса РФ) - проводится в сфере строительства основных жилых (нежилых) объектов при первичном предоставлении участка из публичных земель: на торгах предоставляются земельные участки, не обремененные правами третьих лиц; победитель аукциона заключает договор о комплексном освоении территории. В результате комплексного освоения территорий свободная земля осваивается комплексным образом [43]. 3. Комплексное развитие территории по инициативе правообладателей участков (ст. 46.9 Градостроительного кодекса РФ) - применяется при строительстве внеплощадной инфраструктуры на земле муниципалитета за счет одного или нескольких правообладателей земельных участков, заключающих договор о комплексном развитии территории, стороной в котором могут быть как собственники, так и арендаторы муниципальных земельных участков, с органами местного самоуправления. В данном случае необходимо наличие обязательств по строительству объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур. Согласно п. 3 ч. 14 ст. 46.9 Градостроительного кодекса РФ это может происходить как за счет бюджета, так и за счет правообладателей. Данная форма позволяет инвестору профинансировать строительство объектов инфраструктуры целевым образом [50]. 4. Комплексное развитие территории по инициативе органа местного самоуправления (ст. 46.10 Градостроительного кодекса РФ) - применяется при необходимости регенерации территории с ветхим (несоответствующим градостроительному регламенту) нежилым фондом, ветхим малоэтажным жильем. Инвестор получает широкие возможности по изъятию земли и ее дальнейшему коммерческому использованию. Решение о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления может быть принято в отношении территории, на которой расположены [39]: - объекты капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), признанные в установленном Правительством РФ порядке аварийными и подлежащими сносу; - объекты капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления; - виды разрешенного использования которых и (или) виды разрешенного использования и характеристики расположенных на которых объектов капитального строительства не соответствуют видам разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства и предельным параметрам строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки; - на которых расположены объекты капитального строительства, признанные в соответствии с гражданским законодательством самовольными постройками. Необходимым условием реализации проекта комплексного развития территории по инициативе органа местного самоуправления является указание соответствующей территории в правилах землепользования или застройки. Статьей 56.12 Земельного кодекса РФ [4] предусмотрена упрощенная и ускоренная процедура изъятия земельных участков при комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления: - подписание соглашения об изъятии должно быть осуществлено в течение месяца; - решение суда об изъятии подлежит немедленному исполнению, при этом в судебном порядке оспаривается прежде всего размер компенсации. В этом случае освобождение земельных участков от прав третьих лиц происходит силами органов местного самоуправления. В настоящее время в действующее законодательство вносятся изменения, предусматривающие распространение действия ст. 56.12 Земельного кодекса РФ на проекты развития застроенных территорий. Таким образом, договор о развитии застроенной территории, договор о комплексном освоении территории, договор комплексного развития территории являются правовыми формами, которые позволяют осуществлять реновацию более крупного элемента планировочной структуры поселения, чем один земельный участок. В связи с тем, что финансовые возможности муниципалитетов по строительству объектов коммунальной, социальной и транспортной инфраструктур сократились, использование вышеперечисленных механизмов при осуществлении городской застройки является необходимым для обеспечения вновь построенных жилых кварталов объектами социальной и инженерной инфраструктуры [66]. Наиболее вероятная сфера практического применения механизма развития застроенной территории — регенерация территории с ветхими многоквартирными домами при отсутствии возможности изъятия земельных участков для муниципальных нужд. Комплексное освоение территории проводится в сфере строительства основных жилых или нежилых объектов при первичном предоставлении из публичных земель участка, свободного от прав третьих лиц, для строительства, в том числе, объектов инфраструктуры. Комплексное развитие по инициативе правообладателя недвижимости применяется при строительстве внеплощадной инфраструктуры на публичной земле, при этом строительство объектов инфраструктуры может осуществляться как за счет бюджета, так и за счет правообладателей. Все перечисленные механизмы позволяют более эффективно использовать городские территории при осуществлении застройки [50]. С учетом изложенного, в качестве первоочередной меры по внедрению вышеперечисленных механизмов при предоставлении и застройке земельных участков на территории городского округа город Воронеж представляется целесообразным определить территории, пригодные для реализации данных процедур, а также рассмотреть вопрос о внесении изменений в Правила землепользования и застройки городского округа город Воронеж [17] для определения соответствующих территориальных зон. Необходимо отметить, что ранее проблема комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства в значительной степени была решена постановлением Воронежской городской Думы от 23.05.2002 № 98-I «О регулировании отношений субъектов градостроительной деятельности» (отменено решением Воронежской городской Думы от 25.10.2006 № 206-II), которым решались задачи [44]: урегулировать взаимодействие строительных организаций и организаций коммунального комплекса; установить объем затрат застройщиков на строительство объектов социальной, транспортной, инженерной инфраструктур; организовать передачу в муниципальную собственность объектов транспортной, социальной, инженерной инфраструктур на основе договоров об условиях строительства без участия в этом процессе бюджета города, что позволило в итоге снизить количество бесхозяйных объектов. Имевшая место практика взаимовыгодной деятельности застройщиков, администрации городского округа, организаций коммунального комплекса в условиях изменившихся требований законодательства позволяет сделать вывод о необходимости усовершенствования нормативно-правового регулирования в развитие норм Градостроительного кодекса РФ для использования механизмов развития застроенных территорий и комплексного развития территорий применительно к территории городского округа город Воронеж [30]. Можно выделить следующие основные проблемные вопросы застройки территории городского округа город Воронеж [50]. Первая – это так называемая «точечная застройка». Надо отметить, что определения «точечной застройки» – это строительство какого-либо объекта в месте, логически, а зачастую и физически для этого не приспособленном и не предназначенном. Примеров тому множество, при этом зачастую уполномоченные органы местного самоуправления (в данном случае – администрация городского округа город Воронеж) не имеют формальных оснований отказать в выдаче разрешения на строительство правообладателя земельного участка, поскольку перечень оснований для отказа закреплен в ст. 51 Градостроительного кодекса РФ [1] и является исчерпывающим.  Рисунок 8 – Распределение жилых новостроек по этажности в 2018 году Еще одна проблема, которая перекликается с первой и зачастую является причиной ее возникновения – это некорректно сформированные земельные участки под многоквартирными жилыми домами старой застройки. Большинство из таких земельных участков сформированы и поставлены на кадастровый учет по границам здания, что следует из данных публичной кадастровой карты. Данное обстоятельство порождает в свою очередь несколько проблем: 1) Периодически возникает ситуация, когда на дворовой территории формируется земельный участок из неразграниченных земель под строительство какого-либо объекта. 2) В связи с тем, что часть земли внутри кварталов, фактически занимаемая элементами благоустройства окружающих домов, юридически им не принадлежит, обязанность по содержанию такой территории возложена не на управляющие компании, как это должно быть, а на комбинаты благоустройства, в связи с чем город вынужден тратить на это бюджетные средства. 3) Кроме этого, не единичны случаи, когда при строительстве, собственник земельного участка для получения разрешения на строительство, с целью соблюдения действующих нормативов, может заявиться с участком нужного размера, а после ввода объекта - разделяет этот участок решением собственника и часть продает (как пример – строительство на ул. Лизюкова, 50а), а уже на новом участке новый собственник заявляется на новое строительство. На территории Воронежа таких участков несколько, один из них - около крупного торгового центра изначально предназначался под парковку, а впоследствии был размежован и продан под новое строительство. 4) В настоящее время в департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области (уполномоченный орган по распоряжению неразграниченными землями на территории Воронежа) начали обращаться жители ряда домов, желающие закрепить свое право на придомовые участки, однако они лишены такой возможности, так как их дома уже стоят на кадастровом учете, при этом юридическая возможность снять их с учета и увеличить придомовой участок отсутствует. Что касается жилищного строительства на территории городского округа город Воронеж, то необходимо остановиться подробнее на проблеме реализации механизма развития застроенной территории. Поскольку жилищное строительство за счет муниципалитета в чистом виде в настоящее время не осуществляется, обновление жилищного фонда на территории городского округа город Воронеж происходит за счет развития застроенных территорий. В городском округе город Воронеж действует муниципальная адресная программа «Снос и реконструкция многоквартирного жилищного фонда в городском округе город Воронеж», утвержденная решением Воронежской городской Думы от 14.07.2010 № 150-III [18], которая является основанием для принятия решения о развитии застроенных территорий. Программа реализуется фактически с 2013 года – с момента проведения пилотного аукциона на ул. 9 Января, действует до 2030 года и выступает в качестве эффективного дополнения к программе по расселению аварийного жилого фонда за счет бюджетных средств [10], причем обеспечивает решение вопроса переселения из внебюджетных источников. На территории города расположено 25 территорий, подлежащих развитию, общая площадь территорий – 196 га, уже принято решения о развитии порядка 22 застроенных территорий (локальные территории, небольшие кварталы) общей площадью порядка 70 га, на которых расположено более 328 многоквартирных домов, площадью - 188,0 тыс. кв.м. Стоит отметить, что за время реализации программы достигнуты определенные положительные результаты. Проведено 9 аукционов, из которых 7 результативных и по ним имеются заключенные договоры и соответственно инвесторы-застройщики (общая площадь - 20 га, количество домов 74 шт., площадью 49,0 тыс. кв.м). В рамках реализации заключенных договоров уже расселено 19 домов площадью порядка 11,0 тыс.кв.м, более 300 семей получили новые благоустроенные помещения.  Рисунок 9 – Ввод в эксплуатацию объектов жилищного строительства на территории города Воронежа за 2016 – 2018 гг. За период действия программы (2013 – 2018 годы) введено в эксплуатацию нового благоустроенного жилого фонда, который, в том числе, будет использован для переселения в него граждан – 23,0 тыс. кв.м. Проекты по развитию застроенных территорий реализуются на территории городского округа город Воронеж в рамках муниципальной адресной программы «Снос и реконструкция многоквартирного жилищного фонда в городском округе город Воронеж», утвержденной решением Воронежской городской Думы от 14.07.2010 № 150-III [18], в соответствии с Положением о порядке принятия решений о развитии застроенных территорий и проведении аукционов на право заключения договоров о развитии застроенных территорий в городском округе город Воронеж, утвержденным постановлением администрации городского округа город Воронеж от 25.04.2012 № 319 [19]. Методика определения начальной цены предмета аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории определена Законом Воронежской области от 06.07.2009 № 78-ОЗ «Об установлении методики определения начальной цены предмета аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории» [12]. В середине 2000 годов в Воронеже уже была предпринята попытка расселения ветхого жилья, но она не получила полного развития из-за необоснованно завышенных требований расселяемых граждан. По свидетельству представителей крупных воронежских строительных компаний условия, которые выдвигали расселяемые граждане, невозможно было реализовать в рамках коммерческих проектов, в связи с чем коммерческое расселение фактически прекратилось [59]. Вторая попытка организовать процесс расселения ветхого жилья была предпринята с вступлением в силу в 2007 году Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» [10], когда основная часть финансирования мероприятий по расселению была возложена на Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства. В настоящее время программа расселения аварийного жилья, признанного таковым до 2012 года, к 1 апреля выполнена на 98,5% — всего с начала ее реализации расселено 10,6 млн. кв. м (по данным Фонда содействия реформированию ЖКХ (далее - Фонд ЖКХ). Программа расселения за бюджетные средства действует с 2014 года и должна была завершиться 1 сентября 2017 года. Решением президента работа всей программы была продлена до конца 2018 года. Общий бюджет переселения граждан из аварийного жилья составил 576,7 млрд. руб. Досрочно программу удалось выполнить лишь 13 регионам, а в предусмотренный первоначально срок (к осени) завершили расселение программного аварийного жилья 44 субъекта Российской Федерации. Выявлено 141,3 тыс. кв. м дополнительного аварийного жилья, которое не включено в целевые показатели программы – для их расселения правительство выделило десяти регионам 3,2 млрд. руб. [28] Вместе с тем, площади аварийного жилья, которое признано таковым после 1 января 2012 года, уже превысили площади расселения в рамках программы. Так, по состоянию на 1 апреля насчитывается уже 12,2 млн. кв. м такого жилья (против 10,8 млн. кв. м). К этому времени 29 регионов уже приступили к расселению такого аварийного фонда — на это пока предусматривается 113,7 млрд. руб., которые будут направлены на расселение 448,3 тыс. кв. м. При разработке нового механизма расселения аварийного жилья, который должен начать работать с 2019 года, работа профильной госкорпорации — Фонда содействия реформированию ЖКХ, выступающего оператором действующей программы расселения,— была продлена до 2026 года [10]. 2.2 Основные проблемные вопросы развития застроенных территорий в городском округе город Воронеж Как было указано выше, наиболее перспективным механизмом комплексного освоения городской территории в городском округе город Воронеж является реализация проектов развития застроенных территорий [45]. Данное направление активно развивается, однако, вместе с тем, участие в проектах развития застроенных территорий предполагает определенное количество рисков для инвесторов. Данные риски или проблемные вопросы до настоящего времени в полной мере не урегулированы. Среди них можно выделить следующие. 1) Необходимость разрешения проблем, связанных с расселением жильцов (в том числе, необходимость урегулирования разногласий с собственниками расселяемых помещений, желающих получить необоснованную значительную выгоду, а также разногласий относительно параметров помещений, предоставляемых взамен расселяемых, проблемы реализации процедуры изъятия жилых помещений в аварийном жилом доме и занимаемого им земельного участка) [3]. При рассмотрении проблемы так называемых «непримиримых» расселяемых жильцов необходимо учитывать, что согласно Конституции РФ право собственности охраняется законом, механизмов принуждения собственников ветхого жилья (за исключением аварийного) к переселению не предусмотрено, поэтому спорные ситуации могут разрешаться только в судебном порядке [3]. В границах застроенных территорий расположено значительное количество ветхих многоквартирных домов с высокой степенью износа – более 70%, в которых осуществление капитального ремонта нецелесообразно и имеются предпосылки признания таких домов аварийными. В случае признания многоквартирных домов аварийными к собственникам помещений возможно применить нормы статьи 32 Жилищного кодекса РФ [3] об изъятии. Согласно пункту 8 статьи 32 Жилищного кодекса РФ по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение. Таким образом, Жилищный кодекс РФ предусматривает возможность компенсации за изымаемое у собственника жилое помещение, расположенное в аварийном доме, как в денежной форме, так и в виде предоставления другого жилого помещения. Одновременно пунктом 5 части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса РФ [1] предусмотрено, что существенным условием договора развития застроенной территории является обязательство лица, заключившего договор развития застроенной территории с органом местного самоуправления, уплатить возмещение за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома. В данном случае Градостроительный кодекс РФ [1] устанавливает обязанность лица, заключившего договор развития застроенной территории, возместить затраты муниципалитета на расселение аварийных домов, расположенных в границах такой территории. При этом нормами действующего законодательства не определено, в какой именно форме может осуществляться возмещение в рассматриваемом случае [42]. В связи с изложенным в Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ направлен запрос администрации городского округа город Воронеж с просьбой разъяснить, вправе ли инвестор-застройщик, заключивший договор развития застроенной территории, исполнить обязательство по уплате возмещение за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, в натуральной форме – путем передачи в собственность муниципалитета жилых помещений. Также рассматривался вопрос о внесении изменений в федеральное законодательство, чтобы законодательно предусмотреть возможность изъятия жилых и нежилых помещений на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, по аналогии с процедурой изъятия земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества в целях комплексного развития территории по инициативе органа местного самоуправления (ст. 56.12 Земельного кодекса РФ). Данная процедура не предусматривает оспаривания собственниками решения об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества, а предполагает лишь оспаривание размера возмещения за изымаемые земельные участки и объекты недвижимости [4]. Согласно разъяснениям Минстроя России (письмо от 03.12.2018 № 48173-ОК/07) на рассмотрении в Государственной Думе РФ находится проект федерального закона № 503785-7 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации (в части совершенствования правового регулирования отношений по градостроительному зонированию и планировке территории, а также отношений по изъятию земельных участков для государственных и муниципальных нужд)» (проект прошел первое чтение 05.12.2018), согласно которому будут учтены запрашиваемые изменения в законодательство, регулирующее механизм развития застроенных территорий. 2) Длительность процедуры оформления правоустанавливающих документов на землю. Данная проблема обусловлена, как правило, необходимостью выработки единой правоприменительной практики или несовершенством правового регулирования вопросов, возникающих в ходе реализации проектов развития застроенных территорий. Например, при формировании земельных участков в границах территории, подлежащей развитию, у инвестора-застройщика возникла необходимость проведения процедуры перераспределения земельных участков. Было принято решение о заключении соглашения о перераспределении земельных участков, расположенных в границах территории и находящихся в муниципальной собственности, с земельными участками, находящимися в государственной неразграниченной собственности, для постановки их на кадастровый учет и предоставления застройщику в соответствии с проектом межевания. В соответствии с письмом Минэкономразвития России от 10.10.2017 № Д23и-5855 «О перераспределении земельных участков» согласно пункту 1 статьи 11.7 Земельного кодекса РФ [4] при перераспределении земель и земельного участка существование исходного земельного участка прекращается и образуется новый земельный участок, таким образом при перераспределении может быть образован один земельный участок в случае перераспределения земель и одного земельного участка. При этом с учетом положений статьи 11.6 Земельного кодекса РФ образование одного земельного участка путем преобразования нескольких земельных участков допускается только при объединении земельных участков. По результатам проведения совещания с представителями уполномоченных органов было принято решение, что предлагаемая процедура перераспределения земельных участков на основе проекта планировки территории не противоречит нормам действующего законодательства, поскольку осуществляется в рамках мероприятий по развитию застроенной территории. 3) Затраты инвестора-застройщика на выкуп у собственников гаражей и сараев, расположенных в границах территории, подлежащей развитию. Инвестор-застройщик не осуществляет права и обязанности в отношении зданий, строений, сооружений, расположенных в пределах застроенной территории и не соответствующих критериям, установленным ст.46.1 Градостроительного кодекса РФ [1], а земельные участки, на которых расположены такие объекты, инвестору-застройщику не предоставляются. Необходимо учитывать, что разрешение данной проблемы затруднено тем, что действующее законодательство не содержит оснований ограничения права собственности граждан [2]. Ранее администрацией городского округа город Воронеж было предложено внесение законодательной инициативы в виде проекта Федерального закона «О внесении изменений в статью 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации». Законопроектом предлагалось предусмотреть правовое регулирование изъятия помещений в многоквартирных домах, снос, реконструкция которых планируется на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления, земельных участков, на которых расположены такие объекты, а также земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, вид разрешенного использования и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту. Проект был отклонен Комитетом Государственной Думы по земельным отношениям и строительству как не соответствующий Конституции РФ, а также нормам Градостроительного и Гражданского кодекса РФ [50]. Позднее был подготовлен проект федерального закона о внесении изменений в Градостроительный и Жилищный кодексы РФ в части закрепления в федеральном законодательстве возможности принудительного изъятия имущества у собственников по инициативе и решению общего собрания собственников помещений многоквартирных домов в рамках договора развития застроенной территории для предотвращения попыток недобросовестных собственников извлечь необоснованную выгоду. Данный законопроект получил отрицательное заключение правового управления администрации городского округа город Воронеж как противоречащий Конституции РФ, а также нормам Градостроительного и Гражданского кодекса РФ [50]. В настоящее время находится на рассмотрении Государственной Думы РФ и включен в примерную программу на июнь 2019 года проект федерального закона № 503785-7 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации (в части совершенствования правового регулирования отношений по градостроительному зонированию и планировке территории, а также отношений по изъятию земельных участков для государственных и муниципальных нужд)», согласно которому решение о развитии застроенной территории предусмотрено в качестве основания изъятия жилых и нежилых помещений на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, по аналогии с процедурой изъятия земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества в целях комплексного развития территории по инициативе органа местного самоуправления (ст. 56.12 Земельного кодекса РФ). Как было указано выше, данная процедура предполагает оспаривание размера возмещения за изымаемые объекты, и не требует дополнительного обоснования решения об изъятии помимо решения о развитии соответствующей застроенной территории. 4) Проблема выполнения градостроительных нормативов при разработке документации по планировке территории (далее – ППТ) по автопарковкам, школьным, дошкольным, медицинским учреждениям, получение справок о наличии свободных мест в детских учреждениях. Разработка ППТ с соблюдением региональных нормативов градостроительного проектирования в рамках проектов развития застроенных территорий предусмотрена нормами действующего законодательства в области градостроительства [1]. Строительство объектов социальной инфраструктуры с привлечением бюджетных средств может быть обеспечено в рамках реализации различных муниципальных, региональных и федеральных программ, в том числе, путем реконструкции существующих образовательных учреждений и пристройки к ним. Необходимо включение объектов социальной инфраструктуры в городские и региональные программы в приоритетном порядке, рассмотрение возможности создания отдельной программы по стимулированию развития застроенных территорий через субсидирование строительства социальных объектов (в том числе их выкуп). В связи с тем, что возведение отдельно стоящих социальных объектов на застроенных территориях практически невозможно, необходимо предусмотреть возможность выкупа встроенных помещений (детских садов, поликлиник и прочих объектов). Рассмотрение проблемных вопросов подготовки ППТ также возможно в рамках рабочих совещаний с участием представителей инвестора и управления главного архитектора городского округа, а также на заседаниях Комиссии по рассмотрению, обсуждению и подготовке рекомендаций по вопросам градостроительства и формированию единой правоприменительной практики в сфере градостроительной деятельности на территории городского округа город Воронеж, образованной постановлением администрации городского округа город Воронеж от 04.06.2018 № 329 «О создании комиссии по рассмотрению и обсуждению вопросов градостроительства на территории городского округа город Воронеж». 5) Проблема взаимодействия с территориальным управлением Росимущества в Воронежской области по вопросу включения мероприятий относительно объектов федеральной собственности (бомбоубежища, почтовые отделения) в договоры развития застроенной территории. В случае нахождения федеральных объектов на территории, в отношении которой принято решение о развитии, для включения мероприятий в отношении таких объектов в договор о развитии застроенной территории необходимо получение согласования отраслевых федеральных министерств. Данная процедура является длительной по времени в связи с необходимостью формирования и согласования соответствующей документации на федеральном уровне. Кроме того, действующим законодательством не регламентирована процедура мены федеральных помещений на помещения, создаваемые инвестором в рамках развития застроенной территории. Данный вопрос может быть решен по результатам судебного разбирательства по иску инвестора. Так, в отношении территории, ограниченной пр-том Труда – улицей Солнечная, инвестором ЖБИ-2Инвест в арбитражный суд Воронежской области были поданы исковые заявления об утверждении мировых соглашений о мене федерального помещения (пр-т Труда, 60, дело №А14-11438/2017) на помещение инвестора, а также об исключении аварийного федерального помещения из реестра федерального имущества (пр-т Труда, 68, дело №А14-11730/2017) и передаче инвестором помещения в федеральную собственность; приняты определения суда об утверждении мировых соглашений, исключении помещений из федеральной собственности. Передача в федеральную собственность объектов, построенных инвестором, будет осуществляться в ходе исполнительного производства. 6) Получение инвесторами-застройщиками технических условий на энерго-, водо-, газо- снабжение, оплата техприсоединения. В ходе реализации мероприятий по заключенным договорам развития застроенных территорий администрация городского округа город Воронеж при необходимости направляет ресурсоснабжающим организациям запросы на получение технических условий от своего имени в связи с тем, что права инвестора на земельные участки не оформлены. В целях формирования плана развития инженерной инфраструктуры застраиваемых и планируемых к застройке территорий в рамках программы «Развитие застроенных территорий» (в том числе инвестиционных программ, разработки вариантов технических присоединений) прорабатывался вопрос о возможности включения в инвестиционные программы ресурсоснабжающих организаций мероприятий по обеспечению объектами инженерной инфраструктуры территорий, в отношении которых принято решение о развитии. В соответствии с требованиями Постановления Правительства РФ от 29.07.2013 № 641 «Об инвестиционных и производственных программах организаций, осуществляющих деятельность в сфере водоснабжения и водоотведения» включение в инвестиционные программы мероприятий по обеспечению объектами инженерной инфраструктуры возможно только в отношении территорий, по которым заключены договоры развития застроенных территорий. Информация, полученная от инвесторов-застройщиков, осуществляющих освоение застроенных территорий в рамках заключенных договоров о развитии, по планируемым объектам капитального строительства, которые необходимо подключить к системам ресурсоснабжения, направлена ресурсоснабжающим организациям для рассмотрения вопроса о возможности внесения соответствующих изменений в инвестиционные программы. Согласно информации, полученной от сетевых организаций по вопросу учета мощностей, которые обеспечивают существующую застройку, при выдаче технических условий на энерго-, водо-, газо- снабжение для подключения вновь строящихся жилых домов на застроенных территориях, существующие мощности при выдаче технических условий учитываются, однако нагрузка вновь строящихся жилых домов в разы превышает нагрузку сносимых. Так, для обеспечения Левобережной части города питьевой водой требуется строительство водоподъемной станции (стоимость проекта порядка 3,0 млрд. рублей), которая в том числе обеспечит территории по ул. Ленинградской, предлагаемые к развитию. Строительство предполагалось частично за счет инвестиционной программы ООО «РВК-Воронеж» (линии водоподачи), частично за счет средств консолидированного бюджета. По информации МКП «Воронежтеплосеть» зачастую строительство жилых домов производится в зоне теплоснабжения котельных с дефицитом тепловой мощности, а также с недостаточной пропускной способностью трубопроводов, не способных обеспечить запрашиваемую нагрузку даже с учетом сносимых домов. 7) Отсутствие свободных мощностей по электроэнергии, необходимость их закупки на вторичном рынке. В Правительство Российской Федерации в 2017 году было направлено обращение за подписью губернатора Воронежской области А.В. Гордеева о рассмотрении проекта постановления «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации по вопросам определения обязательств потребителей по оплате услуг по передаче электрической энергии с учетом оплаты резервируемой максимальной мощности и взаимодействия субъектов розничных рынков электрической энергии». Проект предусматривает оплату организациями-потребителями резервируемых и неиспользуемых трансформаторных мощностей. Данное обращение было принято к рассмотрению Минэнерго России, которое осуществляет разработку проекта нормативного акта, предусматривающего возможность высвобождения у недобросовестных заявителей части неиспользуемых мощностей по разным видам энергетических ресурсов, а также установление порядка её перераспределения. Указанный проект предусматривает оплату организациями – потребителями резервируемых и неиспользуемых трансформаторных мощностей. До настоящего времени проект находится на стадии обсуждения. Необходимо обеспечить возможность резервирования электрических мощностей без заключения договоров на технологическое присоединение на центрах питания для обеспечения ресурсами застроенных территорий до проведения аукционов на право их развития. Так, на сегодняшний день для обеспечения электроэнергией планируемой застройки по ул. Ленинградской требуется 17 МВт (расчетная мощность) при том, что на подстанциях имеется возможность подключения только 6,07 МВт. Для этого в первую очередь необходимо внесение вышеуказанных изменений в федеральное законодательство. В настоящее время уже подготовлен ряд изменений в Федеральном законодательстве, регулирующих большинство указанных сложностей. В качестве примера можно привести перечисленные выше проект федерального закона № 503785-7 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ (в части совершенствования правового регулирования отношений по градостроительному зонированию и планировке территории, а также отношений по изъятию земельных участков для государственных и муниципальных нужд)», проект федерального закона № 550294-7 «О реновации жилищного фонда в РФ», проект постановления Правительства РФ «О внесении изменений в некоторые акты Правительства РФ по вопросам определения обязательств потребителей по оплате услуг по передаче электрической энергии с учетом оплаты резервируемой максимальной мощности и взаимодействия субъектов розничных рынков электрической энергии». 8) В настоящее время не отрегулирована проблема оборота земельных участков при развитии застроенных территорий (объект аукциона — это право на заключение договора, став стороной такого договора, частный субъект получает право на использование земельных участков на территории) и комплексном освоении территории (стороной договора о комплексном освоении территории становится победитель аукциона на заключение договора аренды земельного участка). Фактически ч. 7, 8 ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ [1] допускает передачу права аренды земельных участков другим лицам. Однако в соответствии с действующей с 2015 года редакцией Гражданского кодекса РФ [2] если договор может заключаться только на торгах, сторона договора должна исполнить свои обязательства лично и уступка права аренды запрещена (ст. 448 Гражданского кодекса РФ). В настоящее время практика, в том числе и судебная, позволяющая оценить возможность применения норм Градостроительного кодекса РФ в качестве специальных, отсутствует. Представляется логичным вступление третьего лица, которому переданы права инвестора на земельный участок, в договоры развития или комплексного освоения застроенной территории с возложением всех обязательств инвестора в части освоения переданного земельного участка. Однако возникает проблема оценить степень необходимости участия такого лица в обязательствах инвестора, которые не относятся непосредственно к освоению переданного участка, но вытекают из совокупности его обязательств по договору развития или комплексного освоения застроенной территории (например, в отношении строительства или реконструкции объектов инженерной или социальной инфраструктуры). При реализации проектов развития застроенных территорий в городском округе город Воронеж также существует подобная практика. При этом в одном случае (при реализации проекта развития застроенной территории, ограниченной улицами Солнечная – Утренняя - пер. Партизанский - Вольная) земельный участок передан в аренду третьему лицу в собственность (что предполагает полную свободу распоряжения участком) без возложения на него обязательств по договору развития застроенной территории, однако обязательства по освоению переданного участка выполняются третьим лицом, получившим участок, в соответствии с обязательствами инвестора. В другом случае (при реализации проекта развития застроенной территории, ограниченной пер. Политехнический – ул. Елецкая) инвестор, не выполнив мероприятия по развитию территории, предпринимает меры для отчуждения земельных участков, предоставленных ему в собственность в рамках проекта развития застроенной территории. При этом мероприятия по расселению собственников и нанимателей ветхого жилфонда на территории не завершены, что предполагает появление не только проблемы «обманутых дольщиков», но и дополнительные расходы бюджета на расселение. В завершение можно сделать вывод, что основным инструментом решения проблемных вопросов реализации проектов развития застроенных территорий в городском округе город Воронеж является в первую очередь неукоснительное выполнение, а также усовершенствование действующего законодательства, в совокупности с повышением эффективности взаимодействия органов государственной власти, местного самоуправления и представителей бизнеса. |