|
|
курсовая. Курсовая работа пм 04 Определение стоимости недвижимого имущества
Стоимость гаража, определяемая с помощью затратного подхода, определяется по формуле:
Сзат = Св * ( 1 – Ифиз ) * ( 1 – Ифун ) * ( 1 – Ивнеш ),
Где Св – восстановительная стоимость
Ифиз – величина физического износа объекта оценки в долях;
Ифун – величина функционального (морального) износа в долях;
Ивнеш – величина внешнего (экономического) износа в долях.
Исходя из того, что оцениваемый объект имеет определенный процент физического и функционального износа, его остаточная стоимость составит:
Сзат = 221 014*(1-) =
2.6. Метод прямого сравнительного анализа продаж
Расчетрыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости: Ср = Цi + Ki,
где Цi– цена продажи i-го объекта недвижимости;
Ki – величина корректировки цены продажи i-го сравнимого объекта недвижимости.
При корректировке цен предложения объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки, и дается объяснение корректировок. Стоимость оцениваемого объекта не корректируется.
При расчетах необходимо учитывать, что по данным оценочных и риэлторских фирм цены предложений для такого типа недвижимости завышаются на 5-15%, увеличение цен предложения за предшествующие периоды происходило в среднем на 5% в месяц.
Таблица 2.9
Основные характеристики объекта оценки и его аналогов
Элементы сравнения
|
Объект оценки
|
Аналог № 1
|
Аналог № 2
|
Аналог № 3
|
Местоположение
|
Саратовская область, город Маркс , район ул.7-я линия и пр. Строителей , ряд 31а, №5
|
Саратовская область, город Маркс, улица Карла Либкнехта
|
Саратовская область, Маркс, улица Комсомольская 66
|
Саратовская область, Маркс,улица пр-Строителей, 21А
|
Цена предложения, продажи, руб.
|
-
|
45 000
|
55 000
|
|
Право собственности
|
собственник
|
собственник
|
собственник
|
собственник
|
Условия финансирования
|
Собственные
средства
|
собственные
|
собственные
|
собственные
|
Условия продажи
|
|
продажа на открытом рынке
|
продажа на открытом рынке
|
продажа на открытом рынке
|
Дата предложения, продажи
|
|
6 октября 2020г.
|
9 июня 2020г.
|
|
Физические характеристики
|
|
|
|
|
Строительные характеристики
|
кирпич
|
Кирпич
|
Кирпич
|
|
Общая площадь, м2
|
30.60 кв.м
|
30 кв.м
|
19 кв.м
|
|
Площадь участка, м2
|
30.60 кв.м
|
30 кв.м
|
19 кв.м
|
|
Коммуникации
|
электропроводка
|
электропроводка
|
электропроводка
|
электропроводка, водопровод
|
Состояние
|
Хорошее
|
хорошее
|
хорошее
|
хорошее
|
Удалённость от магистралей
|
|
|
|
|
Использование
|
По назначению
|
По назначению
|
По назначению
|
По назначению
|
Таблица 2.10
Корректировки стоимости объекта оценки и его аналогов
Поправка
|
Оцениваемый
|
Аналог № 1
|
Аналог № 2
|
Аналог № 3
|
Цена продажи (предложения), руб.
|
|
|
|
|
Площадь, м2
|
30.60 кв.м
|
30 кв.м
|
19 кв.м
|
|
Цена за единицу площади, руб./м2
|
|
|
|
|
Право собственности
|
собственник
|
собственник
|
собственник
|
собственник
|
Корректировка
|
|
0
|
0
|
0
|
Сумма корректировки
|
|
0
|
0
|
0
|
Скорректированная цена
|
|
|
|
|
Условия финансирования
|
собственные
|
собственные
|
собственные
|
собственные
|
Корректировка
|
|
0
|
0
|
0
|
Сумма корректировки
|
|
0
|
0
|
0
|
Скорректированная цена
|
|
|
|
|
Условия продажи
|
продажа на открытом
|
предложение
|
предложение
|
предложение
|
Корректировка
|
|
-10%
|
-10%
|
-10%
|
Сумма корректировки
|
|
|
|
|
Скорректированная цена
|
|
|
|
|
Условия рынка (время продажи)
|
Ноябрь 2020г
|
|
|
|
Корректировка
|
|
0
|
0
|
0
|
Сумма корректировки
|
|
0
|
0
|
0
|
Скорректированная цена
|
|
|
|
|
Местоположение
|
Саратовская область, город Маркс , район ул.7-я линия и пр. Строителей , ряд 31а, №5
|
|
|
|
Корректировка
|
|
0
|
0
|
0
|
Сумма корректировки
|
|
0
|
0
|
0
|
Физические характеристики
|
Материал стен
|
кирпич
|
кирпич
|
кирпич
|
кирпич
|
Корректировка
|
|
0
|
0
|
0
|
Сумма корректировки
|
|
0
|
0
|
0
|
Наличие коммуникаций
|
электропроводка
|
электропроводка
|
электропроводка
|
электропроводка
|
Корректировка
|
|
0
|
0
|
0
|
Сумма корректировки
|
|
0
|
0
|
0
|
Техническое состояние
|
удовлетворительное
|
хорошее
|
хорошее
|
хорошее
|
Корректировка
|
|
-5%
|
-5%
|
-5%
|
Сумма корректировки
|
|
|
|
|
Скорректированная цена
|
|
|
|
|
Удаленность от магистралей
|
|
|
|
|
Корректировка
|
|
3%
|
2%
|
5%
|
Сумма корректировки
|
|
|
|
|
Скорректированная цена, руб./м2
|
|
|
|
|
Средневзвешенная цена, руб./м2
|
|
|
Стоимость, руб.
|
|
|
|
|
Для установления относительной важности элементов иерархии используется шкала отношений.
Таблица 2.11
Шкала отношений
Степень значимости
|
Определение
|
Объяснение
|
1
|
Одинаковая значимость
|
Два действия вносят одинаковый вклад в достижение цели
|
3
|
Некоторое преобладание значимости одного действия над другим (слабая значимость)
|
Существуют соображения в пользу предпочтения одного из действий, однако эти соображения недостаточно убедительны
|
5
|
Существенная или сильная значимость
|
Имеются надежные данные или логические суждения для того, чтобы показать предпочтительность одного из действий
| |
|
|
Скачать 63.73 Kb.