Лекция № 14. Вещные права на земельные участки и жилые помещения. Лекция 14. Право собственности и иные вещные права на земельные участки и жилые помещения
 Скачать 86.5 Kb.
|
|
Лекция № 14. Право собственности и иные вещные права на земельные участки и жилые помещения. Право собственности и иные вещные права на земельные участки. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения. Право собственности и иные вещные права на земельные участки. Общие положения о вещных правах на земельные участки 1. К вещным правам на земельные участки, закрепленным в Гражданском кодексе РФ (глава 17), относятся: - право собственности; - право постоянного (бессрочного) пользования; - право пожизненного наследуемого владения; - право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут). Право собственности - это наиболее полное вещное право. Право постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, сервитут являются ограниченными вещными правами. 2. Право собственности и иные вещные права на земельные участки являются одновременно предметом правового регулирования и гражданского, и земельного законодательства. Правовой акт Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ. Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". В связи с этим объективно возникает вопрос о приоритете применения норм гражданского или земельного законодательства и вообще о возможности нахождения в земельном законодательстве положений, касающихся имущественных прав на земельные участки. Следует отметить, что если речь идет об охране земли (земля выступает как компонент природной среды), то это отношения публичные и должны регулироваться земельным законодательством, отношения по использованию земельного участка, осуществлению на нем хозяйственной деятельности (его физической эксплуатации) - земельным с субсидиарным применением норм гражданского законодательства, а вот отношения, основанные на юридическом равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности их участников (вещные и обязательственные) - это приоритетная область гражданско-правового регулирования. 3. Объектом права собственности и иных вещных прав будет выступать земельный участок как недвижимое имущество. Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на семь категорий: а) земли сельскохозяйственного назначения; б) земли поселений; в) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; г) земли особо охраняемых территорий и объектов; д) земли лесного фонда; е) земли водного фонда; ж) земли запаса. В качестве объекта права собственности и иных вещных прав выступает не земля, а земельный участок. Категории земель имеют решающее значение в возможности и условиях формирования земельного участка в качестве недвижимой вещи. Земельный участок через публично-правовые (кадастровые) процедуры включается в экономический оборот в качестве товара и с этого момента становится объектом гражданских прав, в том числе права собственности. Анализ законодательных положений позволяет рассматривать земельный участок как главную вещь, все иные природные и антропогенные объекты, сопряженные с ним (за исключением недр), будут выступать в качестве принадлежности. Согласно п. 1 ст. 261 ГК РФ, если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения. Правовая конструкция земельного участка как особого рода вещи достаточно сложна, отлична от конструкции вещи вообще и подчинена необходимости присутствия в ней значительной доли публичного интереса, участия в отношениях, регулируемых иными отраслями права (земельным, лесным, градостроительным и т.д.), а также местом и ролью недвижимости в вещных и обязательственных правоотношениях, ярко выраженным целевым назначением, особенностями включения и участия в обороте. Право собственности на земельные участки 1. Право собственности на земельные участки является комплексным, межотраслевым институтом, оно рассматривается как субъективное право, содержанием которого являются правомочия по владению, пользованию и распоряжению земельным участком, а также как наиболее полное вещное, абсолютное правоотношение, от которого все иные титулы использования земли будут производными. В Российской Федерации земельные участки могут находиться: в частной собственности, в государственной собственности, в муниципальной собственности. Субъектами частной собственности являются физические и юридические лица. Государственная собственность на землю разграничивается на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации. В России провозглашена презумпция государственной собственности на землю: земля, не находящаяся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований, является государственной собственностью (ст. 214 ГК РФ). Муниципальная собственность на землю по своему содержанию принципиально не отличается от государственной собственности. Не разграниченная государственная собственность является, по существу, "бессубъектной". По общему правилу, в силу закона, распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов. Критерии разграничения государственной собственности закреплены в ст. 3.1 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Первый критерий - нахождение на земельном участке здания, строения, сооружения, находящихся, соответственно, в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования. То есть прослеживается производность права от определенных видов недвижимого имущества на земельный участок (объектный критерий). Второй критерий зависит от того, кому предоставлен земельный участок - государственному или муниципальному органу, казенному предприятию, унитарному предприятию или некоммерческой организации - соответственно, федерального, регионального или местного значения (субъектный критерий). Третий критерий - предусмотренные федеральными законами земельные участки и земли. Это не что иное, как территориальный критерий, зависящий от роли земельного участка на той или иной территории, так, например, земли особо охраняемых природных территорий разграничиваются в зависимости от того, какое значение они имеют - федеральное, региональное или местное. Однако право федеральной, региональной и муниципальной собственности возникнет только после государственной регистрации указанного титула за соответствующим субъектом. 2. Содержание права собственности на земельный участок будут составлять правомочия по владению, пользованию и распоряжению им. Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. Правомочие пользования, которым обладает любой земельный собственник (частные и публичные лица), следует отличать от права использования земельного участка (в форме использования его как средства производства или пространственно-территориального базиса), то есть существует необходимость в разграничении терминов "правомочие пользования собственника" (сфера имущественных отношений) и "право использования" земельного участка (сфера земельных отношений), причем у частных собственников эти два юридических факта могут совпадать, а вот публичные собственники не являются субъектами института права землепользования, они не осуществляют непосредственной хозяйственной эксплуатации земельных участков, следовательно, правомочие на пользование землей для них осуществляется лишь в одной форме - получение рентного дохода (земельный налог и арендная плата). 3. Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Связь строения и земельного участка под ним носит не только фактический, но и юридический характер. Гражданское законодательство и правоприменительная практика придает юридической связи земельного участка и строения весьма прочный характер. Судебная практика П. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11. Право собственности на строение даже на своем земельном участке приобретается застройщиком при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка. Несоблюдение указанных норм и правил влечет гражданско-правовые последствия: строение признается самовольной постройкой, а собственник земельного участка, осуществивший самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Собственник не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка по общему правилу подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Собственник земельного участка имеет право собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации, за исключением случаев, если он передает земельный участок в аренду постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение либо безвозмездное срочное пользование. Объектами собственности являются также расположенные на земельном участке многолетние насаждения, за исключением случаев, установленных законодательством о лесе. Участки недр, расположенные ниже почвенного слоя, не являются собственностью титульного владельца земельного участка. Участки недр в целом не являются полностью оборотоспособными объектами. Судебная практика Абз. 3 п. 2.2 Постановления КС РФ от 23.04.2004 N 8-П. Иные вещные права на земельные участки 1. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, после введения в действие Земельного кодекса РФ предоставляется ограниченному кругу юридических лиц на основании решения уполномоченного государственного или муниципального органа. К субъектам данного титула закон относит: - государственные и муниципальные учреждения; - казенные предприятия; - органы государственной власти и органы местного самоуправления. Землепользователи вправе владеть и пользоваться земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, правомочие распоряжения для них запрещено. 2. Право пожизненного наследуемого владения на земельный участок после введения в действие Земельного кодекса РФ физическим лицам больше не предоставляется, однако ранее предоставленные гражданам на этом праве участки за ними сохраняются. Землевладельцы вправе владеть и пользоваться земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения, правомочие распоряжения не допускается, за исключением перехода права на земельный участок по наследству. Законодатель старается вывести право пожизненного наследуемого владения из правового оборота, следовательно, гражданам целесообразнее переоформить земельные участки в собственность и получить правомочие распоряжения ими, тем более что в настоящее время действует упрощенный порядок (административный, а не судебный) оформления прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества - "дачная амнистия", - который осуществляется органами по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В отношении права (постоянного) бессрочного пользования прослеживается тенденция, что оно будет предоставляться только юридическим лицам, за которыми в силу особенностей их организационно-правовой формы (учреждение, казенное предприятие) иное имущество закрепляется на праве оперативного управления. Иные юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право собственности или право аренды. 3. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут). Сервитут имеет дуалистическую правовую природу, с одной стороны, он представляет собой ограниченное вещное право для правообладателя, а для лица, имущество которого обременено сервитутом, это вид ограничения (обременения) прав на земельный участок. Различаются: а) частный сервитут и б) публичный сервитут. Гражданский кодекс РФ закрепил нормы, регулирующие отношения по установлению, сохранению и прекращению частного сервитута. Земельный кодекс РФ содержит развернутые положения о публичном сервитуте и лишь упоминание о частном, отсылая к гражданскому законодательству. Особенности частного сервитута состоят в следующем: Во-первых, основания его возникновения - договор между лицом, в интересах которого сервитут установлен, и собственником соседнего земельного участка либо судебное решение, если соглашение об установлении сервитута достигнуть не удалось. Во-вторых, круг заинтересованных субъектов заранее известен. В-третьих, цели установления частного сервитута не предусмотрены, носят открытый характер, хотя и требуется обоснование невозможности иного способа использования земельного участка. В-четвертых, частный сервитут по общему правилу является возмездным. Публичному сервитуту присущи следующие черты: Во-первых, основания возникновения - закон или иной нормативно-правовой акт РФ, нормативно-правовой акт субъекта РФ или органа местного самоуправления, с обязательным проведением общественных слушаний. Во-вторых, публичный сервитут устанавливается в интересах неограниченного круга лиц для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения. В-третьих, цели установления такого сервитута закреплены в п. 3 ст. 23 Земельного кодекса РФ, и их перечень носит закрытый характер. В-четвертых, публичный сервитут презюмируется безвозмездным. Сервитут характеризуется как право следования и обладает акцессорной (дополнительной) сущностью по отношению к тому праву, в интересах которого он установлен. Право следования выражается в том, что сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу. Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен. 4. Прекращение права собственности и иных вещных прав на земельный участок. Гражданский кодекс РФ предусматривает следующие основания прекращения вещных прав на земельный участок: а) обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника (ст. 278); б) выкуп земельного участка у собственника для государственных или муниципальных нужд (ст. 279-283); в) прекращение прав владения и пользования земельным участком при его изъятии для государственных и муниципальных нужд (ст. 283); г) изъятие земельного участка, который не используется в соответствии с его целевым назначением (ст. 284-286); д) изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства (ст. 285-286). 2. Право собственности и иные вещные права на жилое помещение Общие положения о праве собственности и иных вещных правах на жилое помещение 1. Отношения, связанные с приобретением жилого помещения в собственность, пользованием этим помещением, распоряжением им, для отечественной юриспруденции традиционно являлись предметом регулирования и гражданского законодательства, и специальной комплексной отрасли - законодательства жилищного. В советский период в регулировании отношений по поводу жилья жилищное законодательство занимало господствующее положение. В настоящее время, с увеличением числа квартир и иных жилых помещений, находящихся в частной собственности, возрастает по значению и становится ведущим законодательство гражданское. 2. Особенности вещных прав на жилое помещение обусловлены объектом этих прав. Жилое помещение - не просто материальное благо. Жилое помещение - это социально и психологически особо значимое материальное благо. Жилье для гражданина - материальный фундамент всего его существования, вещная основа его социальных функций. Жилое помещение - это объект наследования и, следовательно, семейных ценностей и традиций. И одновременно со всем этим - объект общественного "дефицита". Недостаток жилья в России одновременно с его высокой стоимостью и жизненно важной необходимостью неизбежно допускают в регулирование жилищных отношений публичное вмешательство. 3. Законодательство не содержит определения жилого помещения. Между тем, нормы гражданского и жилищного законодательства предусматривают свойства (признаки) жилого помещения как объекта вещных прав. Таких свойств три. Первое. Жилое помещение в силу закона является недвижимым имуществом. Право собственности и некоторые сделки с жилыми помещениями подлежат государственной регистрации. Второе. Жилое помещение должно быть предназначено для постоянного проживания. Это целевая предназначенность определяет строительные, технические и санитарные требования к жилым помещениям. Третье. Жилое помещение должно быть изолированным и пригодным для проживания. В литературе жилое помещение иногда рассматривают в качестве сложной недвижимой вещи (П.В. Крашенинников, С.В. Тычинин). К жилым помещениям законодательство относит: а) жилой дом; б) часть жилого дома; в) квартиру; г) часть квартиры; д) комнату. Все виды жилых помещений (за исключением жилого дома) являются недвижимыми вещами по закону. Индивидуальный жилой дом является недвижимостью по природе (неперемещаем и неразрывно связан с землей). В теории гражданского права пока не выработаны подходы к определению границ (и технических, и, что более важно, юридических) квартиры, комнаты. Для вещей, особенно недвижимых, такие границы определяют "территорию действия" вещных прав их обладателей. Попытка жилищного законодательства дать нижеприведенное определение квартиры также не внесло ясность в пространные характеристики жилых помещений. Квартира - это структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ст. 15 ЖК РФ). 4. Кроме общих оснований прекращения права собственности и иных вещных прав на жилое помещение, законодательство предусматривает особые, специальные основания: а) продажа с публичных торгов бесхозяйственно содержащегося жилого помещения и б) изъятие земельного участка, на котором находится жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. (а) Если собственник содержит свое жилое помещение бесхозяйственно (использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей, допускает разрушение помещения и др.), то орган местного самоуправления может предупредить собственника об устранении нарушений, а при допущенных разрушениях - назначить соразмерный срок для ремонта помещения. Если же собственник продолжает бесхозяйственно содержать свое помещение, допускать указанные выше нарушения (в том числе, не производит в установленный срок ремонт), то суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже такого помещения с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств. (б) Законодательство не содержит перечня государственных или муниципальных нужд, которые служат основанием изъятия земельного участка, на котором находится жилой дом. Поскольку речь идет о прекращении наиглавнейшего права - права собственности, то и нужды должны быть действительно соответствующими и безвариантными (строительство стратегических сооружений, возведение плотин и т.д.). Жилищное законодательство достаточно детально регламентирует порядок прекращения права собственности на жилой дом по рассматриваемому основанию. Причем с максимально возможной защитой собственника. Бывшему собственнику либо возмещаются все расходы, связанные с изъятием земельного участка (собственно выкуп), либо предоставляется иное жилое помещение с зачетом стоимости выкупа. Право собственности на жилое помещение. 1. Особенность жилого помещения как объекта права предполагает и особенности права собственности на него. По общему правилу собственник жилого помещения владеет, пользуется и распоряжается этим объектом. 2. Особенности пользования, владения и распоряжения жилым помещением выражаются в следующем. Во-первых. Собственник осуществляет свои права на жилое помещение в соответствии с его назначением, то есть с целью проживания граждан - личного проживания собственника и членов его семьи. Жилое помещение может сдаваться собственником в аренду, для проживания в нем других граждан на основании возмездного или безвозмездного договора. Во-вторых. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Запрет распространяется исключительно на промышленное производство, поскольку жилищное законодательство допускает возможность осуществления гражданами профессиональной и индивидуально-предпринимательской деятельности в жилом помещении, где они проживают (ст. 17 ЖК РФ). Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении промышленных производств возможно только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством. В-третьих. Собственнику квартиры принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество дома, в том числе на несущие конструкции, оборудование, обслуживающее более одной квартиры. Жилищным законодательством уточняется, что доля в праве общей собственности конкретного собственника помещения пропорциональна размеру общей площади занимаемого им помещения. Собственник, однако, не вправе отчуждать указанную долю, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. Доля в праве общей собственности неразрывна с правом собственности на квартиру. В-четвертых. Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. Вещные права членов семьи собственника рассматриваются в следующем параграфе. В-пятых. Гражданский кодекс предусматривает возможность создания собственниками квартир для управления общим имуществом некоммерческой организации - товарищества собственников жилья. Судебная практика Абз. 6 п. 3 Постановления КС РФ от 3.04.1998 N 10-П. Жилищное законодательство допускает и иные способы управления общим имуществом. В-шестых. Дееспособные члены семьи собственника несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением. В-седьмых. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника, если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органов опеки и попечительства. Вещные права на жилое помещение членов семьи собственника 1. Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. Право пользования помещением членами семьи собственника является абсолютным правом. В литературе это право относят к иным (или ограниченным) вещным правам. Абсолютность рассматриваемого права прямо выражена в Гражданском кодексе: члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения. К членам семьи собственника жилого помещения закон относит: - супруга, детей и родителей собственника, проживающих совместно с собственником в данном жилом помещении; - других родственников, нетрудоспособных иждивенцев собственника, а в исключительных случаях - иных граждан, если они вселены собственником в жилое помещение в качестве членов семьи собственника. 2. Право члена семьи собственника на жилое помещение как вещное право характеризуется следующими отличительными чертами. Первая. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу по общему правилу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Вторая. Как уже отмечалось, дееспособные члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением. Третья. Прекращение семейных отношений с собственником жилого помещения по общему правилу прекращает у бывшего члена семьи собственника вещное право пользования жилым помещением. Как правило, такая ситуация возникает при расторжении брака, хотя возможны и другие случаи. Жилищный кодекс детализирует данное положение и в известной степени защищает интересы бывшего члена семьи собственника жилого помещения. В частности, если бывший член семьи не имеет права на иное жилое помещение или имущественное положение его не позволяет приобрести иное жилье, суд может продлить на определенный срок проживание и, следовательно, вещное право пользования жилым помещением. |