Оценка недвижимого имущества. Объектом оценки в данной курсовой работе является офисное помещение
 Скачать 143 Kb.
|
|
ВВЕДЕНИЕ Недвижимость является основой существования граждан и служит объектом для деятельности предприятий и организаций. Под недвижимостью понимается материальный объект, который неразрывно связан с землей и перемещение данного объекта невозможно без нанесения ущерба его назначению. Жилыми объектами признаются дома и помещения, предназначенные для проживания и соответствующие установленным санитарным нормам. Оценка недвижимости - это определение стоимости объекта с учетом различных стандартов, допущений и анализа динамики спроса и предложений на соответствующем рынке. Понятие коммерческой недвижимости включает в себя такие объекты неживой недвижимости, которые используются для извлечения прибыли. Вся коммерческая недвижимость подразделяется на несколько основных типов недвижимости: офисная недвижимость, торговая и производственно-складская. Оценка коммерческой недвижимости - это процедура связанная с определением рыночной стоимости объектов коммерческой недвижимости. Чаще всего оценка коммерческой недвижимости необходимые для получения кредита под залог в банке, взноса в уставной капитал предприятия, подготовки к сделке купли-продажи и при сдаче объекта в аренду. Оценка любого объекта недвижимости помогает, в первую очередь, сократить неоправданные затраты и время на анализ рынка. Совершая сделки купли-продажи, сдачи в аренду, страхования, дарения, наследования, кредитования под залог, раздела имущества и другие действия, связанные с реализацией прав на объект недвижимости сторонам необходимо обладать информацией о стоимости данного объекта недвижимости. Цель данной курсовой работы - определить рыночную стоимость квартиры (офисного помещения) находящегося в г.Новосибирск, ул.Советская 25. Объектом оценки в данной курсовой работе является офисное помещение. Предметом исследования является - рыночная стоимость объекта недвижимости. Глава 1 1.1 Механизм регулирования оценочной деятельности Согласно Концепции развития оценочной деятельности в Российской Федерации основными механизмами регулирования оценочной деятельности являются: лицензирование оценщиков; аттестация специалистов в области оценочной деятельности; система стандартов и положений оценочной деятельности; утверждение учебных программ по переподготовке специалистов в области оценочной деятельности; сертификация услуг; страхование гражданской ответственности оценщиков. Оценочная деятельность может осуществляться только получившим соответствующую лицензию юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем. Лицензирование оценочной деятельности осуществляют Мингосимущество России и органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, определяемые в порядке, установленном законодательством субъектов Российской Федерации (далее именуются -лицензирующие органы). Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации, состоит из Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», принимаемых в соответствии с ним федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, а также из международных договоров Российской Федерации. Согласно статье 18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» контроль за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации осуществляют органы, уполномоченные Правительством Российской Федерации и субъектами Российской Федерации, в рамках своей компетенции, установленной в соответствии с законодательством Российской Федерации. Головным органом в контроле за осуществлением оценочной деятельности является Министерство государственного имущества Российской Федерации. «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности» были утверждены 6 июля 2001 г. Постановлением Правительства Российской Федерации № 519. 1.2 Права и обязанности оценщика, саморегулируемых организаций оценщиков при определении стоимости недвижимости Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 03.08.2018) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" Статья 15. Обязанности оценщика(в ред. Федерального закона от 21.07.2014 N 225-ФЗ) Оценщик обязан: быть членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков; соблюдать требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является; соблюдать правила деловой и профессиональной этики, установленные саморегулируемой организацией оценщиков (далее - правила деловой и профессиональной этики), членом которой он является, а также уплачивать взносы, установленные такой саморегулируемой организацией оценщиков; сообщать заказчику или юридическому лицу, с которым он заключил трудовой договор, о невозможности своего участия в проведении оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки; обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки; представлять заказчику информацию о членстве в саморегулируемой организации оценщиков; представлять саморегулируемой организации оценщиков информацию о юридическом лице, с которым он заключил трудовой договор, в том числе информацию о соответствии такого юридического лица условиям, установленным статьей 15.1 настоящего Федерального закона, а также сведения о любых изменениях этой информации в течение десяти дней с даты заключения трудового договора и (или) возникновения изменений; представлять ежеквартально в порядке, установленном внутренними документами саморегулируемой организации оценщиков, информацию о подписанных им в указанный период отчетах с указанием даты составления отчета и его порядкового номера, объекта оценки, вида определенной стоимости; представлять по требованию заказчика страховой полис и подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности документ об образовании; не разглашать информацию, в отношении которой установлено требование об обеспечении ее конфиденциальности и которая получена от заказчика в ходе проведения оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации; хранить копии подписанных им отчетов, а также копии документов и материалов, на основании которых проводилась оценка, на бумажных или электронных носителях либо в форме электронных документов в течение трех лет с даты составления отчета; в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, предоставлять копии хранящихся отчетов или содержащуюся в них информацию правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам по их требованию; по требованию заказчика предоставлять заверенную саморегулируемой организацией оценщиков выписку из реестра членов саморегулируемой организации оценщиков, членом которой он является. 1.3 Принципы оценки недвижимости, факторы, влияющие на ее стоимость Принципы оценки недвижимости - это основополагающие положения теории оценки и правила определения стоимости недвижимости. Принципы оценки подразделяются на принципы, которые отражают точку зрения пользователя, взаимосвязь отдельных частей объекта оценки, точку зрения рынка, и принцип наиболее эффективного использования объекта оценки. Принципы оценки объектов недвижимости могут быть объединены в следующие четыре группы: Принципы, основанные на представлениях пользователя; Принципы, связанные с объектами недвижимости (земля, здания и сооружения); Принципы, связанные с рыночной средой; Принципы наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости. Основные факторы, влияющие на стоимость недвижимости.На стоимость недвижимости постоянно оказывают как положительное, так и отрицательное влияние множество факторов: социальные, экономические, экологические, а так же факторы государственного регулирования 1. Местонахождение. Для торгового дела это главный фактор успеха. Центральная часть любого города всегда ограниченна. И различие в местонахождении всего на несколько метров может привести к существенным различиям в цене. Лучшие офисные здания так же располагаются в центре города. Определенная часть города может иметь репутацию места, где протекает определенный вид деятельности, и является центром притяжения однотипных видов деятельности. Наличие общего транспорта, мест стоянки автомобилей увеличивает стоимость оцениваемой недвижимости. 2. Архитектурно-конструктивные решения проекта. Конструкция здания имеет большое значение при оценке стоимости. Недвижимость (здания, сооружения) должны соответствовать климатическим условиям, должна быть хорошо спланирована, иметь хорошее естественное освещение помещений, привлекательный внешний вид. Все это влияет на стоимость здания. Кроме названного, все виды недвижимости должны соответствовать требованиям сейсмоустойчивости (особенно в сейсмоопасных районах). 3. Планировочные решения проекта. Планировка и размещение объектов недвижимости очень важны для жителей и других пользователей. 4. Наличие коммунальных услуг (газа, воды, электричества). Надежность и количество снабжения должны быть учтены при оценке стоимости. 5. Состояние здания. Текущее состояние здания является очень важным фактором. Если для ремонта здания необходимо истратить значительное количество денег, покупатель вычтет данные затраты из стоимости сделки. Однако, если требуется только косметический ремонт (покраска стен), это существенно не влияет на стоимость недвижимости. 6. Экологические факторы. Должно учитываться влияние многих факторов окружающей среды. Во- -первых, необходимо выяснить природу и размеры загрязнения на основе данных санитарно-экологической экспертизы. Уменьшение стоимости недвижимости, связанное с загрязнением окружающей среды, устанавливается методами, которые используются для определения амортизации (износа). Во-вторых, при оценке экологической ситуации может быть два варианта выводов: а) источник загрязнения может быть успешно устранен с минимальными затратами; б) загрязнение или его потенциальная опасность не могут быть полностью устранены. По этой причине стоимость недвижимости может быть существенно снижена. 7. Факторы спроса и предложения. Спрос - это платежеспособная потребность. Перед оценкой стоимости всегда сначала проводится анализ спроса и предложения на определенный вид собственности в определенном секторе рынка. Превышение спроса над предложением ведет к увеличению стоимости здания, и наоборот. 8. Отчуждаемость объекта недвижимости - это возможность передачи права собственности на данный объект другому лицу. 9. Дефицитность. 1.4 Рынки недвижимого имущества, их классификацию, структуру, особенности рынков земли Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно сегментировать по различным классификационным признакам. Основные сегменты рынка недвижимости: - рынок жилья - рынок нежилых помещений - рынок земли; Классификация рынков недвижимости: По географическому признаку: - городско - местный - региональный - мировой - национальный По степени готовности к эксплуатации: - рынки существующих объектов - незавершенное строительство - новое строительство По виду сделок: - купля-продажа - аренда - вещные права - ипотека По форме собственности: - государственных и муниципальных объектов - частных объектов По способу совершения сделок: - первичный рынок и вторичный рынок - организованный и неорганизованный - традиционный и компьютеризированный - биржевой и внебиржевой. Особенности рынков земли Рынок земли обладает целым рядом специфических особенностей. Во-первых, земля является бесплатным даром природы, что позволяет говорить об иррациональном характере ее стоимости. Тем не менее земля является объектом купли-продажи; с ней связаны земельные арендные отношения. Во-вторых, в зависимости от тех или иных природно-климатических условий, а также местонахождения участков земли, последние подразделяются на лучшие, средние и худшие. В основе такого деления лежит естественное плодородие почвы, от которого зависит продуктивность земли. Но она может быть улучшена в результате дополнительных вложений в нее труда и капитала. Это улучшенное плодородие почвы называется экономическим. Повышение экономического плодородия почвы практически возможно на любых участках. Однако оно имеет определенные границы, связанные с известным законом убывающего плодородия почвы, когда при сложившейся технологии обработки земли каждая последующая единица затрат обеспечивает все меньшую и меньшую отдачу. В-третьих, хозяйственная деятельность на земле порождает два вида монополии на землю: монополию на землю как объект хозяйствования и монополию на землю как объект собственности. Первый вид монополии обеспечивает абсолютное право распоряжения землей и хозяйственного ее использования. Второй вид связан с исключительным правом владения землей ее собственником. В первом случае речь идет о том, что человек, взявший земельный участок в аренду, не ограничен в правах и возможностях хозяйствования на ней. Он может заняться любым видом сельскохозяйственной деятельности, преследуя цель — получение наилучшего результата от своей хозяйственной деятельности. Это открывает ему путь к получению дополнительного дохода. Во втором случае обеспечивается получение ренты за отдаваемую в аренду землю. В-четвертых, предложение земли и других природных ресурсов является строго фиксированным, что делает ее предложение абсолютно неэластичным. Однако с развитием научно-технического и социально-экономического прогресса предложение земли, равно как и других природных ресурсов, фиксированно относительно, ибо постоянно происходит их выбытие или вовлечение в хозяйственный оборот. Поэтому нижеприведенный график предложения земли относительно условен. В этой связи сомнительно утверждение, что рента не выполняет никакой побудительной функции для предложения земли, так как высокие рентные платежи не могут не стимулировать передачу земли в аренду ее собственниками. Наконец, в-пятых, если признается абсолютная неэластичность предложения земли, то спрос на нее выступает определяющим фактором формирования ренты. 1.5 Признаки, классификация недвижимости и виды стоимости объекта недвижимого имущества Согласно ГК РФ (ст.130) - К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Понятие "имущество" впервые сформулировано в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее время оно стало общепринятым во всех странах мира. Каждый объект недвижимости имеет родовые (сущностные, корневые) признаки, отличающие его от движимых вещей, и видовые (частные, специфические) признаки, отличающие однородные по этому признаку группы объектов недвижимости от других групп недвижимости. Родовые признаки характеризуют неподвижность объекта, его неперемещаемость в пространстве без ущерба назначению, прочную связь с землей, долговечность, постепенный перенос стоимости объекта и накопление амортизации и др. Видовые признаки характеризуют функциональное назначение, происхождение недвижимости, технические и технологические характеристики, формы собственности. Классификация недвижимости по формам собственностиКаждый объект недвижимости имеет владельца и является собственностью физического или юридического лица, либо состоит на балансе у региональной администрации или содержится за счёт федерального бюджета. Аналогично типам собственников, в число которых входят и балансодержатели, выделяются формы собственности: государственная; муниципальная; коммерческая; индивидуальная. В зависимости от того, кому принадлежит недвижимость, выстраивается гражданско-правовая цепочка взаимодействия. Например, собственником земель является государство, которое передаёт наделы, закреплённые за региональными территориями, местным муниципалитетам. Классификация недвижимости по масштабностиМасштабность – свойство объектов, определяющее их способность к дальнейшей реорганизации путём разделения или объединения. Например, жилые и нежилые помещения имеют способность объединяться в здание. А здание допускает только разделение на помещения. То есть основой и базой классификации, в данном случае, выступает учётная единица. В целом их допускается комплектовать следующим образом: - земельный массив - земельный участок - частный дом с участком, коттедж - дачный домик, дачный участок - комплексы промышленных строений и сооружений - здание для промышленных целей - многоквартирный многоэтажный дом - малоэтажный дом - отдельная квартира - секция или подъезд, этаж секции - комплекс административных сооружений - офисное помещение - торговый комплекс - торговое помещение Классификация недвижимости по готовности к использованиюНа этом базовом основании выделяют здания и помещения, допускающие или не допускающие его эксплуатацию. На основании данных базовых характеристик, вся имеющаяся на рынке недвижимость делится на следующие типы: Готовые капитальные строения, приобретшие данный статус после завершения строительства и сдачи в эксплуатацию. Получают разрешение на беспрепятственное использование по целевому назначению. Недостроенные объекты считаются таковыми с момента утверждения и получения на руки выписки из градостроительной документации, разрешающей возведение капитального строения, до момента ввода в эксплуатацию. Виды стоимости объекта недвижимого имущества Понятие стоимости объекта недвижимости может рассматриваться с разных позиций. Так различают рыночную стоимость, стоимость замещения, потребительскую, восстановительную, инвестиционную, страховую, стоимость налогообложения, ликвидационную, первоначальную, остаточную, залоговую стоимость права аренды объекта недвижимости, стоимость действующего предприятия и объекта недвижимости при существующем использовании и т.д. Потребительская стоимость (стоимость при существующем использовании) отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника, который не собирается выставлять его на рынок. Восстановительная стоимость определяется расходами в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта. Здесь используются такие же архитектурные решения, применяются аналогичные строительные конструкции и материалы, даже качество строительно-монтажных работ, так же воспроизводятся моральный износ и недостатки архитектурных решений воспроизводимого объекта. Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта недвижимости, полезность которого эквивалентна полезности оцениваемого объекта, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных проектных нормативов и прогрессивных материалов и конструкций, а также современного оборудования. Восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения - затратами на создание функционального аналога. Инвестиционная стоимость - цена объекта недвижимости, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица для достижения заданной инвестиционной цели. Инвестиционная стоимость рассчитывается исходя из ожидаемых инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации, и может быть как больше, так и меньше его рыночной стоимости. Данный вид стоимости носит субъективный характер. Стоимость страхования объектов недвижимости рассчитывается на основе восстановительной стоимости или стоимости замещения объекта, который находится под угрозой уничтожения (или разрушения). На базе стоимости страхования объекта определяются суммы страховок, выплаты и проценты. Стоимость налогообложения объектов недвижимости имущества юридических и физических лиц определяется аккредитованными нормами при налоговых инспекциях экспертами-оценщиками на основе либо рыночной, либо восстановительной стоимости объекта недвижимости. В настоящее время такая оценка объектов недвижимости осуществляется по нормативной методике с учетом инвентаризационной стоимости объекта недвижимости и базируется на восстановительной стоимости. Ликвидационная стоимость определяется, если объект недвижимости должен быть отчужден в срок меньше обычного срока службы аналогичных объектов и является чистой денежной суммой, которую собственник объекта недвижимости может получить при ликвидации или принудительной продаже. Стоимость утилизации является чистой денежной суммой, которую собственник объекта недвижимости может получить при полной ликвидации последнего. Первичная стоимость объекта недвижимости - фактические затраты на приобретение или создание объекта на момент начала его использования. Остаточная стоимость объекта недвижимости - стоимость объекта с учетом износа. Стоимость объекта недвижимости при существующем использовании - рыночная стоимость объекта недвижимости, основанная на продолжении формы его функционирования в условиях возможной продажи на рынке. Стоимость действующего предприятия - стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования производства, которое сформировалось. Залоговая стоимость - стоимость с целью обеспечения кредита. Стоимость специализированных объектов - стоимость объектов, которые через свои специфические особенности не могут быть проданы на рынке. Стоимость права аренды объекта недвижимости - единовременная плата за право пользования и распоряжения объектом. 1.6 Типология объектов оценки Процесс оценки недвижимости требует от оценщика проведения анализа большого числа факторов, определяющих величину расчетной стоимости. Квалифицированное и обоснованное заключение о стоимостных характеристиках объекта оценки возможно только на основе систематизированных и подтвержденных тем или иным образом исходных данных, которые могут быть проверены любым заинтересованным лицом, включая органы власти. Основными задачами оценщика являются четкое определение собственно объекта оценки, его идентификация (описание), обоснование выбора информационной базы при проведении расчетов и сведений к минимуму различных допущений и предположений в отношении используемых в расчетах величин. До введения в действие первой части ГК РФ с 1 января 1995 г. вместо понятия «недвижимость» использовалось понятие «основные фонды». К основным фондам относятся предметы производственного и непроизводственного назначения (здания, сооружения, жилые помещения, машины, оборудование, взрослый рабочий и продуктивный скот, многолетние насаждения и т.д.), которые в своей натуральной форме функционируют и используются в народном хозяйстве на протяжении ряда лет и в течение всего срока службы не теряют своей потребительской формы. Глава 2 2.1 Показатели инвестиционной привлекательности объекта оценки Проведение оценки рентабельности вложения денежных средств в определенный объект собственности необходимо для того, чтобы установить его финансовую привлекательность по сравнению с остальным недвижимым имуществом. В настоящее время в ходе данной деятельности профессиональными инвесторами учитывается фактор времени и применяются следующие показатели: Период окупаемости проекта Фактическая стоимость объекта Внутренняя ставка доходности Внешняя ставка доходности В подавляющем большинстве случаев используются все вышеперечисленные показатели для определения рентабельности вложения денежных средств в недвижимость: оценка инвестиционных проектов – весьма сложный процесс, требующий максимальной проработки всех факторов. Для этого специалистами и используются одновременно несколько способов, благодаря чему устраняются практически все недостатки каждого из методов. 2.2 Права собственности на недвижимость Право собственности определяется 17-й главой Гражданского кодекса Российской Федерации. Собственность – это комплекс прав, который может быть распределен между различными субъектами или сосредоточен в одних руках: Владение – первичный компонент собственности, основанный на законе физический контроль над объектом, возможность иметь его у себя, содержать в своем хозяйстве, на балансе и т. д., фактическое обладание объектом. Оно создает необходимые предпосылки для реализации двух других правомочий – пользования и распоряжения. Можно владеть объектом недвижимости, но не пользоваться им. Пользоваться же объектом недвижимостью, не владея им фактически, невозможно. Пользование – применение объекта собственности в соответствии с его назначением по усмотрению и желанию пользователя или собственника, извлечение из объекта полезных свойств или дохода. Владение и пользование могут быть соединены в руках одного субъекта или разделены между различными субъектами. Распоряжение – всеобъемлющий, высший способ реализации отношений между объектом и субъектом собственности, т. е. это право решать, каким образом и кем может быть использован сам объект недвижимости и получаемый от него доход; определение юридической судьбы объекта собственности. То есть собственник недвижимости не только владеет и пользуется имуществом, но и распоряжается им в целях и пределах, не нарушающих права собственника ограничений, установленных законодательством. Под полным правом собственности понимается право владеть, пользоваться и распоряжаться собственностью в рамках, не противоречащих местному законодательству. Экономически собственность реализуется тогда, когда начинает приносить доход, т. е. в процессе присвоения и отчуждение земли и другого недвижимого имущества как основного фактора производства и его результатов – дохода. Существует два основных способа присвоения и отчуждения благ: индивидуально обособленный – частный и совместный – общий, публичный. Соответственно по признаку субъекта присвоения различают две основные формы собственности: частную и общественную (государственную и муниципальную). Субъекты права собственности на недвижимое имущество – это собственники конкретных земельных участков и других объектов недвижимости, наделенные земельными правами и несущие обязанности в соответствии с земельным, гражданским, водным, лесным и другим законодательством России. В имущественные отношения по поводу недвижимости вступают три основные группы субъектов: Российская Федерация и субъекты Российской Федерации в лице органов государственной власти, города, районы, населенные пункты в лице органов местного самоуправления; граждане, объединения людей, семьи, социальная группа, в том числе иностранные граждане; юридические лица – коммерческие, некоммерческие и другие организации, в том числе иностранные. В современном цивилизованном мире уже давно не существует “священной и неприкасаемой” собственности. Полномочия, предоставляемые частному собственнику по определению, часто вступают в противоречие с интересами и правами других лиц и общества в целом. Законы всех стран, начиная с древнеримского государства, предусматривают ограничения прав собственности исходя из интересов общества, религиозных, экологических, транспортных и других требований. В соответствии с действующей Конституцией России (ст.36, ч.2) и Гражданским кодексом РФ (ст.209, ч.3) собственник, используя свое недвижимое имущество, не должен нарушать права и законные интересы других лиц и обязан соблюдать экологические, санитарно-гигиенические и другие условия. 2.3 Подходы и методы, применяемые к оценке недвижимого имущества Подходы, применяемые к оценке недвижимого имущества: 1. Затратный подход строится на предположении, что стоимость оцениваемой недвижимости определяется затратами на создание такого же объекта, то есть вместо покупки данной недвижимости можно приобрести эквивалентный земельный участок и улучшить его аналогичным образом. 2. В сравнительном подходе сопоставимые данные касаются цен продаж и корректируются так, чтобы отражать различия между сравниваемыми объектами и объектом оценки. Элементы сравнения включают передаваемые права на недвижимость, условия финансирования, условия продажи, рыночные условия, местоположение, физические и экономические характеристики. 3. В доходном подходе сопоставимые данные включают сведения по аренде, доходу, расходам, ставке капитализации и норме отдачи, которые корректируются на условия аренды и характеристики недвижимости. При этом важно, чтобы категории сопоставления, характеризующие доходность недвижимости были одно порядковыми понятиями. Методы, применяемые к оценке недвижимого имущества: 1. Метод затратног подхода основан на предположении, что затраты на строительство объекта (за минусом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости всего объекта недвижимости. В группу методов затратного подхода входят четыре основных метода оценки: метод сравнительной единицы (или метод удельной стоимости), поэлементный, сметный и индексный. 2. Для определения стоимости объектов, приносящих доход, в рамках доходного подхода используются два основных метода: метод капитализации и метод дисконтирования. 3. Сравнительный (или рыночный) подход включает в себя два основных метода: метод прямого сравнительного анализа продаж и метод валового рентного мультипликатора. 2.4 Особенности использования проектно-сметной документации при определении стоимости объекта недвижимости Изучив и проанализировав теоретический раздел 1 и 2 глав данной курсовой работы, я могу приступить к оценке рыночной стоимости офисного помещения. Офисное здание площадью 1110 кв.м Имеющиеся документы: Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок площадью 820 кв.м (кадастровая стоимость земли: 14834,17 руб. за кв.м). Технический паспорт на здание, выполненный ДФГУП «Новосибирский центр технической инвентаризации" Исходные данные для проведения расчетов Информация по объекту оценки: 3-х этажное кирпичное отдельно стоящее офисное здание площадью 1110 кв.м Земельный участок площадью 820 кв.м - в собственности Сотояние хорошее (евроремонт) Перед зданием имеется удобная автопарковка Ближайшее окружение - жилая застройка, административно-торговые здания Транспортная доступность - отличная Данные для затратного подхода Согласно сборнику 28 (УПВС ): стоимость строительства в ценах 2009 г. - 8778 руб/кв.м Коэффициент климатического района - 1,07 Индекс удорожания в строительстве 2009-2019 составляет 0,8 Строительные расходы - 5% Прибыль прибыль предпринимателя - 20% Данные для сравнительного и доходного подходов Объекты сравнения (предложение по продаже на дату оценки) подбираются по журналу “Справочник по недвижимости” Скидка на торг составляет 5% Ставка аренды включает в себя НДС и все расходы Операционные расходы составляют 30% от ДВД Ставка капитализации для улучшений составляет 12% Описание объекта
|