7-9 Жилищное Цап.. Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд
 Скачать 25.88 Kb.
|
|
7. Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. ст. 32ЖК -гарантирует защиту прав собственников жилья при изъятии. Жилое помещение ( далее жп) может быть изъято у собств. путем выкупа, что отражает ч. 3 ст. 35 Конституции РФ принудительное отчуждение имущества для государственных нужд допустимо только по решению суда и лишь при условии предварительного и равноценного возмещения. Т.е В случаях, когда изъятие невозможно без прекращения права собст. на здания, сооружения, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа (ст. 239 ГК РФ). выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. ст. 49 ЗК РФ изъятие земельных участков возможно в исключительных случаях, связанных: 1) с выполнением международных обязательств Российской Федерации; 2) с размещением объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов размещения этих объектов; 3) с иными обстоятельствами, установленными федеральными законами и законами субъектов РФ (в зависимости от принадлежности земель). Условия и порядок изъятия устанавливаются ст. 55 ЗК РФ. Вопросы изъятия и выкупа жилого дома (жилого помещения) решаются одновременно с вопросами изъятия путем выкупа земельного участка. Требование об изъятии недвижимости не подлежит удовлетворению, если в суде не будет доказано, что использование земельного участка невозможно без прекращения права собственности на эту недвижимость (ст. 239 ГК РФ). порядок и условия выкупа жилого помещения: - выкупная цена, сроки и другие условия выкупа должны быть определены по соглашению с собственником жилья ; -выкупная цена должна складываться из рыночной стоимости этого помещения, а также всех убытков, связанных с его изъятием ( изменением места проживания; временным пользованием иным жильем ; переездом; поиском другого жилого помещения для приобретения в собственность; оформлением права собственности на другое жилое помещение; досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода (ч. 7). - По соглашению взамен изымаемого может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену. Орган государственной власти или орган местного самоуправления обязан зарегистрировать свое решение об изъятии жилья в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ч. 3); в противном случае оно не будет иметь юридической силы. Собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия этого помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, о дате осуществленной государственной регистрации такого решения. 8. Общие принципы оплаты жилых помещений и коммунальных услуг. Порядок и сроки оплаты жилья по договору найма. Последствие невнесения платы за жильё и коммунальные услуги. Вопросам, касающимся платы за жилое помещение и коммунальные услуги, посвящен разд. VII (ст. 153—160) ЖК РФ. В данном разделе содержатся нормы и положения, относящиеся ко всем пользователям, которым предоставля ются жилищно-коммунальные услуги. К ним относятся и наниматели, и арендаторы жилого помещения, и собствен ники жилого помещения, и члены ЖК (ЖСК). При этом установлены как общие правила, так и особенности внесе ния платы за жилое помещение и коммунальные услуги в зависимости от правового положения конкретного потре бителя (плательщика): нанимателя, собственника и т.п. В соответствии с ч. 1 ст. 153 ЖК РФ граждане и органи зации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает: 1) у нанимателя жилого помещения по договору соци ального найма с момента заключения такого договора; 2) арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды; 3) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора; 4) члена ЖК с момента предоставления жилого помеще ния жилищным кооперативом; 5) собственника жилого помещения с момента возник новения права собственности на жилое помещение (ч. 2 ст. 153 ЖК РФ). До заселения жилых помещений государственного и му ниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной вла сти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица (ч. 3 ст. 153 ЖК РФ). Из приведенных положений следует, что ст. 153 ЖК РФ установлена обязанность по внесению платы за жилое по мещение и коммунальные услуги. В ней закреплены прин ципы оплаты жилья и коммунальных услуг — оплата долж на производиться в установленный срок и в полном объеме (ч. 1). В ч. 2 указанной статьи перечислены виды платель щиков — лица, которые имеют самостоятельное право на жилое помещение (наниматели, арендаторы и др.). Подна ниматели и другие лица, не пользующиеся таким правом, в перечне плательщиков не указаны. В ч. 3 этой статьи определено, что до заселения в жилое помещение указан ные в ч. 1 лица не несут расходы на содержание жилого по мещения и не оплачивают коммунальные услуги. В данном случае необходимо иметь в виду, что по общему правилу плату за коммунальные услуги вносят граждане, если они фактически пользуются этими услугами. В ч. 11 ст. 155 ЖК РФ предусмотрен перерасчет в таких случаях платы за ком мунальные услуги. В ст. 154 ЖК РФ определена структура платы за жи лое помещение и коммунальные услуги. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя: 1) плату за пользование жилым помещением (плата за наем); 2) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управ лению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Ка питальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда; 3) плату за коммунальные услуги. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включа ет в себя: 1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капиталь ному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; 2) плату за коммунальные услуги. Собственники жилых домов несут расходы на их содер жание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осу ществляющими соответствующие виды деятельности. Плата за коммунальные услуги включает в себя пла ту за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления). Таким образом, здесь законодательно опреде лен перечень услуг, которые относятся к коммунальным. Непосредственно порядок внесения платы за жилое поме щение и коммунальные услуги установлен в ст. 155 ЖК РФ. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен дого вором управления многоквартирным домом. Она вносится на основании платежных документов, представленных не позднее 1-го числа месяца, следующего за истекшим меся цем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом. Наниматели жилых помещений по договору социаль ного найма и договору найма жилого помещения государ ственного или муниципального жилищного фонда вносят плату за пользование жилым помещением (плату за наем) наймодателю этого жилого помещения. Наниматели жи лых помещений в многоквартирном доме, управление ко торым осуществляется юридическим лицом независимо от организационно-правовой формы или индивидуальным предпринимателем (далее — управляющая организация), вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации. Если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установлен ный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласован ном с управляющей организацией порядке. Члены ТСЖ либо ЖК или иного специализированно го потребительского кооператива, созданного в целях удо влетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с ФЗ о таком кооперативе (далее — иной специализирован ный потребительский кооператив), вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего иму щества в многоквартирном доме, а также с оплатой комму нальных услуг, в порядке, установленном органами управ ления ТСЖ либо органами управления ЖК или органами управления иного специализированного потребительского кооператива. Не являющиеся членами ТСЖ либо ЖК или иного специализированного потребительского кооператива собственники помещений в многоквартирном доме, в кото ром созданы ТСЖ либо ЖК или иной специализирован ный потребительский кооператив, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с до говорами, заключенными с ТСЖ либо ЖК или иным спе циализированным потребительским кооперативом. Собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы ТСЖ либо ЖК или иной специализи рованный потребительский кооператив и управление ко торым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации. Собственники помещений в многоквартирном доме, осу ществляющие непосредственное управление таким домом, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услу ги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. Собственники жилых домов оплачивают услуги и работы по их содержанию и ремонту, а также вносят плату за ком мунальные услуги в соответствии с договорами, заключен ными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. Собственники помещений в многоквартир ном доме оплачивают услуги и работы по содержанию и ремонту этих помещений в соответствии с договорами, за ключенными с лицами, осуществляющими соответствую щие виды деятельности. Неиспользование собственниками, нанимателями и ины ми лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. При временном отсутствии граждан внесение платы за отдель ные виды коммунальных услуг, рассчитываемой исходя из нормативов потребления, осуществляется с учетом перерас чета платежей за период временного отсутствия граждан в порядке, утверждаемом Правительством РФ. Плата за коммунальные услуги, предоставляемые вре менным жильцам, вносится нанимателем жилого помеще ния в соответствии с дополнительным соглашением с наймодателем, заключенным на срок проживания временных жильцов. Наймодатель, управляющая организация обязаны ин формировать в письменной форме соответственно нанима телей жилых помещений государственного и муниципаль ного жилищных фондов и собственников жилых помещений в многоквартирном доме об изменении размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги не позднее чем за 30 дней до даты представления платежных документов, на основании которых будет вноситься плата за жилое по мещение и коммунальные услуги в ином размере, если иной срок не установлен договором управления. В ст. 155 ЖК РФ предусмотрена ответственность в связи с несвоевременной или неполной оплатой за жилое по мещение и коммунальные услуги. Лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (долж ники), обязаны уплатить кредитору пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, дей ствующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Увеличение установленного размера пеней не допускается. Согласно ч. 15 ст. 155 ЖК РФ наймодатель жилого поме щения, управляющая организация, иное юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, которым вносится плата за жилое помещение и коммунальные услуги, а также их представитель вправе осуществлять расчеты с нанимате лями жилых помещений государственного и муниципаль ного жилищных фондов и собственниками жилых помеще ний и взимать плату за жилое помещение и коммунальные услуги при участии платежных агентов, осуществляющих деятельность по приему платежей физических лиц, а также банковских платежных агентов, осуществляющих деятель ность в соответствии с законодательством о банках и бан ковской деятельности. Кроме того, необходимо иметь в виду, что согласно ст. 90 ЖК РФ допускается выселение нанимателя и членов его семьи из жилого помещения, если плата за жилое поме щение и коммунальные услуги не внесена в течение более шести месяцев без уважительных причин. Речь идет о пере селении этих граждан в другое жилое помещение (по норме общежития). Размер платы за жилое помещение определяется в ст. 156 ЖКРФ. Предусмотрено, что плата за содержание и ремонт жило го помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства. 9. Права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих в нем лиц. Понятие члена семьи собственника жилого помещения. Объём их прав и обязанностей. Последствия прекращения членами семьи семейных отношений с собственником. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены жилищным законодательством Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским и жилищным законодательством. Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Статья 31 ЖК РФ определяет права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении. К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. Все перечисленные категории имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность. Дееспособные члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между ними. В определенной ситуации за бывшим членом его семьи может быть сохранено право пользования жилым помещением на определенный срок на основании решения суда. В этом случае он имеет права, несет обязанности и ответственность, предусмотренные законом для членов семьи собственника, совместно с ним проживающих. Соглашением между сторонами срок, определенный решением суда, может быть продлен. Однако, рассматриваемое право может прекратиться до обозначенного срока при прекращении право собственности на данное жилое помещение его собственника или если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права на основании решения суда. Если право пользования жилым помещением у гражданина возникло из соглашения между ним и собственником данного жилого помещения, то объем прав, обязанности и ответственности гражданина определяются исходя из условий указанного соглашения. Понятие члена семьи собственника жилого помещения дано в ст.31 ЖК РФ. В соответствии с этой нормой ЖК РФ к таковым относятся проживающие совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, дети, родители. Членами семьи собственника жилого помещения могут быть признаны: другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные граждане, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. В п.11 постановления ПВС РФ от 2 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ» так же дано разъяснение судам относительно того, кто может быть признан членом семьи собственника жилого помещения. Таковыми могут быть признаны родственники независимо от степени родства ( бабушки, дедушки, братья, сестры, дяди, тети, племянники, племянницы и другие) и нетрудоспособные иждивенцы как самого собственника, так и членов его семьи, а в исключительных случаях другие граждане (например, лицо, проживающее совместно с собственником без регистрации брака), если они вселены собственником жилого помещения в качестве членов своей семьи. Для признания указанных лиц членами семьи собственника жилого помещения необходимо наличие следующих фактов:
|