Общие положения о договоре аренды Острожный. Общие положения о договоре аренды

• Название: Общие положения о договоре аренды
• Дата: 17.02.2020
• Размер: 188 Kb.
• Имя файла: Общие положения о договоре аренды Острожный.doc
• Тип: Курсовая; #108737
• страница: 2 из 3

договор аренда право

ГЛАВА I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА АРЕНДЫ

1.1 Понятие договора аренды
Институт найма вещей был известен еще римскому праву (locatio - conductio rerum). При этом объектом найма могли быть только непотребляемые и незаменимые вещи. Подобное требование обусловлено тем, что особенностью договора найма вещей (как в римском праве, так и в праве современном) является возврат тех же вещей, которые переданы в пользование, а вернуть можно только то, что физически не уничтожено в результате использования. Следовательно, при использовании вещь не должна была терять своих натуральных свойств. В отношении же потребляемых вещей, как писал Новицкий Н.Б., неисполнима обязанность нанимателя возвратить по окончании найма ту самую вещь, которая была получена по договору⁵.

Если обратиться к работам русских ученых-правоведов дореволюционного периода, то необходимо отметить, что требования римских юристов к объекту найма были полностью восприняты. Так, Г.Ф. Шершеневич говорил об объекте договора имущественного найма как о незаменимой вещи. "Вещи заменимые непригодны для найма потому, что, передавая их другому, отдающий ожидает получить не те же вещи, а только подобные, а, следовательно, передача заменимых вещей соединена с перенесением права собственности, что противоречит сущности договора найма"⁶.

В российском праве институт аренды традиционно регулировался в гражданских кодексах. При всех кодификациях гражданского законодательства, происходивших в советский период, нормы о договоре имущественного найма неизменно включались в кодифицированные акты, а сам договор имущественного найма рассматривался в качестве самостоятельного гражданско-правового договора.

В некоторых зарубежных законодательных системах, в частности в законодательстве ФРГ и Швейцарии, различению понятий «имущественный наем» и «аренда» придается юридическое значение. Так, под арендой понимается договор, по которому на возмездных началах переносится не только право пользования вещью, но и право извлечения из вещи плодов. Поэтому предметом договора аренды объявляется только плодоносящая вещь. На условиях аренды осуществляется сдача внаем торгово-промышленных предприятий⁷.

Ныне действующий Гражданский кодекс Российской Федерации рассматривает аренду и имущественный найм как синонимы. В этом смысле он отступил от традиций, которые были заложены континентальным гражданским правом. В частности, в праве Франции различаются наем движимого имущества и аренда недвижимости. В Германии же наем предполагает только пользование вещью, тогда как аренда означает извлечение из вещи также и плодов. Однако, ранее, эти традиции были восприняты нашим перестроечным законодательством и доктриной. Так, если Гражданский кодекс 1964 года⁸ постоянно использовал термин «имущественный наем», то Основы законодательства СССР об аренде⁹ от 23 ноября 1989 года, касавшиеся в основном использования имущества в процессе ведения хозяйственной деятельности, вели речь именно об аренде.

Современное легальное понятие «аренды» содержится в ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с этой статьей под договором аренды (имущественного найма) понимается гражданско-правовой договор, по которому одна сторона - арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне - арендатору (нанимателю) за плату определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование. Владеть и пользоваться арендованным имуществом арендатор обязан в соответствии с условиями договора аренды, а в случае, если такие условия в договоре не определены, - в соответствии с назначением имущества.

В ст. 606 дается традиционное определение договора аренды, основными признаками которого является передача одним лицом (арендодателем) другому лицу (арендатору) имущества во временное владение и пользование (или только пользование) за плату. В вышеизложенной норме следует обратить внимание на то, что понятия аренды и имущественного найма употребляются как тождественные, поскольку при любой аренде имеет место наем имущества. Употребление то одного, то другого термина связано не столько с различиями видов таких договоров, сколько со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах.

Указанная статья однозначно трактует, что по договору аренды имущество предоставляется не только в пользование, но и может быть предоставлено во владение и пользование. Этот момент важен для предпринимателей, которые в своей деятельности часто обращаются к аренде различных видов имущества: помещений, транспортных средств, оборудования и т.д.¹⁰

В Гражданском кодексе Российской Федерации договору аренды посвящена отдельная глава (гл. 34), включающая в себя свыше шестидесяти статей. Структура данной главы построена по тому же принципу, что и структура других глав ГК, регулирующих сложные договоры, которые имеют свои отдельные виды договорных обязательств (купля-продажа, подряд и некоторые другие): сначала излагаются положения, являющиеся общими для всех видов договора аренды, а затем - специальные правила, относящиеся только к соответствующему виду договора аренды (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда).

Указанные виды договора аренды и договоры аренды отдельных видов имущества регулируются следующим образом: общие положения об аренде применяются к ним субсидиарно, т.е. только в том случае, если специальными правилами (также предусмотренными ГК) об этих договорах не установлено иное¹¹.

Договор аренды следует отличать от сходных с ним договоров, по которым передается имущество одного лица к другому - купли-продажи (всех его видов), мены, дарения, ренты и займа. Результатом упомянутых договоров является переход права собственности (хозяйственного ведения или оперативного управления), тогда как по договору аренды переходит лишь право владения и пользования имуществом на время.

Исходя из родовой принадлежности договора аренды (имущественного найма) - он относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества, - необходимо подчеркнуть, что передача имущества, осуществляемая арендодателем, не сопровождается переходом права собственности на это имущество к арендатору; последний получает имущество лишь во владение и пользование либо только в пользование. Данное обстоятельство может служить верным признаком, отличающим договор аренды от таких договоров, как, например, купля-продажа, мена, заем.

По юридической природе договор аренды является консенсуальным, возмездным, взаимным и двусторонним.

Договор аренды является консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору. Собственно передача сданного в аренду имущества арендатору представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора аренды со стороны арендодателя.

Из определения договора аренды следует, что этот договор является возмездным (передача арендованного имущества может осуществляться только за плату), реальным (договор считается заключенным с момента передачи арендатору имущества, являющегося предметом аренды) и срочным (имущество передается арендатору во временное (на определенный срок) владение и (или) пользование). При этом срочность является не обязательной характеристикой договора аренды, так как ГК РФ допускает возможность заключения договоров аренды без указания в них срока действия (бессрочные договоры).

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью¹². Необходимо отметить, что данное положение развивает применительно к арендным отношениям общую норму, содержащуюся в ст. 136 ГК РФ, на основании которой поступления, полученные в результате использования имущества (плоды, продукция, доходы), принадлежат лицу, использующему это имущество на законном основании, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором об использовании этого имущества.

Предметом договора аренды может быть как движимое, так и недвижимое имущество. Недвижимое имущество как предмет аренды обладает известными особенностями, обусловленными как самой природой этого имущества, так и необходимостью государственной регистрации сделок с ним и прав на него. Но недвижимое имущество, которое может сдаваться в аренду по правилам гл. 34 ГК, не должно быть предназначено для проживания людей. Наем жилой недвижимости регулируется специальными нормами гл. 35 ГК.

Имущество, обладающее родовыми признаками, не может быть предметом имущественного найма, так как по общему правилу после передачи такого имущества оно обезличивается, смешивается с имуществом пользователя. Вследствие этого у лица, передавшего пользователю имущество, обладающее родовыми признаками, возникает право требования возврата имущества того же рода и количества. Также не могут быть предметом договора аренды нематериальные блага: изобретения, полезные модели, промышленные образцы, служебная (коммерческая) информация, товарные знаки, фирменные наименования и т. п. Передача прав на их использование осуществляется на основе лицензионных соглашений, не относящихся к разновидностям договора имущественного найма.

Нормы, регулирующие сдачу в аренду земельных участков, содержатся в главе 17 ГК РФ¹³, и в Земельном кодексе РФ¹⁴. Согласно п. 1 ст. 260 ГК РФ лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе распоряжаться им, в том числе сдавать в аренду, если соответствующие земли не исключены из оборота или не ограничены в обороте. О праве передачи земельных участков в аренду говорится также в ст. 264, причем в п. 3 статьи указано, что владелец земельного участка, не являющийся собственником, не вправе распоряжаться им, если иное не предусмотрено законом или договором.

Передача в пользование (в том числе на условиях аренды) участков недр, водных объектов, лесов регулируется Законом РФ "О недрах", Водным кодексом РФ, Лесным кодексом РФ¹⁵.

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. К такому имуществу относятся атомные электростанции, вооружение, железные дороги общего пользования и т. п.¹⁶

Цель договора аренды - обеспечить передачу имущества во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно либо не имеет возможности или желания приобрести его в собственность. Арендодателю же передаваемое в аренду имущество не нужно или он преследует цель извлечения прибыли из его передачи во временное пользование другому лицу. Отказываясь от права пользования вещью, арендодатель передает его арендатору на возмездной основе (за плату). Последний признак позволяет отличать аренду от безвозмездного пользования имуществом (ссуды).

Цели обеспечить передачу имущества во временное пользование служат многие права, закрепленные гражданским законодательством, причем как вещные (допустим, сервитута), так и обязательственные (например, права пользования вещью, которые могут принадлежать хранителю или доверительному управляющему). Поэтому надо четко представлять особенности временного пользования именно арендатора.

Арендатору принадлежит право пользования арендованным имуществом. Это основное право арендатора, вытекающее из договора аренды. Соответственно договор аренды - одна из разновидностей договоров по передаче имущества в пользование.

Под пользованием понимается извлечение из вещи ее полезных свойств без изменения субстанции вещи, в том числе приобретение плодов и доходов. По общему правилу, плоды, продукция и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором поступают в собственность арендатора¹⁷. При нарушении порядка пользования вещью извлеченные плоды, продукция и доходы должны быть возвращены арендодателю. Впрочем, законом, иным правовым актом или договором может быть установлено и иное правило¹⁸ , а именно, что плоды, продукция и доходы переходят в собственность арендодателя или третьего лица.

Анализ норм действующего законодательства и характера отношений сторон при аренде имущества позволяет сделать следующие выводы. Возникающие на основе договора аренды отношения, создающие у нанимателя право пользования имуществом, являются обязательственными. Вместе с тем для осуществления этого права в большинстве случаев необходима передача имущества арендатору, который в соответствии с законом на период действия договора аренды становится его законным владельцем. В этом случае арендатор является не только стороной обязательственных отношений, но и обладателем вещного права на объект аренды. Возможность возникновения вещного права из договора у лица, приобретающего титул владельца, но не являющегося собственником соответствующего имущества, предусмотрена законом¹⁹. Указанные права арендатора (обязательственное и вещное) взаимосвязаны, имеют общий источник (основание) возникновения (договор), но существуют как бы параллельно. Наделение арендатора правомочиями титульного владельца взятого внаем имущества (чужого имущества) — необходимое условие, гарантирующее беспрепятственное осуществление пользования этим имуществом, то есть достижение цели договора аренды²⁰.

Право пользования арендатора, в отличие от одноименного права, входящего в состав правообразующего основу того или иного вещного права, предопределено волей сторон договора аренды. Объем права пользования арендатора в каждом договоре может быть установлен произвольно. Содержание же вещных прав в основной их части установлено законом. К тому же пользование, осуществляемое на основании вещного права, как правило, бессрочно. Напротив, договор аренды обычно является срочным²¹.

Важным аспектом в арендных отношениях является вопрос о лицах, имеющих право выступать в роли арендодателя. В соответствии со ст.608 Гражданский Кодекс Российской Федерации в качестве арендодателя может выступать собственник имущества, а также иные лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Собственник имеет право наделить любое лицо правами арендодателя в отношении принадлежащего ему имущества. Хотя Гражданский Кодекс Российской Федерации не содержит положений, определяющих, как документально должна оформляться передача прав по сдаче принадлежащего собственнику имущества в аренду другому лицу, думается, что наделение правами арендодателя должно осуществляться на основании соответствующего договора между собственником имущества и лицом, которому передаются права арендодателя. При этом, по всей видимости, передача прав по сдаче в аренду имущества может быть оформлена в виде договора комиссии либо доверительного управления.

В силу закона правом сдавать имущество в аренду обладают субъекты права хозяйственного ведения: государственные и муниципальные унитарные предприятия. Однако сдавать в аренду недвижимое имущество они могут только с согласия собственника. Порядок данных правоотношений регулируется ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» от 14 ноября 2002 № 161.

Субъекты права оперативного управления, к числу которых относятся казенные предприятия и учреждения, могут быть участниками арендных отношений в следующих случаях. Казенное предприятие может выступать в качестве арендодателя принадлежащего ему на праве оперативного управления имущества только с согласия собственника этого имущества. Учреждение ни при каких обстоятельствах не вправе сдавать в аренду закрепленное за ним (на праве оперативного управления) имущество, а также имущество, выделенное ему собственником по смете²².

Многие отношения владения и пользования чужим имуществом за вознаграждение обладают специфическими особенностями, например отношения аренды транспортных средств, зданий и сооружений, предприятий. В связи с этим тип договора аренды делится на виды, каждому из которых посвящен отдельный параграф главы 34 Гражданского Кодекса, им предшествует параграф, содержащий общие положения об аренде. Гражданский кодекс различает пять видов аренды: прокат, аренду транспортных средств, аренду зданий и сооружений, аренду предприятий, лизинг.

По каждому из видов имеются специальные акты законодательства, поэтому регулирование договорных отношений аренды, как и отношений по договору купли-продажи, осуществляется по принципу «закон специальный отклоняет закон общий» - сначала применяются правила специальных актов законодательства, затем правила соответствующего параграфа главы 34 ГК «Аренда» и только потом применяются правила § 1 главы 34 ГК «Общие положения об аренде».
1.2 Виды договора аренды
Договор проката. По договору проката арендодатель, сдающий имущество в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование²³.

Выделение договора проката как разновидности договора аренды обусловливается определенной спецификой в субъектном составе, объектах аренды, правах и обязанностях сторон. Особенностью договора проката является его публичный характер²⁴, что означает распространение на него правил ст. 426 ГК: он должен быть заключен с каждым, кто обратился к арендодателю, и на одинаковых условиях; при необоснованном уклонении от заключения договора арендатор вправе обратиться в суд с требованиями о понуждении заключить договор и возмещении причиненных убытков.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Данный договор выделен в самостоятельный вид исходя из его предмета. Предметом договора служат здания или сооружения, то есть разновидности недвижимого имущества. Здания и сооружения неразрывно связаны с землей, на которой они расположены. Пользование зданием или сооружением практически невозможно без пользования земельным участком, последний же стороны далеко не всегда упоминают в договоре аренды наряду со зданием (сооружением), которое на нем расположено.

Аренда транспортных средств выделяется в качестве отдельного вида договора аренды исходя из ее предмета, которым может стать любое транспортное средство, т. е. техническое устройство по перевозке грузов, пассажиров и багажа, способное к перемещению в пространстве. Транспортное средство, как правило, является сложным техническим устройством и одновременно источником повышенной опасности для окружающих. Именно эти два качества транспортных средств требуют выделения соответствующих договоров аренды в отдельный вид.

Перечень транспортных средств, которые могут быть переданы в аренду, определяется существующими типами транспорта — гужевого, автомобильного, железнодорожного, внутреннего водного, морского, воздушного и космического.
1.3 Стороны договора аренды
Стороны договора аренды именуются арендодателем (наймодателем) и арендатором (нанимателем). Арендодателем вправе выступать любое физическое или юридическое лицо (включая иностранное), имеющее титул как собственника имущества, так и лица, управомоченного законом или собственником сдавать имущество в аренду²⁵. Вместе с тем для отдельных видов аренды ГК установлены ограничения, относящиеся к субъектному составу. Так, участниками договора аренды предприятия, либо договора финансовой аренды могут быть лишь лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью²⁶. В договоре бытового проката на стороне арендодателя выступает только предприниматель²⁷.

В первую очередь правом сдачи имущества в аренду наделен его собственник, поскольку право распоряжения составляет один из основных элементов содержания права собственности²⁸. Собственник вправе выступать арендодателем как непосредственно, так и через других лиц. Подобное возможно, например, если в аренду сдается имущество, являющееся государственной собственностью или собственностью муниципальных образований, не закрепленное за государственными и муниципальными предприятиями и учреждениями, то есть составляющее государственную казну или казну муниципального образования. В силу закона в этом случае участие в арендных отношениях Российской Федерации, субъектов Российской Федерации как собственников государственного имущества будет осуществляться не непосредственно, а через органы государственной власти, а участие в арендных отношениях муниципальных образований как собственников муниципального имущества – через органы местного самоуправления. Названные органы действуют в рамках компетенции, установленной актами, определяющими их статус²⁹.

К иным лицам, управомоченным быть арендодателями в силу закона, могут быть отнесены: субъекты права хозяйственного ведения – унитарные государственные и муниципальные предприятия³⁰; казенное предприятие как субъект права оперативного управления³¹; учреждение в отношении имущества, приобретенного им на доходы, полученные в результате предпринимательской деятельности, разрешенной учреждению его учредительными документами³².

При этом государственные или муниципальные унитарные предприятия, которым имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, самостоятельно распоряжаются движимым имуществом (за исключением случаев, установленных законом или иными правовыми актами), а недвижимость сдают в аренду с согласия собственника³³.

В подобных случаях от имени собственника государственного имущества правомочия по передаче имущества в аренду в форме дачи согласия на аренду осуществляет Правительство РФ или Министерство государственного имущества РФ и его территориальные агентства (комитеты) и другие органы власти. Так, недвижимость, принадлежащая на праве хозяйственного ведения предприятиям железнодорожного транспорта, может сдаваться в аренду с согласия федерального органа исполнительной власти в области железнодорожного транспорта.

В ряде случаев право государственной организации выступать в качестве арендодателя обусловлено выполнением требования о целевом использовании полученных от аренды денежных средств. Так, выступающие в качестве арендодателей научные организации, организации научного обслуживания и социальной сферы Российской академии наук и отраслевых академий наук, государственные научные организации, учрежденные Правительством РФ или федеральными органами исполнительной власти, доходы от сдачи в аренду имущества обязаны использовать на развитие своей материально-технической базы.

Арендаторами по договору аренды, по общему правилу, выступают любые физические и юридические лица, включая иностранные. Вместе с тем для некоторых видов аренды ГК установлены исключения из этого правила. Так, арендатором жилых помещений вправе выступать только юридическое лицо³⁴, при аренде предприятия и финансовой аренде – лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью³⁵, по договору проката – лицо, использующее имущество для потребительских целей³⁶.

1.4 Форма договора аренды
Форма договора аренды урегулирована в ст. 609 ГК. Помимо общих требований к форме всякого договора, законом для договора аренды установлены и специальные требования. Договор аренды на срок более года, а также, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в простой письменной форме³⁷. Договор на срок более года, независимо от его суммы, способен довольно серьезно ущемить имущественные интересы сторон, поэтому его содержание должно быть формализовано. Что же касается письменной формы договоров аренды, заключаемых с участием юридических лиц, то правило п. 1 ст. 609 ГК есть лишь конкретизация общего правила, закрепленного подп. 1 п. 1 ст. 161 ГК.

Формы договоров аренды -простая письменная, в случае, если договор аренды заключен на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока; договор аренды недвижимого имущества согласно п. 2 ст. 609 ГК подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом; договор аренды имущества, предусматривающий в последующем переход права собственности на имущество к арендатору, заключается в форме предусмотренной для договора купли- продажи такого имущества

В течение длительного периода времени дискуссионным остается вопрос о том, является ли факт государственной регистрации договора аренды необходимым условием для включения арендных платежей в расходы, уменьшающие налоговую базу по налогу на прибыль.

В соответствии с гражданским законодательством госрегистрации подлежат договоры аренды недвижимого имущества, которые заключены на срок год и более. Если договор заключен на срок менее года, государственная регистрация договора не требуется.

ГЛАВА II. ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
2.1 Условия договора аренды
По договору аренды одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды является консенсуальным, взаимным и возмездным.

Это один из классических видов договоров. Чья история насчитывает многие тысячелетия. Первые, хотя и фрагментарные, упоминания об аренде содержались в актах Древнего Вавилона и Египта. Но уже римское право придало договору найма вещей современную форму. Особенность римского подхода состояла в том, что смена собственника вещи влекла прекращение договора ее аренды. Соответственно право пользования арендатора не следовало за вещью и не пользовалось вещно-правовой защитой. В дальнейшем в Европе изменялись лишь некоторые детали правового регулирования аренды. В частности, за счет заимствования конструкций из вещного права, но основы оставались без изменения³⁸.

Договор найма был известен российскому праву еще со времен «Русской правды». Однако в тот момент, да и позднее, еще не вполне отчетливо проводилось различие между арендой и близкими к ней институтами русского права. Современный вид договор найма получил только в Своде законов Российской Империи (ч.1 т.10). Последующие законодательные акты лишь отчасти дополнили этот институт. В советский период роль аренды то уменьшалась (в 30-40-е годы), то вновь возрастала (в период нэпа и после 1985 г.). Однако основной объем правовых норм о найме оставался неизменным в ГК 1922г. и 1964г. Напротив, ныне действующий ГК существенно расширил количество норм, посвященных аренде.

Договор аренды входит в группу договоров, регулирующих отношения по передаче имущества во временное пользование. В отличие от договоров по передаче имущества в собственность, договор аренды не влечет смены титула собственника, а, следовательно, в экономическом смысле он оформляет такие отношения товарообмена, при которых товаром является не вещь, а право пользования ею. Имущество по данному договору может передаваться арендатору только в пользование или в пользование и во владение одновременно. В первом случае арендатор не приобретает титула владельца арендованного имущества, а во втором он становится его титульным (законным) владельцем со всеми вытекающими правовыми последствиями. Эти последствия предопределяются вещно-правовыми качествами категории владения, позволяющими распространить на обязательственные по своей юридической природе арендные отношения владельческую защиту в силу положений ст. 305 ГК.

Передача имущества только в пользование возможна в том случае, если пользование осуществляется в таких условиях, которые позволяют арендодателю сохранять постоянный контроль за арендованным имуществом, например, пользование движимым имуществом осуществляется в его помещении.

Общие нормы об аренде, содержащиеся в первом параграфе главы 34, применяются к регулированию всех видов аренды, поскольку иное не предусмотрено специальными нормами, содержащимися в параграфах 2-6 ГК.

Определение договора, содержащееся в Гражданском кодексе РФ³⁹, указывает на основные обязанности сторон, согласно которым арендодатель обязуется предоставить имущество во временное владение и пользование либо только во временное пользование, а арендатор обязуется уплатить ему за это арендную плату.

Аренда имущества предполагает его использование (эксплуатацию) с учетом его потребительских качеств как в предпринимательских, так и в не связанных с предпринимательской деятельностью целях. При этом наиболее ценным качеством имущества является его способность к приращению - естественному (в форме плодов), искусственному (продукция), финансовому (деньги). По сравнению с общей диспозитивной нормой ст. 136 ГК, специальная норма абз. 2 ст. 606 ГК содержит императивную норму, согласно которой право собственности на плоды, продукцию и доходы, получаемые вследствие приращения арендованного имущества, являются собственностью арендатора. Поэтому если в договоре аренды предусмотрена натуральная форма оплаты - часть плодов или продукции, то арендатор-собственник обязан передать арендодателю соответствующую часть приращения на праве собственности. Если же в договоре предусмотрено, что объекты такого приращения изначально принадлежат арендатору или арендодателю в определенных долях, то это указывает на конституирующий признак иного договора - о совместной деятельности.

Цель договора аренды – обеспечить передачу имущества во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно либо не имеет возможности или желания приобрести его в собственность (например, вследствие высокой продажной цены). Арендодателю же передаваемое в аренду имущество не нужно или он преследует цель извлечения прибыли из его передачи во временное пользование другому лицу. Отказываясь от права пользования вещью, арендодатель передает его арендатору на возмездной основе (за плату). Последний признак позволяет отличать аренду от безвозмездного пользования имуществом (ссуды)⁴⁰.

Цели обеспечить передачу имущества во временное пользование служат многие права, закрепленные гражданским законодательством. Причем как вещные (допустим, сервитуты), так и обязательственные (например, права пользования вещью, которые могут принадлежать хранителю или доверительному управляющему). Поэтому надо четко представлять особенности временного пользования именно арендатора.

При определении понятия договора аренды объединяющим фактором в определении сущности и дефиниции договора аренды является положение, определяющее договор аренды как сделку, позволяющую расширить возможности хозяйственного использования имущества. Немаловажным фактом является то, что, объективные предпосылки арендных отношений заложены в самой природе отношений частной собственности.
2.2 Обязанности арендатора
Одна из основных обязанностей арендатора состоит в пользовании арендованным имуществом согласно условиям договора, а если таковые в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества. Так, арендаторы земельных участков сельскохозяйственного назначения обязаны производить сельскохозяйственную продукцию способами, обеспечивающими воспроизводство плодородия земель, а также исключающими или ограничивающими неблагоприятное воздействие такой деятельности на окружающую среду. Примерами использования имущества не по назначению могут быть использование помещения, арендованного для офиса, в качестве складского или торгового, или для размещения в нем промышленного предприятия⁴¹.

В процессе пользования арендованным имуществом арендатор с согласия арендодателя вправе в ограниченных пределах распоряжаться им, включая: сдачу арендованного имущества в субаренду (поднаем) и передачу арендатором своих прав и обязанностей другому лицу по договору перенайма; предоставление арендованного имущества в безвозмездное пользование, а также залог арендных прав и внесение их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор⁴².

Законом или иными правовыми актами могут быть установлены правила по распоряжению имуществом, как ограничивающие, так и расширяющие правомочия арендатора. Перечисленных в п. 2 ст. 615 ГК правомочий, к примеру, лишены арендаторы земельных участков, природных объектов, зданий и сооружений, расположенных на территории национального парка и арендуемых для осуществления деятельности по обеспечению регулируемого туризма и отдыха. Напротив, более широкие полномочия по распоряжению полученным в аренду имуществом предоставлены арендатору транспортного средства. Так, арендатор транспортного средства вправе заключать договоры с третьими лицами об использовании транспортного средства без согласия арендодателя⁴³. Еще более широкие полномочия по распоряжению имуществом предоставлены арендатору предприятия⁴⁴.

Как уже отмечалось арендатор вправе с согласия арендодателя передать полученное имущество в субаренду. Субарендный договор по своей правовой природе является также договором аренды, в котором арендатор выступает в качестве арендодателя, а субарендатор - в качестве арендатора, и к нему применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. При распоряжении имуществом арендодателя в форме субаренды за арендатором сохраняются все обязанности, вытекающие из договора аренды, он остается ответственным по договору перед арендодателем. В субаренду может быть сдано имущество в целом или в части, на весь срок аренды или меньший период.

Договор субаренды является производным и его условия предопределены договором аренды: субарендатор не может иметь больше прав, чем арендатор. В специальных нормах права нередко уточняется круг случаев, при которых не может быть осуществлена субаренда. Так, исключается субаренда по договору проката, субаренда участков лесного фонда⁴⁵.
2.3 Государственная регистрация договора аренды
В течение длительного периода времени дискуссионным остается вопрос о том, является ли факт государственной регистрации договора аренды необходимым условием для включения арендных платежей в расходы, уменьшающие налоговую базу по налогу на прибыль.

В соответствии с гражданским законодательством госрегистрации подлежат договоры аренды недвижимого имущества, которые заключены на срок год и более. Если договор заключен на срок менее года, государственная регистрация договора не требуется.

Налоговые органы настаивают на том, что если договор аренды в соответствии с гражданским законодательством подлежит государственной регистрации, то арендные платежи по незарегистрированному в установленном порядке договору не уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль.

По общему правилу государственной регистрации в органах юстиции подлежат только договоры аренды недвижимого имущества⁴⁶. Из этого правила законодательством установлено одно исключение: в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен пройти государственную регистрацию и считается заключенным с момента такой регистрации лишь в том случае, если срок договора не менее года.

Регистрация сделок с недвижимым имуществом осуществляется в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ. Однако в п. 1 ст. 26 указанного Закона содержится норма, согласно которой регистрации подлежит право аренды недвижимого имущества. Все вещные права, включая право собственности, перечислены в ст. 216 ГК РФ. В перечень вещных прав право аренды не включено. Последнее может быть признано ограничением права собственности, но при этом не возникает необходимости регистрировать право аренды отдельно от договора аренды. Заключенный и зарегистрированный договор аренды и является ограничением права собственности. Кроме того, в п. 3 ст. 26 Закона о государственной регистрации говорится о том, что именно договор аренды помещения или части помещения, а не право регистрируется как обременение прав арендодателя. Пункт 1 ст. 4, а также абз. 6 п. 6 ст. 12 предусматривают регистрацию аренды как ограничения (обременения), но не права аренды⁴⁷.

В п. 2 ст. 609 ГК РФ также установлена обязанность регистрации не права аренды, а договора аренды недвижимого имущества. Таким образом, ГК РФ не требует регистрировать право аренды.

Имеющееся противоречие между нормами ГК РФ и Закона о государственной регистрации приводит к трудностям в применении на практике норм, регулирующих госрегистрацию. Чтобы избежать таких коллизий, на наш взгляд, необходимо привести ст. 26 Закона о государственной регистрации в соответствие с ГК РФ.

Таким образом, проблемы на практике могут возникнуть в том случае, если заключен долгосрочный (год и более) договор аренды недвижимого имущества.

Налоговики настаивают на том, что арендные платежи по таким договорам могут быть учтены в целях налогообложения прибыли только в том случае, если договор прошел государственную регистрацию.

Причем, отказывая арендаторам в праве учесть арендные платежи в составе расходов с момента получения недвижимого имущества в пользование, Минфин России указывает, что расходы на оплату аренды учитываются только с момента государственной регистрации договора аренды.

Возникает актуальный вопрос: «Что же делать с суммами арендной платы, уплаченной за пользование недвижимым имуществом с момента получения имущества в аренду и до момента государственной регистрации договора?».

Минфин России предлагает следующий компромиссный вариант.

Согласно п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

При наличии такого условия, по мнению чиновников Минфина России, арендатор вправе учитывать арендную плату в составе расходов с момента получения объекта недвижимости в пользование в том случае, если договор уже зарегистрирован или находится на государственной регистрации.

В таком же порядке учитываются в целях налогообложения и расходы на ремонт арендованного имущества, договор аренды которого подлежит обязательной государственной регистрации.

Таким образом, во избежание споров с налоговыми органами в договор аренды следует внести положение, в соответствии с которым условия заключенного договора применяются к отношениям, возникшим с момента подписания договора сторонами. Сформулировать это положение (пункт договора) можно следующим образом: "Стороны договорились, что условия договора применяются к их отношениям, возникшим с момента передачи помещения в пользование арендатору по акту приема-передачи". Позиция Минфина России, увязывающая право учитывать арендные платежи в расходах с наличием госрегистрации договора аренды, не является бесспорной. Арбитражные суды при рассмотрении таких дел, как правило, встают на сторону налогоплательщиков, исходя из того, что налоговое законодательство не содержит такого условия признания арендных платежей, как государственная регистрация договора аренды, и не ставит возможность учета расходов по аренде в зависимость от наличия государственной регистрации договора. Поэтому отсутствие регистрации договора аренды при подтверждении факта использования арендованного помещения и несения расходов по оплате арендных платежей не может служить основанием для отказа налогоплательщику в праве учесть понесенные расходы в составе затрат, уменьшающих налоговую базу по налогу на прибыль⁴⁸.

Договор, который заключается на срок менее года, государственной регистрации не требует. При этом, если стороны в принципе планируют установление долгосрочных арендных отношений, то в договор, заключенный на срок менее года, включается условие о том, что по окончании действия договора при отсутствии возражений сторон он автоматически продлевается (или перезаключается) на тот же срок.

Если договор заключен на срок менее года (например, на 11 месяцев), а потом продлен на такой же срок (еще на 11 месяцев), то фактический срок договора уже становится больше года. Возникает вопрос: требуется ли в этом случае регистрация?

Нет, не требуется. Если договор аренды, заключенный на срок менее года, каждый раз продлевается на срок менее года, то независимо от фактического срока аренды государственная регистрация этого договора не требуется. Этот вывод содержится в п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Не спорят с этим и налоговые органы⁴⁹.

В случае, если по окончании договора аренды, заключенного на срок менее года, он продлевается на срок, превышающий год, то договор, заключенный на новый срок, подлежит государственной регистрации и признается заключенным с момента такой регистрации.
2.4 Срок договора аренды
Что же касается срока, то договор аренды может быть заключен как на определенный⁵⁰, так и на неопределенный срок⁵¹. Определенный срок должен быть установлен в договоре следующими способами. Если срок аренды в договоре не указан, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца1. Законом или договором может быть установлен и иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок⁵². Отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, является правом, а не обязанностью сторон. Если ни одна из сторон не заявляет об отказе от договора, последний может длиться сколь угодно долго, даже «вечно». Поэтому точнее вести речь о договоре аренды, заключенном не на неопределенный срок, а без указания срока, т. е. под отменительным условием расторжения договора по инициативе любой из сторон. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному⁵³.

Договор аренды недвижимого имущества, заключаемый на срок более одного года, подлежит государственной регистрации. Порядок такой регистрации установлен Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ). Согласно статье 610 Гражданского кодекса РФ, в договоре аренды необязательно указывать срок аренды имущества. В данном случае договор считается заключенным на неопределенный срок. При этом в любое время каждая из сторон такого договора имеет право отказаться от исполнения обязательств по данному договору. Однако при одном условии: другую сторону по договору надо предупредить о его расторжении за один месяц (в случае аренды недвижимости - за три месяца).

Как показывает арбитражная практика, заключая бессрочные договоры аренды недвижимого имущества, организации могут избежать их государственной регистрации. Данная точка зрения высказана, например, в пункте 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В нем сказано, что в государственной регистрации не нуждается договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок.

Согласно ст. 611 Гражданского кодекса РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в надлежащем состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества, вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами. Имущество, сданное в аренду, должно быть передано арендатору в предусмотренный договором срок, а при отсутствии установленного договором срока передачи имущества - в разумный срок.