Оценка стоимости земельного участка
 Скачать 117.43 Kb.
|
|
! Информация для обсуждения В период приватизации предприятий земля, на которой были расположены приватизируемые объекты, передавалась в бессрочное пользование, однако Земельный кодекс, опубликованный в октябре 2001 года, объявил строения и землю под ними единым объектом. Единство земельно-имущественного комплекса, закрепившее неотделимость объектов недвижимости от земельного участка, на котором они расположены, имело чрезвычайно важный характер. Дело в том, что правовой статус российских предприятий до того, как названный принцип был зафиксирован в кодексе, не соответствовал сложившейся мировой практике и не внушал доверия потенциальным инвесторам, особенно зарубежным. Наряду с принципом единства земельно-имущественного комплекса Земельный кодекс предложил принцип платности землепользования. Данный принцип исходит из того, что вместо разнообразных титулов (постоянного бессрочного пользования, пожизненно наследуемого владения и т.д.) были оставлены только два: право собственности и право аренды. Законодатель, очевидно, исходил из сугубо практических соображений: земля - это основной национальный ресурс, и за него надо платить. Вряд ли кто будет спорить с такой постановкой проблемы, все разногласия начинаются, когда речь заходит о формировании цены на земельный участок До 1 января 2004 года все владельцы приватизированных предприятий должны были либо выкупить земельные участки у государства, либо оформить их в бессрочную аренду. Увы, выкупные цены оказались собственникам не по карману (по данным экспертов Российского союза промышленников и предпринимателей, общая сумма затрат должна была бы составить свыше 100 млрд долл.), и сроки пришлось передвинуть на два года - до 1 января 2006 года. Но и этот срок не стал окончательным. Планируется, что закончится этот процесс 1-го января 2008 г.. Между тем, как определили в Минэкономразвития, на данный момент переоформлено менее четверти от общего числа подлежащих переоформлению участков. Это происходит потому, что на фоне давних обещаний передать приватизированным предприятиям землю бесплатно, устанавливаемые местными властями высокие ставки выкупа только отпугивают потенциальных собственников. Тем более, что земля фактически и так находится в полном распоряжении предприятий, хотя и формально принадлежит государству. Вместо того чтобы платить, владельцы заводов и фабрик предпочитают подождать, вдруг воля государства изменится. Изменить волю, пойдя навстречу бизнесу и развитию частной собственности на землю, предлагает ведомство Грефа: для этого требуется всего лишь снизить выкупные цены. Так, новый законопроект предлагает установить их в пределах:
Как считают в Минэкономразвитии, выбор кадастровой стоимости в качестве базы для расчета выкупных цен и арендных платежей обусловлен тем, что в настоящее время это единственный показатель, рассчитанный массовым методом практически для всей территории России и приближенный к рыночной стоимости земли. Участок земли можно приобрести на аукционе (открытом или закрытом) или по конкурсу (когда выдвигаются особые условия, которые должен выполнить «соискатель»). В этом случае для определения стартовой или начальной цены проводится оценка. Если не удалось реализовать участок по заявленной цене, она может быть снижена на 10 процентов. Хотя помимо переоформления земель в форме выкупа, существует и второй путь изменения статуса этого актива, приводящий ситуацию в согласие с новым Земельным кодексом. Этот путь — аренда. Правда, сложившиеся ставки аренды также весьма велики и совсем не привлекают предприятия: и высокие платежи по выкупу земли, и высокие арендные ставки — всё это способно серьезно подорвать показатели рентабельности предприятий. Особенно страдают те, которые расположены на территории больших городов, тем более в главных мегаполисах России: Москве и Санкт-Петербурге — ведь здесь стоимость земли такова, что порой превышает стоимость расположенных на ней предприятий. Однако, с целью дальнейшего продвижения в сторону развитой частной собственности на землю, Минэкономразвития предлагает снизить и ставки аренды, для переоформляемых в рамках Земельного кодекса участков:
Итак, если предприятия не будут выкупать землю, они должны будут в указанные сроки заключить договоры о долгосрочной аренде. Стоимость аренды земли будет ограничена 2% от ее кадастровой цены в год, что также является максимальной ставкой, которая может быть снижена местными властями. Если учесть, что действующий земельный налог составляет 1,5 % кадастровой стоимости земли, то стоимость аренды ошеломляет. Совершенно очевидно, что бизнес вынуждают к выкупу земли, нисколько не беспокоясь, есть ли у него на это средства. Интересно отметить, что по расчетам Минэкономразвития, принятие законопроекта в предлагаемом виде приведет к снижению выкупных цен: «в городах Москве и Санкт-Петербурге – в среднем в 2,3 раза; в населенных пунктах – в среднем в 9 раз; на межселенной территории – в среднем в 7,3 раза». При этом, совокупная стоимость переоформляемых земельных участков в России снизится с 736,5 млрд. руб. до 190,8 млрд. руб. К сожалению, остается еще одна проблема – действительно ли кадастровая стоимость дает приближенное понятие о рыночной стоимости земельного участка и можно ли от нее отталкиваться при расчете выкупной цены, арендных платежей за собственность и налоговых платежей за землю. Ведь цена земельного участка по Земельному кодексу определяется размером поселения (города, поселка) на базе проведенной кадастровой оценки земель. Кадастровая стоимость определяется методами массовой оценки, что в условиях неразвитого рынка земли может давать для отдельных объектов существенные расхождения с их реальной рыночной стоимостью. При этом четких критериев того, что является методом массовой оценки земли, не существует. Это весьма субъективный показатель, и едва ли не каждый чиновник имеет возможность наполнить его удобным для себя содержанием. Научный руководитель факультета «Школа экономики земельных рынков» Академии народного хозяйства при Правительстве РФ Иван Стариков считает, что проведение независимой экспертизы кадастровой оценки земли для конкретного предприятия, расположенного на конкретном земельном участке, дает возможность апелляции и имеет огромное значение в условиях становления рынка. Если оценка производится массовым способом, считает Стариков, это приводит к серьезным искажениям их рыночной стоимости, поэтому необходимо, чтобы рыночная оценка земли была базовой для кадастровой оценки. Поэтому экспертиза кадастровой оценки земли для конкретного предприятия, расположенного на конкретном земельном участке, является фундаментом оптимизации налогообложения и актуальна для каждого предприятия. Рыночная цена, подчеркивают специалисты, - это цена объекта на открытом рынке, когда покупатель и продавец действуют без понуждения. Кадастровая оценка не соответствует этим критериям. Главной проблемой при этом оценщики видят разделение земель на категории, от которых зависят ее кадастровая стоимость, величина земельного налога, а также то, что собственник имеет право с этой землей делать. «Категории земель» — чисто советское изобретение, не имеющее с рыночным регулированием недвижимости ничего общего. Закон о переводе земель из одной категории в другую, вступивший в силу с начала 2005 г., дает региональным и местным властям широкие возможности изменения категорий земель и существует опасность, что в результате землепользователь по решению властей может лишиться не только права строить завод, но и самой возможности приватизировать данный участок земли — сегодня это можно сделать только в двух из семи категорий. Возможно, правительству стоило бы сосредоточиться на том, чтобы превратить землю в реальный товар, — перейти от советских категорий к принятой на Западе концепции «пучка прав» землевладельца. Это комплекс прав, который защищен законами и не может быть произвольно изменен. А когда земля станет реальным товаром, то покупатели сами придут к решению о приобретении земли в собственность. Конечно, право бессрочного пользования — нонсенс с точки зрения западного законодательства, а по российским законам — барьер, усложняющий операции с недвижимостью промышленных предприятий. Все это вредит прозрачности и капитализации компании. И по мере выхода российского бизнеса на мировые рынки капитала его интерес к прояснению вопроса с собственностью на землю будет расти. Вот здесь-то и можно будет предметно обсудить вопрос о реальной рыночной цене на землю. Оценщик должен определить потенциал стоимости приобретаемого имущества и соразмерности ожидаемого прироста стоимости и дополнительных затрат на улучшение земельного участка в пределах имеющихся ограничений на его освоение. Потенциал земельного участка, обусловленный его местоположением, рыночной конъюнктурой, правовыми возможностями и ресурсными параметрами, выступает решающим аргументом в пользу принятия инвестиционного решения или отказа от него. Поэтому рыночная стоимость земельного участка, адекватно отражающая его потенциал, является показателем экономической целесообразности инвестиционного проекта. ! Информация для обсуждения Имеются данные по предлагаемым к продаже земельным участкам по г. Иркутску на 08.05.2007г. КИРОВСКИЙ РАЙОН: 1. Земельный участок, район пересечения ул. Тимирязева и Киевской. S = 0,25 Га. Право собственности. Цена: 10 млн. руб. ОКТЯБРЬСКИЙ РАЙОН: 2. Земельный участок, ул. Трилиссера. S = 0,76 Га. Под строительство жилого комплекса. Право собственности. Цена: 38 млн. руб. 3. Земельный участок, ул. Советская, (р-н ЦПКиО). S = 0,21 Га. Право собственности. Цена: 24 млн. руб. 4. Земельный участок, ул. Седова (р-н ЦПКиО). S = 0,80 Га. Право собственности. Цена: 40 млн. руб. 5. Земельный участок, ул. Байкальская. S = 6 сот. Право собственности. Цена: 10 млн. руб. 6. Земельный участок, ул. Коммунистическая. S = 8 сот. Право собственности. Цена: 3,5 млн. руб. 7. Земельный участок, Солнечный м/р (рядом ледокол «Ангара»). S = 0,39 Га. Водохранилище. Под организацию мест массового отдыха. Право аренды – 10 лет. Цена: 5 млн. руб. КУЙБЫШЕВСКИЙ РАЙОН: 8. Земельный участок, Падь Топка. S = 0,12 Га. Право собственности. Цена: 580 000 руб. СВЕРДЛОВСКИЙ РАЙОН: 9. Земельный участок, бул. Рябикова. S = 4,5 Га. Право собственности. Земли промышленности. Цена: 23 млн. руб. 10. Земельный участок, Чайка. S = 0,24 ГА. Право собственности. Цена: 13 млн. руб. 11. Земельный участок, ул. Челнокова. S = 0,44 ГА. Право собственности. Цена: 65 млн. руб. |