Оценка стоимости земельного участка
 Скачать 117.43 Kb.
|
|
ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА Как уже говорилось выше, при оценке недвижимости необходимо учитывать и стоимость земельного участка. Считается, что именно земельный участок имеет стоимость, в то время как улучшение (здание) – это вклад в стоимость. Следует различать термины «земля» и «земельный участок». Под земельным участком понимаетсячасть земной территории, которая оборудована и готова к использованию в различных целях. Земельный участок обладает стоимостью в силу своей потенциальной полезности в качестве площадки под строительство, территории для устройства зоны отдыха, сельскохозяйственных угодий или сооружения транспортных магистралей. Кроме того, выгоды от использования земельного участка реализуются на протяжении неограниченного времени, а все улучшения имеют определенный срок службы, что особенно актуально в настоящее время, когда многие здания, сооружения и технологии физически и морально устарели. Земельный участок - это часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и доку ментах государственной регистрации прав на землю. Вопрос о земле является предметом стратегического планирования экономической деятельности каждого предприятия, не относящегося к какой-либо форме государственной собственности. Проблема собственности на землю не касается земельных участков под объектами недвижимости, принадлежащими религиозным организациям, но для всех остальных негосударственных предприятий выполнение требований нового земельного законодательства связано с серьезными и, по-видимому, неизбежными расходами. В современных условиях России земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в составе недвижимости по следующим причинам:
Отличия земельного участка от других видов недвижимости обусловлены следующими особенностями: а) земля является природным ресурсом, который невозможно свободно воспроизвести в отличие от других объектов недвижимости; б) при оценке всегда необходимо учитывать возможность многоцелевого использования земли: в) земельный фонд выступает основой формирования среды проживания населения страны и обеспечивает экологическую безопасность, особенно земли лесного и водного фондов; г) в отличие от других объектов недвижимости к стоимости земельных участков не применяются понятия физического и функционального взноса, а также амортизации, поскольку срок эксплуатации земельных участков не ограничен. Поэтому стоимость земли, количество которой, ограничено, в отличие от стоимости зданий, сооружений и других улучшений со временем, как правило, увеличивается; д) использование и охрана земли в Российской Федерации являются основами жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующих территориях. Таким образом, экономически обоснованная стоимостная оценка земель является сложной процедурой, так как должна учитывать возможность их одновременного использования как природного ресурса, основы среды проживания населения и объекта недвижимости. Большое значение при оценке имеет категория использования земли, так как она обусловливает правовое положение, разрешенное использование и различные сервитуты, относящиеся к конкретному земельному участку. Земельный фонд России по целевому назначению и правовому режиму включает 7 категорий земель, которые устанавливаются в соответствии с планами развития территорий: 1. Земли поселений. В отличие от других категорий земель, которые представляют, как правило, отдельные объекты, относительно не зависящие и легкоотчуждаемые от иных объектов, земли населенных пунктов со всеми улучшениями - системой инженерных сооружений и коммуникаций, улично-дорожной и транспортной сетью и другими элементами городской инфраструктуры представляют наибольшую сложность для оценки.
Оценка земельного участка начинается с установления оцениваемых прав и определения правового режима. Правовой режим земельного участка включает:
Под целевым назначением земель понимаются установленные законодательством порядок, условия, предел эксплуатации земель для конкретных целей в соответствии с категориями земель. Формы собственности на землю разделяются: 1. государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований; 2. в муниципальной собственности находятся все земли в пределах черты поселений, за исключением земель, находящихся в государственной собственности и переданных в частную собственность. 3. право частной собственности на землю предприятий (юридических лиц) и граждан. Каждому собственнику земельного участка выдается свиде тельство о государственной регистрации права собственности, которое регистрируется в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Свидетельство служит законным основанием для совершения сделок. Наряду с правом частной собственности на рынке земли необходимо различать и другие вещные права на нее, в частности, право постоянного (бессрочного) пользования, право срочного пользования, право пожизненного наследуемого владения, право аренды, ограничения и сервитуты. Стоимость прав аренды – это сумма, которую готов заплатить потенциальный покупатель за право владения данным участком по договору аренды с целью получения выгоды от этого владения. Оценка прав аренды применяется при определении цены продажи права аренды земельного участка, при определении стоимости объекта, частью которого является арендуемый земельный участок, и при оценке ущерба от расторжения договора аренды. Особо необходимо отметить, что в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Согласно Земельному кодексу, до 1 января 2006 года всем прочим юридическим лицам, которые владеют в настоящее время землей по праву бессрочного пользования, предстоит выбрать между арендой и собственностью (либо выкупить землю в собственность, либо оформить на нее права аренды, либо отказаться от нее и ввести какие-то обременения на право использования таких земель). Также новый Земельный кодекс (п.1.ст. 21 ЗК РФ) содержит правило, согласно которому право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до введения в действие Кодекса сохраняется, однако предоставление земельных участков гражданам на праве ПНВ впредь допускаться не будет. В заключение, в отношении приобретения права собственности на землю, необходимо сказать о том, что по предположениям Правительства, в 2007 году государственная земля будет окончательно разграничена на земли государственные, муниципальные и частные. До разграничения землей распоряжается субъект Федерации, который на этой земле находится, и у каждого субъекта свои правила. Разрешенное использование земельного участка представляет собой эксплуатацию земельного участка с учетом его целевого назначения, имеющихся ограничений и сервитутов. Это определяется органами исполнительной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления при зонировании земель, а также при предоставлении конкретных земельных участков. В зарубежной и отечественной теории и практике оценки земли принято выделять четыре основные категории факторов, влияющих на стоимость земли: – экономические; – социальные; – юридические, административные или политические; – физические, связанные с окружающей средой либо с местоположением. Экономические факторы определяются общим состоянием мировой, национальной или региональной экономики. Экономическими факторами спроса являются уровень занятости, величина заработной платы и доходов, платежеспособность, наличие источников финансирования, ставка процента, издержки, связанные с оформлением продаж. Экономические факторы предложения представлены площадью земель, предлагаемых к продаже, затратами на освоение или производство строительных работ, затратами, связанными с обеспечением финансирования и налогообложением. Социальные факторы основаны на базовых потребностях людей в приобретении земли и в общении с окружающими. Эти потребности проявляются, с одной стороны, в стремлении людей «группироваться» вокруг городских центров, а с другой стороны, в разных вариантах землепользования. Стоимость земельных участков зависит также от других факторов социального характера – возрастной структуры, уровня образования населения, криминогенности, чувства собственности. Юридические, административные и политические факторы влияют на спрос как положительно, так и отрицательно. Политика предоставления разного рода льгот способствует эффективному землепользованию и стимулирует освоение земельных участков. На уровне государства экономическая, фискальная и кредитно-денежная политика могут стимулировать, либо подавлять экономическое развитие в целом и спрос на землю в частности. Органы государственной власти и местного самоуправления часто осуществляют программы стимулирования или ограничения освоения земли через такие механизмы, как налогообложение, зонирование, контроль землепользования и ставок арендной платы. К факторам данного группы относятся также качество услуг, предоставляемых местной администрацией, например, дороги, школы, общественный транспорт, состояние городских служб. В совокупности физических факторов, факторов окружающей среды и местоположения разграничивают характеристики собственно участка и показатели местоположения, описывающие участок с точки зрения его расположения относительно делового центра, автострады, школ, магазинов и т.п. Итак, при определении наиболее эффективного использования земельного участка принимаются во внимание: 1) местоположение – фактор, оказывающий основное влияние на стоимость земельного участка (учитываются перспективность местоположения, транспортная доступность, характер окружения); 2) рыночный спрос – фактор, отражающий соотношение спроса и предложения на рынке. Он изучается для обоснования выбираемого варианта использования земельного участка (состояние и перспективы рыночного спроса на предлагаемое использование, конкуренция других участков, виды налогов и другие условия). Следует выделить сегмент рынка, на котором и надо развивать деятельность; 3) финансовая обоснованность – способность проекта обеспечить доход от использования земельного участка, который был бы достаточным для возмещения расходов инвесторов и обеспечения получения ожидаемой прибыли; 4) физическая пригодность участка – перспектива создания улучшений – размер, топография, качество грунта, климат, инженерно-геологические и гидрогеологические характеристики участка, существующее зонирование, экологические параметры и т.д.; 5) технологическая обоснованность и физическая осуществимость – анализ соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятность стихийных бедствий, доступность транспорта, возможность подключения к коммунальным удобствам, учет размеров и формы участка, например, размер может быть мал для строительства промышленного объекта; 6) законодательная (юридическая) допустимость – соответствие варианта использования земельного участка действующему законодательству. Выявляется в результате анализа строительных, экологических нормативов, ограничений этажности, наличия временных запретов на строительство в данном месте, сложности в районе исторической городской застройки, возможное изменение нормативных актов, соблюдение правил зонирования, негативные настроения местного населения; 7) максимальная доходность (максимум дохода собственности и стоимости участка), которая определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования, с учетом риска инвестиций. Итак, рыночная стоимость земельного участка:
Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оценку земельных участков и рыночную оценку единичного земельного участка. Целью кадастровой оценки является одновременное определение кадастровой стоимости всех земельных участков в границах административно-территориальных образований (областей, районов, городов, поселков и т.п.) по оценочным зонам на определенную дату. Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования и проводится по единой методике в целях обеспечения сопоставимости результатов оценки по всей территории РФ. Целью единичной оценки является определение рыночной или какой-либо другой стоимости единичного земельного участка на дату оценки независимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки. Кадастровая и единичная оценки земли проводятся на основе комплексного применения трех подходов: доходного, сравнительного и затратного. В странах с развитой рыночной экономикой при оценке земли по возможности применяют все три подхода. Итоговая величина оценочной стоимости земельного участка выводится исходя из результатов, полученных различными методами. При сравнении этих данных предпочтение целесообразно отдавать оценкам, базирующимся на основе более полной и достоверной информации. Существенные расхождения стоимости земли, рассчитанной разными методами, указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность земельного рынка. Итак, рассмотрим первое направление оценки земельных участков. 1. Кадастровая оценка земельных участков Как уже отмечалось, земля является объектом государственного регулирования. Оно осуществляется путем государственного контроля за использованием и охраной земель, их мониторинга и землеустройства, ведения Государственного земельного кадастра. Государственный земельный кадастр — это действующая на всей территории страны методически унифицированная система регистрации прав на собственность и связанную с ней недвижимость, учета и оценки земельных участков. С системой кадастра связаны следующие основные функции регулирования земельных отношений:
Кадастровая оценка земель производится по их категориям с учетом целевого назначения и использования, исходя из доходности земли, текущей стоимости затрат на ее улучшение, соотношения спроса и предложения на земельном рынке. Земли сельскохозяйственного назначения и лесного фонда оцениваются по их продуктивности, природоохранной, рекреационной значимости, местоположению. Земли городов и населенных пунктов оцениваются по их функциональному назначению с учетом насыщенности застройки, престижности местоположения, экологического состояния, социального и инженерно-транспортного обустройства и др. По совокупности этих характеристик территории субъектов Федерации разделяются на ряд оценочных зон. Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков. В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов. По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон. Органы исполнительной власти субъектов Федерации правомочны устанавливать по своим оценочным зонам повышающие коэффициенты к кадастровой цене земли, но при этом ее повышение не должно быть более 75% уровня рыночных цен на земельные участки конкретного назначения соответствующей оценочной зоны. Кадастровая стоимость земли фиксируется в Государственном земельном кадастре по каждому участку наряду со сведениями об изменении его статуса, границ, площади и о расположенных на нем строениях. Эти данные востребуемы системами информационного обеспечения рынка недвижимости и ее государственной регистрации. Кадастровая стоимость земли служит единственной базой для установления ставок арендной платы и стартовых цен продажи земли из государственных и муниципальных запасов. Следовательно, она является естественным ориентиром и низшей границей цен на земельные участки, продающиеся либо сдаваемые в аренду на вторичном рынке. Кадастровая оценка городских земель проводятся по всем категориям и видам использования городских земель независимо от форм собственности. Заказчиком кадастровой оценки выступают органы местного самоуправления районов, городов, поселков. Кадастровая оценка городской земли - совокупность административных и технических действий по установлению кадастровой стоимости земельных участков административно-территориального образования в границах оценочных зон по состоянию на определенную дату. Оценка осуществляется на основе комплексного доходного, сравнительного и затратного подходов, с использованием информации о сделках на рынке земли и иной недвижимости, уровне арендной платы и доходности использования земельных участков. В процессе оценки проводится анализ рентообразующих факторов, включая качество и местоположение земельных участков, проведенные на них улучшения, уровень социального и инженерно-транспортного обустройства территории и др. Рыночная информационная база кадастровой оценки городских земель – это массовые данные о продажах земельных участков для индивидуального жилищного строительства, коллективного садоводства и приусадебного хозяйства, а также о продаже и аренде квартир, гаражей, и различных объектов коммерческой недвижимости. Нормативная информация - это данные земельного, градостроительного и других кадастров, нормативы затрат на строительство, инженерное обустройство территории, а также систему коэффициентов, источни ками которых являются органы исполнительной власти, БТИ, земельные комитеты, Государственный фонд имущества, городские строительные организации, Комитет по архитектуре, оценочные и риэлторские фирмы и другие организации. Объект кадастровой оценки земель городских и сельских поселений – это земли в пределах городской (поселковой) черты. Кадастровая оценка городских земель является массовой оценкой, которая одновременно выполняется на всей территории города и может включать следующие этапы: 1-й этап - подготовительные работы, сбор и обработка исходной рыночной и нормативной информации; 2-й этап - функциональное зонирование территории города; 3-й этап - исчисление стоимостных показателей кадастровой оценки земель; 4-й этап - ценовое зонирование территории города; 5-й этап - оформление результатов кадастровой оценки городских земель (цифровых и графических). Результатом кадастровой оценки является получение кадастровой стоимости земли оценочной зоны, т.е. рыночной стоимости единицы площади типичного для данной зоны земельного участка, установленной по уровню текущих рыночных цен на аналогичные земельные участки. Показатели кадастровой стоимости не должны превышать уровня рыночных цен или предельных значений базовой стоимости на земельные участки аналогичного целевого использования, устанавливаемых органами власти субъекта федерации по оценочно-территориальным зонам, различным городам и поселкам. Рассмотрим более детально основные этапы проведения кадастровой оценки земель населенных пунктов. Этап I. Подготовительные работы, сбор и обработка исходной рыночной и нормативной информации:
Этап II. Функциональное зонирование территории города, т.е. дифференциация территории городов, поселков, сельских населенных пунктов на отдельные зоны в зависимости от функционального использования земли. В соответствии с Градостроительным кодексом РФ, утвержденным Федеральным законом от 7 мая 1998 г. № 73, выделяются следующие основные зоны:
В качестве границ оценочных зон могут использоваться:
На территории оценочных зон устанавливаются параметры типичных земельных участков по общей площади, площади застройки, уровню инженерного обустройства и местоположению относительно границ кварталов, автомагистралей, улиц. Этап III. Расчет кадастровой стоимости земель в каждой оценочной зоне проводится как усредненная величина по конкретному виду использования или как максимальное значение из возможных видов использования. Основными методами обработки исходной рыночной информации являются регрессионный корреляционный анализ и статистический метод группировок. Рыночные цены в расчете на единицу площади земли типичных земельных участков устанавливаются:
В зависимости от реальной ситуации на рынке недвижимости для оценки применяются и другие методы массовой оценки недвижимости. Если оценочная стоимость земли в пределах одной оценочной зоны для различных видов использования существенно различается, то выделяются оценочные микрозоны. Этап IV. Ценовое зонирование территории города, т.е. полученные стоимостные значения земельных участков наносятся на кадастровую карту города для ценового зонирования территории города, а именно формирования на основе полученных показателей кадастровой стоимости отдельных оценочных зон. При расчете показателей кадастровой стоимости земли для каждой городской зоны учитывается влияние определенных групп факторов. Например, для жилой и общественно-деловой зон первостепенное значение имеют следующие группы факторов:
Для производственной зоны и зоны инженерной и транспортной инфраструктур большое значение имеют следующие факторы:
Учет данных факторов осуществляется с использованием коэффициентов, величина которых определяется на основе статистического и причинно-следственного анализа рыночных данных, утвержденных нормативов по градостроительству, опроса и экспертных оценок специалистов. В заключение проводится логический и сравнительный анализ полученных результатов. Логический анализ состоит в том, что кадастровая стоимость земли, как правило, должна снижаться от центра к периферийным районам города. При отклонении от этой тенденции устанавливаются причины сложившегося положения. Сравнительный анализ производится путем установления зависимости между кадастровой стоимостью земли по каждой оценочной зоне города и рыночными ценами продаж земельных участков и объектов недвижимости. Этап V. Оформление результатов кадастровой оценки, т.е. результаты проведенной кадастровой оценки обобщаются в отчете и предоставляются на утверждение органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Органы местного самоуправления публикуют результаты кадастровой стоимости земель по ценовым зонам в открытой печати с рекомендациями по дальнейшему использованию этих данных. После обсуждения опубликованных результатов кадастровой оценки они утверждаются и вносятся в Государственный земельный кадастр. Внесенные в Государственный земельный кадастр значения кадастровой стоимости земельного участка не подлежат изменению в течение года. Результаты кадастровой оценки городских земель как составной части комплексной программы кадастровой оценки недвижимости могут использоваться для следующих целей:
Итак, в результате проведения государственной кадастровой оценки получена реальная картина стоимости земель (земельных участков) на территории Российской Федерации, что позволяет осуществлять более эффективное управление земельными ресурсами и связанных с ними объектами недвижимости, а также проводить сбалансированное планирование доходной части бюджетов всех уровней (в пределах платежей, поступающих от земельного налога и арендной платы), стимулировать развитие инвестиционных процессов и развитие экономики в целом. Государственная кадастровая оценка земель проводилась ФАКОН (Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости), его территориальными органами, а также находящимися в их ведении предприятиями и организациями. К указанным работам привлекались лица, имеющие лицензию на осуществление оценочной деятельности (на территории Иркутской области – ФГУП «ГОСЗЕМКАДАСТРСЪЕМКА – ВИСХАГИ»). Результаты государственной кадастровой оценки земель утверждаются органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Пример кадастровой оценки по г. Иркутску представлен в табл. 4.1. (Постановление губернатора Иркутской области от 28 февраля 2003г. N 87-п «О результатах государственной кадастровой оценки земель поселений Иркутской области»). Таблица 1 |