Оценка стоимости земельного участка
 Скачать 117.43 Kb.
|
|
РЕЗУЛЬТАТЫ государственной кадастровой оценки земель поселений Иркутской области (с численностью 10000 человек и более)
Кадастровую стоимость участков земли по всей территории РФ можно узнать в специальной открытой базе данных на сайте Роснедвижимости в Интернете. Правда, база пока работает в экспериментальном режиме, но, как заявлено, уже охватывает всю страну. Как отметил руководитель Роснедвижимости Михаил Мишустин на конференции «Актуальные вопросы оценочной деятельности», кадастровая стоимость земель РФ составила 23,6 трлн руб. По его словам, 82% кадастровой стоимости земель в России приходятся на земли поселений, при этом они занимают 1,9% территории страны. По данным агентства, наиболее высокая кадастровая стоимость земли - в Центральном, Приволжском, Южном и Сибирском округах. Наиболее высокая кадастровая стоимость земель в расчете на 1 кв.м - в г.Москве и г.Санкт-Петербурге. ! Информация для обсуждения Система земельного кадастра, действуя совместно с системой государственной регистрации прав на земельные участки и связанными с ними улучшениями, обеспечивает:
Результаты государственной кадастровой оценки земель заносятся в государственный земельный кадастр, где, основываясь на сведениях о земельных участках и их правообладателях, должны использоваться в целях установления объектов налогообложения, налогоплательщиков, определения налоговой базы, налоговых льгот, а также ставок земельного налога. В результате кадастровой оценки земель каждого поселения получается набор из 14 карт и матрица, где 14 столбцов по количеству объектов функционального использования и столько строк, сколько кадастровых кварталов в данном поселении. Это позволяет использовать результаты государственной кадастровой оценки земель и органам местного самоуправления, и государственной власти субъекта Российской Федерации, поскольку видно, какой из участков наиболее рационально в том или ином направлении развивать. Такой подход кажется очень важным еще по одной причине. Кадастровая стоимость и рыночная стоимость это суть разные категории. Для расчета рыночной стоимости необходима реализация принципа наиболее эффективного, наиболее рационального использования земель, а это, как правило, в общем-то всегда такое использование участка, при котором его стоимость становится максимальной. Понятно, что в этом случае стоящие в центре торговые предприятия и, скажем, рядом ветхое строение индивидуальной жилой застройки, оказалось бы с точки зрения налогового обложения совершенно одинаковыми, что нельзя признать справедливым, даже возможным, потому что для такого подхода необходимо иметь возможность альтернативного расселения этих людей налогоплательщиков. Или, скажем, немедленного вывода промышленного предприятия из центра города и его строительства в более подходящем для данного предприятия месте, на что пока нет возможности. Но это не значит также, что государственная кадастровая оценка земель противостоит рыночной оценке. Имея перед собой набор из 14 стоимостей для каждого кадастрового квартала, набор из 14 карт, легко увидеть какое из видов функционального использования для данного конкретного кадастрового квартала является наиболее эффективным и наиболее рациональным, - то, при котором кадастровая стоимость максимальна. Для этого не нужно никаких дополнительных расчетов. Таким образом, имеющийся опыт подтверждает высокую эффективность государственной кадастровой оценки земель для целей налогообложения. Земельный налог имеет ряд преимуществ по сравнению с другими налогами. Благодаря тому, что объектом налогообложения является земельный участок с описанными в земельном кадастре границами, экономическими и качественными характеристиками, а также известен его правообладатель, то от него не возможно скрыться. Переход на новую систему налогообложения земли предоставит право органам местного самоуправления самостоятельно регулировать налоговую нагрузку и уровень доходов от использования земельных участков, повысит их финансовую самостоятельность и ответственность, будет стимулировать землепользователей к эффективному использованию земельных ресурсов. Например, в г. Иркутске был проведен анализ различных вариантов ставок земельного налога для 34 кадастровых кварталов на территории Иркутска. Кроме того, была собрана информация об установлении земельного налога по другим городам России (Кемерово, Омск, Томск, Новокузнецк, Красноярск, Москва, Череповец, Братск, Ангарск и др.) В результате обобщения результатов установлены налоговые ставки в следующих размерах:
- отнесенных к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в поселениях и используемых для сельскохозяйственного производства; - предоставленных для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства; - занятых объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса.
Проведенный анализ оценочных описей по г. Иркутску позволяет сделать следующие выводы: 1. Земельный налог под домами многоэтажной жилой застройки в 2005г. составлял в среднем 0,63 руб. за 1 кв.м. При налоговой ставке 0,15 % к кадастровой стоимости земельный налог под многоэтажной жилой застройкой будет колебаться от 0,39 руб. до 10,45 руб. за 1 кв.м. в год. Несмотря на увеличение земельного налога в несколько раз, платеж с одной квартиры будет вполне приемлемым. Кроме того, в решении городской Думы г. Иркутска устанавливается, что земельный налог для налогоплательщиков – физических лиц, уплачивающих налог на основании налогового уведомления и являющихся собственниками жилых помещений в многоквартирных жилых домах, не может превышать 400 рублей в год с одного жилого помещения. 2. Земельный налог под индивидуальной жилой застройкой в 2005 г. составлял в среднем 0,63 руб. за 1 кв. м. При налоговой ставке 0,15 % к кадастровой стоимости земельный налог под индивидуальной жилой застройкой будет колебаться от 0,03 руб. до 2,25 руб. (т. е. от 18 руб. до 1350 руб. за земельный участок 600 кв. м. в год). 3. Земельный налог под гаражами в 2005г. составлял 0,63 руб. за 1 кв.м. (в соответствии с ФЗ «О плате за землю»). При налоговой ставке 0,15 % к кадастровой стоимости земельный налог под гаражными кооперативами будет колебаться от 0,47 руб. до 10,59 руб. за 1 кв.м. Несмотря на увеличение земельного налога в несколько раз, платеж с одного гаража не будет превышать 200-300 руб. в год. Под индивидуальными гаражами налоговая ставка установлена - 1 %, соответственно, земельный налог будет составлять от 3,14 до 70,59 руб. за 1 кв.м. 4. Земельный налог под промышленными объектами в 2006г. при налоговой ставке 1,5 % к кадастровой стоимости в промышленных зонах на территории города Иркутска снизится в среднем на 20-30 % по сравнению с 2005г. 5. Земельный налог под административно-управленческими объектами и под объектами торговли в 2006г. при налоговой ставке 1,5 % к кадастровой стоимости увеличится в 3-5 раз. Считаем, что данное изменение не приведет к существенному увеличению цен в объектах торговли, общественного питания, АЗС и т. д., в связи с тем, что арендные платежи в 2005г. за земельные участки под данными объектами превышают земельный налог в такой же пропорции, а зачастую и выше. Для сравнения на территории г. Иркутска АЗС, магазины, объекты фармацевтической деятельности платят арендную плату в 10 раз больше, чем землепользователи, оплачивающие земельный налог. Данная пропорция в земельной ренте не приводит к изменению розничных цен. 6. Льготы по полному освобождению от уплаты земельного налога для различных категорий налогоплательщиков, а также для отдельных видов использования земель предусматривались ст. 12 Закона РФ «О плате за землю». При этом, как показывала статистка, от уплаты земельного налога были освобождены многочисленные категории физических и юридических лиц, что приводило к значительному снижению собираемости земельного налога (по оценкам специалистов, на 15-20%). С 2006г. земельный налог только по 7 земельным участкам на территории Иркутска (Сибирское отделение Российской академии наук – 234 га, Иркутский государственный университет – 49,6 га, Иркутский государственный технический университет – 43 га и т. д.), имеющим большие площади и освобожденные от уплаты земельного налога в 2005 г., составит 368 297 тыс. руб. 2. Технология оценки стоимости единичного земельного участка В настоящее время рыночная оценка единичных земельных участков городских земель основывается на их кадастровой стоимости и предполагает проведение специфического рыночного анализа для каждого конкретного участка. Она учитывает целевое использование земельного участка, конъюнктуру рынка, количественные характеристики оцениваемой земли. Сложность рыночной оценки во многом обусловлена уникальным, присущим только оцениваемому участку местоположением, а также необходимостью установления и учета ценообразующих факторов для каждого конкретного вида использования земель. Оценочная стоимость единичного земельного участка населенного пункта - это кадастровая стоимость земли оценочной зоны с поправкой на его отличия от типичного участка, оказывающие ценообразующее влияние на величину рыночной стоимости. Данная величина характеризует стоимость земельного участка в системе оценочного зонирования территории поселения с учетом сложившегося спроса и предложения на земли данного вида использования и качественно-количественных характеристик земельного участка. Оценка рыночной стоимости единичного земельного участка внутри конкретной оценочной зоны предполагает уточнение коэффициентов градостроительной ценности, применяемых к данному участку на основе установления и детального учета всех рентообразующих факторов, а также факторов локальной неоднородности территории города. Для индивидуальной оценки рыночной стоимости земельного участка необходима следующая информация: а) титул собственности и регистрационные данные по земельному участку; б) физические характеристики участка; в) данные о местонахождении конкретного участка; г) экономические характеристики участка или экономи ческие факторы, характеризующие участок. При оценке учитывают продуктивный потенциал, зависящий от месторасположения, вида почв, степени разработанности участка, обращают внимание на уровень освоенности земельного участка. Сбор и накопление рыночной информации — первый этап оценки стоимости земли. Следующий этап — анализ земельного рынка. Он проводится путем его сегментирования, или стратификации. Под стратификацией (от лат. stratum – слой) понимается классификация рыночной информации о сделках купли-продажи объектов стратификации по заранее определенным, наиболее существенным признакам. Объектами стратификации выступают покупатели, продавцы и сам товар — земля. Существенными признаками могут быть покупательная способность отдельных групп населения и юридических лиц, географические и геометрические характеристики земельных участков, условия их транспортной доступности, экологической безопасности, коммунальные удобства, нормы зонирования, соображения социальной престижности отдельных районов, варианты землепользования и др. На основе этого исследования в пределах страт определяются типовые единицы сравнения земельных участков и уровни цен, приведенных к единице сравнения. При оценке рыночной стоимости земли руководствуются теми же принципами и применяют те же классические подходы, что при оценке других объектов недвижимости. Однако имеется существенная разница, заключающаяся в том, что стоимость земли является базисной составляющей стоимости имущественного комплекса, хотя в практике его оценки рассчитывается в виде остатка от общей стоимости объекта за вычетом стоимости улучшений. В рыночных условиях при наличии необходимой информации целесообразно применять методы, основанные на анализе рыночных данных. Распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 № 568-р утверждены «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков» [28]. Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод капитализации земельной ренты, метод распределения, метод остатка, метод разбивки на участки. В данном пособии кроме этих методов будут представлены и другие методики, принятые в оценочной практике, в том числе и за рубежом. Доходный подход к оценке земельных участков применяется для определения стоимости оцениваемого земельного участка, способного приносить доход в будущем на протяжении определенного срока его эксплуатации. Стоимость представляет собой сумму приведенных к текущему моменту ожидаемых будущих доходов и выручки от перепродажи объекта оценки. Подход основан на принципе ожидания, - разумный (покупатель) инвестор приобретает земельный участок в ожидании будущих доходов или выгод. Подход применяется при оценке стоимости земельных участков, для которых возможно установить, на основе анализа индивидуальных ставок арендной платы за земли аналогичного качества, уровень этой категории доходов. Применение доходного подхода требует тщательного анализа финансового и физического состояния объекта, его окружения, экономических условий и тенденций, а также использования таких расчетных показателей как коэффициент капитализации, сложный процент, дисконтирование и аннуитет и т.д. Рыночная стоимость земельного участка, рассчитанная методом дисконтирования, представляет собой сумму приведенных к дате оценки ожидаемых рентных доходов или других выгод. Потоки доходов за период владения землей, а также выручка от последующей перепродажи земельного участка переводятся в текущую стоимость. Данный метод широко используется при оценке земельных участков предприятий добывающей промышленности, содержащих полезные ископаемые. Метод капитализации земельной ренты основан на том, что при наличии достаточной информации о ставках аренды земельных участков можно проводить определение стоимости этих участков как текущей стоимости будущих доходов в виде арендной платы за оцениваемый земельный участок. В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли. Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата может капитализироваться в стоимость делением на коэффициент капитализации для земли, определяемый из анализа рынка. Исходные данные для капитализации получают из сравнения продаж арендованной земли и величин арендной платы. На основе полученной арендной ставки рыночная стоимость участка определяется по доходному подходу обычно с применением метода прямой капитализации. Метод прямой капитализации предполагает деление годового рентного дохода на соответствующую ставку капитализации, в результате чего величина доходов превращается в стоимость земельного участка. Расчеты стоимости земли методом капитализации дохода основаны на использовании следующей формулы:  В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать:
| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||