Оценка стоимости земельного участка
 Скачать 117.43 Kb.
|
|
часть дохода от имущественного комплекса, приходящаяся на застроенный земельный участок; земельная арендная плата (арендный доход) для оценки земель поселений; доход от прироста стоимости земельного участка, получаемый при его продаже в будущем или при его залоге под ипотечный кредит. Основные факторы, влияющие на величину арендной ставки земельного участка: характеристики местоположения, размер, форма, окружающий тип землепользования, транспортная доступность, инженерное оборудование. Особенность коэффициента капитализации, используемого при оценке земли, в том, что он состоит только из одной части - ставки дохода и не включает норму возмещения капитала. В на стоящее время имеются четыре подхода к расчету коэффициента капита лизации,первоначально разработанных в мировой практике для капита лизации земельной ренты сельскохозяйственных земель. Расчет коэффициента капитализации Первый подход - это рассмотрение земельного участка как разновидности денежного капитала и соот ветственно расчет коэффициента капитализации исходя из характеристик денежного рынка на дату оценки. Критерием эффективности вложения капитала выступает процентная ставка по инвестициям, характеризующимся сопоставимым уровнем риска. В большинстве развитых стран ин вестиции в сельскохозяйственные земли считаются не очень рискованны ми и приравниваются к рискам вложений в банки высокой категории надежности. Например, в Испании доходность с 1 га по каждой выращи ваемой культуре капитализируется под 3% (средняя учетная ставка в этой стране). Всероссийский НИИ экономики, труда и управления в сельском хозяйстве в качестве ставки капитализации рекомендует использовать ставку Сбербанка России по долгосрочным валютным депозитам [34]. В настоящее время денежный рынок в России характеризуется значительной нестабильностью, поэтому данный метод расчета коэффициента капитализации использовать сложно. Второй подход - условная капитализация исходя из установленного государством индекса. Этот метод широко применяется во многих стра нах для кадастровой оценки различных категорий земель, прежде всего сельскохозяйственных и лесных. Методиками государственной кадастровой оценки земель определяется срок, в течение которого воспроизводит ся капитал в сельском или лесном хозяйстве. В настоящее время данный метод используется при кадастровой оценке в России. Кадастровая сто имость 1 га сельскохозяйственных угодий рассчитывается путем умноже ния расчетного рентного дохода, получаемого от производства сельско хозяйственных культур на 33 года, а 1га земель лесного фонда - путем умножения расчетного рентного дохода от заготовки древесины на 50 лет. Третий подход - расчет коэффициента капитализации методом кумулятивного построения. Ставка капитализации вклю чает следующие составные части:
Четвертый подход основан на методе рыночной «выжимки», или ана лизе сравнительных продаж. Данный метод не требует сложных финансо вых расчетов или экспертных оценок, но невозможен без достоверной информации о сравнимых продажах земельных участков. Коэффициент капитализации равен доходу, деленному на цену прода жи по аналогичным земельным участкам. Необходимо рассчитывать сред нее (средневзвешенное) значение по нескольким продажам для получения достоверных значений ставки капитализации. Техника расчетов доходным подходом сложна, поскольку доходы распределены во времени и могут существенно изменяться, а ставка капитализации зависит от состояния экономики, особенно финансовой системы и правового регулирования земельного рынка. Использование доходно го подхода требует проведения широких экономических и рыночных ис следований для определения значений ставки капитализации, а также зна ния основ финансовой математики. К ограничениям в использовании метода капитализации относятся неравномерность получаемых доходов, нестабильность цен, большой разброс продажных цен и доходов среди аналогичных земельных участков на рынке. Использование метода капитализации дохода целесообразно при оценке земельных участков, приносящих постоянный или равномер но изменяющийся доход. Однако в России еще мало распространена практика сдачи в аренду частных землевладений. Арендуются главным образом свободные земли из государственных и муниципальных запасов, ког да величина арендной платы регламентируется кадастровой це ной земли, не адекватной ее рыночной стоимости. Поэтому на практике применение метода капитализации земельной ренты сопряжено с существенными трудностями получения достоверной информации для измерения потока будущих доходов и операци онных расходов землевладельца, определения ставки их дискон тирования в текущую стоимость и коэффициента капитализации для земли. Для оценки земельных участков, застроенных коммерческими объектами, возможно использование техники остатка дохода, приходящегося на земельный участок. Согласно принципу остаточной продуктивности земли зданиям и сооружениям, построенным на земле за счет привлече ния капитала, рабочей силы и управления, отдается приоритет при рас пределении дохода. Оставшийся доход после покрытия всех затрат на при влечение других факторов приписывается земельному участку. Условия применения техники остатка дохода для земли:
Метод техники остатка для земли — универсальный метод оценки, но он наиболее эффективен при отсутствии сведений о сравнимых продажах свободных участков и наличии информации о доходности всего имущественного комплекса. В этом случае на основе затратного подхода оценивается стоимость улучшений и с помощью коэффициента капитализации для зданий определя ется относящаяся к ним часть чистого операционного дохода. Остальная часть чистого операционного дохода от собственности с помощью коэффициента капитализации для земли преобразуется в оценку ее стоимости. Такой метод, сочетающий достоинства затратного и доходного подхода, вполне корректен, так как арендатор недвижимости оплачивает владельцу цену использова ния всего арендуемого имущества без различия его составляющих, а коэффициенты капитализации отдельно для земли и зданий мо гут быть получены оценщиком по сравниваемым объектам на мест ном рынке. В данном методе стоимость земли рассчитывается как: Vзем=Yзем/Rзем, где Yзем - остаточный чистый операционный доход от земли; Rзем - коэффициент капитализации земли. Yзем определяется, как разность общего чистого операционного дохода (земля+здания) и чистого операционного дохода, относимого к зданиям (Yзд). Yзд=Vзд*Rзд, где Rзд - коэффициент капитализации для зданий и сооружений. Техника остатка для земли используется в тех случаях, когда здания и сооружения коммерческого назначения сравнительно новые или еще не построены. Их стоимость или предполагаемые затраты на строительство могут быть определены с высокой степенью точности, так же, как и продолжительность их экономической жизни. Данный метод также применяется для определения варианта лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. Сравнительный подход к оценке земельных участков широко используется в странах с развитым земельным рынком. В России он получил распространение при оценке свободных земельных участков, земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан. Подход применяется для определения стоимости оцениваемого участка путем сопоставления цен недавних продаж аналогичных земельных участков на эффективно функционирующем свободном рынке, где покупают и продают сопоставимую собственность добровольные покупатели и добровольные продавцы, принимая при этом независимые решения. Подход основан на принципе замещения: благоразумный покупатель не заплатит за оцениваемый участок большую сумму, чем ту, за которую можно приобрести на рынке аналогичный по качеству и полезности земельный участок. Имея достаточное количество достоверной информации о продаже участков за определенный период того же вида использования, что и оцениваемый, подход сравнения рыночных продаж позволяет получить максимально точную рыночную стоимость участка на конкретном рынке. Метод сравнения продаж является наиболее простым и эффективным методом оценки, может использоваться для оценки и фактически свободной, и предположительно вакантной земли; позволяет определить конкретную цену земельного участка путем внесения процентных поправок к ценам продаж аналогов. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса). Этапы расчета стоимости методом сравнения продаж: Этап 1. Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте земельного рынка. Оценщик изучает земельный рынок, проводит его сегментирование и определяет, к какому сегменту рынка относится объект оценки. К характеристикам типичного для данного сегмента земельного участка относятся целевое назначение земель, зонирование и разрешенные варианты землепользования, местоположение, потребительские свойства земель (плодородие и другие характеристики почвы), передаваемые юридические права собственности и др. Затем необходимо собрать информацию о недавних продажах сопоставимых земельных участков на соответствующем сегменте земельного рынка. Для сравнения используется несколько проданных земельных участков. Обычно достаточно от трех до пяти аналогов, но большее их число повышает достоверность оценки. В странах с развитым рынком метод сравнения продаж основан по крайней мере на ценах трех недавних сделок или на шести текущих ценах предложений. Этап 2. Проверка информации о сделках с земельными участками. Проводится отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки были осуществлены в типичных рыночных условиях. Источники информации о сделках с земельными участками:
Желательно, чтобы данные о продажах сравниваемых земельных участков были подтверждены од ним из участников сделки (покупателем или продавцом) или посредником. Кроме того, при выборе объекта-аналога обращают внимание на типичный срок экспозиции, независимость субъектов сделки, инвестиционную мотивацию. Этап 3. Сравнение оцениваемого земельного участка с участками, проданными на рынке, и внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сравниваемых участков. Если оцениваемый земельный участок отличается от сопоставимого, то в цену последнего необходимо внести поправки, чтобы определить, за какую цену он мог бы быть продан, если бы обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый участок. Оценка земельного участка путем сравнения с другими проданными участками земли может производиться двумя способами: по элементам сравнения или с помощью единиц сравнения. Элементами сравнения называют характеристики земельных участков и условия заключения сделок с ними, которые влияют на величину цены продажи. Для лучшей организации процесса сравнения рекомендован стандарт ный порядок анализа элементов сравнения. При сравнении земельных участков необходимо учитывать следующие элементы:
Корректировки по первым четырем элементам сравнения вносятся последовательно, путем применения каждой последующей корректировки к предыдущему результату.
Корректировки на два последних элемента сравнения вносятся во вторую очередь путем применения к результату, полученному после корректировок на первые четыре элемента сравнения, в любом порядке. Единицы сравнения используются, если: а) земельные участки, приносящие доход, различаются по площади и размеру имеющихся улучшений; б) необходима предварительная информация для инвесторов или потенциальных покупателей. При сделках с незастроенными земельными участками используются следующие единицы сравнения. Цена за 1Га - при оценке больших массивов земли сельскохозяйственного или лесного назначения, под промышленное использование, при раз делении земельных массивов на стандартные участки. Цена за 1 м2 - при продажах земли в центрах городов под коммерческую застройку. Участки должны быть сопоставимы по важнейшим при знакам: для офисных зданий - доступ к транспортным магистралям и ме стам парковки, другим офисным зданиям, банкам и т.п.; для складских помещений - доступ к транспортным коммуникациям. Цена за 1 фронтальный метр - при оценке земли, предназначенной для торговых предприятий, а также предприятий сферы обслуживания. Об щая стоимость земельного участка считается пропорциональной длине его границы по какой-либо улице или шоссе. Цена за лот - цена за стандартные по форме и размеру земельные участки в районах массовой жилой или дачной застройки. Колебания цен на стандартные по размеру и форме участки могут быть вызваны перепадами в рельефе, дренажными проблемами или опасностью паводков. Цена за единицу плотности. Нормативные акты по зонированию обычно ограничивают плотность застройки на различных участках. На неко торых сегментах рынка это приводит к тому, что цена котируется на ос нове максимальной плотности, утвержденной нормами зонирования, например на основе количества разрешенных для строительства единиц жилья. Этап 4. Анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка. После внесения корректировок в цены отобранных аналогов полученные результаты должны быть согласованы для итоговой оценки стоимо сти земельного участка. Простой расчет средней арифметической величи ны цен отобранных аналогов применяется редко. Для получения более точного результата используется формула средневзвешенной величины. При этом удельные веса присваиваются скорректированным ценам участ ков-аналогов в зависимости от количества внесенных корректировок, их абсолютной величины, а также полноты и достоверности исходной ин формации. Необходимо учитывать, что метод сравнения продаж дает неудовлетворительные результаты в условиях высоких темпов инфляции, при недостатке сведений о рыночных продажах сопоставимых объектов или их низкой до стоверности, а также при резких изменениях экономических условий. Метод дает достаточно точные результаты только на развитом информационно-открытом конкурентном рынке. Российский земельный рынок не отвечает этим требованиям, стоимость земельного участка невозможно определить исходя из информации о сделках продаж участков-аналогов. Поэтому для оценки должна собираться вся доступная информация для применения всех методов оценки участков. Метод переноса или соотнесения основан на определении составляющей стоимости земельного участка на основании известного соотношения стоимости земли и улучшений в имущественном комплексе. Метод основан на принципе вклада и утверждении того, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и построек. Наиболее достоверно это соотношение для новых построек, они близки к варианту лучшего и наиболее эффективного использования. Чем больше возраст зданий, тем больше величина отношения стоимости земли к общей стоимости собственности. Для применения метода требуются достоверные статистические данные о соотношении стоимостей земли и всей собственности конкретного типа недвижимости на заданном рынке. Однако метод редко применяется даже на развитых рынках, так как обладает низкой достоверностью. Применение метода оправдано в условиях недостаточности информации о продажах земельных участков. Получаемые значения считаются ориентировочными. Затратный подход к оценке земельных участков практически не применяется для его самостоятельной оценки. Подход предполагает определение совокупной оценки стоимости участка с его улучшениями: зданиями, сооружениями, инженерными коммуникациями. Затратный подход в оценке стоимости земельного участка предполагает, что разумный инвестор, не заплатит за объект большую цену, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего участка под застройку и возведение на нем аналогичного по назначению и качеству здания в некоторый период времени. Затратный подход показывает рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу рыночной стоимости земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимости улучшений за вычетом их износа. При этом модель определения стоимости земельного участка основывается на принципе остатка. Затратный подход основан на учете затрат, связанных с улучшением земельных участков. Метод изъятия определяет рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу между рыночной стоимостью всего объекта не движимости, т.е. земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимостью улучшений за вычетом их износа. Данный метод расчета стои мости земельного участка основывается на технике остатка для земли. Метод изъятия дает объективные результаты, если можно точно оценить величину восстановительной стоимости улучшений (зданий и сооруже ний) и их накопленного износа при условии относительного равновесия спро са и предложения на соответствующем сегменте рынка недвижимости. Метод определения затрат на освоение применяется при оценке незастроенных массивов земли и позволяет определить общую стоимость земли при условии ее разделения на отдельные земельные участки, которые за тем будут проданы. Из денежной выручки от продажи участков вычита ются все издержки на их освоение, предпринимательская прибыль, и таким образом определяется стоимость неосвоенной земли сучетом нормы отдачи проекта и периодичности поступления денежных средств. Метод определения затрат на освоение применяется, если наиболее эффективным использованием является разделение земельного массива на отдельные участки. Разбивка большого земельного массива на отдельные участки - широко распространенная практика, поскольку способствует более эффективному использованию земли. Проблема определения стоимости земли, предназначенной для разделения, является актуальной для любого растущего города или поселка и применяется при массовой жилой или дачной застройке. Процесс разделения земли в первую очередь включает производственные и торговые операции и состоит из следующих этапов: – определение размеров и количества индивидуальных участков. Размеры и благоустройство земельных участков должны отвечать рыночным стандартам данного региона.; – расчет стоимости освоенных участков с помощью метода сравнения сопоставимых продаж; – расчет затрат и графика освоения, предполагаемого периода продажи и разумной предпринимательской прибыли; – вычет всех затрат на освоение и предпринимательской прибыли из предполагаемой суммарной цены продажи участков для определения чистой выручки от продажи недвижимости после завершения освоения и продажи индивидуальных участков; – выбор ставки дисконта, отражающей риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи. Затраты на освоение земельного массива обычно включают:
– налоги, страховку, гонорары ИТР; – расходы на маркетинг; – прибыль и накладные расходы подрядчика и т.д. В целом, моделирование рыночной стоимости земельных участков проводится в рамках предположения о достижении динамического равновесия в конкуренции различных «рациональных» землепользователей за право занять определенный участок. При балансе платежеспособного спроса и предложения на имитируемом земельном рынке при ограниченности предложения решается вопрос о наиболее эффективном использовании участка как свободного и с учетом существующей застройки. Моделирование потенциального рентного дохода для различных типов землепользования базируется на закономерностях формирования рентных эффектов местоположения и сложившихся цен (продажи и аренды). Учитывая существенную разницу в стоимостных показателях для участков, расположенных по фронту улично-дорожной сети города и расположенных на внутриквартальных территориях, эти участки подлежат обязательному разделению при оценке. Реализация принципа наиболее эффективного использования происходит в условиях конкуренции за пользование недвижимостью между различными функциональными сегментами рынка с учетом реальных ограничений на объемы спроса и возможной многофункциональности территории, в результате чего на каждом участке образуется набор землепользователей. |