Атестационная работа Недвижимое имущество и его виды. Оглавление Введение глава Понятия недвижимость

• Название: Оглавление Введение глава Понятия недвижимость
• Анкор: Атестационная работа Недвижимое имущество и его виды
• Дата: 13.05.2023
• Размер: 111.98 Kb.
• Имя файла: Атестационная работа Недвижимое имущество и его виды.docx
• Тип: Документы; #1127276
• страница: 1 из 4

Оглавление

Введение …………………………………………………………………………………………3

Глава 1. Понятия «недвижимость» и «недвижимое имущество» ……………………….…..7

Глава 2. Классификации недвижимого имущества………………………………………… 22

Глава 3. Обзор и анализ судебной практики ………………………………………….…..…37

Заключение ……………………………………………………………………………………45

Список литературы …………………………………………………………………………..47

Введение

Актуальность темы. До сих пор остаётся открытым вопрос о том, какие сооружения следует относить к объектам недвижимого имущества. На практике это оборачивается как государственной регистрацией в качестве недвижимости сооружений, которые таковыми не являются, так и неправомерным отказом в регистрации объектов недвижимого имущества.

Соответственно, прежде чем рассматривать особенности тех или иных сделок с недвижимым имуществом, необходимо определиться с понятием, видами и специфическими особенностями отдельных видов недвижимого имущества, обусловливающими особенности правового регулирования его оборота.

Для начала нужно разобраться с разделением вещей на движимые и недвижимые. Деление вещей на движимые и недвижимые, ведущее свою историю ещё из римского права, основано на естественных свойствах объектов гражданских прав.

В дореволюционной России понятие «недвижимость» было применено в Указе Петра I от 23.03.1714 для ограничения оборота недвижимости и ее наследования. В советский период после отмены частной собственности на землю деление вещей на движимые и недвижимые трансформировалось в категории основных и оборотных фондов, а земельные участки учитывались отдельно по видам и только в натуральных единицах измерения (по площади).

В современной России понятие «недвижимое имущество» вновь введено в экономический и правовой оборот Законом РСФСР от 24.12.1990 № 443-1 "О собственности в РСФСР" в связи с установлением статуса частной собственности на землю и Основами гражданского законодательства Союза ССР и республик, утв. Верховным Советом СССР от 31.05.1991 № 2211-1 (ст. 4). Затем этот термин был подтвержден в Указе Президента РФ от 27.10.1993 № 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" (ст. 1) и окончательно законодательно закреплен в ГК РФ.

Как правило, недвижимые вещи постоянно находятся в одном и том же месте, обладают индивидуальными признаками и являются незаменимыми. Характерным признаком для большинства объектов недвижимости является их неразрывная связь с землёй, именно которой они обычно обладают повышенной стоимостью. Вне связи с землёй соответствующие объекты, например деревья, выращиваемые в специальных питомниках для последующей посадки, конструкции для сборки жилого строения и т.п., недвижимыми вещами не считаются.

Недвижимое имущество предназначено для длительного использования, срок которого может исчисляться и десятилетиями, и веками, что требует значительных затрат на его поддержание в надлежащем состоянии, а также особого учёта недвижимого имущества и фиксации в государственном реестре всех случаев смены собственника, изменения состава и назначения такого имущества.

Недвижимое имущество – это предмет внешнего (материального) мира, находящийся в естественном состоянии в природе (земля, участки недр, обособленные водные объекты и др.) или созданный при участии человека либо трудом человека (здания, строения, сооружения, многолетние насаждения, космические объекты, суда и др.), в отношении которого установлен специальный правовой режим, включающий в себя государственную регистрацию прав и особый порядок оформления заключаемых по поводу него сделок.

В круг имущества, относимого к недвижимости, ст.130 ГК РФ включила земельные участки, участки недр, что прочно связано с землёй. При этом имеются в виду объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и др.). Перечисленное имущество представляет собой недвижимость по своей природе. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Таким образом, в основу разграничения имущества на движимое и недвижимое был положен традиционный для российского права критерий физических, природных свойств вещи, выражающийся в способности или неспособности вещи к перемещению, критерий прочности связи с землёй. Наряду с этим же ст.130 ГК РФ допускает возможность отнесения законом к недвижимости и любого иного имущества, если для него специально вводится государственная регистрация. Сама указанная статья прямо называет такого рода недвижимостью воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, но они регистрируются по особым правилам, предусмотренным не Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а транспортным законодательством, в котором содержится и само их определение. Указанные объекты не только способны к пространственному перемещению без ущерба их назначению, но и специально предназначены для этого. Признание их недвижимым имуществом, которое характерно для гражданского законодательства многих стран, обусловлено высокой стоимостью данных объектов и связанной с этим необходимостью повышенной надёжности правил их гражданского оборота.

Основная специфика правового режима недвижимого имущества заключается в том, что возникновение, переход, ограничение и прекращение права собственности, других вещных прав (ипотека, сервитут и т.д.) и некоторых обязательственных (аренда, доверительное управление и т.д.) прав на него происходят в особом порядке, требующем соблюдения письменной формы и обязательной государственной регистрации. Указанный порядок наряду со ст.131 ГК регулируется Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", некоторыми другими специальными законами и принятыми в их развитие подзаконными актами.

Степень научной разработанности темы. Тема «недвижимое имущество и его виды» была предметом исследований Мустафиной З.К., Алексеева В.К., Бондаренко И.В., Бариновой А.Г., Теряевой Н.А., Волочковой Н.Г., Щенниковой Л.В., Белова В.А., Болтановой Е.С., Бумажниковой О.В., Виноградова Д.В., Пашина А.Р., Дикусар В.М., Храповой Е.В., Григорьева А.В., Козина П.П., Козина П.А., Асаул А.Н. и др.

Объект исследования – недвижимое имущество и его виды.

Предмет исследования – законодательство РФ, судебные акты, научная литература в области недвижимого имущества.

Цель исследования - анализ существующей системы регулирования правовых отношений в области недвижимости.

Задачи исследования:

• 
  изучение современного законодательства РФ в области недвижимости,
  
• 
  анализ учебной литературы и судебной практики РФ по вопросам объектов недвижимости и их видов,
  
• 
  разработка предложений по совершенствованию системы регулирования прав в сфере недвижимости.
  

Методы исследования - теоретический анализ и синтез учебной литературы и нормативно-правовой документации, судебной практики по гражданским и административным делам в сфере недвижимости.

При написании работы изучены и использованы относящиеся к ее теме труды ученых в области философии и общей теории права, специальная литература, относящаяся к сфере научных исследований в области права.

Глава 1. Понятия «недвижимость» и «недвижимое имущество».

Вопрос относительно возникновения и развития категории недвижимого имущества решался еще во времена функционирования римского государства. Уже в этой правовой системе можно обнаружить разграничение имущества на движимое и недвижимое. К недвижимости римляне относили земельные участки (solum, fundus, обширные участки – latifundia, campi, малые - praedicia, loci). В состав земельного участка входила сама земля и все, что не может быть отделено от нее без причинения ущерба. К участку относилось также находящееся под и над ним пространство. В качестве общего термина для обозначения участка со всем находящимся на нем римляне пользовались выражением «res soli» (лат. – принадлежность). Все то, что было прочно связано с землей путем посадки, возведения, надстройки или каким-либо иным образом, так называемый superficies, теряло качество недвижимых вещей с момента отделения от земной поверхности. Причем постройки, посевы, насаждения рассматривались только как единое целое с землей, и в качестве основополагающего принципа был выдвинут следующий: superficies solo cedit – сделанное на поверхности следует за поверхностью. Поэтому, независимо от того, кем и на чьи средства было построено здание, оно всегда являлось собственностью владельца земельного участка, на котором объект возведен.

В период Средневековья в Западной Европе начинают развиваться публичные формы поземельного оборота, сопровождаемые торжественными публичными обрядами. В Средние века особый правовой режим недвижимости обусловливался единством частноправовой и публичной власти над определенной. Дифференциация в то время зашла настолько далеко, что нельзя было уже говорить о движимости и недвижимости как о двух видах одного рода – вещей, а можно было рассматривать их как две совершенно самостоятельные категории - Liegenschaft и Farniss, - подверженные действию совершенно разных правовых режимов - Immobiliarsachenrecht и Mobiliarsachenrecht. Такое строгое разграничение в наибольшей степени характерно для правовых систем, не расставшихся еще окончательно с феодальными институтами, вроде российского дореволюционного права с его постановлениями о родовых и, до 60-х годов XIX в., населенных имениях. Наиболее же показательно в этом отношении английское право, и поныне разделяющее personal property, которая устанавливается на движимое имущество, и real property на недвижимость, с его бесчисленными tenures при формальном признании верховной собственности короны на землю. Жители континентальной Европы оказались не столь верны традициям и при кодификации своего законодательства в XIX-XX вв. без сожаления расстались со средневековыми институтами, что существенно упростило оборот недвижимости, да и вообще всю систему вещных прав. Однако уже в начале прошлого века И.А. Покровский заметил обратную тенденцию - к восстановлению различия между движимым и недвижимым имуществом.

Опираясь на римское частное право, разделение вещей на движимые и недвижимые воспринято современными правовыми системами большинства стран мира. Статья 516 Гражданского Кодекса Франции (ФГК) устанавливает различие между движимым и недвижимым имуществом. Статьи 517-525 ФГК определяют недвижимые вещи по их природе, в силу их назначения пли вследствие предмета, принадлежность которого они составляют. В частности, к недвижимому имуществу отнесены земельные участки и строения, урожаи на корню и плоды, леса; а также машины, инструменты, сырье, используемое на предприятии, сельскохозяйственные орудия и другие вещи - хотя и движимые по своей природе, но предназначенные для эксплуатации и обслуживание недвижимости, К недвижимым вещам - вследствие предмета, к которому они принадлежат, - относятся узуфрукт на недвижимые вещи сервитута или земельные повинности, иски, имеющие своим предметом возвращение недвижимости. Гражданский кодекс Италии также дает исчерпывающий перечень объектов, относящихся к недвижимости: земля, водные источники и ручьи, деревья, строения и другие сооружения, соединенные с землей постоянно или на определенное время, а также все, что естественным или искусственным образом оказывается в земле. В соответствии со ст. 130 Гражданского Кодекса Республики Беларусь к недвижимым вещам как объектам гражданских прав относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, перемещение которых без несоразмерно­го ущерба их назначению невозможно, в том числе многолетние насаждения, здания и сооружения. Недвижимыми вещами также признаются предприятия как имущественные комплексы: подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, суда плавания «река-море», космические объекты.

В российском законодательстве термин "недвижимое имущество" появился сравнительно недавно, а легитимного его определения не существовало вовсе. Именно этим объясняется наличие разнообразных точек зрения ученых-цивилистов на этот счет. Такие видные ученые, как Д. И. Мейер, К. П. Победоносцев, В. И. Синайский, Г. Ф. Шершеневич и др., неоднократно в своих трудах рассматривали вопросы, касающиеся тех или иных аспектов, относящихся к недвижимости. При этом обращает на себя внимание тот факт, что в науке гражданского права XVIII-XIX вв. усилия цивилистов были направлены на выработку либо признаков недвижимости, либо перечня ее объектов, который видоизменялся в зависимости от развития общественных отношений и появления новых объектов. Некоторые ученые полагают, что термин "недвижимость" впервые был использован в российском законодательстве в 1597 году царем Федором Иоановичем при введении крепостного права, когда за помещиками закреплялись огромные площади земель и требовалось их закрепление. Закрепление фиксировалось в крепостных книгах. В течение года акты и документы подшивались по порядку их утверждения в тетради, которые по истечении года переплетались в книги вместе с двумя алфавитными указателями, составленными по названиям недвижимого имущества и по фамилиям собственников. Однако большинство ученых первое появление термина «недвижимое имущество» в российском законодательстве связывают с Указом Петра I «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» от 23 марта 1714 г. (Указ о единонаследии). Использовав термин «недвижимое», законодатель не дал его легального определения. Если до принятия названного Указа земельные участки носили особые названия в зависимости от основания происхождения права на них или характера (вотчины, поместья, дворы, тягловые земли), то после принятия Указа о единонаследии эти названия потеряли свое специфическое значение, различие между ними было сглажено. Вступивший в действие с 1835 г. Свод законов Российской империи (далее – Свод законов) определял, что имущество делится на движимое и недвижимое. Недвижимым имуществом в соответствии со ст. 384 т. 10, ч. 1 Свода законов признавались земли, которые разделялись на населенные и ненаселенные (называемые порожними землями, степями и другими местными наименованиями), и «всякие» угодья, деревни, дома, заводы, фабрики, лавки, строения и пустые дворовые места, а с 1885 г. также железные дороги. К недвижимости также причисляли водоемы (п. 1 ст. 1124 Устава Гражданского судопроизводства, где к недвижимому имению относилась рыбная ловля), сокровенные в недрах полезные ископаемые (решение Гражданского кассационного департамента Правительствующего Сената № 28 за 1913 год от 29 января). Г.Ф. Шершеневич писал по этому поводу: «Законодатель наш, хотя и устанавливает различие движимых и недвижимых вещей, но отличительного признака не дает. Теоретически движимые и недвижимые вещи различаются по тому признаку, способны ли они или нет к перемещению без повреждения сущности и без уменьшения ценности.». Специалисты считали, что суда также являются недвижимостью, и в доказательство ссылались на ст. 119 Устава торгового.

Русская дореволюционная юриспруденция характеризовала понятие недвижимого имущества двойственно: «с одной стороны, как отдельной вещи (или их совокупности), а с другой стороны, как отдельной вещи (или их совокупности) и имущественных прав на нее»¹.

Принято считать, что в советском гражданском праве категория недвижимого имущества отсутствовала. «Частной собственности на недвижимость не было, существовала государственная собственность на землю»². В применении к ст. 21 ГК 1922 г. сказано: «С отменой собственности на землю деление имущества на движимое и недвижимое упразднено». Однако объективно существующие особенности недвижимого имущества нашли отражение в законодательстве. Появились такие самостоятельные отрасли законодательства, как земельное, водное право, законодательство о недрах, да и гражданские кодексы советского периода, как замечает М. В. Абрамова, содержали особые нормы о правовом режиме сооружений и жилых домов. В Законе РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24.12.1990 г., а затем Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г. впервые в современном российском правовом поле был употреблен термин «недвижимое имущество», где было восстановлено деление вещей на движимые и недвижимые.

После 1 января 1995 г., когда была введена в действие часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК)³, обеспечившая правовое регулирование статуса и оборота недвижимого имущества (недвижимости) в качестве самостоятельного объекта гражданских прав, было принято большое число федеральных законов и других нормативных правовых актов, направленных на регламентацию соответствующих правоотношений: права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, различных сделок с недвижимостью и их государственной регистрации. Исследовательский центр частного права при Президенте РФ проявил инициативу в разработке Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе⁴.

В настоящее время в силу ст. 130 части первой Гражданского Кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Тем не менее, проблема определения понятия «недвижимость» до настоящего времени не разрешена. Трудности связаны с отсутствием четкого понимания содержания категории «недвижимость». Данное понятие определяется с экономической и юридической точек зрения.

Полноценной характеристикой понятия «недвижимое имущество» является его экономическая сущность, которая характеризуется присвоением дохода от использования объекта недвижимости. Существует ряд экономических определений термина «недвижимость».

Так, например, в специальных (землеустроительных, экономических, градостроительных и иных неюридических источниках) недвижимость понимается как «физический участок земли и относящиеся к нему выполненные человеком улучшения (в том числе постройки; наземные участки, а также прочно связанные с ним объекты (почва, замкнутые водоемы, кустарники, здания, строения, сооружения и др.), перемещение которых без несоразмерного ущерба невозможно»⁵.

Также как отдельные категории выделяются объекты недвижимости в градостроительстве, в жилищной сфере (жилая, коммерческая недвижимость и т.д.).

В настоящее время вопрос об экономической природе недвижимости трактуется весьма неоднозначно.

Одни ученые (Е. А. Суханов, О.М. Козырь,) полагают, что недвижимостью может считаться объект только после осуществления государственной регистрации прав на него)⁶. Другие (Б.М. Гонгало, Е.С. Болтанова, В.В. Ровный, Б.Л. Хаскельберг) считают, что недвижимость, будучи объективно существующим явлением, независима от процедуры государственной регистрации⁷.

В качестве общего критерия, объединяющего различные объекты в понятие «недвижимое имущество», можно назвать непосредственную ценность его в обороте⁸.

Одни ученые (например, Н.Г. Волочков, О. Ю. Скворцов) считают, что

недвижимость используется в производственном процессе для производства товаров и услуг с целью извлечения прибыли, т.е. относится к классу реальных активов⁹.

Другие (Е. Тарасевич, И. Т. Балабанов, А. Дамодаран) полагают, что недвижимость используется для получения дохода от сдачи в аренду, то есть является финансовым (инвестиционным) активом¹⁰.

Ряд ученых (Д. В. Виноградов, Е. С. Озеров) склоняется к мысли о двойственности недвижимости как о предмете потребления (ресурс для личного или общественного пользования, т.е. экономический ресурс)¹¹.

Недвижимости присущи черты как реального, так и финансового актива, что обусловлено разнообразными мотивами приобретения недвижимости; факторами, влияющими на принятие решения о приобретении объекта недвижимости; необходимостью управления активом, а также высоким уровнем гарантии сохранности инвестируемых средств.

Юридическую сущность объекта недвижимости составляет совокупность имущественных прав всех субъектов, имеющих отношение к вещи. В юридической литературе отсутствует единая точка зрения относительно понятия «недвижимость».

Ключевыми признаками недвижимого имущества по российскому законодательству являются физическая неперемещаемость недвижимости и неразрывная связь с землей. В п. 3 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации¹² (далее - ЗК РФ) определено, что земельный участок как объект права собственности и иных прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. Нормы подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ устанавливают принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому объекты следуют судьбе земельного участка.

Юридическая неперемещаемость недвижимости определяется обязательностью государственной регистрации самого объекта и (или) прав на него, в той или иной форме, привязывающей ее к неподвижной системе координат юридических адресов, закрепленных в регистрационных реестрах.

Кроме этого, в качестве объединяющих недвижимое имущество признаков и необходимости выделения недвижимости в особое юридическое понятие рассматриваются особенности организации оборота недвижимости.

Г.Ф. Шершеневич отмечал: «Наибольшую важность представляет деление вещей на движимые и недвижимые. Это различие образовалось исторически, вследствие преобладающего значения земли, отчего и сделки по недвижимости всегда отличались от сделок по движимости. Но основание по различиям не только историческое. Земля вследствие ее ограниченности необходимо подвергается в частном обладании таким ограничениям, которые чужды движимым вещам. Теоретически движимые и недвижимые вещи различаются по тому признаку, способны ли они или нет к перемещению без повреждения сущности и без уменьшения ценности. Под недвижимостью понимается, прежде всего часть земной поверхности и все то, что с нею связано настолько прочно, что связь не может быть прервана без нарушения вида и цели вещи»¹³.

Помимо неразрывной связи с землей, некоторые юристы выделяют дополнительные признаки для недвижимости, такие, как ее высокая стоимость¹⁴.

В то же время высокую стоимость недвижимости нельзя рассматривать в качестве ее универсального признака. Во-первых, не всякая недвижимость является дорогостоящей (все зависит от конкретных объектов). Во-вторых, есть и движимые вещи, которые стоят на порядок дороже, например, автомобили, предметы искусства и т.д.

Доктор юридических наук, профессор Е. А. Суханов, в свою очередь, указывает на то, что недвижимое имущество - это понятие юридическое, а не

фактическое. Обосновывает он это тем, что недвижимостью может признаваться «лишь имущество, на которое может быть установлено право собственности и иные вещные права. А для возникновения таких прав необходима соответствующая государственная регистрация»¹⁵. Такая позиция подчеркивает значение недвижимости как объекта гражданского оборота.

Для того, чтобы недвижимость участвовала в гражданском обороте, необходимо наличие права собственности. Для этого нужна государственная

регистрация объявленного права.

Доктор юридических наук, профессор Б. М. Гонгало по этому поводу указывает, что «для признания вещи недвижимой требуется только прочная связь с землей и невозможность ее перемещения без несоразмерного ущерба ее назначению. Обосновывает свою позицию он тем, что деление вещей на движимые и недвижимые обусловлено их объективными качествами, а государственная регистрация не является квалификационным признаком недвижимости»¹⁶

Как показывает практика, различные мнения российских цивилистов, наличия критериев, предлагаемых законодательством для отграничения недвижимых вещей от иных объектов, расположенных на земельных участках, порой бывает недостаточно.

Изучение практики регистрации прав на недвижимость показало, что разными органами технической инвентаризации одинаковые объекты в одних случаях признаются недвижимостью, а в других - нет. То есть возникновение объекта недвижимости зависит не от конкретных свойств и характеристик, а от признания и подтверждения государством его таковым.

Все объекты недвижимого имущества можно поделить на три группы.

Первую группу составляют объекты, которые «являются недвижимыми в силу своих природных свойств, в том числе земельный участок, участки недр»¹⁷.

Ко второй группе относятся недвижимые объекты, которые прочно связаны с землей и перемещение которых невозможно без причинения ущерба их целостности и назначению. «Немаловажную роль в правовом положении таких видов недвижимого имущества сыграло закрепление наличия критериев, предлагаемых законодательством для отграничения нового принципа земельного законодательства, устанавливающего единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами»¹⁸.

Следовательно, в этом случае будет реализован принцип земельного законодательства о единой судьбе земельного участка и прочно связанных с ним объектов, что является положительным моментом, влияющим на упорядочение оборота объектов недвижимого имущества.

Деление недвижимых вещей по природе на две категории, каждая из которой отвечает критерию неразрывной связи с землей, было искусственно проведено для того, чтобы выделить вторую категорию как обладающую еще одним дополнительным признаком - возможностью их перемещения с несоразмерным ущербом их назначению. Но указанные признаки (прочная связь с землей, невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению) присущи не всем объектам недвижимости. «К тому же с развитием техники такой признак, как прикрепленность предмета к земле (основной критерий по действующему ГК РФ), является во многом формальным признаком и может потерять свое значение»¹⁹.

Схожей точки зрения придерживается Е. А. Суханов, полагающий, что «недвижимость представляет собой юридическую, а не физическую (техническую) категорию. С одной стороны, современный уровень техники давно позволяет «двигать» практически любые объекты, включая здания, сооружения и даже землю. С другой стороны, например, самовольно построенный объект, даже будучи тесно связанным с землей, не будет признан недвижимостью и не сможет стать объектом имущественного оборота. Речь, следовательно, идет об особом виде объектов гражданских прав, нормальный оборот которых невозможен или затруднен в отсутствие их государственной регистрации»²⁰.

В связи с изменениями в законодательстве, внесенными Федеральным законом от 13.07.2015 № 258-ФЗ2, даже развитие техники не способно воздействовать на такой признак недвижимого имущества, как неразрывная связь с землей, поскольку этой связи придается значение, способное влиять на образование единого объекта недвижимого имущества.

В то же время нельзя не согласиться с мнением о том, что «такие признаки недвижимого имущества, как «прочная связь с землей» и «несоразмерный ущерб» являются оценочными категориями, использование которых нередко вызывает практические сложности»²¹.

В третью группу входят объекты, признаваемые недвижимостью в силу иных причин, или, точнее, в силу специального указания в законе. Речь идет о водных и воздушных судах, судах внутреннего плавания, которые могут быть отнесены законом к недвижимым вещам. Перечисленные объекты не только свободно перемещаются без причинения ущерба целостности и назначению, но и специально созданы для этого. Как справедливо замечают некоторые авторы, «признание данных объектов недвижимостью обусловлено высокой их стоимостью и связанной с этим необходимостью повышенной надежности правил их гражданского оборота»²².

Некоторых авторов формулировка ст. 130 ГК РФ подводит к выводу о том, что общим критерием для объединения в понятии недвижимости весьма разных объектов выступает не связь с землей, не государственная регистрация, а другие свойства этих объектов.

Так, В.А. Белов утверждает, что «причина выделения недвижимости в особое юридическое понятие в настоящее время коренится в особой организации ее оборота, а вовсе не в особых ее природных свойствах»²³.

Отсюда, в юридической науке сложились две теории недвижимости. Первая, наиболее распространенная, предлагает признавать недвижимостью вещи, которые имеют прочную связь с землей.

Представители второй концепции, ссылаясь на судебную практику, предлагают при определении признаков недвижимости руководствоваться критерием «связи прав владельца строения с землей, на котором оно построено», полагая, что «не надо признавать недвижимостью сооружения, построенные на чужой земле и временные строения»²⁴.

По мнению В.Б. Ельяшевич, «сооружения, построенные на чужой земле, в силу обязательственного права необходимо считать вещами подвижными, а строения, созданные в силу вещного права на эту землю, - недвижимыми вещами»²⁵. Последняя теория может найти в современных правовых системах как сторонников, так и оппонентов, но очень трудно не считать недвижимостью здание, возведенное на земле, взятой в аренду.

Итак, можно сделать следующие выводы.

В соответствии с ч.1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Федеральный закон от 03.07.2016 №315-ФЗ к недвижимым вещам отнес жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Проведенный анализ понятия «недвижимое имущество» в современном российском праве показал, что при анализе исследуемого вопроса авторы используют такие понятия, как «недвижимость», «недвижимое имущество», «недвижимая вещь», «недвижимый объект», «недвижимая собственность» практически всегда в одном и том же ключе: чаще всего дается ссылка на статью 130 ГК РФ или просто пересказывается ее содержание. Исходя из этого, можно сделать вывод, что указанные термины используются как синонимы.

Понятие «недвижимое имущество» включает в себя физическую, юридическую и экономическую сущности. Физическая сущность объекта недвижимости определяется физической неперемещаемостью земли и прочной связью с нею. Юридическое понятие включает комплекс связанных с материальным объектом недвижимости прав и обременений. Экономическая сущность объекта недвижимости связана с присвоением дохода от использования этого объекта.

Под объектом недвижимого имущества в научной литературе понимается индивидуально-определенная вещь, способная быть объектом гражданских прав только с момента государственной регистрации, изменение сферы использования которой невозможно без нанесения ей несоразмерного ущерба либо без сохранения ее правового статуса, а также имеющая особую сферу назначения и применения, которая требует повышенного публичного внимания.