Атестационная работа Недвижимое имущество и его виды. Оглавление Введение глава Понятия недвижимость

• Название: Оглавление Введение глава Понятия недвижимость
• Анкор: Атестационная работа Недвижимое имущество и его виды
• Дата: 13.05.2023
• Размер: 111.98 Kb.
• Имя файла: Атестационная работа Недвижимое имущество и его виды.docx
• Тип: Документы; #1127276
• страница: 2 из 4

Глава 2. Классификации недвижимого имущества.

Классификация недвижимого имущества имеет большое теоретическое и практическое значение, прежде всего для его оценки. В настоящее время в научной литературе встречаются различные виды классификаций объектов недвижимости.

По созданию выделяют природные (естественные), рукотворные (искусственные), смешанные объекты недвижимости. К природным (естественным) объектам недвижимости закон относит земельные участки и участки недр (ч. 1 ст. 130 ГК РФ). Свобода владения, пользования и распоряжения землей и природными ресурсами ограничивается экологическими и иными требованиями (ч. 3 ст. 209, ч. 3 ст. 261 ГК РФ), а их отчуждение или переход от одного лица к другому иными способами допускается в той мере, в какой это допускается природоресурсным законодательством (ч. 3 ст. 129 ГК РФ).

Рукотворные (искусственные) объекты недвижимости созданы человеческим трудом. В частности, право собственности на здание, сооружение и другое вновь создаваемое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ).

Смешанные виды объектов недвижимости, при которых в природные объекты вложен человеческий труд. Например, мелиоративные системы подлежат паспортизации; осуществление мелиоративных мероприятий не должно приводить к ухудшению состояния окружающей среды; мелиоративные мероприятия должны осуществляться с соблюдением требований природоресурсного законодательства (ст. 20, 32 ФЗ «О мелиорации земель»²⁶), и за нарушение правил эксплуатации мелиоративных систем предусмотрена административная ответственность (ст. 10.10 КоАП РФ²⁷). Иначе говоря, эксплуатация природных объектов, которые преобразованы человеческим трудом, должна осуществляться с соблюдением особых правил, обусловленных природными свойствами данных объектов.

По свойствам объектов недвижимости их можно подразделить по структуре, по значимости вещей.

По структуре объекты недвижимости делятся на неделимые (простые) и сложные (делимые). Вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части (п. 1 ст. 133 ГК РФ). Это объективное свойство неделимой вещи порождает особые виды правоотношений в отношениях общей собственности на нее, т.е. когда она принадлежит нескольким собственникам (сособственникам) одновременно. Поэтому закон предусмотрел правоотношения по денежному выкупу доли сособственника, выходящего из общей собственности (ч. 4 ст. 252 ГК РФ), а также особые правоотношения при разделе имущества крестьянского (фермерского) хозяйства (ст. 258 ГК РФ).

Если различные вещи соединены таким образом, который предполагает их использование по общему назначению (сложная вещь), то действие сделки, совершенной по поводу сложной вещи, распространяется на все входящие в нее вещи, поскольку условиями сделки не предусмотрено иное (ст. 134 ГК РФ). Например, жилой дом с надворными постройками, гаражом, сауной, придомовым земельным участком и т.д., несмотря на разное целевое назначение входящих в данный комплекс объектов, признается единой сложной вещью, поскольку земельное законодательство основывается на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (ст. 1 п. 1.5 ЗК РФ), а действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное (ст. 134 ГК РФ).

По значимости вещей объекты недвижимости делятся на главные вещи и принадлежности. Согласно ст. 135 ГК РФ, вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

По оборотоспособности недвижимые объекты можно подразделить на три вида: изъятые из оборота, ограниченно оборотоспособные, свободные в обороте.

Изъятые из оборота (ч. 1 ст. 129 ГК РФ). Например, по одному арбитражному делу суд разъяснил, что имущество коммерческой организации, имеющее мобилизационное назначение, не может отчуждаться и направляться в гражданский оборот, так как такое отчуждение приведет к нарушению предписаний федерального законодательства, целью которых является обеспечение обороноспособности и безопасности государства²⁸.

По другому делу суд счел необоснованным довод о том, что спорный объект недвижимости (здание завода) был запрещен к реализации ФЗ «О государственном оборонном заказе», сославшись при этом на положения ч.2 ст. 129 ГК РФ и указав, что предметом спорной сделки являлось здание в освобожденном виде без производственных мощностей, перемещенных в другое помещение²⁹.

По мнению суда, исходя из положений ч. 1 ст. 129 ГК РФ, изъятые из оборота вещи не могут каким-либо образом отчуждаться или переходить от одного лица к другому, а, следовательно, такие вещи не могут иметь и товарную (денежную) стоимость, определяемую потребительскими свойствами товара³⁰.

Ограниченно оборотоспособные объекты недвижимости, - это объекты, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота либо нахождение которых в обороте допускается по специальному разрешению (ст. 129 ч. 2 ГК РФ).

Как определено судом, ГК РФ требует, чтобы объекты, изъятые из оборота, были прямо указаны в законе, а ограниченно оборотоспособные объекты определялись в порядке, установленном законом.

Поэтому суд разъяснил, что по правилам, установленным ст. 52 ЗК РФ и ст. 129 ГК РФ, отчуждение земельного участка его собственником другим лицам осуществляется с учетом предусмотренных ст. 27 ЗК РФ ограничений оборотоспособности земельных участков³¹.

Не может быть применим к объектам гражданских прав, изъятым из оборота либо нахождение которых в обороте допускается по специальному разрешению, институт добросовестного приобретателя. Иное толкование противоречило бы императивным нормам ст. 129 ГК РФ³².

Объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не ограничены в обороте (ч. 1 ст. 129 ГК РФ).

Например, суд определил, что поскольку скважина минеральной воды в виде ее сооружений не относится к недрам согласно определению недр, содержащемуся в Законе РФ «О недрах»³³, то такие сооружения законодательством не исключены из гражданского оборота³⁴.

Исходя из анализа нормативных актов и научных источников, требований российских и международных стандартов оценки, а также из практики оценки объектов недвижимости³⁵, последние могут классифицироваться по следующему набору независимых основных признаков или оснований:

- по типу сущности;

- по видам основных элементов;

- по наличию или отсутствию основных элементов и их доработок;

- по составу основных элементов;

- по функциональному назначению;

- по виду жилой застройки;

- по виду нежилой застройки;

- по специализации;

- по доходности;

- по времени экспозиции³⁶.

Этот перечень классификационных признаков не является исчерпывающим и при необходимости может быть либо дополнен другими независимыми основаниями классификации, либо сокращен.

По типу сущности, как детально показал Е. С. Озеров, «объекты недвижимости представляют собой совокупность физической и юридической сторон».

Это деление подчеркивает то обстоятельство, что объекты недвижимости являются «не только объектами материального мира, но и имеют определенные пакеты прав и обременений, которые подлежат оценке»³⁷.

Объекты недвижимости по видам основных элементов разделяют на землю и улучшения (застройка).

По наличию или отсутствию основных элементов земля может быть свободной или с застройкой (улучшениями). Под застройкой (в частности здания, сооружения, инфраструктура и коммуникации, насаждения и другое) понимается «все то, что сделано руками человека, потребовало вложения его труда и расходования ресурсов, а также занимает какой-нибудь участок и не может быть перемещено без несоразмерного ущерба его назначению»³⁸.

По наличию или отсутствию доработок элементов застройка может быть готовой; требующей завершения строительства (так называемые, «объекты незавершенного строительства»), требующая ремонта, снова или реконструкции.

Под готовой застройкой понимается «застройка, строительство (ремонт или реконструкция) которой полностью завершено, и готовая к эксплуатации»³⁹.

Основные элементы юридической сущности (права и обременения) объектов недвижимости могут быть в виде их определенного пакета или отсутствовать.

По составу основных элементов свободная земля может быть в виде земельных участков, участков недр, обособленных водных объектов, участков леса и т. п.; застройка - в виде зданий, сооружений, инфраструктуры и коммуникаций, насаждений и прочее; права - в виде собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, аренды и т.п.; обременения - в виде сервитутов, зонирования, охраны памятников, ипотеки и прочее.

По функциональному назначению объекты недвижимости можно разделить на три большие группы: с жилой застройкой, нежилой застройкой, а также суда, иное имущество.

Жилая застройка - это застройка соответствующих земельных участков объектами жилого назначения.

Нежилая застройка - это застройка земельных участков объектами нежилого функционального назначения.

По виду жилая застройка может представлять собой:

- жилые дома и дома специального назначения;

- дачи, коттеджи, садоводческие домики;

- гостиницы, дома для приема гостей, центры обслуживания туристов⁴⁰.

Жилые дома (усадебные, одно-, двухквартирные, блокированные дома типа «таунхауз», многоквартирные), дома специального назначения (для престарелых и семей с инвалидами, общежития) предназначены для постоянного проживания. Дачи, коттеджи, садоводческие домики предназначены для сезонного проживания. Гостиницы, дома для приема гостей, а также центры обслуживания туристов используются для временного проживания. По виду нежилая застройка может быть:

- административной (государственные административные, офисные, банковские, научно-исследовательские, проектные и подобные здания и комплексы);

- культуры и искусства;

- торговой, общественного питания и бытового обслуживания;

- промышленной;

- складской;

- спортивно-развлекательной;

- медицинско-оздоровительной;

- религиозно-культовой (церкви, монастыри и т. п.);

- сельскохозяйственной;

- в виде инженерной, транспортной инфраструктуры и коммуникаций;

- в виде зеленых насаждений (парки, скверы, сады и т. п.);

- другой (территории военных объектов, для складирования отходов)⁴¹.

Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания также могут быть вписаны в предлагаемую классификацию, но со своей спецификой. В частности, «земля как основной элемент физической сущности отсутствует, но всегда присутствует необходимость особой государственной регистрации этих объектов»⁴².

По специализации все объекты недвижимости можно разделить на две большие основные группы: неспециализированные и специализированные.

Неспециализированные объекты недвижимости - это «такие объекты недвижимости, которые не ограничиваются конкретным видом использования и продаются на открытом, конкурентном, активном, симметричном рынке»⁴³.

В оценке таких объектов могут быть применены все имеющиеся подходы, методы и техники оценки. Как правило, неспециализированные объекты недвижимости на соответствующих рынках являются более ликвидными, чем специализированные.

Специализированные объекты недвижимости - это «такие объекты, которые ограничены конкретным видом функционального использования и имеют закрытый, неконкурентный, пассивный или асимметричный рынок, либо вообще такового не имеющие»⁴⁴.

При оценке подобных объектов недвижимости может быть применен ограниченный набор подходов, методов и техник оценки, причем зачастую требуется их модификация или доработка.

По доходности объекты недвижимости также можно условно разделить на две основные группы: доходные и недоходные объекты. Доходными или недоходными объектами недвижимости могут быть объекты как с жилой, так и с нежилой застройкой, как специализированные, так и неспециализированные.

По времени экспозиции при продаже объекты недвижимости можно разделить на объекты недвижимости с рыночным и нерыночным временем экспозиции.

«Для неспециализированных, доходных, с рыночным временем экспозиции объектов недвижимости, если не установлено другое, как правило, должна определяться рыночная стоимость».

Поэтому разделение объектов недвижимости по специализации, доходности и времени экспозиции является фундаментом для определения вида оцениваемой стоимости, прежде всего в разрезе ее «рыночности» (либо рыночная стоимость объекта недвижимости, либо другой вид стоимости – специальная стоимость или стоимость, отличная от рыночной).

Предложенная классификация имеет практическое значение, так как предоставляет возможность реализации следующих направлений исследования объектов недвижимости:

- изучение и укрупненное описание объектов недвижимости на основе предложенного в классификации комплексного структурного подхода;

- разработка детальных классификаций каждого элемента и вида застройки объектов недвижимости;

- определение вида оцениваемой стоимости;

- выбор подходов, методов и техник для оценки конкретных объектов недвижимости.

Виды объектов недвижимости для целей внесения сведений о них в кадастр недвижимости приведены в пункте 1 части 4 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"⁴⁵: земельный участок, здание, сооружение, помещение, машино-место, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс, предприятие как имущественный комплекс.

Земельный участок - объект права собственности и иных предусмотренных ЗК РФ прав на землю, является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи (п. 3 ст. 6 ЗК РФ).

Согласно ст. 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населенных пунктов;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

Здание - результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных (пункт 6 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений"⁴⁶).

Сооружение - результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов (п. 23. ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений").

Сооружение может представлять собой единый объект, состоящий из разнородных элементов, объединенных общим функциональным назначением, который служит для удовлетворения потребностей граждан, в целом не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (например, стадионы).

Определение понятия помещения в ГК РФ отсутствует. В п. 14 ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" содержится следующее определение: помещение - часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями.

В статье 130 ГК РФ в качестве самостоятельных объектов гражданских прав выделяются такие виды недвижимого имущества, как жилые и нежилые помещения.

Жилое помещение - изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ⁴⁷).

В силу ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

Законодательство не содержит понятия нежилого помещения. Вместе с тем, учитывая, что помещением является часть здания или сооружения, которая ограничена строительными конструкциями и имеет определенное назначение, нежилым помещением признается любое помещение, которое не является жилым, то есть не предназначено для постоянного проживания граждан.

Нежилое помещение в многоквартирном доме - помещение в многоквартирном доме, указанное в проектной или технической документации на многоквартирный дом либо в электронном паспорте многоквартирного дома, которое не является жилым помещением и не включено в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме... (абзац 12 пункта 2 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354⁴⁸).

Определение понятия "машино-место" содержится как в Гражданском, так и в Градостроительном кодексе.

Машино-место - предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений, если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке (п. 3 ч. 1 ст. 130 ГК РФ).

Машино-место - предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке (п. 29 ст. 1 ГрК РФ⁴⁹).

Пункт 6.2 статьи 24 Федерального закона N 218-ФЗ определяет, что границы машино-места определяются проектной документацией здания, сооружения и обозначаются или закрепляются лицом, осуществляющим строительство или эксплуатацию здания, сооружения, либо обладателем права на машино-место, в том числе путем нанесения на поверхность пола или кровли разметки (краской, с использованием наклеек или иными способами).

Объект незавершенного строительства - это вновь создаваемый (хотя бы частично возведенный) индивидуально-определенный объект недвижимости, незавершенный строительством (на котором приостановлены либо ведутся работы) и (или) не поставленный на кадастровый или иной учет и не зарегистрированный в установленном порядке (работы прекращены либо объект законсервирован или фактически эксплуатируется).

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем по крайней мере полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (абз. 5 п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"⁵⁰).

Единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие линейные объекты), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь (ст. 133.1 ГК РФ).

В силу прямого указания статьи 133.1 ГК РФ в отсутствие названной регистрации такая совокупность вещей не является единым недвижимым комплексом (п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью (п. 1 ст. 132 ГК РФ).

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 132 ГК РФ).

Изложенное позволяет сделать следующие выводы.

1. Существуют основные виды объектов недвижимости:

- земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, единые недвижимые комплексы, предприятия;

- подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания;

- жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машиноместа), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке, и иное недвижимое имущество, признанное таковым законом.

2. В настоящее время в научной литературе встречаются различные виды объектов недвижимости.

Объекты недвижимости классифицируются по следующим критериям: по их созданию - на природные, рукотворные и смешанные; по их свойствам - на простые (неделимые) и сложные; по их значимости – на главные вещи и принадлежности; по оборотоспособности - на изъятые из оборота, ограниченно оборотоспособные и на свободные в гражданском обороте. Объекты недвижимости классифицируются по таким признакам как сущность; виды основных элементов; наличие или отсутствие основных элементов и их доработок; состав основных элементов; функциональное назначение; вид жилой и нежилой застройки; специализация; доходность.