Описание корректировки. Поправка на переданные права на недвижимость
 Скачать 19.85 Kb.
|
|
Описание корректировки.
В настоящей работе оценивается рыночная стоимость права собственности на земельный участок. Для корректировки стоимости аналога находящихся на отличном от оценки права оценщиком были использованы данные « Справочник оценщика недвижимости» под редакцией А.А. Лейфера, корректирующий коэффициент для земельного участка том 3, Нижний Новгород 2014 год. В данном сборнике приведены усредненные показатели по городам России отношение цен земельных участок, передаваемых на права аренды и ценах аналогичных участок на правах собственности. Для земельных участок интервал отношения цен земельных участок, передаваемых на права долгосрочной аренды к ценам аналогичных участок, передаваемых на права собственности составляет от 0,85 до 0,88. Среднее значение составляет 0,87. В рамках данной работы объекты аналоги №1-3 представляют собой земельный участок закрепленный на праве собственности. Объект аналог № 3 - права аренды. Величина корректировки на « Объем передаваемых прав» составляет: 1/0,87=1,1494 или (+) 14,94%
Скидка на торг, закладываемая продавцом в цену выставляемую на продажу земельного участка зависит от различных факторов:
Текущих Российских экономических условиях метод сравнительных продаж имеет ряд ограничений. Так, наиболее целесообразно осуществлять сравнение на основании о ценах зарегистрированных сделок. Однако информация о фактических ценах зарегистрированных сделок отсутствует в публичном доступе, поэтому наиболее часто в расчетах используется данные о ценах в предложениях объектов. Все отобранные объекты аналоги были предложены для продажи. В процессе переговоров покупатель может уговорить продавца снизить запрашиваемую цену, так как торг имеет место почти всегда. Оценщик для определения «Корректировки на тип информации» воспользовался данными « Справочник оценщика недвижимости по редакции А.А. Лейфера». Корректирующие коэффициенты для оценки земельного участка том 3, Нижний Новгород 2014. Значение данной корректировки составляет (-)8%.
Срок экспозиции под строительство административных, торговы и гостиничных зданий 8-10 месяцев. Используется для корректировки инфляционный калькулятор = 0%.
Район расположения – это наиболее значимый фактор, стоимость земли расположенной в разных районах населенного пункта в зависимости от района при прочих равных условиях может отличатся в несколько раз. Объект аналога №1-3 расположены в центре города Нефтекамск. Корректировка на местоположение производилась в соответствии с таблицей из «Справочника оценщика недвижимости» том 3. Значение корректировки на местоположение определяется как отношение по коэффициентам местоположения объекта оценки к коэффициенту местоположению объекта аналога. Исходя из этого, оценщик применял корректировку на местоположение для аналога 1 и 3. 1-0,69-0,31 или 31% Объект аналог № 2 также расположен в строящихся жилых районов города Нефтекамск, в окружении тех же коллективных садовых участков, что и объект оценки. Корректировка для аналога № 2 – 0% Объект культурно – исторический центр – коэффициент из таблицы (см. выше) = 1. Объект оценки – расположен в спальном микрорайоне средне этажной застройки – коэффициент из таблицы = 0,69 (см. выше) Тогда корректировка дл аналога 1-3 равна 1/0,69=1,45 или (-) 45%. Поправка на местоположение в рублях = 1035 руб.
Корректировка на вид разрешенного использования земельных участков не приводится =0%, поскольку законодательно разрешенное использование земельных участков всех объектов аналогов, как и объекта оценки – для размещения объектов коммерческого назначения.
Объект оценки оценивается в предложениях, то отсутствует любые улучшения, в том числе и коммуникация. Объекты аналоги не имеют коммуникаций, но учитывая вид разрешенного использования, последующим могут и должны быть подключены к ним. Величина корректировки =0%
Транспортную доступность к объекту оценки и аналогу оценщик считает высокой благодаря наличию дорог с асфальтированным покрытием доступом общего транспорта, соответствующая корректировка на транспортную доступность принимается на 0% .
Как правила большие по размеру земельные участки стоят несколько дешевле в расчете на площади, чем меньшим по размеру участки. Оценщик для определения корректировки на площадь воспользовался данными «Справочника оценщика недвижимости» том3, под редакцией А.А.Лейфера Нижний Новгород 2014г. Корректировка на площадь производилась в соответствии с таблицей « Среднее значение масштабного фактора» представлено ниже: Масштабный фактор представляет собой коэффициент меньшей или большей удельной стоимости земельного участка в зависимости от диапазонов, которым относят объект оценки аналог. Диапазон площадей объекта оценки, ГА
|