Главная страница
Навигация по странице:

  • Раздел 4. Краткое описание Емельяновского района Красноярского края

  • Раздел 5. Юридическое обоснование права собственности

  • Раздел 6. Местоположение и описание объекта недвижимости

  • Раздел 7. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) объекта недвижимости

  • Раздел 8. Выбор подхода к оценке

  • Раздел 9. Оценка объекта недвижимости сравнительным (доходным, затратным) подходом

  • Пример

  • Раздел 11. Согласование результатов

  • курсовая. Определение стоимости строительства коттеджа с благоустройством участка за чертой города


    Скачать 381 Kb.
    НазваниеОпределение стоимости строительства коттеджа с благоустройством участка за чертой города
    Анкоркурсовая
    Дата12.02.2022
    Размер381 Kb.
    Формат файлаdoc
    Имя файлаKursovaya_rabota__Otsenka.doc
    ТипКурсовая
    #359621
    страница2 из 3
    1   2   3
    Раздел 3. Объем, этапы и структура процесса оценки

    Таблица №1


    Постановка задачи

    -Идентификацию объекта недвижимости,

    установление и уточнение юридических прав,

    -дату оценки,

    -описание целей оценки,

    -определение вида стоимости,

    -определение дополнительных условий.


    Составление плана работ

    - определение требований к информации; - выявление источников её получения - идентификацию наиболее подходящей методологии; - определение затрат времени и трудозатрат; - составление плана работы; - конкретизация предложений об условиях выполнения задания и гонораре; - подписание договора


    Сбор и обработка информации

    Специальные данные должны содержать сведения о праве собственности на объект, общую характеристику земельного участка и факторов, улучшающих качества объекта. - Физическая характеристика земельного участка должна быть полной и отражать наиболее важные его параметры: площадь и форму (т.е. размер, границы по улице, реке, магистрали);топографическиеи ландшафтно-композиционные особенности (рельеф, пейзаж, наличие водоёмов, растительности); описание ближайшей прилегающей к участку территории (наличие дорог, подъездных путей, остановок общественного транспорта, застройки), социальной инфраструктуры; возможные улучшения на участке (развитие элементов существующей инфраструктуры). Необходимо также иметь информацию о продажах и доходности аналогичных объектов, затратах на их создание, что потребуется при оценке недвижимости тем или иным методом.


    Определение варианта ННЭИ

    - юридическая допустимость; - физическая осуществимость; - финансовая обеспеченность; - максимальная продуктивность.

    Оценка стоимости объекта на основе

    одного подхода

    - - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними

    Согласование результатов

    - обзор факторов стоимости в их связи с принципами оценки; - повторную проверку статистических и вероятностных показателей; - логические рассуждения и суждения на основе здравого смысла по показателям рассмотренных вариантов; - окончательное заключение о стоимости оцениваемого объекта после сведения показателей оценки в итоговую таблицу.


    Оценка второго вида стоимости

    объекта

    - ликвидационная стоимость – денежная сумма в виде разницы между доходами от ликвидации объекта недвижимости и расходами на ее проведение.

    Составление отчета об оценке

    - отчет об оценке – это письменный документ, отвечающий всем требованиям профессиональной этики, понятным и доступным образом отражающий ход процесса оценки и содержащий в себе использованные оценщиком исходные данные, их анализ, выводы и итоговую величину стоимости.


    Раздел 4. Краткое описание Емельяновского района Красноярского края

    Дата основания района в 1921 году был образован Емельяновский сельский совет, а в 1936 году, согласно Указу Президиума Верховного Совета РСФСР — Емельяновский район, в состав которого вошли двадцать три сельских совета отошедших от Красноярского района и три от Сухобузимского. В 1983 году из Емельяновского района был выделен Берёзовский район.

    Площадь района : Площадь территории — 7440 км².

    Протяженность дорог: автомобильных дорог 385,8 километров, из них асфальтированных 282,6 километра (2005 год). В пяти км от районного центра — аэропорты Емельяново и Черемшанка. Образование. В Емельяновском районе 32 общеобразовательных школы, в которых обучается 4682 детей (2006 год), 17 детских дошкольных учреждений, в которых воспитывается 1007 детей.

    Климатические характеристики: По природно-климатическим условиям район относится к умеренно-прохладному и прохладному агроклиматическому району. Климат резко континентальный, с господствующим юго-западным направлением ветров, с холодной зимой и жарким летом. Район находится в трех зонах: лесостепной, подтаежной и таежной. Зима продолжительная. Средняя температура января от -20 до -36.Летом в центральных районах умеренно тепло на юге тепло. Средняя температура летом +35

    Промышленность района :Закрытое акционерное общество «Спецтехномаш», вид деятельности - производство машин и обогатительного оборудования, ООО "Мир упаковки", вид деятельности - производство резиновых и пластмассовых изделий (пищевого и промышленного назначения)

    Инфраструктура района: мимо Емельяновского района проходи федеральная трасса М-53, Международный аэропорт Красноярск (Емельяново).

    Типичность застройки Емельяновского района: - пригородный и дачный. Емельяновский район относится к категории территорий со слаборазвитой горнодобывающей промышленностью. Наибольшее количество месторождений полезных ископаемых разведано и разрабатывается в непосредственной близости от р. п. Емельяново и г. Красноярска. Определяющими полезными ископаемыми в районе являются строительные материалы и подземные воды. Емельяновский район расположен на землях лесного фонда. Площадь земель лесного фонда составляет 555,7 тыс. га, водного фонда - 7,8 тыс. га, земли запаса - 15,5 тыс. га. Ценные породы дерева в больших запасах произрастают на территории Мининского, Тальского, Зеледеёвского и Гаревского сельсоветов.

    Карта транспортной доступности

    Таблица №2

    Город (населенный пункт)

    Расстояние по карте (в км)

    Направление

    Бугачево

    7,84

    СВ

    Элита

    5,27

    СВ

    Снежница

    9,01

    СЗ

    Арейское

    7,37

    СЗ

    Дрокино

    14,64

    СВ

    Емельяново

    15,58

    СВ

    Красноярск

    20,73

    ЮВ


    Раздел 5. Юридическое обоснование права собственности



    1. Поэтажный план

    2. Градостроительный план № 24805000-0080

    3. Заявление от Карелина Максима Викторовича от 24.11.2013

    4. Градостроительный план : М 1:500


    Раздел 6. Местоположение и описание объекта недвижимости



    Рисунок 1.местоположение объекта
    Описание загородного дома с земельным участком.

    Село, деревня, поселок: г. Красноярск п.Солонцы Емельяновский район

    Зона градостроительной ценности №12.

    Квартал ограничен с севера - востока ул. Овражная с запада ул. Садовая с юга Строительная

    Участок имеет 2 подъезда со стороны ул. Садовая

    Во дворе дома построены следующие подсобные помещения: Сарай ,баня ,гараж , сад

    Ближе всего от участка находятся автобусная остановка: п. Солонцы 1,5км, железнодорожный вокзал - 8км, автовокзал - 10км. Также хорошо развита инфраструктура городского общественного транспорта: на остановке ходят автобусы №167 .

    На территории п. Солонцы Емельяновский район хорошо развита инфра структуры: детский сад -430м, школа -120м ,дом культуры -250м , магазин центральный -700 м ,магазин радужный - 650 м

    Площадь участка 146,5 м2 = 0,0146 га.

    Форма участка квадрат со сторонами 13*26.

    Рельеф плоский .

    План соответствует действительности

    2. Этажность - 2 эт. Возраст застройки – 1год. Территория освоена.

    Свободные площади отсутствуют .

    Застройка участка в полной степени потребностям окружающих землепользователей.

    2.5 Инженерное обеспечение: водоснабжение колодец ,отопление печное ,освещение центральное по всем правилам ГОСТа и СНиПа для жилой застройки. Дом обеспечен: водоснабжение колодец ,отопление печное ,освещение центральное

    Автотрасса находится в 10 км от дома и аэропорт в 33 км.

    Интенсивность застройки - 45 %.

    На участке построен один 2 этажный жилой дом на площади 146,5 кв.м.;

    Хозяйственные постройки :Сарай ,баня ,гараж , сад

    Фундамент здания мелко заглублённый малолитного типа, дом деревянный с лицевой стороны здания стены облицованные перекрытия и крыша выполнены из шифера , крыша треугольная , присутствует чердак . Фасад здания отделан силикатобетонном ,пенобетоном .

    Здание находится в эксплуатации _1год . Состояние хорошее.

    Имеются необходимые пешеходные дороги для удобного подхода к зданию.

    Дом оформлен в собственность .

    Раздел 7. Анализ наилучшего и наиболее эффективного

    использования (ННЭИ) объекта недвижимости

    В данном разделе необходимо описать процесс анализа ННЭИ объекта, его основные принципы и подходы. Также необходимо выяснить каким самым наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования является вариант для нашего объекта оценки. Необходимо также привести обоснованные выводы по выбранному варианту для объекта оценки.
    Раздел 8. Выбор подхода к оценке

    Раздел подразумевает выбор основного подхода оценки с учетом факторов и структуры рынка, к которому принадлежит объект оценки. Для каждого подхода описываются все преимущества и недостатки с учетом сопоставления факторов рынка. В итоге делается вывод на основании какого подхода будет проводиться оценка объекта. Вывод должен быть с четкими обоснованиями.
    Раздел 9. Оценка объекта недвижимости сравнительным

    (доходным, затратным) подходом

    Описывается подход к оценке, на основании которого она будет проводиться. Учитываются также нюансы его применения именно для этого объекта оценки и рынка, на котором он расположен.

    Но ввиду того, что для большинства курсовых работ будет применяться сравнительный подход (более 80%), необходимо будет учесть поправки, которые будут вноситься в процессе оценки объекта данным подходом.

    Результаты расчета поправок необходимо вносить в таблицу:

    Показатель

    Объект

    оценки

    Аналог 1

    Аналог 2

    Аналог 3

    Аналог 4

    Аналог 5

    1

    2

    3

    4

    5

    6

    7

    Адрес




    ул. Мая*













    Район




    г. Канск*













    Общая площадь,

    кв.м.




    44*














    Жилая площадь,

    кв.м.




    28*













    Площадь кухни,

    кв.м.




    9*













    Цена предложения




    1900000*













    Источник информации




    «Купи-продай» №4 от 01.02.11г.*













    Категория цены




    Цена предло-

    Жжение*













    Стоимость 1 кв.м.

    площади, руб.




    43182*













    Описание

    Условия сделки




    торг, наличные*













    Дата продажи




    3 мес.*













    Привлекательность




    Средняя*













    Планировка




    н/п*













    Этаж/этажность/

    материал стен




    5/9п*













    Состояние, отделка




    Обои, с/у раздел., ванная – кафель, полы – линолеум, кафель, окна – ПВХ, состояние хорошее*













    Благоустройство двора




    Парковка, детская площадка, сквер*













    Транспортная доступность




    Средняя*













    Эффективный возраст, лет




    34*













    Физический износ,

    %




    24*













    Расчет поправок

    На дату продажи




    1,00*













    Скорректированная цена



















    На масштаб




    1,00*













    Скорректированная цена



















    На этаж




    1,00*













    Скорректированная цена



















    На физический

    износ




    0,98*













    Скорректированная цена



















    На конструктивы




    0,98*













    Скорректированная цена



















    На планировку




    1,00*













    Скорректированная цена



















    На площадь кухни




    1,00*













    Скорректированная цена



















    На отделку




    0,95*













    Скорректированная цена



















    На район




    0,8*













    Скорректированная цена



















    На расположение

    внутри района




    0,93*













    Скорректированная цена



















    На уторговывание




    0,96*













    Скорректированная цена



















    Стоимость 1 кв.м.

    общей площади с

    учетом всех

    поправок



















    * - пример заполнения таблицы.

    Последовательность внесения поправок:

    а) на дату продажи (предложения):

    1,00 – для объектов-аналогов, которые в течение месяца выставлены на рынке;

    0,95 – для объектов-аналогов, которые в течение 2 месяцев выставлены на рынке;.

    б) на площадь (масштаб):

    1 – для объектов-аналогов, которые по площади одинаковы с объектом оценки;

    Процентное соотношение поправок находится при помощи пропорции.

    Пример: площадь объекта оценки 50 кв.м., а объекта-аналога – 46 кв.м.

    (46кв.м./50кв.м.)*100%=92% или 0,92.

    Таким же образом вычисляются поправки на жилую площадь.

    в) на этаж:

    1 – для квартир, расположенных на средних этажах, а на 5% ниже для квартир на крайних этажах.

    г) на физический износ:

    Поправка на физический износ определяется отношением физического износа оцениваемого объекта к физическому износу объекта-аналога по формуле:

    Иф=(1-Ифо/100)/(1-Ифа/100), где

    Ифо – физический износ оцениваемого объекта;

    Ифа – физический износ объекта-аналога.

    Физический износ оцениваемого объекта и объектов-аналогов определяется методом срока жизни. Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое выражается в формуле:

    И=(ЭВ/ФЖ)*100=(ЭВ/(ЭВ+ОСФЖ))*100, где

    И – износ;

    ЭВ – эффективный возраст;

    ФЖ – типичный срок физической жизни;

    ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни.

    д) на конструктивы:

    если материал стен у объектов-аналогов такая же как объекта оценки, по коэффициент будет 1,00. На различия в материале стен вводим поправку +/-0,05.

    е) на планировку:

    Если планировка у объектов-аналогов такая же как у объекта оценки, то коэффициент будет 1,00. На различия в планировки вводим поправку +/-0,05.

    ж) на площадь кухни:

    1 – для объектов-аналогов, которые по площади одинаковы с объектом оценки;

    Процентное соотношение поправок находится при помощи пропорции.

    Пример: площадь кухни объекта оценки 10,00 кв.м., а объекта-аналога – 12,00 кв.м.

    (12кв.м./10кв.м.)*100%=120% или 1,20.

    з) на отделку (ремонт):

    1,00 – для объектов с такой отделкой как у объекта оценки, на каждое отличие вводим поправку +/-0,02;

    и) на район:

    для объектов, которые расположены в одном районе с объектом оценки вводим коэффициент 1,00. Если аналоги и объект оценки расположены в разных районах по коэффициент равен 0,95.

    к) на расположение внутри района:

    Здесь поправка может варьироваться от 1,00 до 0,90 в зависимости от того как близко объекты-аналоги расположены к объекту оценки.

    л) на уторговывание:

    1,00 – если уступок нет;

    0,98 – если есть 1 уступка;

    0,96 – если есть 2 уступки;

    0,94 – если есть 3 и более уступок.
    Итоговую стоимость считаем как среднее арифметическое для всех стоимостей 1 кв.м объектов-аналогов.


    Средняя стоимость 1 кв.м. составляет _________(____________________________) рублей.

    Стоимость оцениваемого объекта рассчитанная методом сравнения продаж составила ________(_______________________________) рублей.
    Раздел 10. Расчет наиболее вероятной (ликвидационной, замещений, восстановительной и т.д.) стоимости оцениваемого объекта

    1. поправка на срок экспозиции объекта:

    Если объект продается в короткие сроки, что безусловно приводит к потерям.

    Это соотношение может быть выражено следующей формулой:

    С=Срын*(1-Квын), где

    С – стоимость недвижимости с ограниченным сроком экспозиции;

    Срын – рыночная стоимость исследуемого объекта;

    Квын – корректировка на вынужденность продажи (0<Квын<1).

    Расчет второго вида стоимости проводится в таблице:



    п/п

    Наименование показателя

    Значение

    1

    Затраты на реализацию объекта, коэффициент




    2

    Поправка на срок экспозиции объекта, коэффициент




    3

    Итоговый коэффициент снижения для определяемой стоимости: гр.3=гр.1*гр.2




    4

    Рыночная стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная методом сравнительного анализа продаж, руб.




    5

    Определяемая стоимость оцениваемого объекта, руб.: гр.5=гр.3*гр.4




    Вывод: полученные результаты позволяют сделать вывод о том, что наиболее вероятное значение __вид стоимости__ стоимости __вид права и объект оценки___, при ограниченном сроке экспозиции (срок экспозиции), расположенного по адресу: __________________________

    ___________________________________________________ по состоянию на ___дата оценки__ в текущем уровне составляет ________(________________________________) рублей.

    Раздел 11. Согласование результатов

    В данном разделе необходимо сделать вывод по всей курсовой работе, используя терминологию и собственные обоснования.

    Нужно описать:

    - примененный подход,

    - факторы, которые повлияли на итоговый результат;

    - указать основные характеристики объекта оценки и его итоговую стоимость;

    - указать также значение второго вида стоимости.

    1   2   3


    написать администратору сайта