курсовая. Основы девелопмента недвижимости
 Скачать 330.93 Kb.
|
|
Министерство науки и высшего образования Российской Федерации Федеральное государственное автономное образовательное учреждение высшего образования «Уральский федеральный университет имени первого Президента России Б. Н. Ельцина» (УрФУ) Институт Экономики и управления  Оценка___________________________ Руководитель курсового проектирования___Караваева Н.М._____ Члены комиссии_____________________ Дата защиты________________________ ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА к курсовому проекту по теме: Основы девелопмента недвижимости Студент: Вильчинская Виталия Дмитриевна (ФИО) (Подпись) Группа: ЭУЗ-483413 Екатеринбург 2022 СОДЕРЖАНИЕ 23 Разработка эскизного проекта 23 85,615 23 110 23 23 Проведение изысканий 23 27,636 23 35 23 23 Разработка и согласование проектной документации 23 357,250 23 458 23 23 Разработка и согласование рабочей документации 23 180,659 23 232 23 23 Экспертиза проекта 23 72,727 23 93 23 1 23 Здание ниже отметки 0,000 23 23 23 23 Котлован 23 189,847 23 243 23 23 Обратная засыпка - скальный грунт, отсев 23 237,135 23 304 23 23 Свайное основание 23 579,851 23 743 23 23 Ростверки, фундаментная плита, приямки 23 1,912,291 23 2,452 23 23 Щебеночное основание 23 69,260 23 89 23 23 Изоляция железобетона 23 48,160 23 62 23 23 Итого здание ниже отметки 0,000 23 3,036,544 23 3,893 23 2 23 Здание выше отметки 0,000 23 23 0 23 23 Стены, колонны, плиты перекрытий, лестницы, шахты 23 4,610,036 23 5,910 23 24 Кирпичная кладка (м3) 24 652,182 24 836 24 3 24 Кровля 24 24 24 24 Устройство кровли 24 1,116,127 24 1,431 24 24 Ограждение кровли 24 141,118 24 181 24 24 Водосточная система 24 80,676 24 103 24 4 24 Внешняя отделка 24 24 24 24 Композитные панели 24 1,165,971 24 1,495 24 24 Витражи 24 1,147,964 24 1,472 24 24 Автом.двери 24 150,000 24 192 24 5 24 Внутренние инженерные коммуникации 24 24 24 24 экскалаторы 24 0 24 0 24 24 лифты грузовые 24 727,273 24 932 24 24 лифты д/инвалидов 24 0 24 0 24 24 Отопление 24 628,398 24 806 24 24 ВиК 24 427,123 24 548 24 24 Автоматическое пожаротушение 24 668,422 24 857 24 24 Электромонтажные работы 24 1,234,836 24 1,583 24 24 Вентиляция 24 1,034,836 24 1,327 24 24 Кондиционирование 24 340,822 24 437 24 6 24 Внутренняя черновая отделка 24 24 24 24 Перегородки кирпичные толщ.125 мм 24 32,727 24 42 24 24 Подготовка под чистовую отделку 24 205,455 24 263 24 24 Черновая подготовка пола и потолка 24 673,507 24 863 24 7 24 Внутренняя чистовая отделка 24 24 24 24 Витражные перегородки 24 427,018 24 547 24 24 Подвесной потолок 24 79,811 24 102 24 24 Побелка потолка 24 45,644 24 59 24 24 Керамогранит 24 388,118 24 498 24 24 Окраска стен 24 89,469 24 115 24 24 Двери 24 12,548 24 16 24 24 Лестничные ограждения 24 82,000 24 105 24 24 Обеспыливание полов 24 77,922 24 100 24 8 24 Слаботочные сети, пусконаладочным работам 24 564,836 24 724 24 25 Асфальт, бортовые камни (м2) 25 72,255 25 93 25 25 Озеленение (м2) 25 12,640 25 16 25 25 Малые формы (шт) 25 6,055 25 8 25 25 Наружное освещение 25 24,258 25 31 25 25 Электроснабжение (кВт) 25 1,227,273 25 1,573 25 25 Теплоснабжение (Гкал) 25 1,461,818 25 1,874 25 25 Водоснабжение (куб.м./сут.) 25 589,909 25 756 25 25 Водоотведение (куб.м./сут.) 25 252,364 25 324 25 25 Подготовка концепции объекта 25 132,636 25 170 25 25 Арендные платежи за землю 25 75,000 25 96 25 25 Оплата услуг технического заказчика 25 2,066,489 25 2,649 25 ВВЕДЕНИЕ Оценка инвестиционной привлекательности региона – система исследования инвестиционного состояния региона, основанная на научных разработках, в частности регионального инвестиционного климата, потенциала региона на инвестиционном рынке и рисков инвестирования в регион. От привлечения инвестиций в страну, регион или муниципалитет напрямую зависит экономическое состояние территории публичного управления и благосостояние населения, проживающего на этой территории. Процесс привлечения инвестиций – сложный процесс: для того чтобы инвесторы приняли решение об необходимости инвестирования, они должны быть уверены в потенциальной прибыльности своих вложений. Они должны иметь информацию об инвестиционном состоянии в регионе. От формы представления, открытости, доступности и достоверности сведений относительно эффективности или, наоборот, рискованности вложения финансовых и материальных ресурсов в экономику конкретного региона зависит эффективность привлечения инвесторов. Во внутреннем законодательстве отсутствуют документы, которые бы закрепляли какую-либо официальную методику оценки инвестиционного климата территории субъектов РФ, поэтому для оценки региональной привлекательности используются различные методики. Ознакомимся с некоторыми из них. РЕЙТИНГИ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ РЕГИОНОВ РФ. Рейтинг «РАЭКС-Аналитика» Инвестиционная привлекательность региона оценивается по 2 параметрам: инвестиционный риск и инвестиционный потенциал. Инвестиционный риск - вероятность потери инвестиций и дохода от них. Инвестиционный риск объединяет в себе 7 частных видов рисков: финансовый, экономический, социальный, управленческий, экологический, законодательный и криминальный. Определяется относительным отклонением от среднероссийского уровня риска. Инвестиционный потенциал определяется значениями 9 частных потенциалов региона: инновационного, трудового, природно-ресурсного, инфраструктурного, институционального, производственного, финансового, потребительского и туристского. Каждый из них строится с помощью различных показателей. Рейтинг строится на данных из Росстата, Министерства финансов, ЦБ РФ, Министерства природы и Министерства цифрового развития, связи и массовых коммуникаций РФ. Благоприятными считаются регионы, относящиеся к ячейке 1А, неблагоприятные, которые ближе к ячейке 3D. Рейтинг «НРА» В методике используются 55 показателей по 7 направлениям: Природные ресурсы и географическое положение:
Трудовые ресурсы региона:
Региональная инфраструктура
Внутренний рынок
Производственный потенциал региональной экономики
Институциональная среда и социально-политическая стабильность
Финансовая устойчивость регионального бюджета и предприятий региона
Рейтинг строится на данных из Росстата, ЦБ РФ, Генеральной прокуратуры РФ, Министерства финансов, Министерства цифрового развития, связи и массовых коммуникаций, Министерства природы, опросов предпринимательского сообщества и экспертных оценок аналитиков НРА и независимых экспертов. Национальный рейтинг АСИ Уровень инвестиционной привлекательности регионов оценивается по 44 показателям (4 направления: регуляторная среда, институты для бизнеса, инфраструктура и ресурсы, поддержка малого предпринимательства) Методология включает три элемента: систему показателей, принципы сбора и обработки данных, методику расчета результатов. Регуляторная среда
Институты для бизнеса
Инфраструктура и ресурсы
Поддержка малого предпринимательства
Рейтинг формируется на основе статистических данных, экспертных, специальных и общих опросов респондентов из региона. Учитывается опыт существующих международных и отечественных рейтингов. Ознакомившись с методиками их можно сопоставить между собой и сделать выводы: Рейтинг «РАЭКС-Аналитика» Достоверные оценки, т.к. охватывается большое количество факторов, проводятся различные сравнительные характеристики, профессиональные оценки. Скрытые/недоступные результаты. Национальный рейтинг АСИ Методика базируется на малом и среднем бизнесе, большое количество факторов и параметров для анализа, открытые и доступные результаты. Рейтинг НРА Суждения выдвигаются экспертами, которые ознакомлены с ситуациями в регионах, открытые и доступные результаты. РАЗРАБОТКА МАРКЕТИНГОВОЙ КОНЦЕПЦИИ ДЕВЕЛОПЕРСКОГО ПРОЕКТА ПО СТРОИТЕЛЬСТВУ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНОМ УЧАСТКЕ. Рейтинговые оценки инвестиционной привлекательности (конкурентноспособности) территории. Выбранный объект строительства находится в городе Екатеринбурге Свердловской области на территории Российской Федерации. Свердловская область — одна из самых больших административных территорий России, старейший горнодобывающий регион, крупный промышленный центр страны, где больше всего развита чёрная и цветная металлургия. Численность населения области составляет 4,3 миллиона человек (5-е место среди других регионов), преобладает городское население – 84,97%. Это один из наиболее развитых российских регионов [24; 25]. Согласно рейтингу «Раэкс-аналитика» Свердловская область (58) находится в области 2А, т.е средний потенциал-минимальный риск. Это структурно сбалансированные регион, где имеются оптимальные условия инвестирования для относительно консервативных инвесторов, направленных на инвестирование в добывающие отрасли. В 2020 году Свердловская область заняла 58 место среди 85 регионов со значением 1B (Высокий потенциал – Умеренный риск). Это структурно сбалансированные регион, где имеются оптимальные условия инвестирования для относительно консервативных инвесторов, направленных на инвестирование в добывающие отрасли. По инвестиционному потенциалу 2020 года Свердловская область, как и по итогам 2019 года, заняла 5 место. Значения коэффициентов были достаточно высокими: природноресурсный – 13, трудовой – 7, производственный – 6, инновационный – 7, институциональный – 5, инфраструктурный – 48, финансовый – 6, 31 потребительский – 5 и туристический – 7. По оценке инвестиционных рисков 2020 года Свердловская область поднялась на 4 строки, по сравнению с 2019 годом, заняв 17 место. Значения показателей составили: экономического – 37, финансового – 17, социального – 18, экологического – 61, криминального – 32, управленческого – 17 [27]. Все это говорит о том, что Свердловская область обладает большой инвестиционной привлекательностью, благодаря высокому потенциалу и умеренным рискам. В связи с тем, что Свердловская область является промышленным регионом, наибольший инвестиционный потенциал наблюдается в области инфраструктуры, а значительный инвестиционный риск - в сфере экологии.  Инвестиционная привлекательность Свердловской области подтверждается мнением Национального рейтингового агентства (НРА), которое публикуется ежегодно с 2013-го года. Это мнение о качестве организации условий для развития инвестиционной деятельности и уровне инвестиционной активности регионов. Сбор данных производится из открытых 32 источников информации. Методика рейтинга основана на совокупности 55-ти качественных и количественных показателей, которые объединены в семь факторов с соответствующими долями: 1. Природные ресурсы и географическое положение – 11 %; 2. Трудовые ресурсы региона – 13 %; 3. Региональная инфраструктура – 15 %; 4. Внутренний рынок (потенциал регионального спроса) – 17 %; 5. Производственный потенциал региональной экономики – 16 %; 6. Институциональная среда и социально-политическая стабильность – 14 %; 7. Финансовая устойчивость регионального бюджета и предприятий региона – 14 % [28; 29]. В соответствии со значениями этих факторов региону присваивается определенный уровень по особой шкале (таблица 6) [30]. В 2019 году для расчета рейтинга инвестиционной привлекательности регионов России использовалось 56 показателей, новым показателем стал 33 интегральный индикатор качества региональных инвестиционных порталов. В рейтинг НРА вошли все 85 субъектов Российской Федерации. Результаты рейтинга подтвердили статистику по внутрироссийскому распределению инвестиций в основной капитал. На долю регионов с высокой инвестиционной привлекательностью приходилось примерно 62% от суммарного объема инвестиций в основной капитал, в то время как на долю регионов с умеренной с инвестиционной привлекательностью приходилось лишь менее 9% этого объема. Первые места рейтинга заняли Москва (1 место, категория IC1), Санкт-Петербург (2 место, категория IC2) и Ямало-Ненецкий АО (3 место, категория IC2). Последние места достались Карачаево-Черкесской Республике (83 место, категория IC9), Республике Калмыкия (84 место, категория IC9) и Республике Тыва (85 место, категория IC9). Свердловская область заняла 15-е место (со значением категории IC3 – Высокая инвестиционная привлекательность - третий уровень) [29]. Это говорит о том, что регион относится к наиболее развитым территориям, где созданы все необходимые условия для успешной деятельности российских и иностранных инвесторов. Следует отметить, что приоритетными областями для инвестирования являются лесная, деревообрабатывающая и целлюлозно-бумажная промышленность, строительство, металлургическое производство, машиностроение, химическая и нефтехимическая промышленность. Помимо формирования доступной инфраструктуры в регионе создаются комфортные условия для успешного ведения бизнеса в области налогообложения, использования механизмов государственно-частного партнерства, комплексного сопровождения реализуемых инвестиционных проектов. Согласно Стратегии социально-экономического развития на 2016–2030 годы, у области существуют приоритеты, направленные на повышение качества жизни населения, развитие промышленного, инновационного и предпринимательского потенциала ее территории. Учитывая, что Свердловская область обладает большим количеством промышленных предприятий, все большую важность приобретают мероприятия, направленные на стабилизацию экологической 34 обстановки и сохранение оптимальных условий существования животного и растительного мира [25]. В связи с этим можно говорить о том, что регион имеет хорошие перспективы в области развития инвестиционной привлекательности, направленные на рост экономики, инвестиций, экологическую стабилизацию и заботу о людях. АНАЛИЗ РАЙОНА РАСПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА 2.2.1. Описание земельного участка. Для работы был выбран земельный участок, расположенный по адресу: Россия, Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Фурманова, дом 7. Основные характеристики участка: - Кадастровый номер: 66:41:040218:18; - Категория земель: Земли поселений (земли населённых пунктов); - Вид разрешенного использования: индивидуальная жилая застройка; - Кадастровая стоимость: 4 851 319,68 руб.; - Площадь: 1 345 кв.м.; - Вид права на земельный участок: частная собственность [31; 32]. Выбранный земельный участок представлен на публичной кадастровой карте (рисунок 13)  Рисунок 13 – Публичная кадастровая карта [31] 2.2.2. Анализ пешеходной и транспортной доступности участка. Рядом с участком проходят улицы: Фурманова и Белинского. Дороги рядом с участком двух-полосные, с хорошей пропускной способностью, по которым ходит общественный транспорт: автобусы и маршрутки. Интенсивность движения небольшая, дорога загружена в основном по улице Белинского. В ночное время интенсивность движения меньше, чем днем. К участку можно добраться пешком, доехать на машине или на общественном транспорте. На расстоянии 100 – 500 метров от земельного участка находится три остановки общественного транспорта: улица Фрунзе, Большакова, Белинского (маршруты: автобусы – 077, 36; маршрутка – 030; троллейбусы: 1, 6, 9. Рядом с участком нет обустроенных парковок, но мест для парковки достаточно, благодаря неплотной застройке вокруг участка [35; 36].  Рисунок 15 – Вид на земельный участок [36] 2.2.3. Выводы по местоположению и характеристикам участка. Город Невьянск является административным центром Невьянского городского округа. В городе нет разделения на внутригородские районы. На основе анализа исторических, экономических, экологических и градостроительных условий Генеральным планом Невьянского городского округа определены долгосрочные стратегии и этапы градостроительного развития, направленные на: - создание условий для роста качества жизни населения и экономики района, его инвестиционной привлекательности и устойчивого развития; - обеспечение экологической безопасности, повышение устойчивости природного комплекса, рациональное использование природных ресурсов, сохранение и улучшение окружающей среды; - улучшение жилищных условий, физического состояния и качества жилищного фонда; - улучшение транспортной доступности объектов обслуживания, мест приложения труда и природных комплексов; - повышение надежности и безопасности функционирования инженерной и транспортной инфраструктуры; 38 - повышение эффективности использования территории городского округа; - создание дополнительных источников наполнения местного бюджета [37]. Участок расположен в отдалении от центра города, что свидетельствует о низком уровне шума на данной территории. К нему обеспечен удобный транспортный доступ. Участок достаточно большой, ровный, расположен на возвышенности, обладает прекрасным видом на Невьянский пруд и Наклонную башню, предназначен для размещения объектов здравоохранения. В городе на данный момент нет ни одного санатория, который бы занимался профилактикой и реабилитацией хронических заболеваний для оздоровления местного населения. В связи с этим, в девелоперском проекте предлагается реконструировать бывший профилакторий в современное учреждение для семейного отдыха с различными оздоровительными программами, привлекательными для жителей и гостей города. 40 Функционирование санатория повысит качество жизни и здоровья населения Невьянского городского округа и создаст дополнительный источник для пополнения местного бюджета. Использование «зеленых» технологий при реконструкции здания и благоустройстве территории, значительно улучшит потребительские качества объекта и экономическую эффективность от его использования. В международной практике гостиничная индустрия считается одной из наиболее выгодных. Гостиничные объекты, позволяющие организовать временное проживание людей, разделяют на: - коллективные (мотели, общежития, гостиницы, пансионаты), - индивидуальные (коттеджи, квартиры и т. п.) - специализированные (санатории и профилактории, кемпинги, детские оздоровительные лагеря, базы отдыха и туристические базы) [39]. Санатории относятся к гостиничной недвижимости специализированного назначения. ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИЙ ДЕВЕЛОПЕРСКОГО ПРОЕКТА ПО СТРОИТЕЛЬСТВУ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНОМ УЧАСТКЕ. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ПРОЕКТА Расчет стоимости объекта и все последующие расчеты выполнены в EXCEL. Техническое задание представлено в таблице 1. Таблица 1 – Техническое задание
|