КУРСОВАЯ РАБОТА по дисциплине «Гражданское право» на тему: «Особенности аренды земельных участков». Курсовая работа ГП Особенности аренды земельных участков. Особенности аренды земельных участков
 Скачать 106.15 Kb.
|
|
Земельный участок как предмет договора аренды Одним из центральных институтов российского права является институт аренды. Однако в отсутствие определения понятия аренды земельного участка возникает вопрос о соотношении терминологии, а именно соотношении терминов «аренда» и «наем». В исследовательской литературе указанные термины используются как равнозначные8. Так указанные понятия рассматривают как тождественные А.Н. Гуев, О.М. Козырь, Ю.М. Лермонтов, О.Н. Садиков, В.Н. Сидоровой, А.В. Стремоухов, М.Ю. Тихомиров. Вопрос о предмете договора аренды земельных участков, тесно связан с характеристикой земельного участка как объекта гражданских правовых отношений. ГК РФ в статье 128 относит землю к категории «вещь»: «к объектам гражданских прав относятся вещи, включая наличные деньги и документарные ценные бумаги, иное имущество, в том числе безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, имущественные права; результаты работ и оказание услуг; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага». Другие положения ГК РФ упоминают термин «земля», в смысле который не связан с оборотом. Так в ст. 130 указано, что «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество». В остальных случаях используется определение «земельный участок». Легальная дефиниция земельного участка предусматривается в ст. 6 в Земельном кодексе РФ: «земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки». Исходя из определения, можно утверждать, что земля как объект гражданских правоотношений должна иметь пространственные пределы, которые позволяют выделить ее как таковую, т.е. конкретный участок земли, и отделять от иных земель. Соответственно, это всегда будет являться квалифицирующей чертой земли и поэтому в основу понятия любой земли как объекта аренды разумно использовать понятие земельного участка9. В соответствии со ст. 607 ГК РФ «…в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным». До согласования объекта не может существовать и договора. Более того, отсутствие сведений, позволяющих точно выявить имущество, которое подлежит передаче арендатору, будет приводить к признанию договора незаключенным. Установление границ не может решить указанную проблему, даже в случае если они имеют привязку к общеизвестным объектам на местности. Соответственно любой земельный участок должен быть определен и с точки зрения его местонахождения. Земельный участок может идентифицироваться и при помощи кадастрового номера. Однако применительно к аренде указанное требование не является обязательным10. Объектом отношений, которые возникают при аренде земли, будет являться земельный участок как часть земной коры, который имеет пространственное расположение по ее поверхности с конкретно определенными границами, местоположением и качеством, а также некоторые сопряженные с ним объекты. В соответствии со ст. 60 ГК РФ «…по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование». Другими словами, объект может быть предоставлен только в пользование. Предоставление только права пользования показывает определенную ступень развития гражданско-правовых отношений. Решающее значение в отношениях аренды земельных участков будет иметь предоставленная арендатору возможность использовать арендованное имущество. В связи с этим договор аренды получает достаточно большое применение в рыночных отношениях, поскольку дает право арендатору извлекать плоды и доходы из имущества, не осуществляя приобретение его в собственность, что в подавляющем большинстве случаев будет представляться как экономически более целесообразное и возможное11. Договор аренды относится к разновидности договоров по передаче имущества в пользование. Его цель - обеспечить передачу имущества только во временное пользование. Предусмотренная ст. 606 ГК РФ возможность осуществления не только временного пользования, но и владения имуществом не меняет цели договора, так как не каждый арендатор признается владельцем, пользователем же он будет являться всегда. Исходя из определения ст. 606 ГК РФ, аренда земель представляет собой гражданско-правовой договор о передаче участка во временное владение и пользование за плату. Право пользования связано с извлечением полезных свойств земельного участка в собственных интересах. Свобода действий арендатора ограничена целевым назначением и разрешенными способами использования земельного участка согласно кадастровой документации12. Содержание прав и обязанностей сторон договора аренды земельных участков Содержание любого договора представляют права и обязанности сторон. Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. В качестве арендодателя выступает собственник сдаваемого в аренду имущества, однако делает оговорку: арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду13. Так, в силу закона таким правом обладают, например, субъекты права хозяйственного ведения: государственные и муниципальные унитарные предприятия. К правам арендатора соответствии со статьей 41 ЗК РФ относятся: право использование в определенном порядке для собственных нужд, расположенные на земельном участке распространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также иные водные объекты в соответствии с законодательством РФ; право возведения жилых, производственных, культурно-бытовых и иных строений и сооружений в соответствии с целевым назначением категории земель и разрешенным использованием с соблюдением установленных архитектурно- планировочных, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных специальных требований (норм, правил, нормативов); право проведения в соответствии с разрешенным использованием оросительных, осушительных и других мелиоративных работ, строительство прудов и иных водоемов в соответствии с установленным действующим законодательством, экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями (нормами, правилами, нормативами); осуществлять другие права по использованию земельного участка, предусмотренные законодательством. В ст. 22 ЗК РФ закреплены права арендатора земельного участка на период всего действия договора, которые включают следующие права: эксплуатацию участка согласно своим нуждам/интересам без проведения совещательных мероприятий с основным владельцем; использование имеющихся на арендованной территории водных ресурсов, полезных ископаемых для собственных целей, если это не противоречат действующим законам РФ; постройку конструкций, если они не будут нарушать имеющиеся архитектурно-планировочные нормы, не приведут к ухудшению экологии участка или санитарно-эпидемиологической ситуации; проводить мелиораторскую деятельность, создавать искусственные водоемы, если это не приведет к ухудшению экобаланса района; присвоение плодов/доходов, полученных при использовании арендованного надела; использовать права на участок для проведения залоговых сделок; при отсутствии специально оговоренных условий в договоре, использовать на ограниченный договором период право аренды в качестве пая при необходимости кооперативного взноса; получать компенсационные выплаты, покрывающие непредвиденные расходы на улучшение состояния участка (например, после окончания срока действия договоренности с арендодателем); получать компенсацию, если договор будет расторгнут не по вине арендатора либо предоставление участка в эксплуатацию произойдет позже дня, указанного в документе; претендовать на преимущественное право при продаже участка, являющегося муниципальной собственностью (если арендатор планирует продолжать использовать землю для своих целей). Указанные действия могут осуществляться арендатором без получения согласия собственника, но при соблюдении условия об его уведомлении, за исключением случаев, когда в договоре предусмотрено иное14. Заключения нового договора аренды при этом не требуется. Ответственность по договору перед арендодателем перекладывается на нового арендатора, кроме случаев передачи прав аренды в качестве залога. Договор аренды земли, заключенный на срок более 1 года, подлежит обязательной государственной регистрации органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрация перехода права аренды регламентируется ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ15. Она может осуществляться по инициативе как правообладателей, так и лиц, приобретающих данные права, с обязательным уведомлением правообладателей, при условии наличия государственной регистрации возникших ранее прав в Едином государственном реестре прав. Состоявшаяся регистрация перехода прав удостоверяется Свидетельством о государственной регистрации прав. Договор ипотеки права аренды земельного участка является договором, закладывающим право аренды земли в качестве гарантии возврата денежных средств залогодержателю – кредитору16. При залоге здания и сооружения, которые находятся на долгосрочно арендованном земельном участке, необходимо передавать также и права на саму землю. Гражданский кодекс РФ разрешает сдавать в залог здание и сооружение только с одновременной сдачей по тому же договору земельного надела, на котором построены здание и сооружение, либо передавать его арендное право на этот участок в качестве залога. Закон об ипотеке закрепляет особую регламентацию залога прав на аренду земли. Так, ипотека права аренды на землю, принадлежащую государству или муниципалитету, может быть только на срок договора аренды и только с согласия самого собственника земельного надела (то есть, муниципальных властей или государства). Однако, если арендуется государственный или муниципальный земельный участок сроком более 5-ти лет нет необходимости в получении согласия арендодателя, достаточно лишь уведомить его о совершаемом залоге права аренды земельного участка. Если арендодатель земельного участка – частное лицо, то требуется обязательно получить его согласие передать право аренды под залог. Передача арендных прав на земельный участок допускается лишь в рамках договора аренды. То есть, если договор аренды заключен на 3 года, то и залог права аренды по такому договору должен быть на срок 3 года. Стоит отметить, что до сих, не урегулированы вопросы возникающие, когда у залогодателя имеется долевое право аренды земли. По законодательству у каждого владельца арендного права на часть участка есть право и на передачу его в ипотеку. Тем не менее, на практике возникают некоторые сложности касательно порядка урегулирования использования каждой доли земли17. Практика судебных дел демонстрирует практическую неспособность при залоге права аренды на часть земельного надела применить свои права на землю. В результате многие суды принимали решения о запрете залога доли земельного участка ввиду невозможности применения прав в отношении такого вида имущества. Обязанности арендатора условно подразделяются на обязанности по исполнению договора и обязанности по использованию земли. Указанные группы могут совпадать между собой18. При использовании земли арендатор будет нести те же обязанности, какие относятся к собственнику, владельцу, пользователю. Единственным отличием от собственника будет, являться то, что последним должны своевременно предоставляться в соответствующую администрацию установленные законом данные (если они не являются одним и тем же лицом), которые, в свою очередь, арендатор будет передавать собственнику. В одинаковой степени на арендатора может быть наложена ответственность и за нарушение земельного законодательства. В отношении арендодателя законодательством также сформулирован перечень определенных прав и обязанностей. ГК РФ не говорит о возможности арендодателя распоряжаться арендованным участком, а именно продать его, подарить, обменять, заложить и пр., но данное право будет принадлежать ему как собственнику имущества, и с передачей земли в аренду прекращаться не будет. Гражданским кодексом гарантируется неизменность прав арендатора при осуществлении перехода права собственности к другому лицу. На основании ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан: Передать в пользование арендатора имущество, соответствующее оговоренному в договоре состоянию. Также передается вся документация имущества. Если обнаруживается несоответствие, арендатор может потребовать либо безвозмездного исправления состояния, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо расторжения договора; Не допускать просрочек в передаче собственности. Если просрочка была допущена, арендатор вправе потребовать возмещения убытков; Поддерживать имущество в пригодном для эксплуатации состоянии, если данная обязанность договором не была возложена на арендатора; Предупреждать о правах других граждан и организаций на землю. Обстоятельства, являющиеся основаниями для расторжения договора аренды, описаны в статьях 619 и 620 ГК. В общем порядке действие договора прекращается при истечении указанного срока как оформить договор аренды земли заключения. Если срок не был установлен, то стороны имеют право на одностороннее прекращение договорных обязательств с тем условием, что расторгающая договор сторона согласно процедуре должна оповестить другую сторону за три месяца до прекращения его действия. Но есть ряд разновидностей аренды, у которых законодательно установлен максимальный срок соглашения (например, аренда для изыскательских работ). Их действие автоматически прекращается при истечении этого срока, даже если в тексте договора не определены никакие временные рамки. Досрочное прекращение договора возможно при достижении письменно оформляемого соглашения. При отсутствии соглашения договор досрочно расторгается только через суд. Причины, позволяющие это сделать, строго регламентированы гражданским и земельным законодательствами. Таким образом, права и обязанности сторон представляют собой содержание договора аренды земельных участков. Законодатель пристальное внимание уделяет правам арендатора. Наиболее важными из них являются: возможность передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. |