КУРСОВАЯ РАБОТА по дисциплине «Гражданское право» на тему: «Особенности аренды земельных участков». Курсовая работа ГП Особенности аренды земельных участков. Особенности аренды земельных участков
 Скачать 106.15 Kb.
|
|
ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В ЗАВИСИМОСТИ ОТ КАТЕГОРИИ ЗЕМЕЛЬ Договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения Одной из семи разновидностей земель, которые выделяются российским законодательством, являются земли сельскохозяйственного назначения. Определение земель сельхозназначения содержится в п.1 77 ст. Земельного кодекса. Он подразумевает под ними земельные участки, которые не входят в границы населенных пунктов и предназначенные под сельскохозяйственные нужды. Обороту и специфике использования земель сельскохозяйственного назначения посвящена 14 Глава Земельного кодекса. Данная категория земельных участков неоднородна и предполагает целый спектр вариантов возможного использования. Это может быть: ведение личного подсобного хозяйства; дачное строительство; фермерское хозяйство; садоводство; огородничество; животноводство; производство сельскохозяйственной продукции; производство смежной с сельским хозяйством товаров. Одна из перечисленных разновидностей разрешенного использования прописывается в правоустанавливающей документации и соответствующем пункте договора аренды. Помимо использования под определенные сельскохозяйственные цели на всех землях допускается право собственника на его застройку. Законодательство разрешает возводить здесь как бытовые и хозяйственные постройки для производства и переработки сельскохозяйственных товаров, так и дачные или жилые строения19. Объектом аренды может стать участок земли, ограниченный в натуре. Он должен иметь четкие границы, отраженные на плане и состоять на кадастровом учете. Арендатору не вправе самовольно менять целевое назначение земли и обязан соблюдать установленный здесь режим землепользования. Согласно действующему законодательству договор аренды земельного участка может быть заключен на срок от 3 до 49 лет. Исключение составляют земли для сенокошения и выпаса скота. Сроки аренды таких земель составляют до 3 лет. Конкретные сроки прописываются в арендном договоре и определяются по соглашению сторон. При этом действующий арендатор наделен приоритетным правом на продлении договора аренды на новый срок. Предельные минимальные и максимальные размеры земельных участков, предназначенных для передачи в аренду устанавливаются муниципальными нормативно-правовыми актами. Например, для земель под личного подсобного хозяйства обычно действуют нормативы от 10 до 50 соток. При этом общая площадь арендованных одним арендатором земель законодательством не ограничивается. Решение вопросов передачи земель в аренду и их оборота находится в компетенции органов местного самоуправления. Договор аренды может предусматривать выкуп участка арендатором по окончании срока действия договорных отношений или предварительно. Порядок перевода земли в свою собственность содержится в Земельном кодексе в ст.36. Здесь указывается, что выкупить земли сельскохозяйственного назначения можно только после трех лет их добросовестного возделывания и использования. При этом срок аренды и площадь земли не имеют значения20. Передача в аренду, находящихся в государственной или муниципальной собственности, земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения может осуществляется в порядке, установленном статьей 34 ЗК РФ (то есть без проведения торгов) в том случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования вышеуказанного сообщения не поступили иные заявления. В случае, если подано два и более заявлений о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах)121. За сельскохозяйственные земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Она может быть установлена в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате землепользования продукции, плодов иди доходов; представления арендатором определенных услуг; передача арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или аренду; возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение земельного участка222. Договора аренды земель сельскохозяйственного назначения подлежат обязательной регистрации в Росреестре. Исключение составляют только краткосрочные арендные отношения с частными лицами, оформленные на период до года. Государственная регистрация договора аренды земельного участка возможна при условии наличия зарегистрированного права арендодателя на объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Основное отличие, которое имеет договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения – это предмет сделки и вид его разрешенного использования. Во всем остальном – это стандартная сделка, регламентированная общими требованиями законодательства. 2.2 Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности Единственно возможным основанием возникновения арендных правоотношений с публичными землями являются договора аренды. С 1 марта 2015 года вступили в силу значительные изменения в российское законодательство, регулирующее порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности (Федеральный закон №171-ФЗ от 23.06.2014 г. О внесении изменении в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ, Федеральный закон №42-ФЗ от 08.03.2015 г. О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса РФ). Соглашения об аренде публичных земель регламентированы гражданским и земельным законодательством. Аренда публичных земель урегулирована ЗК РФ (гл. V.1 «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности»). Порядок аренды земельных участков муниципальной собственности определяется целями эксплуатации. Территории арендуют как для строительных работ, так и для решения задач, не связанных со строительством. Земли для строительства также сдают в аренду на разных условиях – все зависит от выполнения работ по их формированию: без предварительного согласования мест расположения построек; с предварительным согласованием. По закону земельные участки муниципальной собственности сдают в аренду на аукционах, если месторасположения объектов на них до этого согласованы не были. В новой редакции Земельного кодекса РФ абсолютно по-новому определен порядок сдачи земли в аренду на аукционах или без их проведения. Ст. 39.6 ЗК РФ содержит общее правило: договор на аренду территорий государственной или муниципальной собственности заключают на аукционах. Подход к порядку формирования земель для торгов стал другим23. В законе упразднили критерий разграничения порядка сдачи участков с предварительным согласованием месторасположения построек и без согласования. В соответствии с статьей 39.11 ЗК РФ, земли для сдачи в аренду по результатам аукционов могут формироваться двумя путями: по инициативе органа государственной власти или муниципалитета, и по инициативе физического лица или юридического лица, заинтересованного в сдаче земли в аренду. В соответствии с ЗК РФ плата за аренду земельного участка муниципальной собственности устанавливается по разным схемам. Все определяется порядком заключения договора. Если договор заключают на торгах, плату за аренду земельного участка муниципальной собственности устанавливают по их итогам. Если договор на аренду заключают с лицом, подавшим единственную заявку для участия в торгах, или с единственным участником, цена на аренду земли должна соответствовать начальной стоимости, указанной на аукционе. Если договор на аренду земельного участка заключают без аукциона, сумма зависит от того, кто владеет территорией – государство, субъект РФ или муниципалитет; размер оплаты устанавливают уполномоченные органы, если об ином не сказано в ФЗ (ст. 39.7 ЗК РФ). Однако в Законе сохранилось общее правило, действовавшее и ранее: плата за аренду земельного участка муниципальной собственности или территории, принадлежащей государству, рассчитывается на основании главных принципов определения арендной платы, обозначенных Правительством РФ. На основании Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 № 582, сумма арендной платы за землю для соглашений, заключаемых без аукционов, зависит от оснований покупки земли: по кадастровой стоимости территории в процентах, обозначенных в Постановлении; в соответствии со ставками арендной платы или методическими указаниями для ее расчетов24. Сумма платы за аренду земли для соглашений, заключенным по итогам аукционов, зависит от их итогов. В иных ситуациях плату за аренду земли, где размещены недостроенные объекты, рассчитывают по рыночной цене участка. Цена определяется на основании законодательного акта РФ об оценочной деятельности. То есть, положения ст. ЗК РФ свидетельствуют о том, что при установлении стоимости аренды земли, предоставляемой по результатам аукциона, следует опираться лишь на общие принципы, прописанные в Постановлении. Нормы формирования стоимости аренды земель в РФ, утвержденные данным Постановлением, сейчас лишь подтверждают правило в ЗК РФ: если договор на аренду территории заключается на аукционе, ежегодная сумма или сумма первой выплаты за аренду рассчитывается по его итогам. В ст. 34 ФЗ от 23.06.2014 № 171-ФЗ сказано о порядке плавного перехода на новую систему урегулирования отношений, связанных с использованием территорий25. На соглашения и преддоговорные согласования, достигнутые до вступления правил в силу, они не повлияют. Достигнутые соглашения останутся юридически в силе, а для их регулирования будут применяться правила, действовавшие на момент заключения договоров. В соответствии с порядком плавного перехода, арендные права, появившиеся до начала действия Закона № 171-Ф3, сохранятся. Например, до 01.03.2018 г. арендаторы смогут получать земельные участки в аренду по нормам ЗК РФ по заявлению без проведения аукциона, если сдачу таких территорий арендатору предусматривало решение о предварительном согласовании места расположения объекта, принятое до 01.02.2015 г., но не раньше, чем за 3 года до предоставления участка. Территория, ранее находившаяся в муниципальной или государственной собственности, в отношении которой до 01.03.2015 г. было принято решение о предварительном согласовании месторасположения объекта, в течение 3 лет со дня принятия такого решения не может быть предметом торгов по продаже территории или аукциона на право заключения соглашения на аренду. Также земля не может быть предоставлена лицу без проведения аукциона, если об этом лице не сказано в решении. Порядок проведения конкурсов и аукционов в отношении государственного и муниципального имущества, определены в Правилах проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом и других договоров, которые предусматривают переход прав владения и (или) эксплуатации имущества муниципалитетов или государства, утверждено Приказом ФАС России от 10.02.2010 г. № 67. Аренда земельных участков муниципальной собственности без торгов в соответствии со ст. 39.6 ЗК РФ возможна для: собственников зданий, сооружений на данных территориях; собственников недостроенных объектов на данных территориях (однократно и только до окончания строительных работ); лиц, наделенных правом первоочередного или внеочередного предоставления земли; физических лиц, покупающих территорию с целью построить на ней индивидуальный жилой объект, вести дачное, крестьянское (фермерское) или личное подсобное хозяйство в границах населенного пункта или садоводческую деятельность; физические и юридические лица, у которых изъяли территорию для решения проблем государства или муниципалитета Существует законодательно утвержденный список ситуаций, когда земельные участки не могут быть предметом аукциона: границы которых необходимо уточнить; не входящих ни в одну группу земельных участков; переданных на праве бессрочной, безвозмездной эксплуатации, пожизненной наследуемой собственности или аренды; предоставить которые можно только по итогам предварительного согласования (ст 39.11. ЗК РФ)26. Регистрация договора аренды земельного участка сроком более года обязательна. Если договор на аренду земельного участка муниципальной или государственной собственности действует 5 лет, арендатор может передать свои права и обязанности третьим лицам в соответствии с условиями ст. 22 ЗК РФ (п. 5 и 6). Менять условия договора аренды территорий муниципальной или государственной собственности закон РФ разрешает лишь с согласия арендатора, как и дополнительно ограничивать его права, прописанные в договоре. Расторгнуть договор, действующий более 5 лет, до завершения установленного в нем периода аренды земли, арендодатель может лишь только на основании судебного решения и лишь в том случае, если арендатор существенно нарушил условия сотрудничества. Муниципалитеты на местах вправе организовать процедуру целевого выкупа права на аренду территорий. В рамках данной процедуры земельные участки могут быть предоставлены юридическим лицам и физическим лицам в ситуациях, описанных в Положении, без торгов по фиксированной стоимости выкупа. Выкупить право на аренду в таком порядке можно при приобретении соседней земли (площадью до 30 % от метража общей территории), граничащей с основным участком, или территории, где расположены временные сооружения, которые в будущем планируется перевести в капитальные. Таким образом, последние изменения в сфере аренды государственных и муниципальных земель привели: По общему правилу земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, предоставляются физическим и юридическим лицам на торгах в форме аукциона. Утвержден закрытый перечень исключений из этого общего правила (30 пунктов). Порядок продления аренды (через заключение нового договора) зависит от того, как был предоставлен участок первому арендатору – по результатам торгов или нет. Запрещено преимущественное право арендатора на заключение на новый срок договора аренды земельного участка без проведения торгов, ранее предусмотренное в п.3 ст.22 ЗК РФ. Введены 17 вариантов предельных сроков договоров аренды (п.8 ст. 39.7 ЗК РФ, например: для земельных участков, предоставляемых для строительства, – срок от 3 до 10 лет; для земельных участков, предоставленных для завершения начатого строительства объекта, – до 3 лет, максимальный срок 49 лет сохранился для собственников зданий и сооружений) |