017099 транспорт СобвинСервис. Отчет 017099 об определении рыночной стоимости движимого имущества, принадлежащего ооо СобвинСервис
 Скачать 5.17 Mb.
|
|
11. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ В ЧАСТИ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДОВ С ПРИВЕДЕНИЕМ РАСЧЕТОВ ИЛИ ОБОСНОВАНИЕ ОТКАЗА ОТ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ. 11.1 Подходы к оценке рыночной стоимости движимого имущества. Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления, либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. Данный подход основан на представлениях собственника имущества (продавца) о стоимости объекта. В основе расчета затратным подходом лежат издержки на приобретение (изготовление) объекта с учетом его обесценивания за срок эксплуатации. Расчет стоимости при таком подходе проводится в два этапа. На первом этапе рассчитывается стоимость приобретения нового, не бывшего в эксплуатации объекта. На втором — обесценивание объекта за время его эксплуатации. Сравнительный (рыночный) подход наиболее применим для тех объектов, которые имеют развитый вторичный рынок. Применяя сравнительный подход, необходимо: - выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по единицам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. - скорректировать единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок, и привести объяснения того, при каких условиях значения 23 корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единиц сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому. - согласовать результаты корректирования единиц сравнения по выбранным объектам- аналогам. Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, в соответствии с которым продается и покупается не собственно сам материальный объект, а тот доход, который может принести собственнику владение или пользование предметом. Каждый из указанных подходов имеет определенные ограничения по сфере применения, оказывающие влияние на степень достоверности результата расчета рыночной стоимости конкретного объекта. Стандарты оценки предписывают использование Оценщиком по возможности всех трех подходов. Однако, в силу различных обстоятельств, например, уровня развития рынка данного вида имущества, типичности способов приобретения, степени достоверности и полноты исходных данных, доступных для проведения оценки, как правило, предпочтение может быть отдано одному (двум) из указанных подходов оценки, так как другие (другой) не обеспечивает достаточной точности результатов оценки. Выбор метода или отказ от его использования должен быть мотивирован. Теоретически, на сбалансированном и совершенном рынке, рыночные издержки на создание объекта, рыночная информация по продажам аналогов и капитализируемый доход от объекта должны соответствовать одному и тому же значению стоимости, которое уравновешивает в каждый текущий момент времени силы спроса и предложения. В теории оценки существует положение, согласно которому принимается уровень стоимости, определенный затратным подходом, соответствующий уровню стоимости при «идеальном» сбалансированном состоянии рынка. На активно функционирующих рынках акцент делается на сравнительный и доходный подходы. При этом затратный подход как-бы отступает на второй план. Однако в подавляющем большинстве случаев, полученная затратным подходом оценка является необходимой составляющей для вывода окончательной величины стоимости. При определении стоимости в обмене, применение сравнительного подхода является наиболее предпочтительным и логичным. Практические применение данного подхода предполагается наличие эффективно функционирующего рынка и разнообразной информации о нем. Трудность в использовании сравнительного метода заключается в нахождении достаточного количества данных о сопоставимых продажах, по которым имеется вся необходимая и проверяемая информация. Сравнительный подход учитывает реальную рыночную ликвидность машин, оборудования и транспортных средств, и базируется на принципе замещения, то есть предполагает, что рациональный покупатель не заплатит за конкретное имущество больше, чем ему обойдется приобретение аналогичного имущества, обладающего такой же полезностью. Для целей данной оценки в рамках сравнительного подхода был использован метод сравнительного анализа продаж, который основан на принципе эффективно функционирующего рынка, на котором покупаются и продаются аналогичные машины и оборудование, при этом участники сделки принимают независимые индивидуальные решения. Сравнительный подход применяется для объектов оценки, по которым можно подобрать достаточное количество аналогов. 24 Главное преимущество затратного подхода, определяющее его достаточную популярность, состоит для его пригодности для оценки объектов при недостаточно развитом рынке. Недостаточность информации о состоявшихся сделках зачастую затрудняет возможность использования сравнительного и доходного подходов для оценки. В этих условиях затратный подход способен дать надежные результаты оценки. В соответствии с п. 13 ФСО № 10, при наличии развитого и активного рынка объектов-аналогов, позволяющего получить необходимый для оценки объем данных о ценах и характеристиках объектов-аналогов, может быть сделан вывод о достаточности применения только сравнительного подхода. Недостаток рыночной информации, необходимой для сравнительного подхода, является основанием для отказа от его использования. Таким образом, для оценки объектов движимого имущества с развитым рынком, оценщик счел оправданным отказаться от использования затратного подхода к оценке. Возможности доходного подхода для оценки машин, оборудования и транспортных средств ограничены, так как объектом инвестирования, как правило, является не отдельная машина, а производственный или имущественный комплекс. Вычленить величину дохода, приходящуюся на конкретную машину, оборудование или автотранспортное средство, в большинстве своем не представляется возможным. Например, если предположить, что объект оценки является доходоприносящим активом, для которого известны арендная плата при условии сдачи его в аренду, издержки и прочие характеристики, в любом случае для оценки объектов доходным подходом этого недостаточно. Необходимо принимать во внимание и внешние факторы (затраты на помещение, в котором находится данная машина, когда не участвует в производственном процессе, человеческий фактор, и прочее). В связи с этим, применять доходный подход к оценке машин, оборудования и автотранспортных средств, не рекомендуется. Практически во всех случаях стоимости, рассчитанные с помощью доходного подхода, завышены и не соответствуют рыночным данным (Оценка для целей залога: теория, практика, рекомендации / М.А. Федотова, В.Ю. Рослов, О.Н. Щербакова, А.И. Мышанов. - М.: Финансы и статистика, 2008. - 384 с.: ил.). На основании изложенного, доходный подход был исключен из расчетов. Проанализировав достоинства и недостатки каждого из подходов, а также возможность их применения и корректность полученного результата, Оценщиком принято решение использовать сравнительный подход для оценки рыночной стоимости оцениваемого движимого имущества. 11.2 Сравнительный подход. 11.2.1 Автомобиль ГАЗ-32213, гос. № В 186 ТК 86. Выбор объектов-аналогов. Объекты-аналоги объекту оценки приведены в таблице ниже. При этом, в качестве данных объектов принимаются аналогичные объекты, реализуемые по Ханты-Мансийскому АО. Показатель Аналог № 1 Аналог № 2 Аналог № 3 Источник информации https://www.avito.ru/niz hnevartovsk/avtomobili/ gaz_gazel_3221_2006_ 986357865 https://www.avito.ru/nizhne vartovsk/avtomobili/gaz_ga zel_3221_2007_115406625 2 https://www.avito.ru/n efteyugansk/avtomobi li/gaz_gazel_3221_20 05_573584554 Цена предложения, руб. 60000,00 70000,00 (без торга) 100000,00 Год выпуска 2006 2007 2005 Состояние Рабочее Рабочее, после ремонта Хорошее, после ремонта 25 Проведение корректировок. Корректировка на характер цены. Корректировка на торг определяется по статье М.В. Живаева, члена правления НРО РОО, члена ЭКК НРО РОО, сертифицированного специалиста РОО по оценке недвижимости «Результаты экспертных оценок величин значимых параметров, используемых в оценочной деятельности, 2 квартал 2016 года», опубликованной на сайте http://www.noroo.ru в сети Интернет: Для оцениваемого объекта корректировка на торг принимается в размере 8% от цены предложения. Для аналогов, продавцы которых скидки на торг не рассматривают, корректировка на торг не применяется. Корректировка на транспортные расходы. Корректировка на транспортные расходы не применяется, так как объекты-аналоги расположены в одном регионе с объектом оценки. Корректировка на объем прав не производилась, поскольку как для оцениваемого объекта, так и для объектов-аналогов оценивается право собственности. Корректировка на условия финансирования сделки не проводилась, так как выше приведены цены предложений, а не реально сложившихся сделок, по которым предугадать условия финансирования сделки невозможно. Корректировка на условия (тип) сделки не проводилась, так как мотивация покупателя одинакова – приобретение объекта в собственность с целью его дальнейшего использования по назначению. Корректировка на возраст учитывает различия в сроках службы объекта оценки и аналогов. В данном случае, корректировка на возраст учитывается в рамках корректировки на состояние техники. Корректировка на состояние. Корректировка определяется по формуле: К = (1 — Фиоц) / (1 — Фиан), где Фиоц, Фиан — физический износ объекта оценки и аналога соответственно. Корректировка на состояние определяется по «Справочнику оценщика машин и оборудования. Корректирующие коэффициенты и характеристики рынка машин и оборудования. Таблицы. Графики» Издание первое. Приволжский Центр методического и информационного обеспечения оценки. Нижний Новгород, 2015: 26 Физический износ объекта оценки и объекта-аналога № 1 по вышеприведенной таблице – 71%. Физический износ объектов-аналогов № 2,3 с учетом приведенной таблицы установлен в размере 57%. Корректировка на состояние для объектов-аналогов № 2,3 составляет: (1-0,71) / (1-0,57) = 0,67 Корректировка на параметрические различия к ценам предложений аналогов не применяется, так как основные параметры данных объектов схожи с основными параметрами объекта оценки. Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки составляет: Показатель Аналог № 1 Аналог № 2 Аналог № 3 Цена предложения, руб. 60 000,00 70000,00 (без торга) 100 000,00 Корректировка на торг 0,92 1,00 0,92 Скорректированная стоимость, руб. 55 200,00 70 000,00 92 000,00 Корректировка на возраст, состояние 1,00 0,68 0,68 Скорректированная стоимость, руб. 55 200,00 47 600,00 62 560,00 Средняя стоимость объекта оценки 55 120,00, округленно – 55 000,00 11.2.2 Автобус КАВЗ-397620, гос. № Р 382 СХ 86. Выбор объектов-аналогов. Объекты-аналоги объекту оценки приведены в таблице ниже. При этом, в качестве данных объектов принимаются аналогичные объекты, реализуемые по Ханты-Мансийскому АО. Показатель Аналог № 1 Аналог № 2 Аналог № 3 Источник информации https://www.avito.ru/sur gut/gruzoviki_i_spetste hnika/avtobus_kavz- 397620_1199936848 https://www.avito.ru/surgut/ gruzoviki_i_spetstehnika/pr odam_kavz_3976- 020_ili_obmenyayu_na_leg kovuyu_1024746595 https://ruads.org/ сентябрь 2017 Цена предложения, руб. 115000,00 80000,00 158000,00 Год выпуска 2007 - 2007 Состояние Рабочее Рабочее, требуется мелкий ремонт Рабочее 27 Проведение корректировок. Корректировка на характер цены. Корректировка на торг определяется по статье М.В. Живаева, члена правления НРО РОО, члена ЭКК НРО РОО, сертифицированного специалиста РОО по оценке недвижимости «Результаты экспертных оценок величин значимых параметров, используемых в оценочной деятельности, 2 квартал 2016 года», опубликованной на сайте http://www.noroo.ru в сети Интернет: Для объектов-аналогов корректировка на торг не применяется, так как данные аналоги реализуются в рамках аукциона на повышение цены. Корректировка на транспортные расходы. Корректировка на транспортные расходы не применяется, так как объекты-аналоги расположены в одном регионе с объектом оценки, а также в соседнем регионе. Корректировка на объем прав не производилась, поскольку как для оцениваемого объекта, так и для объектов-аналогов оценивается право собственности. Корректировка на условия финансирования сделки не проводилась, так как выше приведены цены предложений, а не реально сложившихся сделок, по которым предугадать условия финансирования сделки невозможно. Корректировка на условия (тип) сделки не проводилась, так как мотивация покупателя одинакова – приобретение объекта в собственность с целью его дальнейшего использования по назначению. Корректировка на возраст, состояние. Корректировка определяется по формуле: К = (1 — Фиоц) / (1 — Фиан), где Фиоц, Фиан — физический износ объекта оценки и аналога соответственно. Общее техническое состояние объекта оценки и объектов-аналогов сопоставимо, корректировка не применяется. Корректировка на параметрические различия к ценам предложений аналогов не применяется, так как основные параметры данных объектов схожи с основными параметрами объекта оценки. Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки составляет: Показатель Аналог № 1 Аналог № 2 Аналог № 3 Цена предложения, руб. 115 000,00 80 000,00 158 000,00 корректировка на торг 1,00 1,00 1,00 Скорректированная стоимость, руб. 115 000,00 80 000,00 158 000,00 Корректировка на возраст 1,00 1,00 1,00 Скорректированная стоимость, 115 000,00 80 000,00 158 000,00 28 руб. Средняя стоимость объекта оценки 115 667,00, округленно – 116 000,00 11.2.3 Автобус КАВЗ-397620, гос. № В 277 СН 86. Выбор объектов-аналогов. Объекты-аналоги объекту оценки приведены в таблице ниже. При этом, в качестве данных объектов принимаются аналогичные объекты, реализуемые по Ханты-Мансийскому АО. Показатель Аналог № 1 Аналог № 2 Аналог № 3 Источник информации https://www.avito.ru/sur gut/gruzoviki_i_spetste hnika/avtobus_kavz- 397620_1199936848 https://www.avito.ru/surgut/ gruzoviki_i_spetstehnika/pr odam_kavz_3976- 020_ili_obmenyayu_na_leg kovuyu_1024746595 https://ruads.org/ сентябрь 2017 Цена предложения, руб. 115000,00 80000,00 158000,00 Год выпуска 2007 - 2007 Состояние Рабочее Рабочее, требуется мелкий ремонт Рабочее Проведение корректировок. Корректировка на характер цены. Корректировка на торг определяется по статье М.В. Живаева, члена правления НРО РОО, члена ЭКК НРО РОО, сертифицированного специалиста РОО по оценке недвижимости «Результаты экспертных оценок величин значимых параметров, используемых в оценочной деятельности, 2 квартал 2016 года», опубликованной на сайте http://www.noroo.ru в сети Интернет: Для объектов-аналогов корректировка на торг не применяется, так как данные аналоги реализуются в рамках аукциона на повышение цены. Корректировка на транспортные расходы. Корректировка на транспортные расходы не применяется, так как объекты-аналоги расположены в одном регионе с объектом оценки, а также в соседнем регионе. Корректировка на объем прав не производилась, поскольку как для оцениваемого объекта, так и для объектов-аналогов оценивается право собственности. Корректировка на условия финансирования сделки не проводилась, так как выше приведены цены предложений, а не реально сложившихся сделок, по которым предугадать условия финансирования сделки невозможно. Корректировка на условия (тип) сделки не проводилась, так как мотивация покупателя одинакова – приобретение объекта в собственность с целью его дальнейшего использования по 29 назначению. Корректировка на возраст, состояние. Корректировка определяется по формуле: К = (1 — Фиоц) / (1 — Фиан), где Фиоц, Фиан — физический износ объекта оценки и аналога соответственно. По данным статистики, приведенной на сайте http://www.interfax.ru/russia/410935, максимальный срок службы грузовых автомобилей установлен в размере 18 лет. Физический износ объекта оценки со сроком службы 12 лет, составляет 12 лет / 18 лет х 100% = 0,67 или 67%. Физический износ объектов-аналогов со сроком службы 10 лет, составляет 10 лет / 18 лет х 100% = 0,56 или 56%. Корректировка на техническое состояние для данных объектов: (1-0,67) / (1-0,56) = 0,75. Корректировка на параметрические различия к ценам предложений аналогов не применяется, так как основные параметры данных объектов схожи с основными параметрами объекта оценки. Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки составляет: Показатель Аналог № 1 Аналог № 2 Аналог № 3 Цена предложения, руб. 115 000,00 80 000,00 158 000,00 корректировка на торг 1,00 1,00 1,00 Скорректированная стоимость, руб. 115 000,00 80 000,00 158 000,00 Корректировка на возраст 0,75 1,00 0,75 Скорректированная стоимость, руб. 86 250,00 80 000,00 118 500,00 |