ТОМ 1. Общая часть (ГКО 2020). Отчета 012020 об итогах государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства, земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель промышленности
Скачать 4.24 Mb.
|
Обоснование подходов к сегментации объектов капитального строительства, подлежащих государственной кадастровой оценке, в целях их группировки Для целей определения кадастровой стоимости объекты капитального строительства были объединены в группы (подгруппы) в соответствии с приложением №2 к Методическим указаниям. Для этого всем объектам был присвоен код, позволяющий разбить объекты на основные группы (подгруппы). Согласно Приложения №2 к Методическим указаниям объекты капитального строительства разбиваются на следующие основные группы: - Группа 1. Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки) и общежития; - Группа 2. Дома малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки – индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы); - Группа 3. Объекты, предназначенные для хранения транспорта; - Группа 4. Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения; - Группа 5. Объекты временного проживания, включая объекты рекреационно-оздоровительного значения; - Группа 6. Административные и бытовые объекты; - Группа 7. Объекты производственного назначения, за исключением передаточных устройств и сооружений; - Группа 8. Учебные, спортивные объекты, объекты культуры и искусства, культовые объекты, музеи, лечебно-оздоровительные и общественного назначения объекты; - Группа 9. Прочие объекты; - Группа 10. Сооружения. Группировка объектов недвижимости была ориентирована на сложившиеся сегменты рынка недвижимости и основана на результатах анализа информации о рынке объектов недвижимости, на модели оценки кадастровой стоимости, на состав ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов недвижимости для каждого исследуемого объекта недвижимости. Таблица 63 - Результаты сегментации и группировки объектов капитального строительства, подлежащих кадастровой оценке
Выделенные группы объектов оценки соответствуют следующим требованиям: - однородны с точки зрения значений (диапазонов значений) ценообразующих факторов; - полностью покрывают группу объектов оценки (каждый объект оценки должен быть отнесен к какой-либо группе/подгруппе); - не пересекаются - объект оценки может быть отнесен только к одной группе/подгруппе. Представленная группировка позволяет объединить объекты недвижимости по общности признаков со схожими принципами ценообразования и примерно одинаковым уровнем цен на объекты недвижимости. В соответствии с п. 9.2.1 Методических указаний каждому объекту оценки присваивается код. Рекомендуемые коды для ОКС, позволяющие разбить объекты на основные группы (подгруппы), приведены в Приложении № 2 к Методическим указаниям. Приведенные коды групп (подгрупп) могут добавляться самостоятельно с обязательным указанием присвоенной группы (подгруппы) и расшифровки вида использования. Подробное описание технологии группировки объектов для различных видов Объектов оценки приведено в соответствующих томах Отчета. Информация об определении кадастровой стоимости индивидуально в отношении объектов недвижимости В соответствии с Методическими указаниями под индивидуальной оценкой для целей кадастровой оценки понимается процесс определения кадастровой стоимости индивидуально в отношении объекта недвижимости на основе подходов к оценке (сравнительный, и (или) затратный, и (или) доходный подходы к оценке). Индивидуальный расчет может применяться при определении кадастровой стоимости в следующих случаях: 1) требуется определение стоимости эталонного (типового) объекта с заданными характеристиками, относительно которого будут моделироваться стоимости объектов недвижимости; 2) требуется определение стоимости конкретных объектов недвижимости с целью обеспечения достаточного количества информации о рынке (сегменте рынка) объектов недвижимости или в случае невозможности продолжения фактического использования объекта недвижимости; 3) невозможности расчета с применением моделирования стоимости, в том числе статистической обработки объектов, в силу недостаточного количества информации о рынке (сегменте рынка) объектов недвижимости; 4) определение кадастровой стоимости особо сложных объектов недвижимости, обладающих уникальными характеристиками. Индивидуальный расчет осуществляется исходя из вида фактического разрешенного использования оцениваемого объекта. В виду того, что вышеуказанные случаи не имели места, Учреждением принято решение не проводить определение кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости в рамках индивидуального расчета. |