ТОМ 1. Общая часть (ГКО 2020). Отчета 012020 об итогах государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства, земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель промышленности

• Название: Отчета 012020 об итогах государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства, земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель промышленности
• Дата: 20.06.2022
• Размер: 4.24 Mb.
• Имя файла: ТОМ 1. Общая часть (ГКО 2020).docx
• Тип: Отчет; #605971
• страница: 36 из 42

Обоснование подходов к сегментации объектов капитального строительства, подлежащих государственной кадастровой оценке, в целях их группировки

Для целей определения кадастровой стоимости объекты капитального строительства были объединены в группы (подгруппы) в соответствии с приложением №2 к Методическим указаниям. Для этого всем объектам был присвоен код, позволяющий разбить объекты на основные группы (подгруппы).

Согласно Приложения №2 к Методическим указаниям объекты капитального строительства разбиваются на следующие основные группы:

- Группа 1. Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки) и общежития;

- Группа 2. Дома малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки – индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы);

- Группа 3. Объекты, предназначенные для хранения транспорта;

- Группа 4. Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения;

- Группа 5. Объекты временного проживания, включая объекты рекреационно-оздоровительного значения;

- Группа 6. Административные и бытовые объекты;

- Группа 7. Объекты производственного назначения, за исключением передаточных устройств и сооружений;

- Группа 8. Учебные, спортивные объекты, объекты культуры и искусства, культовые объекты, музеи, лечебно-оздоровительные и общественного назначения объекты;

- Группа 9. Прочие объекты;

- Группа 10. Сооружения.

Группировка объектов недвижимости была ориентирована на сложившиеся сегменты рынка недвижимости и основана на результатах анализа информации о рынке объектов недвижимости, на модели оценки кадастровой стоимости, на состав ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов недвижимости для каждого исследуемого объекта недвижимости.

Таблица 63 - Результаты сегментации и группировки объектов капитального строительства, подлежащих кадастровой оценке

Подгруппа	Функциональная группа	Количество объектов в перечне, ед.
0100	Группа 1. Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)	89735
0101	Дома жилые экономичного класса (с преобладанием малогабаритных квартир)	1398
0103	Дома жилые повышенной комфортности (дома с небольшим количеством малогабаритных квартир, дома класса комфорт)	22
0200	Группа 2. Дома малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки - индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы)	65606
0201	Дома жилые блокированной застройки (таунхаусы)	241
0202	Дома индивидуальные	9993
0204	Коттеджи (дома индивидуальные повышенной комфортности с применением качественных материалов, большой площади, наличием систем (как локальных, так и централизованных) инженерного обеспечения, расположенные в однородной среде, в престижных местах)	310
0206	Садовые дома	6501
0207	Туалеты, летние душевые	20
0208	Дома малоэтажной жилой застройки на 2 и более квартиры	7026
0300	Группа 3. Объекты, предназначенные для хранения транспорта	36
0301	Открытые автостоянки автомобилей (покрытые площадки и проезды)	54
0302	Гаражи индивидуальные отдельностоящие	143
0303	Гаражные кооперативы (сблокированные индивидуальные гаражи)	11725
0304	Паркинги	1
0305	Гаражи производственные, ведомственные для легковых автомобилей	99
0306	Гаражи производственные, ведомственные для грузовых автомобилей и автобусов	197
0307	Гаражи производственные, ведомственные для спецтехники, включая гаражи, депо пожарных машин	137
0309	Гаражи индивидуальные водного транспорта (эллинги)	36
0310	Гаражи производственные, ведомственные водного транспорта (эллинги)	6
0311	Открытые стоянки воздушного транспорта	5
0312	Гаражи, при отсутствии сведений о их назначении	1034
0400	Группа 4. Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения
0401	Магазины до 250 кв. м, за исключением киосков, павильонов, ларьков	978
0402	Магазины 250 и более кв. м	546
0403	Прочие многофункциональные торгово-сервисные комплексы, торгово-административные объекты, торгово-развлекательные объекты, за исключением отдельно стоящих зданий концертных залов, спортивно-концертных комплексов, кинотеатров, комплексов аттракционов, торгово-складские объекты, торговые базы	147
0404	Рынки	13
0405	Торговые киоски, павильоны, ларьки	154
0406	Автозаправочные станции (АЗС), газонаполнительные станции, автогазозаправочные станции (АГЗС)	150
0407	Автомойки	54
0408	Автосалоны	2
0409	Рестораны	8
0410	Кафе 750 кв. м (75 человек) и более, производственные столовые, столовые, кухни, кухни - столовые 750 кв. м (75 человек) и более	67
0411	Кафе до 750 кв. м (75 человек), кафетерии, столовые, кухни, кухни-столовые до 750 кв. м (75 человек)	313
0420	Нежилые помещения расположенные в многоквартирных домах, жилых домах и общежитиях, отнесенных к жилым и нежилым зданиям, в случае невозможности установления их фактического использования, за исключением отнесенных к коду 0907	2572
0500	Группа 5. Объекты временного проживания, включая объекты рекреационно-оздоровительного значения
0501	Гостиницы: класс 2* и ниже, ведомственные гостиницы, хостелы	1
0502	Гостиницы: класс 3*	7
0505	Гостиницы; объекты коттеджного типа	204
0507	Общежития	192
0508	Пансионаты	4
0509	Базы отдыха	109
0510	Пионерские лагеря	45
0511	Санатории	17
0512	Здания барачного типа, летние домики пансионатов и санаториев	31
0513	Главные корпуса пансионатов	3
0514	Спальные корпуса пансионатов	1
0516	Спальные корпуса санаториев	4
0518	Гостиницы	51
0600	Группа 6. Административные и бытовые объекты
0601	Банки	42
0602	Бизнес-центры	37
0603	Бытовые, административно-бытовые здания	870
0604	Административные корпуса заводов	8
0605	Лабораторные корпуса	100
0606	Отделения полиции	33
0607	Контрольно-пропускные пункты, проходные 100 кв. м и более	62
0608	Отделения связи, почта	113
0610	Нежилые здания, нежилые помещения с наименованием «Административные, служебные здания, офисные, конторы»	1142
0700	Группа 7. Объекты производственного назначения, за исключением передаточных устройств и сооружений
0701	Производственные, производственно-складские и административно-производственные здания площадью до 100 кв. м	507
0702	Диспетчерские, аппаратные (кроме диспетчерских на транспорте)	84
0703	Контрольно-пропускные пункты, проходные менее 100 кв. м	328
0704	Производственные, производственно-складские и производственно-административные здания площадью 100 и более кв. м	1903
0705	Объекты сельскохозяйственного производства. Животноводческие комплексы, птичники, тепличные и оранжерейные хозяйства	474
0706	Трансформаторные подстанции	1139
0707	Электроподстанции	392
0708	Энергоблоки	8
0709	Центральная тепловая станция (ЦТП), теплоэлектроцентраль (ТЭЦ)	59
0710	Котельные	671
0711	Здания тепловых пунктов	35
0714	Пункты газораспределительные и газорегуляторные	13
0715	Насосные станции	450
0716	Водопроводные станции	3
0717	Водозаборные узлы и сооружения	42
0718	Водомерные узлы	4
0719	Павильоны над скважинами	67
0720	Вентиляционные киоски, вентиляционные камеры	3
0721	Автоматические телефонные станции (АТС)	44
0722	Мастерские	454
0723	Складские здания, кроме ангаров	2310
0724	Здания очистных сооружений	117
0725	Весовые автомобильные	33
0727	Здания ангарного типа	50
0728	Холодильники	145
0729	Здания гидросооружений	2
0730	Станции технического обслуживания автомобилей (СТО), автосервисы	102
0731	Ангары для самолетов, вертолетов и других летательных аппаратов	4
0733	Склады	496
0734	Камеры переключения	11
0800	Группа 8. Учебные, спортивные объекты, объекты культуры и искусства, культовые объекты, музеи, лечебно-оздоровительные и общественного назначения объекты
0801	Ветеринарные объекты	22
0802	Питомники, гостиницы для животных	14
0803	Зоопарк (вольеры, строения для содержания животных)	5
0804	Музеи	19
0805	Памятники архитектурные, монументы	29
0806	Спортивные комплексы	87
0807	Спортивные залы и корпуса, спортивные клубы	63
0808	Стадионы, трибуны	16
0809	Теннисные корты	3
0810	Тиры	12
0811	Фитнес-центры	1
0813	Бассейны для плавания	51
0815	Архивы, книгохранилища и фондохранилища, библиотеки	49
0816	Костелы, лавры, мечети, молебные дома, монастыри, синагоги, соборы, храмы, церкви, часовни	29
0817	Оранжереи (не относящиеся к сельскохозяйственному производству)	4
0818	Кинотеатры	16
0820	Выставочные залы, дворцы культуры, дома культуры, консерватории, концертные залы, культурно-досуговые центры, мюзик-холлы, планетарии, театры, художественные галереи, цирки	163
0821	Детские сады, ясли, ясли-сады	216
0822	Гимназии, дома и дворцы пионеров, дома юного творчества, изостудии, клубы, лицеи, музыкальные школы, церковные школы, школы, спальные корпуса школ-интернатов	349
0823	Колледжи, училища профессионально-технические и ремесленные, техникумы, училища	69
0824	Академии, институты образовательные, подготовительные отделения высших учебных заведений, университеты	27
0825	Больницы, поликлиники, станции медицинской скорой помощи, фельдшерские медицинские пункты	332
0828	Аквапарки	2
0829	Объекты бытового обслуживания населения, ателье, парикмахерские, прачечные, пункты проката, молочные кухни	215
0830	Бани общественные от 150 кв. м, до 1000 кв. м (до 100 чел.), душевые и раздевалки, банные комплексы 1000 кв. м (на 100 чел.) и более	53
0831	Туалеты общественные	17
0832	Морги	8
0833	Интернаты	31
0834	Изоляторы	8
0835	Исправительные заведения	8
0836	Казармы	158
0837	Государственные научные центры	1
0838	Проектные институты, конструкторские бюро	8
0839	Научно-исследовательские институты	198
0840	Обсерватории	1
0841	Административные здания государственных учреждений управления, включая здания администраций, министерств, судов, прокуратуры	269
0842	Дома престарелых	1
0843	Дома инвалидов	11
0844	Автовокзалы	2
0845	Аэропорты (аэровокзалы), аэродромы	57
0846	Порты (вокзалы)	5
0851	Станции автобусные, троллейбусные, трамвайные, лодочные	4
0852	Прочие объекты, предназначенные для перевозки и обслуживания пассажиров, обработки их багажа	3
0853	Бани	911
0900	Группа 9. Прочие объекты
0901	Объекты гражданской обороны	74
0902	Погреба	5
0903	Подвалы	3
0904	Сараи	331
0905	Санитарные пропускники	22
0906	Гидрометеорологические станции, фотометрические будки, мареографы	53
0907	Прочие объекты и объекты вспомогательного назначения, отнесение которых к другим группам невозможно	798
0908	Теплицы	184
0909	Галерея	6
1000	Группа 10. Сооружения	10
1002	Башни	60
1003	Мачтовые сооружения, опоры, вышки	236
1004	Беседки	35
1005	Гидротехнические сооружения: набережные	135
1006	Эстакады	30
1007	Емкостные сооружения, резервуары, баки, цистерны	471
1008	Бункеры	6
1009	Навесы	17
1010	Линии электропередач кабельные	220
1011	Линии электропередач воздушные	420
1012	Сети газораспределительные	62
1013	Гидротехнические сооружения: за исключением мостов, пирсов, причалов, набережных	35
1014	Сети канализационные тоннельные коллекторы	53
1015	Сети тепловые	640
1016	Сети водопроводные	602
1017	Сети канализационные, без коллекторов	413
1018	Фонтаны	1
1019	Градирни	14
1020	Сети инженерные технологические	85
1023	Подкрановые пути	43
1025	Мосты	20
1026	Сооружения связи линейно-кабельные	93
1027	Сети трубопроводов магистральные	12
1028	Переходы надземные	3
1030	Прочие сооружения и сооружения вспомогательного назначения, отнесение которых к другим подгруппам невозможно	107
1031	Автомобильные дороги, дорожки, площадки, покрытия	861
1032	Силосная траншея, яма	12
1033	Скважина артезианская	587
1034	Колодец	10
1035	Водоемы и пруды	10
1036	Ограждение	77
1037	Отстойник канализационный	19

Выделенные группы объектов оценки соответствуют следующим требованиям:

- однородны с точки зрения значений (диапазонов значений) ценообразующих факторов;

- полностью покрывают группу объектов оценки (каждый объект оценки должен быть отнесен к какой-либо группе/подгруппе);

- не пересекаются - объект оценки может быть отнесен только к одной группе/подгруппе.

Представленная группировка позволяет объединить объекты недвижимости по общности признаков со схожими принципами ценообразования и примерно одинаковым уровнем цен на объекты недвижимости.

В соответствии с п. 9.2.1 Методических указаний каждому объекту оценки присваивается код. Рекомендуемые коды для ОКС, позволяющие разбить объекты на основные группы (подгруппы), приведены в Приложении № 2 к Методическим указаниям. Приведенные коды групп (подгрупп) могут добавляться самостоятельно с обязательным указанием присвоенной группы (подгруппы) и расшифровки вида использования.

Подробное описание технологии группировки объектов для различных видов Объектов оценки приведено в соответствующих томах Отчета.

8. 
   Информация об определении кадастровой стоимости индивидуально в отношении объектов недвижимости
   

В соответствии с Методическими указаниями под индивидуальной оценкой для целей кадастровой оценки понимается процесс определения кадастровой стоимости индивидуально в отношении объекта недвижимости на основе подходов к оценке (сравнительный, и (или) затратный, и (или) доходный подходы к оценке).

Индивидуальный расчет может применяться при определении кадастровой стоимости в следующих случаях:

1) требуется определение стоимости эталонного (типового) объекта с заданными характеристиками, относительно которого будут моделироваться стоимости объектов недвижимости;

2) требуется определение стоимости конкретных объектов недвижимости с целью обеспечения достаточного количества информации о рынке (сегменте рынка) объектов недвижимости или в случае невозможности продолжения фактического использования объекта недвижимости;

3) невозможности расчета с применением моделирования стоимости, в том числе статистической обработки объектов, в силу недостаточного количества информации о рынке (сегменте рынка) объектов недвижимости;

4) определение кадастровой стоимости особо сложных объектов недвижимости, обладающих уникальными характеристиками.

Индивидуальный расчет осуществляется исходя из вида фактического разрешенного использования оцениваемого объекта.

В виду того, что вышеуказанные случаи не имели места, Учреждением принято решение не проводить определение кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости в рамках индивидуального расчета.