ТОМ 1. Общая часть (ГКО 2020). Отчета 012020 об итогах государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства, земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель промышленности

• Название: Отчета 012020 об итогах государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства, земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель промышленности
• Дата: 20.06.2022
• Размер: 4.24 Mb.
• Имя файла: ТОМ 1. Общая часть (ГКО 2020).docx
• Тип: Отчет; #605971
• страница: 2 из 42

Состав отчета

Отчет об определении кадастровой стоимости объектов капитального строительства, земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения на территории Камчатского края включает в себя отчет в 3х томах с приложениями:

• 
  Том 1. Общая часть.
  
• 
  Том 2. Определение кадастровой стоимости земельных участков.
  
• 
  Том 3. Определение кадастровой стоимости объектов капитального строительства.
  
• 
  Приложение 1. Исходные данные.
  
• 
  Приложение 2. Результаты определения кадастровой стоимости.
  
• 
  Приложение 3. Сведения о результатах определения кадастровой стоимости индивидуально
  
• 
  Приложение 4. Справка о замечаниях к промежуточным отчетным документам.
  
• 
  Приложение 5. Файлы в формате XML.
  
• 
  Приложение 6. Сведения и материалы, доступ к которым ограничен
  

Электронный вид отчета включает в себя копию Отчета в 3-х томах и 6 приложений, записанных на DVD-диск.

2. ОСНОВНЫЕ ТЕРМИНЫ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ В ОТЧЕТЕ, И ИХ ОПРЕДЕЛЕНИЯ

1. 
   Перечень сокращений, использованных в Отчете
   

В данном Отчете применяются следующие обозначения и сокращения:

Аналитик – специалист Учреждения по направлению «Мониторинг рынка недвижимости», осуществляющий сбор, анализ, обработку, систематизацию данных рынка недвижимости.

ВРИ - вид разрешенного использования.

ГБУ – Краевое государственное бюджетное учреждение «Камчатская государственная кадастровая оценка».

ГКО – государственная кадастровая оценка.

ЕГРН - единый государственный реестр недвижимости.

ЗК РФ - земельный кодекс Российской Федерации.

ЗУ - земельный участок.

Земли промышленности и иного специального назначения - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земли иного специального назначения.

ЗНП – земли населенных пунктов.

ИОГВ – исполнительный орган государственной власти.

Кадастровая палата – филиал Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Камчатскому краю (Филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Камчатскому краю)

Кадастровый оценщик - работник ГБУ, непосредственно осуществлявший определение кадастровой стоимости.

КЛАДР - классификатор адресов России.

КС - кадастровая стоимость.

Минэкономразвития РФ – Министерство экономического развития Российской Федерации.

МО - муниципальное образование.

МР – муниципальный район.

Объект оценки - объект недвижимости, подлежащий государственной кадастровой оценке.

ОКС – объект капитального строительства.

ОНС – объект незавершенного строительства.

ОМС – органы местного самоуправления.

ОН – объект недвижимости.

Перечень - перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.

Правообладатель - лицо, обладающее правами на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральными законами РФ.

Приказ №74 - Приказ Минэкономразвития РФ от 20.02.2017 № 74.

РФ – Российская Федерация.

Методические указания – Методические указания о государственной кадастровой оценке, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226.

Специалист Учреждения – работники Краевого государственного бюджетного учреждения «Камчатская государственная кадастровая оценка».

Учреждение - Краевое государственное бюджетное учреждение «Камчатская государственная кадастровая оценка».

УПКС - удельный показатель кадастровой стоимости.

Закон № 237-ФЗ - Федеральный Закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Управление Росреестра - территориальный орган Росреестра по субъекту РФ.

2. 
   Перечень терминов и их определения
   

В данном разделе приводятся основные термины, используемые в Отчете и их определения, применяемые при проведении государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства, земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель промышленности и иного специального назначения на территории Камчатского края.

Безрисковая ставка – норма сложного процента, которую в виде прибыли можно получить при вложении денежных средств в наиболее надежные активы.

Вид разрешенного использования земельного участка – установленная в публичном порядке совокупность разрешенных параметров использования земельного участка с учетом целевого назначения и установленных обременений.

Вид использования объекта недвижимости понимается использование в соответствии с его фактическим разрешенным использованием.

Верифицированный объект – объект в отношении которого проведена проверка на полноту и достоверность информации.

Государственная кадастровая оценка - совокупность установленных ч.3 ст.6 Закона № 237-ФЗ процедур, направленных на определение кадастровой стоимости и осуществляемых в порядке (п.1 ст.3 Закона №237-ФЗ).

Группировка объектов оценки – процесс объединения объектов оценки в группы и подгруппы (при необходимости) для целей государственной кадастровой оценки в соответствии с главой IX «Группировка бюджетным учреждением объектов недвижимости. Особенности применения подходов» Методических указаний.

Дата определения кадастровой стоимости – день, по состоянию на который сформирован перечень объектов оценки (ч. 4 ст. 14 Закона № 237-ФЗ).

Дисконтирование – процесс определения текущей стоимости будущего дохода.

Доходный подход – совокупность методов, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объектов недвижимости (п. 7.1.3. Методических указаний).

Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) - свод достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон №218-ФЗ) недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с Федеральным законом № 218-ФЗ сведений.

Затратный подход – совокупность методов, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства или замещения объектов недвижимости (п. 7.1.2. Методических указаний).

Земельный участок – недвижимая вещь, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи (п.3 ст.6 ЗК РФ).

Землями населенных пунктов согласно п.1 ст. 83 ЗК РФ признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов.

Землями промышленности и иного специального назначения согласно п.1 ст. 87 ЗК РФ признаются земли, которые расположены за границами населенных пунктов и используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, объектов для обеспечения космической деятельности, объектов обороны и безопасности, осуществления иных специальных задач и права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным ЗК РФ, федеральными законами и законами субъектов РФ.

Индивидуальная оценка – процесс определения кадастровой стоимости индивидуально в отношении объекта недвижимости на основе подходов к оценке (сравнительный, и (или) затратный, и (или) доходный подходы к оценке) (п. 1.3. Методических указаний).

Инженерная инфраструктура - система коммуникаций и объектов водоснабжения, канализации, тепло-, электро- и газоснабжения, связи.

Инфляция – устойчивая тенденция повышения цен и заработной платы в денежном выражении (Экономика. Толковый словарь. - М.: «ИНФРА-М», Издательство «Весь Мир». Дж. Блэк. Общая редакция: д.э.н. Осадчая И.М. 2000.).

Кадастровая стоимость – наиболее вероятная цена объекта недвижимости, по которой он может быть приобретен, исходя из возможности продолжения фактического вида его использования независимо от ограничений на распоряжение этим объектом недвижимости (п. 1.2 Методических указаний).

Кадастровая стоимость земельного участка – расчетная величина, отражающая представление о ценности (полезности) земельного участка при существующем его использовании.

Коэффициент капитализации – коэффициент, отражающий взаимосвязь между наиболее типичным доходом года оценки и рыночной стоимостью актива.

Массовая оценка - процесс построения единых групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики моделей определения кадастровой стоимости. При проведении массовой оценки используются сравнительный, и (или) затратный, и (или) доходный подходы к оценке.

Метод дисконтированных денежных потоков - метод капитализации по норме отдачи на капитал, при котором отдельно дисконтируется денежный поток каждого года эксплуатации оцениваемого актива, включая денежный поток от его перепродажи в конце периода владения с использованием индивидуальной (текущей) или конечной нормы отдачи на капитал.

Метод прямой капитализации – метод оценки стоимости доходного актива, основанный на прямом преобразовании наиболее типичного дохода в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации, полученный на основе анализа рыночных данных о соотношениях дохода к стоимости активов, аналогичных оцениваемому.

Метод типового (эталонного) объекта недвижимости – один из методов определения кадастровой стоимости, при котором определяется стоимость типового (эталонного) объекта, в стоимость которого могут вноситься корректировки, учитывающие отличие ценообразующих характеристик объекта недвижимости от типового (эталонного) объекта недвижимости.

Метод моделирования на основе УПКС – один из методов кадастровой оценки, при котором определяется среднее значение УПКС объектов недвижимости, имеющих сходство по виду использования групп (подгрупп) объектов недвижимости, существующих в пределах территориальной единицы (кадастровый квартал, населенный пункт, муниципальное образование, субъект Российской Федерации), в которой расположен объект недвижимости.

Местоположение земельного участка – адрес объекта недвижимости в структурированном виде в соответствии с федеральной информационной адресной системой (ФИАС) (пп. 1 п. 22 раздела 3.1. Приказа Минэкономразвития от 16.12.2015 № 943) или описание местоположения земельного участка, определенное в соответствии с п. 23 Приказа Минэкономразвития от 16.12.2015 №943.

Объект недвижимости - вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым. Согласно п.1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, - то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты и иное имущество, отнесенное законом к недвижимым вещам.

Операционные расходы – расходы, связанные с эксплуатацией объекта недвижимости.

Объект-аналог – объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим, и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п. 10 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 297).

Объекты недвижимости, подлежащие оценке – земельные участки, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости на дату проведения оценки.

Объект капитального строительства (ОКС) - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее – ОНС), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Единый недвижимый комплекс (ЕНК) - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

Здание – результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных. Жилое здание - жилой дом постоянного типа, рассчитанный на длительный срок службы. Нежилое здание - предназначенное для использования для производственных, торговых, культурно-просветительных, лечебно-санитарных, коммунально-бытовых, административных и др. (кроме постоянного проживания) целей.

Помещение – часть объема здания, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями.

Сооружение – результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.

Оценочное зонирование – для целей кадастровой оценки предусматривает разделение территории, на которой проводится государственная кадастровая оценка, на ценовые зоны.

Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке – сведения обо всех объектах недвижимости, указанных в решении о проведении государственной кадастровой оценки, данный перечень формируется органом регистрации прав на основании решения о проведении государственной кадастровой оценки (ст. 13 Закона № 237-ФЗ).

Подход к оценке – совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

Сравнительный подход – совокупность методов, основанных на сравнении цен сделок (предложений) по аналогичным объектам недвижимости (п. 7.1.1. Методических указаний).

Среднее значение по выборке – отношение суммы значений (взвешенных значений) стоимостных показателей в выборке на ее объем.

Ставка дисконтирования – минимальная норма прибыли, на которую рассчитывает инвестор, вкладывая денежные средства в оцениваемый доходный актив.

Стандартное отклонение – мера точности измерений, определяется как корень квадратный из дисперсии (дисперсия случайной величины — мера разброса значений случайной величины относительно её математического ожидания).

Типовой объект недвижимости - объект недвижимости, основные физические и иные характеристики вида использования которого наиболее соответствуют спросу и предложению на соответствующем сегменте рынка (п. 6.4. Методических указаний).

Удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка – кадастровая стоимость земельного участка в расчете на единицу его площади (1 кв. м).

Фактическое разрешенное использование объекта недвижимости – фактическое (текущее) использование объекта недвижимости, не противоречащее установленным требованиям к использованию объекта недвижимости (п. 1.2. Методических указаний).

Цена предложения – цена, по которой владельцы предлагают для продажи объекты недвижимости на открытом рынке.

Ценовая зона - часть территории, в границах которой определены близкие по значению удельные показатели средних рыночных цен типовых объектов недвижимости (п. 6.4. Методических указаний).

Ценообразующие факторы – различные факторы, которые оказывают влияние на стоимость объектов недвижимости, полученные путем обзора, сбора и анализа информации: о внешней среде объектов недвижимости (экономические, социальные, экологические и прочие факторы); о рынке объектов недвижимости, включая информацию о факторах, влияющих на цены и объем сделок (предложений); об иной информации, необходимой для определения КС объектов недвижимости (п. 4.1. Методических указаний).

Чистый операционный доход – действительный валовой доход за вычетом операционных расходов.