ТОМ 1. Общая часть (ГКО 2020). Отчета 012020 об итогах государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства, земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель промышленности
 Скачать 4.24 Mb.
|
Расчётная главаАнализ Перечня Объектов оценки, подлежащих ГКО Анализ сведений Перечня Управление Росреестра по Камчатскому краю направило в адрес Министерства имущественных и земельных отношений Камчатского края Перечень объектов недвижимости, расположенных на территории Камчатского края, подлежащих государственной кадастровой оценке в 2020 году, сформированный повторно 23.03.2020 с использованием подсистемы сопровождения государственной кадастровой оценки ФИС Единый государственный реестр недвижимости (письмо №2.4-37/24990 от 24.03.2020), в соответствии с требованиями приказа Минэкономразвития России от 20.02.2017 № 74 «Об утверждении Порядка формирования и предоставления перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, в том числе количественные и качественные характеристики объектов недвижимости, подлежащие указанию в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, требования к содержанию запроса о предоставлении перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке». Таблица 4 - Сводные данные по объектам недвижимости, предоставленным Управлением Росреестра по Камчатскому краю от 24.03.2020 №2.4-37/24990
В целях проведения государственной кадастровой оценки специалистами Учреждения проведена проверка Перечня сведений Единого государственного реестра недвижимости, предоставленного Управлением Росреестра по Камчатскому краю объектов недвижимости, расположенных на территории Камчатского края по состоянию на 01.01.2020. По результатам проверки, установлено, что в отношении 673 объектов капитального строительства, отсутствует основная характеристика объекта недвижимости (по видам объекта недвижимости «Объект незавершенного строительства» и «Сооружение»). На основании изложенного инициировано проведение Управлением Росреестра по Камчатскому краю проверки выгруженных данных Перечня, по результатам которого 13.04.2020 составлен Акт о количестве объектов недвижимости, не подлежащих государственной кадастровой оценке и включенных в перечень, в отношении которых 2020 году проводится государственная кадастровая оценка (письмо Росреестра № 2.4-37/25410 от 14.04.2020), об исключении из Перечня объектов недвижимости 673 объектов капитального строительства (Прил. 1.2.2 Акт неподлежащих ОН к ГКО). Таким образом, общее количество объектов недвижимости, подлежащих ГКО в 2020 году составляет 276 080, в том числе: - земельных участков – 53 302; - объектов капитального строительства – 222 778. Перечень объектов недвижимости сформирован по состоянию на 01.01.2020 и представлен в электронном виде (Прил. 1.2.1 Перечень ОН / 24.03.2020). Обработка информации, содержащейся в перечне В результате проведения анализа Перечня в отношении земельных участков было выявлено следующее: к определению кадастровой стоимости представлено 53 302 земельных участка, в том числе 50 968 объектов, относящихся к категории земель населенных пунктов и 2334 объекта категории земель промышленности и иного специального назначения. По результатам проверки Перечня, Кадастровыми оценщиками в отношении 15 347 земельных участков с указанием вида разрешенного использования «Земли запаса (неиспользуемые)» и «Для иных видов использования, характерных для населенных пунктов», установленного по справочнику Росреестра («Utilization»), выявлено отсутствие сведений о виде разрешенного использования по кодам классификатора «ByDoc» и «LandUse». Отсутствие указанных сведений не позволяет провести сегментацию объектов недвижимости с указанием кодов расчета вида использования в соответствии с Приложением 1 к Методическим указаниям. По запросу Учреждения в адрес Кадастровой палаты 23.03.2020 №747 предоставлена дополнительная выгрузка с корректными сведениями по виду разрешенного с использования по указанным земельным участкам. Кадастровыми оценщиками произведен форматно-логический контроль текстовой части, по результатам которого определена полнота предоставленных данных Перечня по категориям земель. Проверка проводилась на соответствие выгруженного Перечня требованиям Приказа № 74, в соответствии с п. 6 которого в перечень не включаются сведения об объектах недвижимости, в отношении которых на дату формирования перечня отсутствует хотя бы одна из следующих характеристик: кадастровый номер; категория земель, в случае если объектом недвижимости, подлежащим государственной кадастровой оценке, является земельный участок; вид разрешенного использования, в случае если объектом недвижимости, подлежащим государственной кадастровой оценке, является земельный участок; кадастровый номер здания или сооружения, в котором расположено помещение, машино-место, в случае если объектом недвижимости, подлежащим государственной кадастровой оценке, является помещение, машино-место; назначение объекта недвижимости, в случае если объектом недвижимости, подлежащим государственной кадастровой оценке, является здание, сооружение, помещение, единый недвижимый комплекс; площадь, в случае если объектом недвижимости, подлежащим государственной кадастровой оценке, является земельный участок, здание, помещение, машино-место; а также наличию иной информации, содержащейся в Перечне, способной повлиять на величину кадастровой стоимости. Следует отметить, что в отношении земельных участков рассматриваемых категорий ВРИ могут быть указаны как несколько ВРИ, так и только один ВРИ (для каждого участка). Так, в отношении 82 земельных участков (0,15% от общего количества объектов, подлежащих ГКО в 2020 году) указаны все три вида разрешенного использования («Вид разрешенного использования по справочнику» (приказ №540 от 01.09.2014)», «Вид использования по документу», «Вид разрешенного использования с соответствии с классификатором»). В отношении 24 546 земельных участков (46,05% от общего количества) указаны одновременно два ВРИ. Таблица 5 - Данные по характеристикам земельных участков категории земли населенных пунктов
Таблица 6 - Данные по характеристикам земельных участков категории земли промышленности и иного специального назначения
Среди заполненных данных в отношении вида разрешенного использования 14 224 объектов имеют ВРИ «Земли запаса (неиспользуемые)» (0,26%) и 35 земельных участков (0,06%) по виду разрешенного использования установленный как «-», что не позволяет осуществить группировку без проведения дополнительной проверки. Таблица 7– Критерии и результаты проверки перечня ОКС
Таблица 8 – Критерии и результаты проверки перечня ЗУ
Анализ семантической информации (таблица 9), которая может служить основанием для геопривязки объектов, а также графической информации, предоставленной Кадастровой палатой одновременно с Перечнем (слои в обменном формате MID, MIF) показал, что: количество объектов, которые имеют графику в слоях, предоставленных Росреестром одновременно с Перечнем: 1573 ЗУ категории земель промышленности и иного специального назначения (67,4% от общего количества ЗУ данной категории), 18 806 ЗУ земель населенных пунктов (36,9% от общего количества ЗУ данной категории), 6937 ОКС (3,1% от общего количества ОКС), в том числе 952 сооружения, 5568 зданий, 417 объектов незавершенного строительства. 4 512 ОКСов и 379 ЗУ находятся в нулевом квартале (имеют в кадастровом номере код квартала типа «0000000»). Привязка зданий и сооружений из этого списка к территории возможна только вручную при наличии у ОКСа и ЗУ адреса. Для оценки кадастровой стоимости земельных участков, местоположение которых установить не удаётся, могут быть использованы только средние по Камчатскому краю значения кадастровой стоимости земельных участков определенного функционального назначения. все объекты Перечня имеют кадастровый номер и номер кадастрового квартала. Тем не менее, для 745 ОКСов и 28 ЗУ выявлены противоречия в кадастровом номере квартала и кадастровом номере объекта недвижимости. Для уточнения характеристик Перечня проведены работы по геопривязке объектов при помощи программного обеспечения MapInfo Professional. По результатам анализа графических данных Перечня получена информация о системах координат, установленных для Объектов, подлежащих ГКО (Таблица 9). Таблица 9 - Характеристика графических данных Перечня
Как видно из представленной таблицы 32196 (60% от общего количества) участков не имеют координатной привязки, дополнительно в отношении 727 объектов не удалось установить систему координат. Таблица 10 - Системы координат Перечня, обработка графической информации
Для установления связанных с месторасположением участков характеристик (ценообразующих факторов), а также ведения единой карты Объектов, подлежащих ГКО, было принято решение о преобразовании систем координат, представленных в Перечне, в единую систему координат WGS-84. Преобразование систем координат осуществлялось при помощи программного обеспечения NextGIS QGIS. Привязка Объектов, подлежащих ГКО Для определения географического положения Объектов, подлежащих ГКО, использовалась информация, содержащаяся в Перечне Объектов оценки: географические координаты, кадастровый номер, описательный адрес, кадастровый квартал, описание местоположения, а также геоинформационные слои, созданные специалистами Учреждения. В качестве дополнительных характеристик использовались сведения Перечня о КЛАДР, населенном пункте, муниципальном образовании, районе расположения, почтовом индексе, также специалистами Учреждения проанализированы сведения из открытых источников: коды ОКАТО, ОКТМО, код ФИАС, ориентиры местоположения. В соответствии с дополнительными характеристиками осуществлена геопривязка объектов-аналогов, уточнено расположение групп объектов (территории СНТ, ДНП и т.п.). В случае отсутствия в сведениях ЕГРН графических данных о местоположении Объектов, подлежащих ГКО, геопривязка этих объектов выполнена по следующим правилам: для земельных участков, адресные сведения которых достаточны и позволяют установить местоположение земельного участка с точностью до улицы, проспекта, населенного пункта, при помощи сервиса геокодирования. Данный сервис позволяет установить координаты центра объекта по его адресным характеристикам; для земельных участков, адресные сведения которых установлены до поселения или района субъекта (т.е. недостаточны для определения точного местоположения) или вовсе отсутствуют в ЕГРН, при помощи привязки к геометрическому центру кадастрового квартала, исходя из его номера в структуре кадастрового номера земельного участка; для земельных участков, адресные сведения которых установлены до поселения или района субъекта (т.е. недостаточны для определения местоположения наиболее точно) или вовсе отсутствуют в ЕГРН, а также в структуре кадастрового номера которых указан нулевой квартал или район, геопривязка осуществлялась по установленному в ЕГРН адресу к геометрическому центру поселения или района субъекта, при помощи геоинформационных слоев, созданных в том числе специалистами Учреждения. Результат привязки Объектов оценки к карте в трех системах координат МСК-41 зона 1 (6 градусная), МСК-41 зона 2 (6 градусная), МСК-41 зона 3 (6 градусная) представлен на рисунках (Рисунок 1, Рисунок 2, Рисунок 3).  Рисунок 1 - Центроиды геопривязанных зданий  Рисунок 2 - Центроиды геопривязанных земельных участков Для унификации и удобства работы по определению характеристик ценообразующих факторов все границы объектов недвижимости были преобразованы в центроиды – геометрические центры одноконтурных земельных участков. Для многоконтурных земельных участков рассчитывался центроид каждой части (каждого контура). В отношении объектов, не имеющих графического образа, точка условного центроида соответствует точке привязки этого объекта. Конечный результат представлен в виде цифровой карты объектов недвижимости, расположенных на территории Камчатского края. Данная карта необходима для информационного обеспечения, визуализации, анализа пространственных данных объектов недвижимости и геоинформационных слоев, содержащих сведения, необходимые для целей проведения ГКО, а также для проведения оценочного зонирования.  Рисунок 3 - Цифровая карта Объектов, подлежащих ГКО в Камчатском крае В соответствии с частью 1 статьи 6, статьей 11 Закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ решение о проведении государственной кадастровой оценки принято Министерством имущественных и земельных отношений Камчатского края (приказ от 15.08.2019 № 113 «О проведении в 2020 году государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Камчатского края»), которое размещено в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Правительства Камчатского края https://www.kamgov.ru/mingosim в разделе «Документы», подраздел «Реестр принятых НПА» и опубликовано в официальном печатном издании Губернатора и Правительства Камчатского края «Официальные ведомости». В рамках проведения государственной кадастровой оценки, в целях сбора и обработки информации, необходимой для определения кадастровой стоимости Учреждение осуществляет прием деклараций о характеристиках объектов недвижимости. Форма декларации о характеристиках объекта недвижимости и порядок ее рассмотрения утверждены Приказом Минэкономразвития от 04.06.2019 № 318 «Об утверждении Порядка рассмотрения декларации о характеристиках объекта недвижимости, в том числе ее формы» (далее – Порядок рассмотрения деклараций) и размещены на официальном сайте Учреждения в разделе «Декларация» (https://gko.kamgov.ru/Declaracia.php). За время подготовительного периода в Учреждение поступило 16 деклараций о характеристиках объектов недвижимости. В отношении всех предоставленных деклараций на основании пункта 7 Порядка рассмотрения декларации Учреждением отказано в рассмотрении декларации о характеристиках объекта недвижимости. Анализ информации о рынке объектов недвижимости (в том числе анализ информации, не относящейся непосредственно к объектам недвижимости, подлежащим государственной кадастровой оценке, но влияющей на их стоимость), информация об определении ценообразующих факторов и источниках сведений о них, обоснование моделей оценки кадастровой стоимости Анализ информации о рынке объектов недвижимости (в том числе анализ информации, не относящейся непосредственно к объектам недвижимости, подлежащим государственной кадастровой оценке, но влияющей на их стоимость) Социально-экономическое состояние Российской Федерации Экономика в 2019 году показала самый слабый за три года результат. Согласно первой оценке Росстата, ВВП в 2019 году вырос на 1,3% после 2,5% в 2018 году и 1,8% в 2017 году. Основные экономические и социальные показатели Российской Федерации приведены в таблице 11. Таблица 11 - Основные экономические и социальные показатели РФ за 2019 года123
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||