|
|
Гражданское право Ч2 ПКЛК. Планконспект лекций по курсу Гражданское право, часть 2
Д
Тема 11
оговор продажи недвижимости
Основные вопросы темы
Понятие, характеристика, элементы договора продажи недвижимости. Обязанности сторон.
Основные положения о договорах продажи жилого помещения и предприятия.
1. По договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него денежную сумму, определенную сторонами.
Определение договора продажи недвижимости отличается от общего определения договора купли-продажи лишь предметом договора и способом передачи его от собственника к покупателю. Договор этот впервые выделен в качестве самостоятельного в действующем ГК РФ по причине значительной ценности предмета договора и регулируется только нормами ГК РФ и других кодексов.
Характеристика договора: консенсуальный, возмездный, взаимный.
Сторонами договора являются продавец и покупатель. Участниками этого договора могут быть все субъекты гражданских правоотношений: физические лица, юридические лица, государство (Российская Федерация, ее субъекты, а также муниципальные образования).
На стороне продавца могут выступать лишь субъекты, имеющие на недвижимость либо полное вещное право (право собственности), либо ограниченное вещное право (право хозяйственного ведения или оперативного управления). Положение продавцов, имеющих недвижимое имущество на ограниченном праве, осложняется тем, что они не могут самостоятельно решить вопрос о его продаже, не заручившись согласием собственника (это относится к государственным и муниципальным предприятиям, имущество которых находится на праве хозяйственного ведения), либо могут продать самостоятельно лишь часть из имущества, которым они владеют, т.е. то, которое ими было куплено на полученные доходы и учтено на отдельном балансе (это относится к учреждениям, имущество которых находится на праве оперативного управления) (п. 2 ст. 295, п. 1 ст. 297, п. 2 ст. 298 ГК).
Аналогичным образом ограничиваются права супругов, продающих недвижимое имущество, находящееся в их общей совместной собственности, т.е. нажитое ими во время брака. При продаже одним из супругов такого имущества необходимо согласие, удостоверенное нотариусом, другого супруга (п. 2 ст. 181 ГК, п. 3 ст. 35 СК).
В определенных случаях закон ограничивает права акционерных обществ, продающих принадлежащее им недвижимое имущество. Так, при продаже акционерным обществом недвижимого имущества стоимостью от 25 до 50% балансовой стоимости необходимо соответствующее решение совета директоров это акционерного общества, а при стоимости недвижимости свыше 50% балансовой стоимости необходимо решение общего собрания акционеров (ст. 78 Закона РФ «Об акционерных обществах»).
Предметом рассматриваемого договора является недвижимое имущество – имущество, перемещение которого невозможно без нанесения ущерба его назначению. Такое имущество юридически незаменимо. К недвижимому имуществу относятся (п. 1 ст. 130 ГК):
земельные участки;
объекты, связанные с землей (сооружения, здания);
суда (воздушные, морские), подлежащие государственной регистрации.
Не могут быть предметом данного договора обособленные водные объекты, леса, некоторые виды земель (например, земли, предоставленные для ведения сельского хозяйства, земельные участки, находящиеся во временном пользовании, земли оздоровительного и историко-культурного значения и др.).
Имеются специальные правила продажи земельных участков. Так, например, при продаже земельного участка, на котором находится недвижимость, не передаваемая в собственность покупателя, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, занятого недвижимостью и необходимого для ее использования (ст. 553 ГК).
Форма договора должна быть обязательно письменной, а договор должен быть подписан двумя сторонами (ст. 550 ГК). При этом подлежит государственной регистрации переход права собственности на недвижимость (п. 1 ст. 551 ГК). А в отношении некоторых объектов подлежит государственной регистрации и договор о его продаже (например, договор продажи предприятия – п. 3 ст. 560 ГК).
Момент государственной регистрации и момент передачи недвижимого имущества могут не совпадать. Правила государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом содержатся в ФЗ от 21 июля 1997 г. «О регистрации прав на недвижимость» // СЗ РФ. – 1997. – № 30. – Ст. 3594.
Регистрация судов производится в Судовом реестре и считается специальной. Правила ее предусмотрены транспортными кодексами, а также ведомственными приказами и правилами. В результате регистрации судна новый судовладелец получает свидетельство о собственности на судно.
О необходимости принятия положения о государственной регистрации космических объектов говорилось в Законе РФ от 20 августа 1993 г. «О космической деятельности» (Рос. газета. – 1993. – 6 окт.), однако до сих пор такое положение не принято. В соответствии с п. 1 ст. 17 указанного закона космические объекты должны иметь маркировку, свидетельствующую об их принадлежности к РФ. Регистрация такого космического объекта, а также регистрация морского судна свидетельствуют о принадлежности их к РФ и, стало быть, указывают на то, что они находятся в сфере юрисдикции РФ. Кроме того, такая регистрация удостоверяет право собственности конкретного субъекта на зарегистрированный объект.
Цена недвижимости является существенным условием договора. Цена недвижимости, находящейся на земельном участке, включает в себя и цену последнего. Определению цены и ее значению в договоре посвящена ст. 555 ГК.
Из содержания данного договора в специальном рассмотрении нуждается лишь вопрос об обязанностях сторон.
Обязанности продавца:
передать покупателю право собственности на недвижимость (это право исчезает у продавца с момента регистрации перехода права собственности к покупателю; этот момент может не совпадать с передачей самого имущества);
передать покупателю по передаточному акту недвижимое имущество (с момента подписания этого акта риск гибели недвижимого имущества переходит к его покупателю, если иное не предусмотрено договором – п. 2 ст. 556 ГК).
Обязанности покупателя (ст. 551 ГК):
принять недвижимое имущество по передаточному акту;
зарегистрировать переход права собственности.
В случае продажи недвижимого имущества ненадлежащего качества покупатель не имеет права требовать его замены.
2. Основные положения о продаже жилых помещений:
стороны не могут произвольно изменить целевой характер использования продаваемого помещения (оно может быть использовано только для жилья граждан);
продавец обязан указать в договоре лиц, сохраняющих право пользования помещением, которое он продает, например, членов его семьи (ст. 292 ГК), лицо, проживающее в продаваемом помещении в силу завещательного отказа (ст. 538 ГК), нанимателя (арендатора) жилого помещения и членов его семьи (ст. 675 и 617 ГК);
в договоре должно быть указано об отсутствии прав кого-либо на проживание в продаваемом помещении, если дело обстоит именно так;
продажа жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи продавца, возможна лишь с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК);
договор продажи жилого помещения считается заключенным с момента его государственной регистрации в органах юстиции либо других органах, специально созданных для этой цели;
продавец приватизированной квартиры в многоквартирном доме имеет дополнительные обязанности, о которых было сказано выше.
Основные положения о договоре продажи предприятия:
сторонами договора являются предприниматели (индивидуальные или коллективные – коммерческие юридические лица), продавцами государственных и муниципальных предприятий в ходе их приватизации являются соответствующие федеральные или местные фонды имущества;
предметом договора является предприятие, представляющее собой имущественный комплекс, состоящий из материальных элементов, в которых различают основные (помещения, здания, земельные участки) и оборотные фонды (оборудование, сырье, деньги), и нематериальные элементы, в которых различают имущественные права и обязанности предприятия, исключительные права предприятия, индивидуализирующие его и его продукцию (право на фирменное наименование, право на товарный знак), гражданско-правовые обязательства предприятия перед третьими лицами, в том числе денежные долги. Предмет этого договора является его существенным условием и потому подлежит детальному описанию в договоре;
состав и стоимость продаваемого предприятия определяются на основе его инвентаризации (п. 1 ст. 561 ГК); до подписания договора должны быть составлены следующие документы: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень его обязательств (долгов) (п. 2 ст. 561 ГК);
передача предприятия осуществляется по передаточному акту, в котором указываются данные о его составе, недостатках переданного имущества, а также об уведомлении кредиторов (п. 1 ст. 563 ГК);
моментом передачи предприятия от продавца к покупателю является день подписания сторонами передаточного акта. С этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели имущества предприятия (п. 2 ст. 563 ГК);
не подлежат передаче права продавца, полученные им на основании лицензии (в случае нарушения этого положения обе стороны несут солидарную ответственность перед кредитором продаваемого предприятия);
договор продажи предприятия вступает в силу с момента его регистрации (п. 3 ст. 560 ГК). Право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права (п. 1 ст. 564 ГК);
обязанности продавца:
а) перевести на покупателя право собственности на предприятие;
б) передать предприятие покупателю;
в) подготовить предприятие к передаче покупателю и составить передаточный акт (абзац 2 п. 1 ст. 536 ГК), с момента подписания которого предприятие считается переданным (п. 2 ст. 563 ГК);
г) известить своих кредиторов о продаже предприятия (ст. 562 ГК), в противном случае продавец несет солидарную ответственность с покупателем (п. 4 ст. 562 ГК);
в случае передачи предприятия с недостатками имущества у покупателя возникает право требовать уменьшения покупной цены, замены имущества ненадлежащего качества, предоставления недостающего имущества (ст. 565 ГК);
в случае признания сделки по продаже предприятия недействительной правила о возврате сторонам всего полученного по сделке применяются лишь в том случае, если такие последствия существенно не нарушают права кредиторов, сторон договора, других лиц и не противоречат общественным интересам (ст. 566 ГК);
понятие договора продажи предприятия дано в п. 1 ст. 559 ГК РФ.
К этому договору применяются правила о продаже недвижимости, предусмотренные ГК РФ (п. 2 ст. 549 ГК).
Подробнее см.: 2, 4.
Д
Тема 12
оговор мены
Основные вопросы темы
Понятие договора мены и его виды.
Элементы договора мены..
Содержание договора мены и ответственность его сторон.
1. По договору мены каждая из сторон обязана представить другой стороне товар в обмен на другой (п. 1 ст. 567 ГК).
Положения договора мены основываются на положениях договора купли-продажи, хотя договор мены исторически возник раньше договора купли-продажи и был постепенно вытеснен из оборота с возникновением денежного обращения. В настоящее время этот договор применяется редко. Принято считать, что договор купли-продажи является разновидностью договора мены и отличается от него тем, что плата по договору осуществляется деньгами, а не товаром.
Характеристика договора мены: консенсуальный, взаимный, возмездный.
Регулируется договор мены только нормами ГК РФ, причем как нормами, относящимися к договору мены (ст. 567–571 ГК), так и нормами, регулирующими договор купли-продажи (п. 1 ст. 567 ГК). Из норм, регулирующих договор купли-продажи, к договору мены применяются положения о качестве, ассортименте, комплектности, таре товара, о продаже имущественных прав, о порядке заключения договора, о последствиях нарушения договора.
Разновидностью договора мены является бартер – договор об обмене товаров, применяемый во внешней торговле. Особенностью этого договора является то, что для его заключения стороне требуется соответствующая лицензия, а обмениваемые по данному договору товары должны быть равноценными. Бартерные сделки регулируются Указом Президента РФ от 18 августа 1996 г. № 1209 «О государственном регулировании внешнеторговых бартерных сделок» (Собр. законодательства РФ. – 1996. – № 35. – Ст. 4141).
2. Предметом договора мены могут быть оборотоспособные товары, свободные от обременения, а также имущественные права (п. 2 ст. 557 ГК).
Предмет договора является единственным существенным условием договора. Обмениваемые товары предполагаются равноценными (п. 1 ст. 568 ГК), а в случае разницы в их цене производится доплата стороной, представившей товар более низкой стоимости (п. 2 ст. 568 ГК).
В качестве цены за получаемый товар выступает стоимость передаваемого товара.
Стороны договора не имеют специального названия, но их особенность состоит в том, что каждая сторона одновременно является и продавцом, и покупателем. Состав участников сторон несколько ограничен: не может быть участником этого договора государство. В роли сторон могут выступать лишь юридические лица и граждане, причем последние должны обладать гражданской дееспособностью, а все участники должны иметь имущество на вещном праве.
Срок договора определяется сторонами. Предполагается, что передача товара должна осуществляться одновременно, но закон не исключает возможность передачи товара по этому договору в разное время. В том случае, когда товар передается сторонами одновременно, право собственности на него возникает с момента такой передачи. В том же случае, когда товар передается в разное время, право собственности у сторон возникает только после передачи товаров обеими сторонами (ст. 570 ГК). Последнее положение является новым в гражданском праве. К договорам, по которым передаются товары в разное время, применяются правила о встречном исполнении обязательств (ст. 328, 569 ГК).
Форма договора может быть устной лишь в двух случаях:
в договорах между гражданами на сумму не менее десяти минимальных размеров оплаты труда;
между всеми субъектами, на любую сумму, если договор исполняется при его заключении.
Во всех остальных случаях договор должен быть совершен в письменной форме (ст. 152–162 ГК). Порядок заключения договора аналогичен порядку заключения договора купли-продажи.
3. Особенности содержания договора:
права и обязанности сторон одинаковы, причем обязанности одной стороны соответствуют правам другой стороны;
основными обязанностями сторон являются передача товара в собственность другой и несение расходов по передаче и принятию товаров. Расходы несет обязанная сторона (п. 1 ст. 568 ГК).
Ответственность сторон по договору мен:
при передаче товара с недостатками для стороны наступают последствия, предусмотренные нормами о договоре купли-продажи;
при изъятии третьим лицом товара, полученного по договору мены, потерпевшая сторона может потребовать от контрагента товар, полученный им при обмене, и возмещения убытков (ст. 571 ГК).
Подробнее см.: 1, 3, 4.
Литература
Гражданское право: Учебник. В 2 ч. Ч. 1 / Под ред. В.П. Камышанского,
Н.М. Коршунова, В.И. Иванова. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2011.
Гражданское право: Учебник. В 2 ч. Ч. 2 / Под ред. В.П. Камышанского,
Н.М. Коршунова, В.И. Иванова. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2011.
Гражданское право: Учебник. В 3 т. Т. 1 / Под ред. А.П. Сергеева. – М.:
РГ Пресс, 2011.
Гражданское право: Учебник. В 3 т. Т. 1 / Под ред. Ю.К. Толстого. – М.: Проспект, 2011.
Гражданское право: Учебник. В 3 т. Т. 2 / Под ред. А.П. Сергеева. – М.:
РГ Пресс, 2011.
Гражданское право: Учебник. В 3 т. Т. 2 / Под ред. Ю.К. Толстого. – М.: Проспект, 2011.
|
|
|
Скачать 431.5 Kb.