|
|
ЖП РФ. Вопросы по жилищному. Понятие жилищного права его предмет и метод. Место жилищного права в системе права
Использовать подобный вариант можно, только если в доме не больше 30 квартир. Особенность данного метода в том, что посредников между лицами, использующими услуги, и лицами, оказывающими их, нет. Эти две стороны взаимодействуют напрямую, путём заключения договора между хозяевами квартир и организациями, оказывающими услуги. Оплата коммуналки происходит стандартно – ежемесячно по отдельным для каждой квартиры квитанциям. Выбор способа – это всегда прерогатива жильцов.
Непосредственное управление предполагает необходимость созывать всех собеседников, где путём диалога и голосования принимаются самые важные решения касаемо заключения договоров, выбора поставщиков и пр. Чтобы не пришлось звать всех на собрание по мелочам, часто назначают главу, который разбирается с простыми вопросами самостоятельно. Для этого все собственники должны оформить доверенность в письменном виде.
Метод управления путём выбора ТСЖ
Среди всех видов и способов отдельно выделяется товарищество собственников, не являющееся коммерческой организацией. Цель подобного объединения – не заработать средства, а обеспечить максимально качественное управление и оказание нужных для комфортной жизни услуг.
ТСЖ выступает в роли юридического лица, поэтому жильцы не могут просто организоваться на словах и выступать за защиту своих интересов.
Работает ТСЖ строго на основании действующего Земельного кодекса и отвечает за надлежащее предоставление коммунальных услуг жильцам дома. Часто случается, что председатели ТСЖ отмахиваются от требований жильцов, например, касаемо постоянно забитых мусорных баков. Это неверный подход, ТСЖ обязано предоставлять все услуги качественно, при необходимости заключая договора с более ответственными подрядчиками.
Управляющая компания –
Это способ, при котором все работы по благоустройству общедомовой территории и по содержанию самого дома берет на себя управляющая компания или ЖЭК. Она обязуется выполнять обязанности, которые прописаны в документе и дополнительно те, которые заказали собственники дома, заключившие с ней договор. При этом управляющая компания вольна нанимать подрядчиков, за работой которых обязана строго следить, ведь отвечать за качество оказанных услуг придётся именно ей.
Чтобы начать сотрудничать с УК, жильцы сперва должны заключить с ней договор. Для этого сзывается общее собрание жильцов многоэтажки, на котором жильцы обсуждают, кому отдать предпочтение. Хотя на практике случается, что собраться всем не получается, поэтому договор заключается с первой попавшейся компанией «чтобы было». В подобной ситуации обязанности собственников берет на себя местная власть. Чтобы дом так и не остался без присмотра, она от имени жильцов проводит конкурс среди УК, с победителем которого заключается договор. На протяжении 30 дней с этого момента новая УК обязана по закону приступить к выполнению своих обязанностей.
Непосредственное управление собственниками как один из способов управления многоквартирными домами
Непосредственное управление многоквартирным домом, определено в ст.164 Жилищного кодекса РФ, и означает, что собственники многоквартирного дома, без привлечения управляющих компаний и без создания товарищества собственников жилья, сами заключают договоры с организациями на услуги предоставления холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, теплоснабжения, а также несет расходы по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома.
В случае непосредственного управления каждый из собственников многоквартирного дома от своего имени заключает договоры на коммунальные услуги, при этом каждый по отдельности несет ответственность, связанную с неисполнением обязательств по оплате за предоставленные услуги. Что касается оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, то при непосредственном управлении заключается отдельный договор с обслуживающей компанией на услуги содержания и ремонта общего имущества, при этом все или большинство собственников помещений выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров. Данное решение принимается на общем собрании собственников многоквартирного дома.
Данный способ управления (непосредственное управление) имеет преимущество в виде экономии содержания аппарата управления (общехозяйственные расходы) ТСЖ или управляющей компании, однако имеет существенный недостаток как отсутствие квалифицированных и инициативных собственников многоквартирных домов.
Договор управления многоквартирным домом
1. Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Каждый собственник помещения в многоквартирном доме самостоятельно исполняет обязанности по договору управления многоквартирным домом, в том числе обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, и не отвечает по обязательствам других собственников помещений в данном доме.
1.1. В случае, предусмотренном с каждым лицом, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, заключается договор управления многоквартирным домом. При этом такие лица выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, если они составляют более чем пятьдесят процентов от их общего числа.
2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
2.1. Договор управления многоквартирным домом, заключенный в порядке, установленном настоящей статьей, должен быть размещен управляющей организацией в системе в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, за исключением коммунальных услуг, предоставляемых в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
5. Договор управления многоквартирным домом заключается:
1) в случае, указанном в части 1 настоящей статьи, на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет;
2) в случаях, указанных в частях 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год, но не более чем три года;
3) в случае, указанном в части 14 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не более чем три месяца.
6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.
7. Управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом.
8. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. |
|
|
Скачать 116.56 Kb.