контрольная. Виды управления МКД. Содержание Введение Управление многоквартирными домами. Понятие, виды способов управления Анализ видов управления мкд заключение Список используемой литературы Введение
 Скачать 69.48 Kb.
|
|
Содержание Введение………………………………………………………………………………….…..……..3 1.Управление многоквартирными домами. Понятие, виды способов управления…………….4 2. Анализ видов управления МКД………………………………………………………………..7 Заключение………………………………………………………..………………………….….…13 Список используемой литературы…………………………………………….…………….…....14 Введение Конституция Российской Федерации закрепляет право каждого гражданина иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Указанное конституционное положение отражено в жилищном законодательстве: собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют управление многоквартирным жилым домом при минимальном вмешательстве органов власти. В России происходит постепенное становление собственника, понимание им своей роли в эффективном управлении недвижимостью, увеличении ее стоимости и рыночной привлекательности. В данной статье попытаемся сформулировать понятие «управление многоквартирным жилым домом», определим условные критерии выбора способа управления многоквартирным домом и обозначим договорные связи при каждом способе управления. Вновь принятый Жилищный кодекс РФ не дает понятия «управление многоквартирным жилым домом», хотя в нем управлению многоквартирными домами посвящен целый раздел. Единообразное понимание смысла того или иного явления имеет практическое и теоретическое значение. Оперирование общепринятыми терминами и понятиями в большинстве случаев исключает их множественное толкование. 1.Управление многоквартирными домами. Понятие, виды способов управления Способ управления многоквартирным домом зависит от состава собственников, владеющих жилыми помещениями в этом доме. Если все жилые помещения многоквартирного дома находятся в собственности РФ, субъекта РФ или муниципального образования, порядок управления этим домом устанавливается соответственно Правительством РФ, органом субъекта РФ либо органом муниципального образования. При этом общим правилом является проведение открытого конкурса и последующее заключение договора с управляющей организацией, выигравшей конкурс, а в случае признания конкурса несостоявшимся — заключение договора без конкурса. Если жилые помещения в многоквартирном доме принадлежат более чем одному собственнику, именно общее собрание собственников вправе выбрать один из перечисленных в ЖК способов управления домом, а также в любое время своим решением изменить этот способ. Собственники жилых помещений в многоквартирном доме могут управлять домом самостоятельно. Органом управления в этом случае будет общее собрание собственников, порядок проведения и полномочия которого определяются ст. 44—48 ЖК. На основании решения общего собрания собственники (все или большинство), выступая в качестве одной стороны, заключают с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, договоры на оказание услуг по содержанию дома, ремонту общего имущества. А договоры по предоставлению коммунальных услуг каждый собственник заключает с уполномоченными организациями от своего имени. Собрание собственников может уполномочить одного из них либо иное лицо по доверенности, оформленной в письменной форме, на представление интересов всех или большинства собственников в отношениях с третьими лицами. Признаки управления многоквартирным домом: Деятельность. Управление – это всегда деятельность, процесс, растянутый во времени. Временные рамки управления конкретным многоквартирным домом зависят от жизненного цикла дома – с момента его постройки и до момента сноса. Объект. Вектор любого управления направлен на какой-либо объект. По объекту управления выделяют формы управления многоквартирным домом: управление жилищным фондом – это деятельность по управлению всеми помещениями (квартирами, комнатами), находящимися в собственности одного лица; управление общим имуществом в доме – осуществляется собственниками помещений в доме, либо лицом, привлеченным собственниками. Таким образом, в целом, объектом управления выступает многоквартирный дом. Вопрос в том, что считать многоквартирным домом. Сколько в доме должно быть помещений и собственников этих помещений, чтобы дом можно было считать многоквартирным? Этот вопрос не урегулирован Жилищным кодексом. Однако, на основании сложившейся практики, многоквартирным домом можно считать дом с двумя и более помещениями при наличии хотя бы одного собственника этих помещений. Субъект. Субъект управления – лицо, группа лиц, специально созданный орган или общество в целом, которые воздействуют на управляемый объект в целях обеспечения его функционирования и движения к заданной цели. Субъект управления: осуществляет управленческую и организационную работу; принимает решения; обеспечивает достижение поставленных целей. При управлении многоквартирным домом, субъектом управления являются собственники помещений в многоквартирном доме (первичный субъект), или лица, привлеченные ими для управления домом (опосредованный субъект). В некоторых случаях субъектом управления многоквартирным домом могут быть органы местного самоуправления (в случае, если собственники сами не выбирают способ управления домом, за них управляющую компанию выбирают органы местного самоуправления, п. 4 ст. 161 ЖК РФ). Целенаправленность. Любая деятельность по управлению имеет определенные цели и задачи. Так, управление многоквартирным домом осуществляется в целях обеспечения: благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Согласованность и единство. Управление многоквартирным домом, жилые и нежилые помещения в котором принадлежат различным собственникам, может осуществляться только на основе единых условий, согласованных ими. Собственники могут вырабатывать эти условия сами или делегировать свои права по их формированию управомоченному ими лицу, которое и будет представлять интересы всех собственников при выборе и заключении договоров с управляющими компаниями. Таким образом, управление многоквартирным жилым домом – это согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном доме, или лиц, привлеченных ими, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Для управления многоквартирным домом могут быть созданы товарищество собственников жилья, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив. Порядок создания, деятельности и полномочия этих некоммерческих организаций регулируются ГК, Законом о некоммерческих организациях и специальными нормами ЖК. Также многоквартирным домом может управлять управляющая организация, договор с которой может быть заключен «добровольно» — по инициативе собственников (на одной стороне будут выступать все или большинство собственников), по инициативе товарищества или кооператива (в лице их органов управления), либо «принудительно» — по инициативе органа местного самоуправления, если собственники жилья в установленный законом срок не приняли решение о выборе способа управления домом, либо принятое ими решение не было реализовано. Статья 18 Закона о ЖК РФ обязала органы местного самоуправления проводить открытый конкурс по выбору управляющей компании для тех домов, собственники помещений в которых в течение одного года со дня вступления в силу ЖК не выбрали способ управления домом либо принятое решение не реализовали. При неисполнении органом местного самоуправления своих обязанностей по проведению открытого конкурса по отбору управляющей компании любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе в судебном порядке потребовать от органа местного самоуправления выбрать управляющую компанию путем проведения открытого конкурса в порядке, установленном Правительством РФ. В случае выбора управляющей компании органом местного самоуправления у собственников помещений в многоквартирном доме, у ТСЖ жилищного или иного кооператива возникает обязанность заключить договор с ней в порядке, предусмотренном ст. 445 ГК. Для заключения договора управления многоквартирным домом установлены следующие правила: письменная форма договора путем составления единого документа, срок управления от одного года до пяти лет и существенные условия (адрес дома, состав общего имущества, перечень работ, услуг и порядок изменения этого перечня, порядок определения цены договора, размера платы за содержание, ремонт и коммунальные услуги, а также порядок внесения этой платы, порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору). Условия заключенного договора являются обязательными для всех собственников жилых помещений в этом доме. Если стороны не заявляют о прекращении договора по окончании срока его действия, он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях. Правила разд. 8 ЖК, регулирующие порядок управления многоквартирным домом, распространяются также на отношения, возникшие из договоров, заключенных до введения в действие Ж К. Закон обязывает органы местного самоуправления обеспечивать равные условия для деятельности всех управляющих организаций независимо от их организационно-правовых форм, содействовать повышению квалификации лиц, управляющих домами, предоставлять гражданам информацию об управляющих организациях, тарифах и ценах на услуги, перечне и качестве работ. Органам местного самоуправления предоставлено право выделять средства из своего бюджета на капитальный ремонт многоквартирных домов. 2. Анализ видов управления МКД Жилищный кодекс РФ налагает на собственников помещений обязанность выбрать способ управления домом в течение года до дня проведения конкурса по выбору управляющей организации органами местного самоуправления. Вероятно, что дата проведения таких конкурсов должна быть заранее известна, то есть как минимум не меньше чем за один год. ЖК РФ предлагает три способа управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией. Выбор способа управления зависит от того, сколько квартир в доме, насколько платёжеспособны и дисциплинированы жители, какие управляющие организации есть на рынке жилищно-коммунальных услуг, какие отношения сложились с ресурсоснабжающими организациями, установлены ли общедомовые и поквартирные приборы учета и т.д. Выбор способа управления многоквартирным домом: В соответствии со ст.161 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией. 1. Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме. При непосредственном способе управления возможны следующие модели содержания общего имущества в многоквартирном доме: 1.1. Собственники помещений самостоятельно исполняют функции управления, а также сами выполняют работы по обслуживанию и ремонту общего имущества; 1.2. Собственники помещений самостоятельно исполняют функции управления, а для выполнения всех или части работ по обслуживанию и ремонту общего имущества заключают договоры с лицами, оказывающими услуги и выполняющими работы; 1.3. Собственники помещений самостоятельно исполняют функции управления, для отношений с третьими лицами выбирают уполномоченное лицо (одного из собственников помещений в доме или иное лицо), которое на основании доверенности в письменной форме заключает договор (договоры) на работы по обслуживанию и ремонту общего имущества. 1.4. Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления заключаются каждым собственником помещения, от своего имени непосредственно с поставщиком услуг. Плюсы: • оплата коммунальных услуг производится непосредственно поставщику, каждый собственник квартиры отвечает по долгам лично, а не за весь дом; • оплата коммунальных услуг без наценки, поскольку отсутствует посредник; • нет коллективной ответственности. Минусы: • возможны трудности при заключении договоров с поставщиками коммунальных услуг. Но если будет выбрана данная форма управления домом у поставщиков, возникает обязанность заключить данные договоры. Не создается юридическое лицо, то есть, в отличие от ТСЖ, нельзя будет копить деньги на счете для будущего ремонта (например, ремонта крыши). 2. Управление товариществом собственников жилья (ТСЖ). Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Все отношения регулируются уставом для членов ТСЖ. Договором для не членов ТСЖ. Оплата коммунальных услуг производится на счет ТСЖ. ТСЖ от своего имени заключает договоры на коммунальные услуги. Техобслуживание ТСЖ может осуществлять самостоятельно или нанять стороннюю организацию. Плюсы: • ТСЖ может зарабатывать деньги на сдаче в аренду нежилых помещений, прилегающих территорий и направлять их на нужды дома; • жильцы сами, через правление, распоряжаются своими деньгами, правление можно переизбрать. Минусы: • коллективная ответственность; • члены ТСЖ не являются потребителями, то есть, на них не распространяется закон «О защите прав потребителей» и они не имеет права подавать в суд или прокуратуру при отключении отопления, электроэнергии, воды и проч.; • работу с неплательщиками ТСЖ ведет самостоятельно. Может сложиться ситуация, что задолженность неплательщиков будет распределена между жильцами, если невозможно взыскать ее с неплательщиков; • ТСЖ необходимо организовать бухгалтерию, и т.д. и т.п. 3. Управление управляющей организацией. Отношения регулируются договором заключенным между управляющей организацией и собственниками помещений многоквартирного дома. Управляющая организация собирает деньги, как за жилищные, так и за коммунальные услуги, выступая в роли посредника. Плюс: • собственником заключается один договор и на техобслуживание и на коммунальные услуги с управляющей организацией. Договоры с поставщиками услуг заключает управляющая организация от своего имени. Минусы: • в отношения между поставщиком коммунальных услуг и собственником включается недешево оплачиваемый посредник; • посредники могут затруднить получение денег поставщиками, например, расходуя собранные средства на свои собственные цели, не передавая их по назначению; • существует риск натолкнуться на мошенников при выборе управляющей организации; • нет нормативных документов, регулирующих деятельность управляющих организаций. Для того чтобы получать услуги на условиях устраивающих собственником необходимо САМИМ выбрать способ управления домом и реализовать его. Процедура выбора способа управления четко определяется статьями Жилищного кодекса РФ, имеющего прямое действие. Основные положения Жилищного Кодекса в части способа управления домом: 1. Способ управления домом выбирается на общем собрании собственников помещений, проводимом в форме очного и заочного голосования. 2. Инициатором проведения собраний может быть любой собственник жилого или нежилого помещения (либо их группа), в том числе представитель городской собственности. 3. Правомочное решение о выборе способа управления. Общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов. Количество голосов собственника помещения при принятии решения пропорционально доле занимаемой им площади (% доли его площади от суммы жилых и нежилых помещений собственников в доме). Критерии (условные) выбора способа управления домом:
Собственники помещений в многоквартирном доме самостоятельно выбирают способ управления домом исходя из выбранных критериев в зависимости от конкретной ситуации. Договорные связи Непосредственное управление При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками, возможны следующие варианты отношений со сторонними организациями, предоставляющими жилищные и коммунальные услуги (рис. 1): Договоры на поставку коммунальных услуг (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление) заключаются с каждым собственником помещения в доме от своего имени. Договоры оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме заключаются со всеми или с большинством собственников помещений в доме. При этом, все или большинство собственников выступают в качестве одной стороны в договоре. В интересах всех собственников по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в отношениях с третьими лицами может действовать один из собственников по доверенности от остальных собственников помещений в доме. |