Кадастровая оценка земель и иных объектов недвижимости. Пояснительная записка к дипломному проекту На тему Кадастровая оценка земель и иных объектов недвижимости
 Скачать 341.48 Kb.
|
|
ведение государственный кадастровый учет недвижимого имущества; ведение государственный мониторинг государственный земельный надзор; предоставление формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке; определение кадастровой стоимости объектов недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включении в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесении в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости. Пунктом 14 ст. 396 НК РФ установлено, что по результатам проведения государственной кадастровой оценки земель сведения о кадастровой стоимости земельных участков предоставляются налогоплательщикам в порядке Данный порядок доведения сведений определен Постановлением Правительства РФ от 07.02.2008 г. №52 «О порядке доведения кадастровой стоимости земельных участков до сведения налогоплательщиков», согласно которым территориальные органы Федерального агентства кадастра объектов недвижимости должны бесплатно предоставлять налогоплательщикам земельного налога, признаваемым таковыми в соответствии со ст. 388 НК РФ, сведения о кадастровой стоимости земельных участков в виде кадастрового номера объекта недвижимости и его кадастровой стоимости для целей налогообложения. Данные сведения предоставляются по письменному заявлению налогоплательщика. В каком порядке предоставляются данные сведения, указано в ст. 14 Закона РФ от №221-ФЗ. Сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, предоставляются органом кадастрового учета по запросам любых лиц. Эти сведения предоставляются в виде: копии документа, на основании которого сведения об объекте недвижимости внесены в государственный кадастр недвижимости; кадастровой выписки об объекте недвижимости; кадастрового паспорта объекта недвижимости; кадастрового плана территории; кадастровой справки. Внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения, за исключением сведений, предоставляемых в виде кадастровых планов территорий или кадастровых справок, предоставляются в течение десяти рабочих дней со дня получения органом кадастрового учета соответствующего запроса. Срок предоставления сведений в виде кадастровых планов территорий или кадастровых справок не превышает пятнадцать или тридцать рабочих дней со дня получения органом кадастрового учета запроса. Если в государственном кадастре недвижимости отсутствуют запрашиваемые сведения, в течение пяти рабочих дней со дня получения органом кадастрового учета запроса данный орган выдает в письменной форме обоснованное решение об отказе в предоставлении запрашиваемых сведений либо уведомление об отсутствии в государственном кадастре недвижимости запрашиваемых сведений. Кроме того, налогоплательщику необходимо знать, что сведения о кадастровой стоимости земельных участков для целей налогообложения размещаются на официальном сайте Федерального агентства кадастра объектов недвижимости в сети Интернет. В Федеральном законе «О государственном кадастре недвижимости» используется понятия «территориальная зона», «зона с особыми условиями использования территорий», «территории объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации». Под данными понятиями подразумевается часть территории, которая характеризуется особым правовым режимом использования земельных участков, и границы которой определены при зонировании земель в соответствии с земельным законодательством, градостроительным законодательством, лесным законодательством, водным законодательством, законодательством о налогах и сборах, законодательством об охране окружающей природной среды и иным законодательством Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Хотелось бы отметить, что указанные выше формулировки используются для определения категорий земель особого правового режима. Тот факт, что именно правовой режим является критерием выделения территориальных, и в том числе оценочных, зон, косвенно подтверждается требованием совмещения границ таких зон с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки, землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов. Государственная кадастровая оценка земель проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Методики государственной кадастровой оценки разнятся в зависимости от их целевого назначения и функционального использования земель: земли городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений оцениваются на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости; земли сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земли лесного фонда - на основе капитализации расчетного рентного дохода; иные категории земель вне черты городских и сельских поселений - на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала. Согласно п. 14 ст. 396 НК РФ по результатам проведения государственной кадастровой оценки земель кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 1 января календарного года подлежит доведению до сведения налогоплательщиков в порядке, определяемом Правительством РФ, не позднее 1 марта этого года. Как было разъяснено Министерством финансов РФ, налоговая база, размер которой зависит от кадастровой стоимости земельного участка, определяется на конкретную дату и не может для целей налогообложения изменяться в течение налогового периода, если не произошло изменений результатов государственной кадастровой оценки земли вследствие исправления технических ошибок, судебного решения и т.п., внесенных обратным числом на указанную дату. Произошедшие в течение налогового периода такие изменения, как перевод земель из одной категории в другую, изменение вида разрешенного использования земельного участка, влияющие на величину кадастровой стоимости земельного участка, учитываются при определении налоговой базы, которая будет применяться для исчисления земельного налога в следующем налоговом периоде. 2. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ .1 Понятие недвижимого имущества и его виды. Рынок недвижимости В соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ): «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество». Согласно части 1 статьи 132 ГК РФ: «предприятие в целом как имущественный комплекс признаётся недвижимостью». Рассмотрим отдельно каждый вид недвижимого имущества. Земельные участки относятся к тем объектам недвижимости, в отношении которых законодательством могут быть установлены ограничения на участие в имущественном обороте. Об этом свидетельствует, в частности, нормы ч. 3 ст. 129 ГК РФ, согласно которой «земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах». Пожалуй, это обусловлено исторически, вопрос о земле всегда был «больным» для России. Ведь до недавнего времени об отчуждении земли вообще не могло быть и речи («Советский» период). Как и земельные участки, самостоятельными объектами недвижимости признаются участки недр и обособленные водные объекты. Они являются недвижимостью в силу естественных физических свойств, а не потому, что составляют единое целое с земельным участком. В противном случае было бы невозможно установление права собственности на недра вне зависимости от права собственности на землю. Особенность такого рода объектов состоит в том, что в отношении них действует презумпция государственной собственности: в соответствии со ст. 214 ГК РФ, природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований, являются государственной собственностью. Таким образом, указанные объекты в принципе не могут признаваться бесхозяйными. Что касается правового регулирования оборота указанных объектов недвижимости, то нельзя не согласиться с Козырь О.М., которая отмечает: «Поскольку в России сохраняется исключительное право государственной собственности на недра, а передача их в пользование осуществляется на основании административного акта - лицензии, говорить всерьез о гражданском обороте этого вида объектов представляется преждевременным». Таким образом, видно, что недра вообще не могут являться объектом купли продажи, а могут только передаваться в пользование, оставляя право собственности за государством. Такие объекты недвижимости, как леса и многолетние насаждения, относятся к недвижимому имуществу в силу их неразрывной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. Однако профессор Ветров Н.И. отмечает «От договоров продажи указанных объектов как недвижимого имущества (то есть с переходом соответствующих прав на земельный участок) следует отличать сделки, по которым лес и многолетние насаждения реализуются как движимое имущество, когда продаются, например, лес «на корню» или срубленные деревья. В последнем случае нормы ГК РФ о продаже недвижимости не подлежат применению, а соответствующие договоры заключаются по правилам продажи движимого имущества». Здания и сооружения также являются объектами недвижимого имущества по признакам неразрывной связи с землей и невозможности в силу этого их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ). Но появились некоторые споры среди юристов о том, являются ли объекты незавершённого строительства недвижимым имуществом. По мнению некоторых авторов, отсутствие обязательной государственной регистрации объектов незавершенного строительства порождает сомнения в их юридической природе как недвижимости. Это означает, что до государственной регистрации, вновь создаваемое имущество не может считаться недвижимым. Например, по мнению Козырь О.М., «задача подобной информации - лишь обеспечить юридическую чистоту сделки с таким объектом, если объект для завершения его строительства должен быть отчужден другому лицу». Об этом свидетельствует и использование в Законе нетипичного для законодательного акта термина «необходимость совершения сделки», ориентирующего на нестандартную ситуацию. «Общим же правилом Закона о регистрации, - пишет Козырь О.М., - остается регистрация права на вновь созданный объект недвижимого имущества на основании документов, подтверждающих факт его создания». Таким образом, можно прийти к выводу, что приобретение права собственности на объекты незавершённого строительства возможно, но только при соблюдении определённой процедуры, и предоставлении надлежащих документов. Что же касается предприятия то ст. 22 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» говорит о том, что «во-первых государственная регистрация прав на земельные участки и объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия как имущественного комплекса, и сделок с ними осуществляется в учреждении юстиции по регистрации прав в месте нахождения данных объектов; во-вторых зарегистрированное право на предприятие как имущественный комплекс является основанием для внесения записей о праве на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав данного предприятия в Единый государственный реестр прав в месте нахождения объекта». Таким образом, можно сделать вывод, что предприятие выступает в гражданском обороте, как единый объект недвижимости в виде имущественного комплекса, права собственности на каждый объект недвижимости в него входящий подлежат государственной регистрации. земельный имущественный недвижимый кадастровый Рынок недвижимости - это механизм, обеспечивающий взаимодействие физических или юридических лиц с целью обмена имеющихся прав на недвижимость на деньги либо другие активы. Рынок недвижимости является составной частью рынка инвестиций и представляет его реальный сектор, функционирующий параллельно с сектором финансовых инвестиций. Реальный сектор инвестиционного рынка делится, в свою очередь, на имущественные вложения и вложения в недвижимость. Имущественные вложения - это вложения в вещественные активы компаний или личное реальное имущество (товарные запасы, драгоценные камни и металлы, коллекционные товары и др.). Недвижимость - это земля, постройки и все, что постоянно «привязано» к земле. Недвижимость рассматривается как один из способов помещения капитала, обеспечивающий сохранение (возрастание) стоимости капитала и получение положительной величины текущего дохода. Сделки с недвижимостью содержат все элементы инвестиционного процесса и требуют определения срока вложения, его размера, формы и уровня риска, с которым оно сопряжено. Вложения капитала в недвижимость совершаются на основе рыночной цены, уравновешивающей интересы продавцов и покупателей. Неотъемлемым условием определения рыночной стоимости не движимости является анализ особенностей функционирования рынка недвижимости, которые оказывают существенное влияние на поток доходов за период владения, уровень риска инвестирования и возможную цену продажи объекта недвижимости на конкретную дату в будущем, являющихся информационным обеспечением доходного подхода. Учет специфики рынка недвижимости позволит более обоснованно оценить текущее влияние основных ценообразующих параметров на величину стоимости по аналогам и оцениваемому объекту в рамках рыночного подхода. Кроме того, определение инвестиционной привлекательности недвижимости, как объекта для инвестирования (если оценка заказывается потенциальным инвестором), требует обязательного прогнозирования тенденций развития рынка недвижимости. Знание оценщиком сегмента рынка конкретного объекта недвижимости позволяет ему выработать критерии для изучения, отбора и интерпретации сопоставимости других объектов недвижимости. Сравнительный анализ характеристик рынка недвижимости и прочих секторов инвестиционного рынка (финансовый, товарный и др.) позволяет определить ряд наиболее существенных различий. Рынки недвижимости отличаются от других рынков экономическими характеристиками и эффективностью по таким наиболее существенные параметрам, как: товар формирование цены способы финансирования сделки степень ликвидности. баланс спроса и предложения. число потенциальных покупателей. информированность участников сделки. методы регулирования. надежность прогнозирования рыночной ситуации. .2 Принципы оценки недвижимого имущества Основные факторы, влияющие на стоимость, а именно: полезность, дефицит (редкость), потребность и реальная покупательная способность, проявляются через основные принципы оценки, которые определяют их влияние на стоимость объектов недвижимости в процессе ее функционирования. Основные принципы оценки недвижимости объединены в четыре группы: . Принципы, основанные на представлениях собственника о полезности объекта. . Принципы, основанные на эксплуатационных характеристиках оцениваемого объекта. . Принципы, обусловленные влиянием рыночной среды. . Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. |