Практическая работа по дисциплине Экономика и оценка недвижимос. Практических заданий по дисциплине экономика и оценка недвижимости

• Название: Практических заданий по дисциплине экономика и оценка недвижимости
• Дата: 25.05.2023
• Размер: 40.01 Kb.
• Имя файла: Практическая работа по дисциплине Экономика и оценка недвижимос.docx
• Тип: Документы; #1158499

Автономная некоммерческая организация высшего образования «МОСКОВСКИЙ МЕЖДУНАРОДНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»

Кафедра экономики и управления Форма обучения: заочная

ВЫПОЛНЕНИЕ

ПРАКТИЧЕСКИХ ЗАДАНИЙ

ПО ДИСЦИПЛИНЕ

ЭКОНОМИКА И ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ



Группа То20Э171
Студент
А.Н. Оленникова

МОСКВА 2023
ПРАКТИЧЕСКОЕ ЗАНЯТИЕ №1

ЗАДАНИЕ №1. Составьте проект договора купли-продажи части (первый этаж) нежилого здания с условием передачи земельного участка, на котором оно находится, в аренду покупателю.

Договор купли-продажи нежилого помещения представляет собой сделку, по которой одна сторона передает другой стороне в собственность объект недвижимости за оговоренную соглашением плату.

При этом важно учитывать, что под нежилым помещением подразумевается та недвижимость, которая не предназначена для проживания в ней людей. К таким помещениям можно отнести: магазины, офисы, гаражи и иные строения. Также вышеупомянутыми помещениями могут являться строения каких-либо зданий или торговых центров.

Субъектами по договору купли-продажи нежилого помещения выступают: Продавец – физическое или юридическое лицо, которое передает право собственности на помещение за определенную сделкой выплату, а также Покупатель, физическое или юридическое лицо, которое приобретает право собственности на объект недвижимости у Продавца.

Данная сделка, согласно требованиям действующего законодательства, подлежит обязательному письменному оформлению Поскольку реализуется часть помещения, то продавец перед заключением соглашения с третьим лицом должен уведомить лиц, которые имеют преимущественное право покупки этой части. Только после осуществления этой процедуры следует подписывать соглашение.

Соглашение о купле-продаже части нежилого помещения, включает следующие сведения:

Персональную информацию о сторонах соглашения. Информация должна быть внесена только на основании документов, подтверждающих личность. Допускается участие представителей, которые имеют нотариально заверенную доверенность;

Информацию о нежилом помещении. Вносится в соответствии с техническим документом. Указывается площадь, место нахождения. Документы – основание наличия права продавца распоряжаться имуществом; Сведения о стоимости объекта. Должна быть указана в рублях, прописью и цифрами;

Процедура внесения денежных средств. Допускается указание условия о рассрочке;

Сведения о правах и обязанностях сторон. Об ответственности в случае нарушения положения документа. Стороны должны внести в текст документа информацию о расходах. Оплата расходов согласовывается и может быть перенесена на покупателя и продавца.

Особенности договора купли-продажи части нежилого помещения. В договор в обязательном порядке вносятся сведения о помещении. К таким сведениям относят:

Характеристику недвижимого объекта;

Сведения о лицах, имеющих права собственности на этот объект;

Их согласие на совершение сделки;

Акт о приеме-передаче помещения;

Документ о получении денежных средств.

Покупатель вправе потребовать следующие документы, а продавец обязан их представить:

Документы о собственности продавца. Когда недвижимый объект передается вместе с участком земли, то необходимо требовать предоставления правоустанавливающих документов и на нее;

Выписку из ЕГРП об отсутствии обременений на недвижимый объект, выписку из домовой книги, квитанцию об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам и налогам. Обратите внимание на то, что регистрировать соглашение, необходимости нет.

После подписания документа следует обратиться в Россреестр с заявлением о перерегистрации права на объект. При регистрации следует предъявить заключенное соглашение о приобретении недвижимого объекта. После того, как сведения о новом собственнике внесены в соответствующие реестры, новому собственнику будет выдана выписка из реестра.

ЗАДАНИЕ №2. Составьте список документов, являющихся необходимым приложением к договору купли-продажи предприятия.

Обязательными приложениями к договору купли-продажи предприятия служат акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроковых требований;

ЗАДАНИЕ №3.

Заполните таблицу:

Таблица – Характерные признаки подделки документов и методы их выявления.

№ п/п	Признаки подделки	Методы выявления
1	Подчистки Нарушение поверхности слоя бумаги Уменьшение толщины бумаги Остатки красящих материалов удаленного текста Остатки рельефа штрихов удаления текста Нарушения близлежащей линовки Расплывы чернильных штрихов	В косо падающем свете при 4-8-кратном увеличении наблюдаются взъерошенные, приподнятые волокна бумаги. В проходящем свете (на просвет) в местах подчистки наблюдаются светлые пятна. В рассеянно свете при 4-8-кратном увеличении наблюдаются частички красящего материала, локализирующиеся вдоль удаленных штрихов. В косо падающем свете на обратной стороне наблюдается выпуклость, а на лицевой – вдавленность бумаги в местах расположения удаленных штрихов. В рассеянном свете при 2-4-кратном увеличении наблюдаются разорванные штрихи линовки в местах удаления штрихов. Чернильные штрихи, а также штрихи, выполненные тушью или другими красящими материалами, нанесенные поверху подчищенного текста, дают расплывы, хорошо различимые невооруженным глазом.
2	Дописки Различие в цвете основного текста и отдельных букв, цифр, штрихов Отличия в размещении отдельных букв, цифр, штрихов от остального текста Отдельные сдвоенные штрихи букв и цифр	Проявляются в рассеянном свете дневном, солнечном, люминесцентных и электрических ламп накаливания при 2-4-кратном увеличении Наблюдаются в рассеянном свете различного происхождения. Наблюдаются в рассеянном свете различного происхождения. Образуются при повторной обводке (исправлениях)
3	Травление Изменение цвета бумаги в местах травления. Увеличение ломкости бумаги в местах травления. Нарушение проклейки бумаги. Изменение цвета или оттенка штрихов, соприкасающихся с участками травления. Расплывы чернильных штрихов	Наблюдается пожелтение бумаги при рассмотрении ее в рассеянном дневном свете. Наблюдается появление трещин в бумаге в проходящем свете. Обнаруживаются матовые пятна, надломленность бумаги в косо падающем свете при изменении угла падения света. Проявляется в рассеянном свете. Появляются расплывы, хорошо видимые невооруженным глазом, чернильных штрихов (а также штрихов, выполненных тушью и другими жидкими красящими материалами, нанесенных на вытравленный или смятый участок)
	Остатки штрихов удаленного текста	Проявляются в рассеянном свете при 2-4-кратном увеличении
4	Допечатка на пишущей машинке Различия в начертании шрифта. Различия в насыщенности букв основного текста и допечатанного. Несовпадение линий основного текста и допечатанного. Сдвоенность отдельных букв. Наличие или отсутствие дефектов одинаковых букв в отдельном тексте и допечатанном	Проявляются в рассеянном свете (можно обнаружить при наличии каталога машинописного шрифта) Проявляются в рассеянном свете. Проявляется в рассеянном свете (при использовании линейки) Проявляется в рассеянном свете (при подгонке допечатываемых букв к основному тексту) Проявляется в рассеянном свете
5	Подделка подписей Замедленность движений, извилистость, угловатость штрихов, немотивированные остановки при написании. Отсутствие следов ручки или карандаша	Проявляется в рассеянном свете при 2-4-кратном увеличении. Проявляются в косо падающем при 4-8-кратном увеличении (при перекопированнии подписи)

ПРАКТИЧЕСКОЕ ЗАНЯТИЕ № 2

ЗАДАНИЕ № 1. Дайте определения содержания (сущности) принципов составления отчета об оценке имущества. Как они взаимосвязаны между собой? Заполните таблицу 1.

Таблица 1 – Принципы составления отчета об оценке имущества.

№ п/п	Принцип	Содержание (сущность) принципа отчете
1	Существенности	Изложение всей информации, существенной для оценки объекта
2	Обоснованности	Использованная или полученная в результате расчета информация в процессе оценки должна быть подтверждена
3	Однозначности	Содержание отчета об оценке не должно допускать: - неоднозначного толкования - вводить в заблуждение пользователей отчета
4	Проверяемости	По составу и последовательности изложенных материалов и описанию процесса оценки можно воспроизвести расчет стоимости и получить аналогичный результат
5	Достаточности	В отчете не должно быть излишней информации, которая: - не использовалась в процессе оценки - не является обязательной согласно ФСО и правил оценочной деятельности
6	Публичности	В случаях по законодательству отчет подлежит опубликованию в обязательном порядке

ЗАДАНИЕ № 2. Отчет об оценке – документ на бумажных или электронных носителях в трех и более экземплярах, составленный в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартом оценки (ФСО № 3) и правилами оценочной деятельности саморегулируемой организации. Отчет об оценке объекта недвижимости не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. Дайте характеристику содержания отчета об оценке недвижимости. Заполните таблицу 2.

Таблица 2 – Содержание отчета об оценке имущества.

№ п/п	Разделы	Содержание (информация)
1	Основные факты и выводы	- Общая информация по идентификации объекта оценки - Результаты оценки по различным подходам - Итоговая стоимость объекта
2	Задание на оценку	- В соответствии с ФСО
3	Сведения о заказчике: - юридическое лицо - физическое лицо	- Организационно-правовая форма - Полное наименование - ОГРН - основной государственный регистрационный номер - Дата присвоения ОГРН - Местонахождение - Фамилия, имя, отчество - Серия, номер паспорта, дата выдачи
	Сведения: - об оценщике - о привлекаемых организациях и специалистах	- Фамилия, имя, отчество - Номер и дата получения документа о проделанной подготовке по оценочной деятельности - О членстве в СРОО оценщиков - Стаж работы по оценочной деятельности - Страхование гражданской ответственности - Сведения об организации, с которой оценщик заключал трудовой договор (если работает по договору) - ОПФ, полное наименование - ОГРН и дата присвоения номера - Местонахождение - Квалификация - Степень участия в проведении оценки - Необходимость их привлечения
4	Допущения и ограничительные условия	Описание условий, учтенных оценщиком при проведении оценки объекта
5	Применяемые стандарты оценочной деятельности	Информация: - о федеральных стандартах оценки - о стандартах и правилах оценочной деятельности
6	Описание объекта оценки	- Количественные и качественные характеристики объекта оценки
7	Анализ рынка объекта и внешних факторов, влияющих на его стоимость	- Информация обо всех ценообразующих факторах, использованных при оценке стоимости - Обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов
8	Описание процесса оценки по трем подходам	- Описание применения подходов к оценке с расчетами или - Отказ от применения отдельных подходов
9	Согласование результатов расчетов при различных подходах	- Описание процедуры согласования результатов оценки различными методами - Обоснование выбора использованных весов при взвешивании результатов примененных подходов и методов оценки - Обоснование использования различных методов при каждом подходе к оценке
10	Приложения к отчету по оценке	- Копии документов по качественным и количественным характеристикам объекта - Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы - Документы технической инвентаризации - Заключения специальных экспертов - Другие документы по объектам оценки

ЗАДАНИЕ № 3. Перечислите порядок рассмотрения споров о кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Если комиссия примет решение о пересмотре кадастровой стоимости объекта, то в течение трех дней Росреестр уведомляет заказчика, который 15 должен в течение десяти дней обеспечить определение стоимости с приложением расчетов и представить в орган кадастрового учета и орган, утверждающий кадастровую стоимость (приказ Минэкономразвития России от 18 марта 2011 г. № 114).

1. 
   Принятие решения о проведении кадастровой оценки.
   
2. 
   Формирования перечня объектов недвижимости для оценки.
   
3. 
   Отбор оценщика и заключения с ним договора на проведении оценки объекта недвижимости.
   
4. 
   Определение кадастровой стоимости и составление оценщиком отчета на бумажных и электронных носителях в соответствии с требованиями законодательства, стандарта и правил не менее трех экземпляров.
   
5. 
   Экспертиза отчета о кадастровой стоимости.
   
6. 
   Утверждение заказчиком кадастровой стоимости в течение 10 рабочих дней даты приема отчета и в течение 5 дней направление сведений о кадастровой стоимости и отчета в орган государственной кадастровой оценки.
   
7. 
   Опубликование заказчиком информации об утверждении результатов определения кадастровой стоимости.
   
8. 
   Орган по государственной кадастровой оценке в 10 дневный срок направляет сведения о стоимости и орган кадастрового учета, который вносит их в государственный кадастр в течение 10 рабочих дней.
   

ЗАДАНИЕ № 4. Потенциальный валовой доход от объекта недвижимости составляет 100 000 рублей в месяц, коэффициент потерь от недозагрузки равен 10%, операционные расходы равны 500 руб/ кв.м. в год, площадь здания – 100 кв.м., а ставка капитализации рассчитана на уровне 10%. Определите стоимость данного объекта недвижимости.

Определить годовой потенциальный валовый доход: ПДВ=100000 руб. *12=1200000 руб.

Определить действительный валовый доход: ДВД=ПВД*(100%-Коэффицент потерь от недогрузки)

ДВД=1200000 руб. *(100-10%)=1080000 руб.

Определить операционных расходы: ОР = удельные ОР*S = 500*100 = 50000

Определить чистый операционный доход: ЧОД=ДВД-ОР

ЧОД=1080000 руб. – 500 руб./кв.м.*100 кв.м = 1030000 руб.

Определить величину стоимости объекта недвижимости: РС=ЧОД/КК

РС=1030000/10%=10300000 руб.

ПРАКТИЧЕСКОЕ ЗАДАНИЕ 3

ЗАДАНИЕ №1. Обоснованная рыночная стоимость предприятия составляет 680 млн. руб. Предприятие взяло кредит в банке 20 млн. руб. На 15 млн. руб. из средств кредита приобретено оборудование. Ставка процента по кредиту – 20 % годовых. Уплата процентов конце каждого года. Погашение кредита через 2 года.

Ответьте на вопросы: Как должна измениться оценка рыночной стоимости предприятия? Каков метод оценки стоимости имущества можно применить в данной ситуации?

Применение метода накопления активов предполагает сравнение увеличения рыночной стоимости активов предприятия после взятия им кредита с увеличением задолженности предприятия. Рыночная стоимость приобретенного по рыночной цене на 15 млн. руб., оборудования сразу после его покупки, когда не успевает сказаться ни один из видов износа оборудования, равняется тоже 15 млн. руб. Оставшиеся от кредита 20-15=5 млн. руб. на момент оценки являются «живыми деньгами», и их рыночная стоимость тоже равняется 5 млн. руб. В итоге рыночная стоимость активов в данном случае возросла на 20 млн. руб. На эту же сумму увеличилась и задолженность предприятия по банковскому кредиту. Следовательно, стоимость предприятия сразу после взятия кредита не изменилась и по-прежнему составляет 680 млн. руб.
Таким образом, рыночная стоимость предприятия не изменилась и осталась на уровне 680 млн. руб.

ЗАДАНИЕ № 2. Объект недвижимости коттедж площадью 250 квадратных метров; Рыночная стоимость 1 квадратного метра здания = 157 тыс. руб. Кадастровая стоимость коттеджа 25 000 тыс.руб.

Определите налог на имущество при ставке налога 2%.

1. 
   Рассчитаем кадастровую стоимость 1 кв.м объекта недвижимости:
   

, где Ск – кадастровая стоимость объекта недвижимости, руб.,

П – площадь объекта недвижимости, кв.м

/кв.м

2. 
   При исчислении налога исходя из кадастровой стоимости предусмотрено уменьшение кадастровой стоимости на кадастровую стоимость 10 кв.м в отношении комнат, 20 кв.м в отношении квартир, 50 кв.м в отношении жилых домов. Таким образом, налог на имущество рассчитывается, исходя из площади, которая равна 200 кв.м (250-50).
   
3. 
   Сумма налога исчисляется по ставке 2% к объекту налогообложения:
   

Н=200*100000* =400000 руб.

Таким образом налог на имущество составляет 400000 руб.

ЗАДАНИЕ № 3. Объект недвижимости кадастровой стоимостью 8 000 тыс.руб., находящейся в собственности граждан более 3 лет, продан физическому лицу. Определите размер имущественного налогового вычета у гражданина РФ.

Расчет имущественного вычета 1000 рублей – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе;

НДФЛ = (8000 – 1000) * 13% = 910 руб.


ПРАКТИЧЕСКАЯ РАБОТА 4

ЗАДАНИЕ № 1. Средняя цена 1 квадратного метра нежилого помещения для офиса в Москве составляет 249 167 руб. Площадь оцениваемого объекта недвижимости составляет 987 квадратных метров. В тоже время, экспертоценщик считает, что оцениваемый объект стоит больше на 785 000 руб., из- 20 за своего прекрасного состояния, но на 168 587 руб. меньше из-за того, что объект расположен в экологически нездоровой зоне.

Задание: Определите стоимость объекта.

Стоимость объекта рассчитывается по формуле: ,

где П - площадь объекта, кв.м,

- стоимость 1 кв.м, руб./кв.м,

- стоимостная оценка факторов, увеличивающих (уменьщающих), итоговою оценку стоимости, руб.

С = 987*249167 + (785000 - 168587) = 246544242 руб.

Таким образом, стоимость объекта составляет 246,5 млн.руб.

ЗАДАНИЕ № 2. Исходные данные: Объект недвижимости коттедж площадью 250 квадратных метров; Стоимость 1 квадратного метра здания = 157 тыс. руб. Стоимость 1 квадратного метра гаража 22 тыс.руб., площадь гаража 32 квадратных метров. Стоимость всех других сооружений 15 тыс.руб. Устранимый физический износ коттеджа 35 тыс.руб. Неустранимый физический износ дачи = 23 тыс.руб. Устранимое функциональное устаревание 9 тыс.руб. Рыночная стоимость земельного участка 350 тыс.руб.

Задание: Определите: Какова полная стоимость воспроизводства коттеджа и всех сооружений, находящихся на ней? Определите стоимость оцениваемого объекта.

Решение:

1. 
   Стоимость воспроизводства здания рассчитывается по формуле:
   

С = П × ,

где П – площадь объекта, кв. м,

– стоимость 1 кв. м, тыс. руб./кв. м.

Используя эту формулу, рассчитываем стоимость коттеджа:

= 250 × 157 = 39 250 тыс. руб.

и стоимость гаража:

= 32 × 22 = 704 тыс. руб.

Стоимость всех других сооружений:

= 15 тыс. руб.

Полная стоимость воспроизводства коттеджа и всех сооружений составляет: = + + = 39 250 + 704 + 15 = 39 969 тыс. руб.

2. 
   Устранимый физический износ коттеджа 35 тыс. руб. Неустранимый физический износ коттеджа = 23 тыс. руб. Устранимое функциональное устаревание 9 тыс. руб. Следовательно, сумма всего накопленного износа, вычитаемого из полной стоимости воспроизводства, составляет:
   

И = 35 + 23 + 9 = 67 тыс. руб.

3. 
   Стоимость оцениваемого объекта составляет:
   

= − И + ,

где – рыночная стоимость земельного участка, тыс. руб.

= 39 969 − 67 + 350 = 40 252 тыс. руб.

Таким образом, полная стоимость воспроизводства коттеджа и всех сооружений, находящихся на участке, составляет 39 969 тыс. руб. Рыночная стоимость оцениваемого объекта равна 40 252 тыс. руб.

ЗАДАНИЕ № 3. Исходные данные. Определите полную стоимость объекта недвижимости, суммарный взнос и рыночную стоимость, если на участке имеется дом площадью 375 квадратных метра, при этом стоимость воспроизводства дома, включая прямые и косвенные затраты, составляет 150 тыс. руб. за квадратный метр, стоимость воспроизводства гаража площадью 42 квадратных метра – 22 тыс. руб. за квадратный метр, стоимость воспроизводства всех сооружений во дворе 14 тыс.руб., общий устранимый физический износ 5 тыс. руб., общее неустранимое функциональное устаревание 4 тыс.руб., стоимость земли, исходя из сопоставимых продаж 350 тыс. руб.

Задание: Какой подход здесь применяется?

1.Стоимость воспроизводства здания рассчитывается по формуле:

С = П × ,

где П – площадь объекта, кв. м,

– стоимость 1 кв. м, тыс. руб./кв. м.

Используя эту формулу, рассчитываем стоимость коттеджа:

= 375 × 150 = 56250 тыс. руб.

и стоимость гаража:

= 42 × 22 = 924 тыс. руб.

Стоимость всех других сооружений:

= 14 тыс. руб.

Полная стоимость воспроизводства дома и всех сооружений составляет: = + + = 56 250 + 924 + 14 = 57188 тыс. руб.

2. 
   Общий устранимый физический износ 5 тыс. руб., общее неустранимое функциональное устаревание 4 тыс.руб.,. Следовательно, сумма всего накопленного износа, вычитаемого из полной стоимости воспроизводства, составляет:
   

И = 5 + 4 = 9 тыс. руб.

2. 
   Стоимость оцениваемого объекта составляет:
   

= − И + ,

где – рыночная стоимость земельного участка, тыс. руб.

= 57188 − 9 + 350 = 57529 тыс. руб.

Таким образом, полная стоимость воспроизводства коттеджа и всех сооружений, находящихся на участке, составляет 57529 тыс. руб