Основания возникновения права собственности на землю (1). Право собственности и другие вещные права на земельные участки 4

• Название: Право собственности и другие вещные права на земельные участки 4
• Дата: 10.09.2022
• Размер: 83.58 Kb.
• Имя файла: Основания возникновения права собственности на землю (1).docx
• Тип: Реферат; #670302
• страница: 2 из 5

1.2. Права на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков

Участки земли являются недвижимым имуществом, выступая в качестве объекта права собственности и других вещных прав. Уак указывает Н.А. Сыродоев, земля характеризуется такими исключительными свойствами, как непотребляемость, неучтожаемость, невоссоздаваемость, ограниченность, неисчерпаемость производительной силы¹¹.

В процессе установления перечня вещных земельных прав, их содержания, а также специфики прекращения и возникновения немаловажным является определение объектов данных прав и общественных отношений, которые охватываются вещными правами.

Как свидетельствует имеющийся исторический опыт, основные цели и задачи земельных реформ заключались в изменении земельных форм собственности, перераспределении значительной доли земель в пользу непосредственно обрабатывающих данную землю.

На современном этапе институтом вещных прав на участки земли является межотраслевой законодательный институт, посредством которого аккумулируются нормы гражданского, конституционного, земельного и других правовых отраслей.

Праву земельной собственности принадлежит одно из наиболее положений в системе вещных прав на участки земли, так как только собственник обладает полным набором правомочий по пользованию, владению, а также распоряжению землей.

Но, вместе с правами собственности имеет место ряд иных форм права, которые составляют титул земельных прав, легализированные в современном законодательстве РФ как вещные права¹².

Можно характеризовать вещные права на участки земли в гражданском и земельном законодательстве такими признаками:

1. Вещные права следует рассматривать как производные от права собственности, т. е. делаем вывод о роли иных вещных прав как прав собственника. В особенности, в случае обладания собственником полной свободой на владение, пользование и распоряжение участком земли, на землепользователя возлагается обязанность, предусматривающая получение разрешения на аренду либо безвозмездную передачу на временно используемый земельный участок иному лицу у собственника данного участка.

2. Вещным правам характерна определенная зависимость от правомочий собственника, согласие которого предоставляет возможность осуществления части правомочий, которые принадлежат обладателю вещных земельных прав. В особенности, возникает необходимость в получении согласия со стороны собственника на некоторые из форм распоряжения участком земли ¹³.

3. Вещным правам на землю характерна определенная самостоятельность, так как переход права на собственность земельного участка к иному лицу не рассматривается как основание для прекращения вещных прав на данный участок.

4. В правоотношениях отдельных представителей вещных прав им присущий абсолютный аналогичный характер правам собственности на участок земли. На лица, которые вступают в правоотношения, заключающиеся в использовании участка земли на основании вещных прав, возлагается обязанность по соблюдению прав лица, которое обладает вещным правом на данный участок.

Вещные земельные права в результате прохождения разных этапов исторического развития, на современном этапе вытекают из положений закона, не всегда договорных и других обязательств, помимо этого, свое распространение они находят на лица, оказавшиеся в области правового регулирования, а не только на тех, которые связаны вытекающими из данных вещных прав договорными обязательствами.

В действующем на сегодняшний день законодательстве (ГК РФ и ЗК РФ) содержится ряд ограниченных вещных прав на участки земли - право бессрочного (постоянного) пользования - для муниципальных и государственных организаций; казенных учреждений; центров исторического наследия президентов РФ, которые прекратили исполнение собственных полномочий (характерна организационно-правовая форма фонда); органов госвласти и местного самоуправления (п. 1 ст. 20 ЗК РФ), для государственных академий наук, а также ими созданных организаций (п. 2.3 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ»); право наследуемого пожизненного владения, что после введения в действие ЗК РФ (30.10.2001) более не предоставляется); сервитут.

Право бессрочного (постоянного) пользования, а также право на пожизненное наследуемое владение имеет место лишь по отношению к муниципальным и государственным землям, а для субъектов, имеющих право на владение земельными участками на данном праве, они ограничены – большая часть частных собственников сооружений, зданий, и других объектов недвижимости (не учитывая центры исторического президентского наследия, выступающие в качестве фондов) вовсе лишена возможности на приобретение земельного участка на вещном ограниченном праве, что рассматривается как ненормальное для гражданского развитого оборота. Как считают разработчики Концепции законодательного развития в данном направлении¹⁴ (далее - Концепция), возникновение данных прав не должно происходить в перспективе, а для исчезновения данных прав возникает необходимость в разработке механизмов, создающих стимулы для процесса их трансформации в иные предусмотренные ГК РФ вещные права.

Но, эмфитевзис и суперфиций согласно Концепции являются платными, суперфиций - срочный, а эмфитевзис может являться срочным.

Считаем, что предоставление участков земли за плату и на срок органам власти и другим субъектам, которым на сегодняшний день участки земли предоставляться могут на праве бессрочного или постоянного пользования, с учетом их правового статуса и выполняемых функций нецелесообразно. Наша позиция заключается в сохранении права бессрочного (постоянного) пользования для данных субъектов в виду характерного этому праву бессрочного характера. Необходимо подчеркнуть, что авторами Концепции для данных лиц предполагается исключение, что подтверждает жизнеспособность такого права как постоянное (бессрочное) пользование земельным участком.

Гражданское право на переоформление права наследуемого пожизненного владения и бессрочного (постоянного) пользования на право собственности предусмотрено п. 9.1 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» (в редакции ФЗ от 23.11.2007 № 268-ФЗ). Однако у множества россиян, получившим земельные участки до 1948 г. для застройки, возникновение права бессрочного пользования на данный участок земли основывается на Указе Президиума Верховного Совета СССР от 26.08.1948 «О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов»¹⁵. В соответствии со ст. 2 Указа бессрочным является отвод земельных участков гражданам в городе и вне него, для строительства жилых индивидуальных домов. В этом Указе отсутствует воля законодателя на трансформацию права на застройку, в право бессрочного использования, о лицах, которым участки земли предоставлены на вещном ограниченном праве застройки забыли. Данная воля законодателя была восполнена исключительно судебной практикой¹⁶. Государственная регистрация права собственности лица на участок земли согласно статье 25.2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» требует предоставления документов, устанавливающих либо удостоверяющих права наследуемого пожизненного владения, бессрочного (постоянного) пользования земельным участком, либо документов, не позволяющих определить вид права. Документы, в которых имеется точно определенное право на застройку наряду со свидетельством о госрегистрации права на жилой дом – недостаточны. То есть, в п. 1 статьи 25.2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» возникает необходимость внесения изменений для допущения переоформления возникших ранее прав на участки земли на основе документов, свидетельствующих о приобретении права на застройку до 1948 г.

Целесообразным ли является введение в гражданское законодательство РФ таких ограниченных вещных прав на участки земли, как суперфиций и эмфитевзис?

Понятие эмфитевзис (emphyteusis) имеет греческие корни, означая насаждение, обработку¹⁷. Эмфитевзис подразумевает под собой вещное право пользования и владения чужим участком земли за соответствующую плату, при условии извлечения из него доходов и плодов, которые поступают обладателю вещного права в собственность, возможность перехода которого в порядке универсального и сингулярного правопреемства имеет место¹⁸. Эмфитевзис в римском праве являлся бессрочным. Но, стороны имели право на его ограничение сроком (иногда достаточно длительным); в данном случае они должны были выдвигать ясно выраженное требование рассматривать это право как эфитевзис, а не имущественный наем.

Свое применение, эмфитевзис может найти при применении участка земли в целях ее обработки, ведения сельского хозяйства (в некоммерческих и коммерческих целях). Е.А. Суханов заметил, что по своей сути эмфитевзис является бессрочной арендой¹⁹. Непосредственно с данной точки зрения возникает необходимость в обсуждении вопроса, касающегося целесообразности введения такого вещного права в гражданское законодательство, как эмфитевзис. В особенности авторы Концепции, выдвигая предложение, заключающееся в замене права бессрочного (постоянного) пользования участками земли для муниципальных и государственных организаций, органов власти, выдвигают возможность сделать данное право императивно бессрочным и безвозмездным ²⁰. Но для муниципальных и государственных организаций и органов власти имеет место право на постоянное (бессрочное) пользование участком земли. Имеет ли смысл создание новой конструкции вещного права, делая из нее исключения для данных субъектов?! Эмфитевзис можно применить в качестве компромисса между государственным отчуждением участков земли в частную собственность, а также их передачей в аренду, что способствует реализации в российском законодательстве такого принципа как «единый объект» применительно к участку земли и размещенной там недвижимости, к примеру, сельскохозяйственных построек.

Суперфиций (superficies) следует рассматривать как все непосредственно связанное с землей²¹. Он выступает в качестве вещного права пользования и владения земельным участком для возведения и эксплуатации сооружений и зданий и пользования и владения возведенными (находящимися) на чужом участке земли сооружениями и зданиями за определенную плату, что имеет возможность перехода в порядке универсального и сингулярного правопреемства²². Существует возможность предоставления суперфиция только тогда, когда лицо нуждается в использовании земельного участка в целях строительства разных объектов, а также их эксплуатации в перспективе.

Суперфиций, в процессе отделения от найма в римском праве, был возрожден в XX веке в целях предоставления застройщикам гарантий. До того момента, существовала возможность приобретения права на применение участка земли в целях возведения там строений от его собственника только на основании договора аренды. У собственника строения отсутствовало право на продажу строения, при условии отсутствия согласия со стороны землевладельца, на участке которого оно находилось. По истечению срока аренды, по требованию собственника данного участка строение подлежало сносу.

Отмена закрепленного ГК РСФСР 1922 года права застройки произошло с принятием постановления СНК и ВЦИК РСФСР от 01.08.1932²³ и Указа Президиума Верховного Совета РСФСР от 01.02.1949²⁴. То есть, застройка, выступающая в качестве отдельного института вещного права, являлась упраздненной с этого момента.

Обязательственным правом аренды участка земли в действующем законодательстве РФ предоставляются застройщику некоторые права. К примеру, ст. 272 ГК РФ предусматривается возможность признания судом в некоторых случаях, учитывая основания для прекращения права на пользование участком земли права собственника недвижимости, заключающегося в приобретении земельного участка в собственность, на котором возведена данная недвижимость, или установлении условий пользования участком земли собственником недвижимости на иной срок. Приведем примеры с имеющейся судебной практики, когда в результате окончания срока, обозначенного в договоре аренды участка земли для эксплуатации здания, он рассматривался как возобновленный на аналогичных условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ), и, администрация, уведомив об отказе от данного договора на аренду, потребовала возвратить этот участок. Причиной отказа в удовлетворении этого требования, выступило применение положений ст. 272 ГК РФ в совокупности с существующими нормами ст. 36 ЗК РФ, согласно которой собственники объектов недвижимости, которые расположены на участках, которые находятся в муниципальной собственности, имеют право приобретать права на эти участки. То есть, в случае согласия собственника здания на приобретение прав на данный участок, у администрации отсутствует право на востребование возврата данного участка²⁵.