Основания возникновения права собственности на землю (1). Право собственности и другие вещные права на земельные участки 4
 Скачать 83.58 Kb.
|
2 Особенности приобретения права собственности на земельные участки2.1 Порядок приобретения права собственности на земельные участкиСогласно статье 28 Земельного кодекса РФ участки земли из земель, которые находятся в муниципальной или государственной собственности, предоставляются юридическим лицам и гражданам в аренду или в собственность. В то же время стоит принимать во внимание, что большинство субъектов РФ преимущество отдает предоставлению участков земли в аренду их продаже. Механизм предоставления участков земли для строительства из земель, которые находятся в муниципальной или государственной собственности регулирует Земельный кодекс РФ. Участки земли могут быть предоставлены без предварительного согласования мест размещения объектов или с получением этого согласования. Предоставление участков земли в целях строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляют только торгах. Предоставление участков земли в целях строительства недвижимости коммерческого типа с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется лишь в аренду. Предоставление участка земли в целях строительства без предварительного согласования мест размещения объекта является процедурой, которая инициируется со стороны властных органов (самоуправления местного уровня), состоящей из определенных этапов: Первый этап: выполнение работ, связанных с формированием участка земли; Второй этап: государственный кадастровый учет участка земли; Третий этап: осуществляение торгов, связанных с продажей участка земли или продажей права на заключение договора аренды участка земли или предоставление участка земли в аренду без осуществления торгов; Четвертый этап: подписание протокола об итогах торгов либо подписание договора аренды участка земли вследствие предоставления участка земли без осуществления торгов. Предоставление участка земли в целях строительства с предварительным согласованием места, где будет размещаться объект, в себя включает такие этапы26: Первый этап: выбирается участок земли и предварительно согласовывается место размещения объекта (место размещения объекта предварительно не согласуется в случае размещения объекта в сельском либо городском поселении согласно градостроительной документации о застройке и правилам застройки и землепользования); Второй этап: проводятся работы, связанные с формированием участка земли; Третий этап: осуществляется государственный кадастровый учет участка земли; Четвертый этап: принимается решение о предоставлении участка земли в целях строительства. Так как в последнем случае инициатива в предоставлении участка земли принадлежит инвестору, стоит рассмотреть его более детально. Процедура предоставления участка земли с предварительным согласованием места, где будет размещаться объект, может быть в общем видет представлена как следующая схема: На основе решения о предварительном согласовании места, где будет размещаться объект, и проекта границ участка земли инвестор совершает обращение с заявкой об установлении границ этого участка земли на местности и за свой счет осуществляет его государственный кадастровый учет, затем на основе заявления инвестора и кадастровой карты (плана) участка земли, которая приложена к нему, в срок, равный двум неделям, принимает решение о предоставлении участка земли в целях строительства. Естественно, процедура получения участка земли на данной схеме лишь выглядит простой. На практике инвесторы вынуждены сталкиваться со множеством препятствий, в том числе и теми, которые создаются предприимчивыми чиновниками, которые желают использовать властные полномочия, предоставленные им, для своего обогащения. Встречались случаи, когда за период получения согласований, которые необходимы в целях строительства торгового центра, в черте города вырастал небольшой коттеджный поселок, где удобно обосновались несколько местных высокопоставленных чиновников. Яркий пример чиновничьего произвола - это случай, когда утвержденный акт выбора участка земли под размещение медицинского центра, которым на инвестора возлагалась обязанность спроектировать объект, в дальнейшем отменялся новым распоряжением главы администрации города. Общество совершило обращение в арбитражный суд с иском о том, чтобы взыскать с администрации города 1 810 346 руб. убытков, которые были понесены по причине подготовки документов, которые необходимы для того, чтобы принять решение о предварительном согласовании места, где будет размещаться объект. Дело дошло до Президиума ВАС РФ, подтвердившего правомерность действий судов первой и кассационной инстанций, которые удовлетворили требования инвестора по иску (Постановление Президиума ВАС РФ от 25.04.2018 г. № 12359/05). После того, как получено решение о предоставлении участка земли в целях строительства либо протокол об итогах торгов, инвестор имеет возможность приступить к заключению договора купли-продажи и госрегистрации права собственности на участок земли или заключению договора аренды участка земли и госрегистрации этого договора, в зависимости от того, предоставляется ли этот участок в собственность либо в аренду. Какую специфику правового регулирования договоров аренды и продажи участков земли требуется принимать во внимание инвесторам? Стоит обратить внимание на специфику, которая касается лиц, способных выступать в качестве субъектов договора купли-продажи участка земли, так как согласно пункту 3 статьи 15 Земельного кодекса РФ иностранные граждане, иностранные юридические лица и лица без гражданства не имеют возможности на праве собственности обладать участками земли, которые находятся на приграничных территориях и на других установленных особо территориях РФ. В качестве объекта купли-продажи способны выступать лишь участки земли, которые прошли государственный кадастровый учет. Участки земли, которые отнесены к землям, изъятым из оборота, не могут быть предоставлены в частную собственность, а также являться объектами сделок, которые предусмотрены законодательством гражданского характера. Участки земли, которые отнесены к землям, которые ограничены в обороте, в частную собственность не предоставляются. Договор продажи участка земли требуется заключать в письменной форме посредством составления одного документа, который подписывают стороны (пункт 2 статьи 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи участка земли ведет к его недействительности. По договору купли-продажи переход права собственности на участок земли к покупателю должен проходить госрегистрацию. Существенное условие договора продажи участка земли – это цена. В случае отсутствия в договоре условия о цене недвижимости, которое согласовано сторонами в письменной форме, договор о ее продаже считают незаключенным (статья 555 ГК РФ). Договор купли-продажи участка земли не может устанавливать такие условия (пункт 2 статьи 37 Земельного кодекса РФ): которые устанавливают право продавца на выкуп участка земли по собственному желанию обратно; которые ограничивают последующее распоряжение участком земли, в том числе ограничивают передачу участка земли в аренду, ипотеку, совершение других сделок с землей; которые ограничивают ответственность продавца при предъявлении третьими лицами прав на участки земли. Покупатель при предоставлении ему продавцом заведомо ложных сведений о участке земли, которые могут повлиять на решение покупателя о приобретении этого участка земли, имеет право требовать уменьшить покупную цену либо расторгнуть договор купли-продажи участка земли и возместить причиненные ему убытки. Относительно договоров аренды участков земли требуется принимать во внимание, что согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ этот договор подлежит госрегистрации, за исключением случаев, когда его заключают на срок менее одного года (пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса РФ). Срок, на который заключают договор аренды участка земли, определяют по соглашению сторон, но региональное законодательство может устанавливать определенные сроки, на которые заключаются договоры аренды участков земли, которые находятся в муниципальной и государственной собственности. Земельный кодекс РФ предусматривает право арендатора участка земли (кроме резидентов особых экономических зон) на передачу своих прав и обязанностей по договору аренды участка земли третьему лицу, а также передачу его в субаренду в рамках срока договора аренды участка земли без согласия собственника участка земли при его уведомлении, если договор аренды участка земли не предусматривает другое, в то же время не требуется заключать новый договор аренды участка земли (пункт 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ). В случае аренды участка земли, который находится в муниципальной или государственной собственности, это правило действует только в случае, если договор заключили на срок более пяти лет. Расторгнуть договор аренды участка земли, который был заключен на срок больше пяти лет, до срока по требованию арендодателя можно лишь на основе судебного решения в случае существенного нарушения договора аренды участка земли его арендатором. Помимо оснований прекращения договора аренды, которые предусмотрены Гражданским кодексом РФ, земельным законодательством предусматриваются специальные основания для того, чтобы прекратить аренду участка земли по инициативе арендодателя, например, к этим случаям отнесены: - использование участка земли не согласно его целевому назначению и принадлежности к определенной категории земель; - неиспользование участка земли в целях строительства в ходе трех лет, если более продолжительный срок не устанавливается федеральным законодательством либо договором аренды участка земли, кроме времени, которое необходимо для того, чтобы освоить участок земли, а также времени, в ходе которого участок земли не мог использоваться по назначению по причине стихийных бедствий либо других обстоятельств, которые исключают такое использование. Такими являются основные особенности правового регулирования предоставления участков земли под строительство недвижимости коммерческого типа. Сейчас законодательство в данной сфере сформировавшимся назвать нельзя. Формирование процедур взаимодействия с органами государства в этой области все еще на этапе становления. На этапе формирования находится также практика правоприменения. Невзирая на попытки законодателя создать прозрачный механизм предоставления участков земли в целях строительства, нормативные правовые акты до сих пор изобилуют возможностями для того, чтобы использовать их в интересах чиновников, которые коррумпированы, на всех властных уровнях. При этом, законодательство, которое постоянно меняется, тоже не может быть названо фактором, который способствует защите интересов игроков на этом рынке. Грамотное юридическое сопровождение выбора и оформления прав на участки земли сейчас представляет собой один из самых важных компонентов разработки проекта инвестиционного характера, который способен обеспечить его реализацию с минимальными рисками. |